II SA/Po 2/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2012 r. sprawy ze skargi S. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., znak [...], Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 20-03 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80 poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm., dalej k.p.a.) ustalił dla J. B. B. A. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (8 budynków mieszkalnych wielorodzinnych i 4 budynki garażowe) wraz z układem komunikacyjnym, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...] i [...] przy ul. M. w P. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż w dniu [...] marca 2008 r. J. B., reprezentujący B. B. A., złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, uzupełniając go następnie w toku postępowania. Przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na określonym obszarze zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowanie przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), która wykazała, iż planowane przedsięwzięcie nie stworzy negatywnych skutków przestrzennych i będzie zgodne z art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu [...] lutego 2010 r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, która została jednak uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] sierpnia 2010 r. Wykonując zawarte w decyzji Kolegium wytyczne organ I instancji wskazał, iż wszystkie pisma w niniejszej sprawie kierowane do stron postępowania wysłano do pełnomocnika T. W. – A. R.-S. Ustalono ponadto, iż osobą uprawnioną do podpisania wniosku był J. B., co znajduje swoje potwierdzenie w przedłożonym w dniu [...] grudnia 2010 r. zaświadczenia o dokonaniu zmiany wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Inwestor dostarczył ponadto w tym samym dniu także szczegółową koncepcję zagospodarowania terenu oraz widoki elewacji poszczególnych typów budynków. Inwestor przekazał również w dniu [...] grudnia 2010 r. mapę zasadniczą obejmującą swym zakresem minimalnie 3-krotność szerokości frontu przedmiotowej działki, która posłużyła następnie do wykonania analizy urbanistycznej. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 648 m od granicy terenu objętego wnioskiem zgodnie z powołanym rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Na teren ten składają się: (1) działki wzdłuż ul. M. z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wielorodzinnymi oraz licznymi działkami bez zabudowy i zagospodarowania, (2) działki położone na os. M. z zabudową mieszkalną jednorodzinną szeregową z usługami towarzyszącymi, (3) działki położone na os. J. S. oraz os. J. z zabudową mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową, (4) działki położone wzdłuż ul. O. z zabudową mieszkalną jednorodzinną oraz usługową, (5) działki położone wzdłuż ul. M., D., C., W. (P.) oraz ul. C. i P. (S. L.) z zabudową mieszkalną jednorodzinną, (6) działki położone przy ul. S., H., H., M., K. z zabudową mieszkalną wielorodzinną, jednorodzinną szeregową i usługową. Do niniejszej decyzji załączono wyniki analizy w formie graficznej, sporządzone na odpowiedniej mapie zasadniczej, oraz w formie opisowej. Z uwagi na tożsamość organu rozstrzygającego w kontrolowanej sprawie, jak i organu uzgadniającego zrezygnowano z uzgadniania projektu decyzji z Zarządem Dróg Miejskich w trybie art. 106 k.p.a. Odnosząc się z kolei do zarzutów, podniesionych przez T. W. w piśmie z dnia [...] marca 2011 r., Prezydent Miasta P. zauważył, iż obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa, w tym także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, stanowiąca sąsiedztwo dla planowanej inwestycji. Wysokość zabudowy od strony ul. M. dla budynków oznaczonych jako A, B, C jest przy tym dostosowana do wysokości istniejącej zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, zlokalizowanej na działkach nr [...], [...], [...] przy ul. M. oraz do zabudowy przy ul. K. Z kolei wysokość budynków oznaczonych jako C i D określono jako wysokości przejściowe pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi bezpośrednio przy ul. M. a zabudową mieszkalną jednorodzinną szeregową na os. M. W toku postępowania uzyskano także opinię Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] stycznia 2011 r., znak [...], która powinna być uwzględniona przez inwestora. Ponadto, z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż budynki jednorodzinne położone są w przeważającej części w odległości od 5,0 m do 10,0 m od frontowych granic działki. Zabudowa usługowa i mieszkalna wielorodzinna zlokalizowana jest w zróżnicowanych odległościach od granic działek. Wiele budynków mieszkalnych wielorodzinnych stanowi zespoły zabudowy zlokalizowane przy wewnętrznych drogach osiedlowych. Średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi przy tym 34,5% pow. działek i zawiera się w granicach od 0,9% do 70,3%. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskaźnik ten wynosi 37,8% i zawiera się w granicach od 6,8% do 100,0%. Dla zabudowy usługuje natomiast średni wskaźnik wynosi 23,9% i zawiera się w granicach od 4,1% do 80,7%. Budynki jednorodzinne posiadają maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne, a wysokość tych obiektów wynosi od 7,5 m do 9,0 m od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu. Budynki usługowe posiadają w większości wysokość 1 kondygnacji nadziemnej. Z kolei budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają wysokość od 3 do 12 kondygnacji nadziemnych. Średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 7,8 m i zawiera się w przedziale od 5,0 m do 35,0 m. Wskaźnik ten dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zawiera się w przedziale od 14,0 m do 138,0 m – średnio 48,6 m, a dla zabudowy usługowej – w przedziale od 6,0 m do 85,0 m, średnio 24,7 m. Poza tym w obszarze analizowanym występują dachy strome dla zabudowy jednorodzinnej, a dla zabudowy usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej – dachy płaskie. W konsekwencji organ uznał, iż spełnione zostały wymagania, od których zależy ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Pismami z dnia [...] kwietnia 2011 r. A. M. i K. K.-N. odwołały się do powyższej decyzji. W uzasadnieniu odwołujące wskazały, iż obecnie wydana decyzja jest podobna do wcześniejszej, uchylonej przez Kolegium. Tymczasem organ nie powinien wydawać rozstrzygnięcia mniej korzystnego dla odwołujących się. Ponadto, przedstawione w decyzji wnioski i zalecenia sformułowano w sposób nieprecyzyjny lub niejednoznaczny i mogą być powodem do nadużyć. Dotyczy to w szczególności podania wysokości garaży bez sprecyzowania cech dachu (np. kąta) oraz podania wysokości zabudowy w metrach nad poziomem morza w stosunku do wysokości zabudowań w metrach nad poziomem terenu oraz w stosunku do ilości kondygnacji. Wysokość projektowanych budynków powinna być raczej określona przez odwołanie się do sąsiednich zabudowań. Należałoby także niektóre sformułowania decyzji ująć w bardziej stanowczej formie. Organ nie rozwiązał również problemu paraliżu komunikacyjnego, gdyż opinia Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] listopada 2011 r. nie porusza tej kwestii. Poza tym ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. wynika, iż cały teren ograniczony ul. S., M. i S.j został zakwalifikowany do zabudowy średnio wysokiej, tj. o wysokości budynków od dnia 12 m do 25 m zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z późn. zm.). Tymczasem wysokość szeregowców osiedla skarżących wynosi ok. 9 m, czyli zaliczona jest do zabudowy niskiej. W konsekwencji właściwą zabudową dla tego sąsiedztwa powinna być podobna, niska zabudowa, taka jak domki szeregowe, bliźniacze lub wolnostojące o wysokości całkowitej nieprzewyższającej segmentów os. M. (3 kondygnacje, wliczając poddasze bez podpiwniczenia). Odwoływanie się natomiast do parametrów bloków przy ul. K. jest co najmniej nieuczciwe, gdyż to właśnie os. M. powinno być punktem odniesienia dla innych inwestycji. Nie można zatem uznać, że doszło do zachowania warunku dobrego sąsiedztwa. Pismem z dnia [...] kwietnia 2011 r. S. i W. K. odwołali się od powyższej decyzji. W swoim odwołaniu przytoczyli arumentację tożsamą z zarzutami sformułowanymi w odwołaniach A. M. i K. K.-N. z dnia [...] kwietnia 2011 r., podkreślając wagę problemów komunikacyjnych, jakie generuje planowana inwestycja, oraz brak wyraźnego zalecenia co do odprowadzania wody deszczowej. Pismem z dnia [...] maja 2011 r. T. W. również odwołał się od powyższej decyzji, zarzucając nieprawidłowe doręczenie pism w toku postępowania oraz pominięcie wydania postanowienia, o jakim mowa w art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu odwołujący wskazał, iż jego pełnomocnik nie otrzymał w szczególności postanowienia z dnia [...] grudnia 2010 r. w przedmiocie zawieszenia postępowania, a nadto pisma kierowane do pełnomocnika adresowano błędnie na stary adres kancelarii prawnej. Ponadto organ powinien był uzyskać uzgodnienie z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i to w formie postanowienia, co wynika z art. 106 k.p.a. W konsekwencji doszło do naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu, a uchybienie to nie zostało usunięte przez organ I instancji. Decyzją z dnia [...] września 2011 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2011 r. nr 79 poz. 856 z późn. zm.), art. 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło stan faktyczny i prawny, wyjaśniając zarazem, iż obszar analizowany został w niniejszej sprawie wyznaczony na właściwej mapie i zgodnie z przepisami. Obszar ten jest zarazem nawet w swoich minimalnych dopuszczalnych granicach bardzo duży, wobec czego występuje tam zróżnicowana zabudowa. Niemniej wystarczające jest wskazanie choćby jednej działki, której zabudowa pozwala na ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji. Nadto, decydujące znaczenia ma zabudowa przy tej samej drodze publicznej, czyli w rozpatrywanej sprawie – przy ul. M. Należy także zauważyć, iż projekt decyzji o warunkach zabudowy powinno być sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Rozwiązanie to stanowi bowiem gwarancję odpowiedniego poziomu profesjonalizmu wydanego rozstrzygnięcia. W kontrolowanej sprawie taki projekt został opracowany i wynika z niego, iż możliwe jest wydanie decyzji pozytywnej dla inwestora. Ponadto spełnione zostały wymogi w zakresie załączenia części opisowej i graficznej analizy do decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym kwestionowane rozstrzygnięcie należy uznać za prawidłowe. Tym bardziej, że nie doszło do naruszenie przepisów dotyczących czynnego udziału strony, gdyż postanowienie o zawieszeniu postępowania nie zostało w ogóle wydane. Natomiast uzgodnienie z art. 54 ust. 4 i 5 w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 60 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie było konieczne w rozpatrywanej sprawie, gdyż Prezydent Miasta P. jest równocześnie organem właściwym do załatwienia niniejszej sprawy, jak i zarządcą drogi. Kolegium uznało niemniej za zasadny zarzut odnoszenia się w zaskarżonej decyzji raz do poziomu gruntu, a raz do poziomu morza. Uchybienie to nie stanowi jednak dostatecznej podstawy uzasadniającej uchylenie decyzji organu I instancji, lecz co najwyżej pozwala na wystąpienie z wnioskiem o wyjaśnienie treści tego rozstrzygnięcia. Podobnie należy też ocenić problemy komunikacyjne, jakie, zdaniem odwołujących się, spowoduje realizacja omawianego przedsięwzięcia, jak i powoływanie się na postanowienia zawarte w Studium. Pismem z dnia [...] grudnia 2011 r. S. i W. K. zaskarżyli powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wnosząc o jej uchylenie, ponowne rozpatrzenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz nakazanie uwzględnienia ustaleń, jakie poczyniono w ramach kontroli instancyjnej poprzedniej decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skarżący wskazali ponownie, iż teren inwestycji został uznany w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego za teren zabudowy średniowysokiej lub niskiej. Teren ten jest jednak rozległy i nie określono, gdzie dokładnie powinny znajdować się budynki oraz jaka powinna być ich wysokość. Poza tym na obszarze tym znajduje się także os. M. w całości zabudowane domami typu szeregowego wysokości ok. 9 m, a więc występuje tam zabudowa niska. Segmenty na tym osiedlu znajdujące się nadto w sąsiedztwie planowanego osiedla posiadają okna pokoi dziennych po stronie zachodniej. Do decyzji organu I instancji załączono zarazem 2 plany terenu różniące się między sobą jedynie wrysowaniem podziału przedmiotowego terenu na 4 obszary, bez podawania lokalizacji poszczególnych planowanych obiektów. Nie określono też strefy, która przynajmniej w bezpośrednim sąsiedztwie szeregowców przy ul. W. powinna posiadać zabudowę niską. Skarżący podkreślili zarazem, iż w ich ocenie zmiana przeznaczenia omawianych działek nie może być podstawą zgody na zabudowę średniej wysokości, która nie uwzględniałaby istniejących zabudowań (os. M.), sąsiedztwa (linia kolejowa i trasa O.), jak i wielkości terenu zabudowy. Tym samym doszło niewątpliwie do załamania zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto tereny wokół ul. M. zostały oznaczone w studium jako "intensywnie zainwestowane". Niezrozumiałe jest zatem dla skarżących, dlaczego nie został jak dotąd sporządzony dla tego obszaru projekt komunikacyjny. Zgoda na wprowadzenie dodatkowych kilkuset samochodów na ul. M. nie mogła być w konsekwencji poparta rzeczową analizą. Zawarta w studium koncepcja układu ul. O. i ul. N. O. nie odciąży również ul. M. od śmieciarek i ciężarówek, co pozostaje w sprzeczności z innymi postanowieniami studium. Skarżący opisali obecne problemy komunikacyjne w rejonie ul. M. Ponadto podanie w decyzji organu I instancji w sposób nieprecyzyjny wysokości zabudowy – raz w metrach nad poziomem morza, innym raz w metrach nad poziomem terenu – stwarza możliwość do nadużyć ze strony projektanta i wykonawcy. Nie uwzględniono poza tym w stopniu wystarczającym sąsiedztwa os. M., a zwłaszcza części lokalizowanej przy ul. W. Parametry i funkcje obiektów tam zlokalizowanych powinny mieć pierwszeństwo przed budynkami w innej strefie zabudowy (np. na os. J. S.). Decyzja organu I instancji nie precyzuje również ani rodzaju i wysokości, ani szerokości zieleni, którą powinien zasadzić inwestor. Nie zawarto również żadnych zaleceń co do zabezpieczenia posesji przy os. M. przed wodą opadowa i roztopową. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje wcześniejsze stanowisko. W uzasadnieniu organ dodał w nawiązaniu do zarzutów ze skargi, iż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie należy utożsamiać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie studium nie zwalnia bowiem organów administracji publicznej od konieczności odwoływania się do analizy urbanistycznej przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Organ zauważył przy tym, iż zgłaszane problemy komunikacyjne nie mogły być brane pod uwagę w toku kontrolowanego postępowania. W decyzji Prezydenta Miasta P. wskazano przy tym, iż inwestor powinien przeznaczyć 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny. Dalsze zapisy dotyczące kwestii komunikacyjnych zostały również poruszone w tym rozstrzygnięciu i są one wystarczające. Niezasadny jest także zarzut nie uwzględnienia w sposób wystarczający sąsiedztwa os. M., a w szczególności części ul. W. Nie ma bowiem podstaw by określać długość granicy z tym osiedlem, jak i szczegółów dotyczących izolacyjnego pasa zieleni czy zabezpieczenia posesji przed wodą opadową lub roztopową. Zwłaszcza, że decyzja organu I instancji stwierdza w pkt III, iż odprowadzenie wód deszczowych odbywać będzie się zgodnie z warunkami wskazanymi przez A. S.A. w piśmie z dnia [...] grudnia 2009 r., znak [...], [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się też do charakter decyzji o warunkach zabudowy, która nie ma charakteru uznaniowego, oraz konieczności uzyskania także decyzji o pozwoleniu na budowę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się bezzasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270), Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z treści art. 145 § 1 – Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80 poz. 717 z późn. zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy ustalenie warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Potwierdza to również art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Jak wynika przy tym z art. 56 tejże ustawy, wydanie takiej decyzji nie zależy wyłącznie od uznania organów administracji publicznej, lecz są one zobligowane do pozytywnego rozpatrzenia wniosku, jeżeli tylko zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z przepisami odrębnymi. Za bezsporne należy zarazem uznać, iż dla terenu przedmiotowej inwestycji nie obowiązuje aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron w toku postępowania administracyjnego. Tym samym konieczne było w niniejszej sprawie wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe rozstrzygnięcie może być jednak wydane w świetle art. 61 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tylko wtedy, gdy spełnione zostaną następujące przesłanki: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów oraz formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest już objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych oraz (5) decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Punktem wyjścia dla ustalenia, czy powyższe wymagania zostały zachowane w konkretnej sprawie jest zebranie odpowiednich informacji o istniejącej zabudowie w otoczeniu przyszłego przedsięwzięcia. Szczegółowy tryb gromadzenia takich danych określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice tego obszaru określa się na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu przedmiotowej działki, ale nie mniejszej niż 50 m. Z kolei § 9 ust. 2 cytowanego rozporządzenia przewiduje, iż wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią integralny załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc te uwagi do specyfiki niniejszej sprawy należy stwierdzić, że wydane w sprawie decyzje są prawidłowe. Jak wynika bowiem z analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] stycznia 2011 r. obszar, jaki poddano badaniu, wyznaczał promień 648,0 m, co stanowiło 3-krotność szerokości frontowej granicy terenu inwestycji, wynoszącej 216,0 m (k. 549-558 akt adm. organu I instancji). Tym samym spełniono wymóg z § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ponadto, zgodnie z wynikami analizy urbanistycznej z dnia [...] stycznia 2011 r., w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowego terenu inwestycji występuje funkcja mieszkalna jednorodzinna (zachodnia stronie ul. M., ul. O., M., ul. D., ul. C., ul. W. ul. C., ul. P. oraz os. M. i ul. S..) oraz funkcja mieszkalna wielorodzinna (wschodnia strona ul. M., os. J. S., os. J., ul. S., ul. H., ul. M., ul. K. ul. H.), a także zabudowa usługowa (towarzysząca zabudowie mieszkaniowej na całym obszarze analizowanym) (k. 649-651 akt adm. organu I instancji). Planowane przedsięwzięcie nawiązuje zatem pod względem realizowanych funkcji do zabudowy już istniejącej. W wynikach analizy urbanistycznej wskazano nadto, iż budynki jednorodzinne położone są przeważnie w odległości od 5,0 m do 10,0 m od frontowych granic działek. Wzdłuż ul. M. budynki mieszkalne wielorodzinne znajdują są w linii zabudowy w odległości od 12,0 m do 82,0 m od frontu działki, budynki usługowe – 20,0 m, a budynki mieszkalne jednorodzinna w odległości od 4,0 m do 28,0 m. Średni wskaźnik intensywności dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wynosi zarazem 34,5% (przedział od 0,9% do 70,3%), dla zabudowy wielorodzinnej – 37,8% (przedział od 6,8% do 100,0%), a dla zabudowy usługowej – 23,9% (przedział od 4,1% do 80,7%). Budynki jednorodzinne posiadają maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne, a ich wysokość wynosi od 7,5 m do 9,0 m. Budynki usługowe posiadają z reguły wysokość 1 kondygnacji, a budynki wielorodzinne – od 3 do 12 kondygnacji. Od wschodniej strony teren inwestycji otaczają budynki o wysokości od 8,0 m od 9,0 m, a od strony południowej zabudowa mieszkalna wielorodzinna nie przekracza wysokości rzędnej 117,0 m n.p.m. Ponadto, średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wynosi 7,8 m (przedział od 5,0 m do 35,0 m), dla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej – 48,8 m (przedział od 14,0 m do 138,0 m), a dla zabudowy usługowej – 24,7 m (przedział od 6,0 m do 85,0 m). W analizowanym obszarze występują poza tym w zabudowie jednorodzinnej dachy stromi i płaskie, w zabudowie usługowej i mieszkalnej wielorodzinnej – dachy płaskie. W odniesieniu do opisanych parametrów należy w ocenie Sądu także przyjąć, iż planowana inwestycja nawiązuje do istniejącej już zabudowy. Wątpliwości może w tym zakresie budzić wprawdzie określenie w pkt 2 lit. d decyzji nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., znak [...], maksymalnej wysokości budynków w metrach nad poziomem morza, a nie jak w przypadku innych wskaźników w metrach nad poziomem gruntu (k. 703-713 akt adm. organu I instancji), lecz uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Z punktu widzenia obaw skarżących co do możliwych nadużyć trzeba podkreślić, że taki sposób zapisu może okazać się nawet korzystniejszy, ponieważ wyklucza modyfikowanie wysokości budynku poprzez manipulowanie poziomem gruntu. Zwłaszcza, że na wielu mapach, załączonych do akt sprawy, zostały wyraźnie oznaczone rzędne terenu inwestycji i terenów sąsiednich. Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika zarazem, iż spełnione są także inne wymogi, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mapa załączona do pisma z dnia [...] grudnia 2010 r. (k. 522 akt adm. organu I instancji), jak i mapa wyznaczająca obszar analizowany (k. nienumerowana) wskazują bowiem jednoznacznie, iż przedmiotowa inwestycja ma dostęp do drogi publicznej – ul. T. M. Okoliczność ta nie była zresztą negowana przez samych skarżących, którzy w odwołaniu z dnia [...] kwietnia 2011 r. (k. 16-18 akt adm. organu II instancji) oraz w skardze z dnia [...] grudnia 2012 r. (k. 4-8 akt sądowych) podnosili kwestię istniejących utrudnień komunikacyjnych. W tym miejscu trzeba też zgodzić się ze stanowiskiem organu II instancji, który słusznie zaznaczył, iż w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie bada się konsekwencji realizacji przedsięwzięcia dla ruchu drogowego. Jak wskazano bowiem już wcześniej, przesłanki wydania takiej decyzji określa enumeratywnie art. 61 ust. 1 powołanej ustawy. Trzeba też zauważyć, iż inwestor uzyskał wystarczające z punktu widzenia art. 61 ust. 5 cytowanej ustawy zapewnienia od gestorów mediów. Fakt ten potwierdza w szczególności umowa z E. S.A. o uzbrojenie terenu z [...] maja 2007 r. (k. 230-231 akt adm. organu I instancji), pismo D. P. z dnia [...] października 2008 r., znak [...] (k. 158 akt adm. organu I instancji), podtrzymane pismem z dnia [...] października 2009 r. (k. 346 akt adm. organu I instancji), umowa przedwstępna z A. S.A. z dnia [...] kwietnia 2009 r. (k. 349-353 akt adm. organu I instancji), pismo A.S.A. z dnia [...] grudnia 2009 r., znak [...], [...] (k. 364 akt adm. organu I instancji) i opinia W. S. G. z dnia [...] listopada 2008 r., znak [...] (k. 157 akt adm. organu I instancji), podtrzymana pismem z dnia [...] października 2009 r., znak [...] (k. 358 akt adm. organu I instancji) oraz pismem z dnia [...] marca 2011 r., znak [...] (k. 637 akt adm. organu I instancji). Nadto, postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2008 r., znak [...], Prezydent Miasta P. uzgodnił planowane przedsięwzięcie w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych (k. 84 akt adm. organu i instancji). Oznacza to, iż spełniony został także wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 4 powoływanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podobnie, za zachowany należy również uznać wymóg zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. Organy administracji publicznej w konsekwencji trafnie przyjęły, iż ziściły się przewidziane przez ustawodawcę warunki wydania kontrolowanej decyzji. Mając na uwadze stanowcze brzmienie art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 cytowanej ustawy, należy podkreślić, iż organy nie miały w niniejszej sprawie możliwości wydania innego rozstrzygnięcia. Ustosunkowując się do zarzutów skarżących należy podkreślić, że do ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest wskazanie przynajmniej jednego obiektu w obszarze analizowanym podobnego do planowanego przedsięwzięcia. Z tego punktu widzenia nie można zatem preferować jednego fragmentu istniejącej zabudowy (np. os. M.) nad pozostałymi. Zwłaszcza, że w obszarze analizowanym znajdują się zbliżone budynki mieszkalne wielorodzinne. Za bezzasadny należy również uznać zarzut nieprecyzyjnego rozwiązania kwestii zieleni, jaką powinien zasadzić inwestor oraz odpływu wód opadowych i roztopowych. Zagadnienia te nie podlegają badaniu w toku postępowania o wydanie warunków zabudowy, a nadto trafnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło, iż problem wód deszczowych został załatwiony w powołanym już wyżej piśmie A. S.A. z [...] grudnia 2009 r. Co więcej, niesłuszny okazał się też zarzut nieodniesienia się organu II instancji do zarzutów podniesionych przez S. i W. K. w odwołaniu z dnia [...] kwietnia 2011 r. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2011 r., nr [...], zawiera wszystkie niezbędne elementy, o jakich mowa w art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.). Organ odwoławczy odniósł się przy tym do argumentacji skarżących w sposób wyczerpujący (k. 75-77 akt adm. organu II instancji). W tej sytuacji Sąd, rozpoznając sprawę w granicach skargi, nie znalazł zatem podstaw do jej uwzględnienia. Zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta P. odpowiadają bowiem prawu. Skarga jako bezzasadna podlegała więc oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 z późn. zm.).