II SA/Po 217/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2012 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa z siedzibą w T.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z dnia [...] 2011 r. Nr [...] Prezydent Miasta P., po rozpatrzeniu wniosku "A" Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w T., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z możliwością realizacji hal garażowych na kondygnacjach podziemnych na działce nr [...] ark. [...] obręb G., położonej w P. przy ul. P. [...]. Była to kolejna decyzja wydana przez Prezydenta Miasta P. w tej sprawie. Uprzednie z dnia [...] 2010 r. oraz [...]2010 r. zostały uchylone odpowiednimi decyzjami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2010 r. i [...]2011 r. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] 2011 r. Prezydenta Miasta P. stwierdził, iż planowana inwestycja będzie kontynuowała funkcję zabudowy usługowej występującą w analizowanym obszarze i kontynuuje istniejącą linię zabudowy. Dalej Prezydenta Miasta stwierdził, iż w obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok. 23 % pow. działek i zawiera się w granicach od 8% do 68%. Ustalono powierzchnię zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w wysokości 43 %, ponieważ projektowana zabudowa graniczyć będzie bezpośrednio z działką przy ul. P. [...], której powierzchnia także jest zabudowana w 43 %. Również określona na 56 m szerokość elewacji frontowej, koresponduje z zabudową na działkach sąsiednich zwłaszcza z położonym po drugiej stronie ul. P. wielkopowierzchniowym pawilonem "B". Z uwagi na zróżnicowaną wysokość budynków występujących na analizowanym terenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku organ ustalił na minimum 17 m i maksymalnie 17,5 m w nawiązaniu do górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącego budynku przy ul. P. [...] , przy czym dopuszczono realizację od 4 do 5 kondygnacji nadziemnych w ramach ustalonej wysokości budynku. Planowana inwestycja kontynuuje również geometrię dachów budynków z obszaru analizowanego. W ocenie organu nowoprojektowany budynek o powierzchni zabudowy wynoszącej ok. 618 m2 nawiąże swoimi gabarytami do sąsiedniej zabudowy, a w szczególności do zabudowy biurowo-usługowej na sąsiedniej działce nr [...] przy ul. P. [...]. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła "C" Sp. z o.o. Sp. K. w P. podnosząc, iż organ I instancji w niewystarczający sposób wyjaśnił, dlaczego ustalił wskaźnik zabudowy w wysokości 43% opierając się tylko na jednej działce. Tylko dla 5 działek z 30 w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest wyższy niż 43%. Dalej Strona podniosła, iż w zaskarżonej decyzji wskazano, iż podstawowy dojazd do projektowanego budynku powinien odbywać się maksymalnie dwoma zjazdami z ul. W.. Dojazd z ul. P. ma charakter dodatkowy. Tym samym za front działki powinna być ta jej część która przylega do ul. W. Organ I instancji przyjął iż frontowa część działki to krótsza granica działki od strony ul. P. Powyższe skutkowało błędnie wyznaczonym obszarem analizowanym i nieprawidłowo przeprowadzoną analizą. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., decyzją z dnia [...] 2011 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ocenie organu odwoławczego decyzja Prezydenta Miasta P. została wydana została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygniecie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. dokonując oceny czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, iż z akt sprawy nie wynika, aby zostało zagwarantowane uzbrojenie konieczne do realizacji przedmiotowej inwestycji. Oświadczenie "D" S.A. z siedzibą w P. w sprawie warunków technicznych podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej terenu inwestycji z dnia 12 sierpnia 2009 roku było ważne tylko przez okres dwóch lat . W konsekwencji w oparciu o akta sprawy nie sposób ocenić spełnienie warunku art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej organ odwoławczy wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków określonych art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisami rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000 w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 ww. rozporządzenia). Przy czym pod pojęciem frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 ww. rozporządzenia). Kolegium podniosło, że z akt sprawy wynika, iż jako front działki oznaczono tę jej część która przylega do ul. P.. Z kolei z treści zaskarżonej decyzji wynika, że z tej strony nie będzie się odbywał podstawowy - główny wjazd na działkę objętą inwestycją. Zgodnie z treścią decyzji główny wjazd będzie się odbywał z ul. W., która jest włączona do ul. P. tylko na prawoskrętny. Równocześnie we wniosku inwestor określił, iż obsługa komunikacyjna trenu inwestycji odbywać się będzie z istniejącego wjazdu z ul. P. i projektowanego z ul. W. Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji nie ustalił w sposób nie budzący wątpliwości frontu działki objętej zamiarem inwestycyjnym. W żaden sposób nie uzasadnił przyjętego stanowiska, iż frontem działki jest ta jej część która przylega do ul. P. jak i nie wezwał inwestora do wyjaśnienia jak będzie się odbywać główna obsługa komunikacyjna terenu inwestycji . Kolegium wskazało, że w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż teren inwestycji winien mieć jeden front, w sytuacji gdy usytuowanie działki jest tego rodzaju, że przylega ona do dwóch lub większej liczby dróg, a organ ma wątpliwości, z której strony będzie wjazd główny lub wejście na działkę, na której ma być realizowana planowana inwestycja, jest on obowiązany wezwać inwestora do złożenia stosownych wyjaśnień. W konsekwencji brak precyzyjnych ustaleń co do frontu działki, powoduje, że nie można ocenić prawidłowość wytyczenia granic obszaru analizowanego, w kontekście wymogów wynikających z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku, co stanowi rażące naruszenie art. 7, art. 77 § 1 kpa i w konsekwencji art. 80 kpa. Organ wskazał, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie obszaru analizowanego jest wystarczającą przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro teren obszaru analizowanego zostanie wyznaczony nieprawidłowo to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji. Organ odwoławczy wskazał ponadto, iż projekt zaskarżonej decyzji nie zawiera wymaganych załączników co utrudnia ocenę legalności niniejszego postępowania. Odnosząc się zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium wyjaśniło, iż z akt sprawy wynika, iż zarówno analizę jak i projekt zaskarżonej decyzji sporządziła R.K.K.- S. wpisana listę członków wielkopolskiej Okręgowej Izby architektów RP pod numerem [...] Natomiast wobec wątpliwości co do frontu działki i prawidłowości ustalenia obszaru analizowanego Kolegium nie odniosło się do zasadności podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego naruszenia § 5 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. "A" sp. z o.o. sp. k., w T. zarzuciła decyzji organu odwoławczego naruszenie art. 77 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego przez organ II instancji i w rezultacie przyjęcie, iż zgromadzony w postępowaniu przed organem I instancji materiał dowodowy nie pozwala na ustalenie, gdzie leży front przedmiotowej działki. Ponadto zarzucono naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i w rezultacie przyjęcie, iż oświadczenie "D . z siedzibą w P. w sprawie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej było ważne przez okres dwóch lat, podczas gdy z treści pisma z dnia [...] września 2009 roku (sygnatura [...],[...]), będącego podstawą do wydania zaskarżonej decyzji organu I instancji nie wynika, iż ważność przedmiotowej opinii jest ograniczona jakimkolwiek terminem oraz naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, podczas gdy nie ziściły się przesłanki konieczne do przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. przez organ I instancji. Zdaniem strony skarżącej front przedmiotowej działki znajduje się od ul. P. co wynika z załączonym do wniosku o wydanie warunków zabudowy opisie oraz części graficznej z dnia 7 lipca 2009 r. a także z faktu, że przyjęta linia zabudowy (obowiązująca i jedyna oznaczona we wniosku) od strony ul. P. jest również elewacją frontową, co jest tożsame z przyjęciem iż front działki znajduje się również od strony ul. P.. Również front sąsiedniej działki nr [...] przy ul. P. [...] znajduje się od ul. P.. Skarżąca spółka podniosła także, iż zgodnie z definicją "frontu działki" zawartą w § 2 pkt 5 powoływanego powyżej rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku, jest to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Ustalenie frontu działki winno się opierać na istniejącym w momencie wydawania decyzji zjeździe, nie natomiast w oparciu o zjazd planowany, którą to możliwość zasugerował organ II instancji w skarżonej decyzji. Niewątpliwym jest, iż droga, z której odbywał się wjazd lub wejście na działkę to ulica P. - wskazuje na to chociażby dokumentacja z Zarządu Dróg Miejskich w P.. Zatem to długość działki od strony ul. P. należało przyjąć za podstawę do wyznaczenia obszaru analizowanego. Zdaniem skarżącej zbytecznym było i jest potwierdzanie wyboru frontu działki przez Skarżącą przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy przez organ I instancji, ponieważ taka wola skarżącej w tym zakresie została w sposób dostateczny i nie wzbudzający żadnych wątpliwości, wyrażona w pierwotnym wniosku o wydanie decyzji. Zakwestionowano także stanowisko organu odwoławczego, że z materiału zgromadzonego w sprawie nie wynika, iż przedmiotowa nieruchomości posiada lub będzie posiadała uzbrojenie niezbędne dla planowanego zamierzenia. Decyzja organu I instancji z 10 sierpnia 2011 r. została wydana (w zakresie zasilania w wodę, odprowadzania ścieków- sanitarnych i wód deszczowych) na podstawie opinii wydanej przez "D" SA dnia 7 września 2009 roku. W treści tej wskazanej opinii brak jest jakichkolwiek postanowień, które wskazywałyby na fakt, że przedmiotowa opinia ograniczona jest jakimkolwiek terminem ważności, po którego upływie staje się ona nieaktualna, czy też nieważna. Skarżąca dodatkowo podniosła, iż oświadczenie "D" SA w sprawie warunków technicznych podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej z dnia 12 sierpnia 2009 roku, na które to oświadczenie powołał się organ II instancji w uzasadnieniu skarżonej decyzji, w momencie wydawania decyzji przez Prezydenta Miasta P. (tj. w dniu 10 sierpnia 2011 roku) posiadało status aktualności. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Organ powtórzył, iż w sprawie brak jest dokładnego określenia frontu działki, który został wskazany w decyzji I instancji od strony ul. P. podczas gdy w decyzji tej określono również, iż główna obsługa komunikacyjna planowanego budynku ma się odbywać z ulicy W. Organ wskazał także, iż w oświadczeniu "D" SA z dnia 12 sierpnia 2009 r. w sprawie warunków technicznych podłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajduje się informacja, że było ono ważne tylko przez okres dwóch lat. W piśmie z dnia 13 kwietnia 2012 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał dotychczasowe stanowisko i zarzuty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył, co następuje. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 – dalej p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy Sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzając kontrolę legalności zaskarżonej decyzji Sąd nie jest - zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. - związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Z przywołanych przepisów w sposób jednoznaczny wynika, iż usunięcie zaskarżonego aktu (decyzji) z obrotu prawnego może nastąpić tylko wówczas, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy jego wydawaniu organy naruszyły prawo materialne określające prawa i obowiązki stron lub normy procesowe, regulujące postępowanie przed organami administracji publicznej. Dokonana w tak zakreślonej kognicji kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że odpowiada ona prawu. Przechodząc do meritum rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej u.p.z.p.), przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej Rozporządzenie). Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zgodnie z § 3 ust. 1 powołanego Rozporządzenia z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice tego obszaru organ dokonujący analizy wyznacza na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (to jest na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust 2 Rozporządzenia). Z powyższego wynika, iż warunkiem prawidłowego ustalenia obszaru analizowanego jest ustalenie gdzie znajduje się front działki i jaka jest jego szerokość. Na użytek Rozporządzenia prawodawca w § 2 pkt 5 zdefiniował front działki jako tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Niewątpliwie chodzi tutaj o wjazd jaki działka posiada lub będzie posiadać po zrealizowaniu inwestycji, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, a nie o wjazd, który w wyniku zrealizowania inwestycji straci swój dotychczasowy główny charakter lub zostanie zlikwidowany. Określenie frontu działki nie stwarza problemu w sytuacji gdy działka posiada wjazd lub wejście tylko z jednej drogi. Jednakże w sytuacji gdy obsługa komunikacyjna działki może odbywać się z dwóch albo więcej dróg aby ustalić front działki należy ustalić z której drogi będzie odbywała się główny wjazd lub wejście ta tą działkę. Jak słusznie zauważył organ II instancji, analiza zgromadzonego w sprawie materiału i treści decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia 10 sierpnia 2011 r. budzą uzasadnione wątpliwości co do prawidłowego ustalenia gdzie znajduje się front działki na której ma zostać zrealizowana przedmiotowa inwestycja. Jakkolwiek organ I instancji w swojej decyzji określając szerokość frontu elewacji planowanego budynku wskazał, iż znajduje się on od strony ul. P. to jednocześnie określił, iż podstawowy dojazd na przedmiotową działkę powinien odbywać się dwoma wjazdami z ul. W. i jedynie dodatkowo dopuszcza się możliwość obsługi komunikacyjnej istniejącym wjazdem od strony ul. P.. Należy zauważyć, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażony został pogląd, że teren inwestycji winien mieć jeden front, w sytuacji gdy usytuowanie działki jest tego rodzaju, że przylega ona do dwóch lub większej liczby dróg, a organ ma wątpliwości, z której strony będzie wjazd główny lub wejście na działkę, na której ma być realizowana planowana inwestycja, jest on obowiązany wezwać inwestora do złożenia stosownych wyjaśnień (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 555/10 i wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 563/08 dostępne na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Organ II instancji uchylając decyzję Prezydenta Miasta P. powołując się na wyżej zaprezentowany w orzecznictwie pogląd uznał, iż ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji winien zwrócić się do inwestora o wskazanie frontu działki. Tymczasem inwestor – skarżący podniósł, iż od momentu złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy wskazał, iż front przedmiotowej działki znajduje się od strony ul. P. tak samo jak front sąsiedniej działki nr 3 przy ul. P. [...]. Niemniej w ocenie Sądu istotne dla ustalenia frontu działki, w świetle powołanej definicji z § 2 pkt 5 Rozporządzenia, jest pismo Zarządu Dróg Miejskich w P. z dnia 6 października 2009 r. dotyczące uzgodnienia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w którym zarządca drogi wskazał, że główna obsługa komunikacyjna działki powinna odbywać się dwoma wjazdami z ul. W. i dodatkowo z istniejącego wjazdu od strony ul. P., który nie może zostać bardziej rozbudowany. Zdaniem Sądu to wiążące stanowisko zarządcy drogi (wydane na postawie art. 60 ust 1 w zw. z art. 53 ust 4 pkt 9 u.p.z.p.) przesądza w rzeczywistości o lokalizacji głównego wjazdu na teren przedmiotowej działki, a tym samym na ustalenie frontu działki, który, w przypadku inwestycji w planowanym, znajduje się od ulicy W.. Powyższe prowadzi do wniosku, iż organ II instancji słusznie zakwestionował ustalenia organu I instancji co do lokalizacji frontu przedmiotowej działki a tym samym prawidłowość ustalenia granic obszaru analizowanego. Z akt sprawy wynika niewątpliwie, iż część działki przylegająca do ulicy W. jest dłuższa niż cześć przylegająca do ulicy P., a zatem obszar analizowany został wyznaczony nieprawidłowo – granice obszaru zostały wyznaczone w odległość mniejszej niż trzykrotność frontu działki. Z kolei jak słusznie zauważyło Kolegium, nieprawidłowe wyznaczenia obszaru analizowanego jest wystarczającą przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowani terenu i tym samym zaszła podstawa do uchylenia decyzji organu I instancji w celu ponownego przeprowadzenia analizy urbanistycznej w oparciu o prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Niewątpliwie konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Sąd podziela również stanowisko organu odwoławczego, iż zgromadzony w sprawie materiał nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. W aktach sprawy znajdują się dwie opinie "D" SA dotyczące warunków podłączenia sieci wodociągowej, kanalizacji wodociągowej sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej. W pierwszej z nich z dnia [...] sierpnia 2009 r. wydanej na wniosek inwestora "D" zakreślił czas obowiązywanie tej opinii na 2 lata, natomiast druga opinia z dnia [...] września 2009 r. na wydana wniosek Prezydenta Miasta P. została wydana bez zakreślenia jakiegokolwiek terminu jej ważności. Trzeba jednak zauważyć, iż opinie te są podobne lecz nie tożsame. Pismo z dnia [...] sierpnia 2009 r. adresowane do inwestora zawiera dodatkowo informacje techniczne związane z ewentualnym sposobem przyłączenia się do istniejącej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Koniecznym jest zatem ustalenie czy opinia z dnia [...] sierpnia 2009 r. jest aktualna co najmniej w zakresie pokrywającym się z treścią pisma "D" z dnia 7 września 2009 r. Powyższe pozwoli rozwiać wszelkie wątpliwości, iż teren planowanej inwestycji posiada odpowiednie uzbrojenie. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.