II SA/Po 219/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...]stycznia 2009 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Poznania z dnia [...]września 2008r. nr [...] II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym [...] zł tytułem uiszczonych kosztów sądowych, [...] zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ D. Rzyminiak - Owczarczak /-/ B. Drzazga /-/ B. Kamieńska Pismem wniesionym w dniu 28 grudnia 2005 r., skierowanym do Prezydenta Miasta P., wnioskodawcy H.J., A. ., J. J., K. S. oraz S.S . wystąpili o ustalenie i wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – przejęte przez gminę części nieruchomości położonej w P., a stanowiących części ulic [...]i [...] w P., oznaczonych geodezyjnie jako działka nr [...]o pow. [...] m2 oraz działka nr [...]o pow. [...] m2, obręb [...], arkusz mapy [...]m2. W uzasadnieniu wniosku jako jego podstawę wskazano art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm., dalej ustawa - Przepisy wprowadzające), wyjaśniono nadto, iż w dniu 31 grudnia 1998 r. przedmiotowe działki stanowiły własność wnioskodawców, którzy już w 1992 r. w tej sprawie wystąpili do Wojewódzkiej Dyrekcji Dróg Miejskich w P . Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia[...]lipca 2007 r. Nr [...] działając w trybie art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające stwierdził, iż nabycie z mocy prawa przez Miasto P. własności z dniem 1 stycznia 1999 r. za odszkodowaniem. nieruchomości stanowiących współwłasność wnioskodawców, w wysokości udziałów przypadających na każdego z nich, a oznaczonych geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2., jako grunt zajęty pod drogi publiczne – drogi gminne. Decyzja uzyskała walor ostateczności z dniem 10 sierpnia 2007 r. W dalszej kolejności w ramach prowadzonego postępowania o ustalenie odszkodowania Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ" w P. (dalej ZGiKM GEOPOZ) wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego M. T. o sporządzenie operatu szacunkowego przedmiotowych działek. Po przedłożeniu przez rzeczoznawcę zamówionego operatu organ I instancji przeprowadził w dniu 22 kwietnia 2008 r. rozprawę administracyjną z udziałem wnioskodawców J. J. oraz K. S., działających w imieniu własnym oraz w imieniu A. L. oraz S. S . Wnioskodawców zapoznano z pismem rzeczoznawcy majątkowego M.T. z dnia 14 kwietnia 2008 r., w którym rzeczoznawca wyjaśniła, jakie nieruchomości przyjęto do ustalania wyceny oraz zawarto informacje o możliwości wskazanie. Wnioskodawcy nie zaakceptowali ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości i wnieśli o wstrzymanie przez organ wydania decyzji na okres dwóch miesięcy oświadczając, iż w okresie do 30 czerwca 2008 r. przedstawią swoje stanowisko dotycząc wysokości odszkodowania. Wyjaśnili także, że wystąpią o przyznanie nieruchomości zamiennej. Wnieśli o doliczenie do kwoty ustalającej wartość nieruchomości kwoty stanowiącej równowartość 22% podatku VAT, należnego od nabywanych nieruchomości. Wydział Gospodarki Nieruchomościami Miasta P. w piśmie z dnia 17 lipca 2008 r. poinformował organ, iż nie wyraża woli przyznania wnioskodawcom nieruchomości zamiennej, o czym wnioskodawców poinformowano. Pismem z dnia 1 sierpnia 2008 r. organ poinformował wnioskodawców, że termin załatwienia sprawy został przedłużony do dnia 5 września 2008 r. W oparciu o powyższe ustalenia, a także sporządzony przez rzeczoznawcę M. T . operat szacunkowy decyzją z dnia[...]września 2008 r. Nr [...]Dyrektor ZGiKM GEOPOZ w P. działający z upoważnienia Prezydenta Miasta P., jako prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w oparciu o art. 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy - Przepisy wprowadzające, art. 129 ust. 5 pkt 3 w zw. z art. 4 pkt 9b1 oraz art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm. – dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami) ustalił na rzecz wnioskodawców odszkodowanie za zajętą pod drogi publiczne – drogi gminne - część nieruchomości położonej w P., zapisanej księdze wieczystej nr [...], stanowiącej fragmenty ulic[...] i [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m2 w łącznej wysokości [...]złotych oraz zobowiązał Miasto P. do wypłaty odszkodowania: K.S. w kwocie [...] zł, S. S. w kwocie [...] zł, H. J. w kwocie [...] zł, J. J. w kwocie [...] zł, A. L. w kwocie [...] zł., w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. Na podstawie art. 105 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm. – dalej w skrócie kpa) organ umorzył postępowanie w sprawie z wniosku H.J. o ustalenie odszkodowania za część dawnej działki nr [...], która nie została zajęta pod drogę publiczną. W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył stan faktyczny ustalony w toku postępowania, treść przepisów stanowiących podstawę podjętego rozstrzygnięcia oraz przebieg przedmiotowego postępowania. Wyjaśniono, iż w sprawie wystąpiły przesłanki określone przepisem art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające, co nakazywało uwzględnić wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość zajęta pod drogę publiczną. Wyjaśniono, iż wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 11 stycznia 2008 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie organu I instancji metoda i sposób szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę były prawidłowe. Wskazano, że wobec zgłoszonych zastrzeżeń rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 14 kwietnia 2008 r. wyjaśniła zgłoszone wątpliwości. Wskazano, że wnioskodawcy J. J. i reprezentowane przez niego osoby nie wypowiedziały się co do dowodów i materiałów akt sprawy, choć deklarowali taką wolę. Odwołanie od tej decyzji wnieśli J. J. oraz H. J., którzy zarzucili organowi naruszenie art. 7, art. 8 i art. 77 kpa, oparcie decyzji na operacie szacunkowym, który w ich ocenie został nieprawidłowo sporządzony, brak przeprowadzenia oceny tego dokumentu jako dowodu w sprawie o ustalenie odszkodowania. Zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, ewentualnie zmianę decyzji w ten sposób, aby odszkodowanie zostało oparte na prawidłowo sporządzonym operacie. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że organ I instancji nie wyjaśnił do końca stanu faktycznego, gdyż decyzję wydał przed terminem przez siebie wyznaczonym. Wskazano, że w toku postępowania wnioskodawcy zarzucali nieprawidłowość sporządzonego operatu, organ I instancji zażądał od nich sporządzenia nowej opinii a nie skorzystał z instrumentu, jaki przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami i nie wystąpił do organizacji rzeczoznawców majątkowych o sprawdzenie prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę M.T . Ponadto podczas rozprawy administracyjnej nie próbowano nawet rozwiać wątpliwości, jakie wówczas zgłosili. Zdaniem odwołujących w operacie nie wyjaśniono jakie nieruchomości przyjęto dla celów porównawczych. Wskazano, że ceny nieruchomości w okolicy działek przejętych przez Miasto kształtują się na poziomie 2000 zł za 1 m2, tymczasem w operacie przyjęto cenę pomiędzy 1,037 zł a 231,8 zł za 1 m2. Organ nie podjął nawet próby przesłuchania rzeczoznawcy, strony postępowania nie posiadają przy tym fachowej wiedzy, dlatego to organ administracji powinien tak poprowadzić postępowanie, aby wyjaśnić wszelkie wątpliwości. Zdaniem odwołujących rzeczoznawca wadliwie potraktowała nieruchomość jako dwie działki, tymczasem obecnie zapisane są one w jednej księdze wieczystej i wykorzystane w ten sam sposób – pod fragmenty dróg gminnych [...] i [...] . Biegła nie podała na czym polega podobieństwo nieruchomości będących przedmiotem powołanych przez nią transakcji, nie podał także jakie to były transakcje, jakie były warunki ich zawarcia, naruszając tym samym § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Odwołujący J.J. wyjaśnił, że faktycznie zobowiązał się do dnia 30 czerwca 2008 r. przedstawić kontroperat innego rzeczoznawcy, lecz termin ten nie był realny do dochowania, z uwagi na obłożenie pracą biegłych rzeczoznawców. Zlecił opracowanie takiego operatu rzeczoznawcy majątkowemu A.Sz., operat z data 4 sierpnia 2008 r. odebrał pod koniec sierpnia, a uwagi na okres urlopowy i wyjazd zamierzał dostarczyć ten operat do dnia 5 września 2008 r. Tymczasem organ I instancji wydał w dniu [...] września decyzję. W tej sytuacji przedmiotowy operat załącza do odwołania i wskazuje, że rzeczoznawca w tym operacie wycenił wartość spornych nieruchomości na kwotę prawie 3,5 - krotnie wyższą od kwoty przyjętej na podstawie oparta rzeczoznawcy M. T . Biegły rzeczoznawca A. Sz. szacuje wartość spornej nieruchomości na kwotę [...]zł, zastosował przy tym tę samą metodę porównawczą, przyjął jednak ceny transakcyjne uzyskiwane za sprzedaży gruntów przyległych do dróg publicznych. Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. Nr [...] na podstawie art. 138 §1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Przytaczając stan faktyczny sprawy oraz przepisy stanowiące podstawę prawną decyzji ustalającej odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę publiczną Wojewoda stwierdził, że odszkodowanie ustalono według zasad i trybu określonego powołanymi przepisami. Wojewoda wskazał, iż organ dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego M.T., która ustaliła wartość rynkową obu działek według stanu nieruchomości z dnia 29 października 1998 r., co wynika z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zastosowała się przy tym do ogólnych zasad dotyczących wyceny nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Biegła wskazała w operacie, iż zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej takich gruntów stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ponieważ biegła wskazała, że ceny takie nie istnieją, z racji braku transakcji, wartość działek gruntu zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn 1 m2 gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, ze ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%, zgodnie z § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia. Biegła dokonała zatem wyceny w oparciu o podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, zgodnie z § 4 rozporządzenia. Natomiast według obowiązującego w dacie sporządzania operatu Standardu III.7 wydanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podejście porównawcze stosuje się wyłączenie wówczas, gdy nieruchomości podobne do wycenianej były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Biegła przyjęła zatem dla oszacowania działek nr [...] i [...] rynek nieruchomości niezabudowanych w strefie śródmiejskiej miasta P. (w tym z [...]) z okresu dwóch ostatnich lat licząc od daty wyceny, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Szczegółowej analizie biegła poddała dwanaście transakcji nieruchomości ze średniego przedziału cen, a wszystkie przyjęte do porównań nieruchomości położone były na terenach w pełni uzbrojonych. Biegła osobno wyceniła wartość przedmiotowych działek, a kryterium rozróżniającym była ich powierzchnia. Nieruchomości reprezentatywne powinny być przy tym podobne do wycenianej. Rynek z [...] z ostatnich dwóch lat licząc wstecz od daty wyceny należał do mało aktywnych, stąd poddał analizie dwanaście transakcji nieruchomości ze średniego przedziału cen, które jednak różnią się powierzchniowo, dlatego aby uczynić zadość wymogom podobności, określonym Standardami, biegła osobno wyceniła wartość rynkowa każdej z przedmiotowych dwóch działek. Biegła dochowała tym samym zasady jednorodnych jednostek porównawczych. Wojewoda wskazał, że także powołany przez stronę biegły A. Sz.w operacie z dnia 4 sierpnia 2008 r. przyjął do porównań nieruchomości, które różnią się obszarem od nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do zarzutu nie wystąpienia przez organ I instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, by ta sporządziła opinię na temat prawidłowości sporządzenia operatu, Wojewoda wskazał, że przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku takiego na organ administracji nie nakłada. Jeżeli strona kwestionuje operat , to sama może przekazać ten operat organizacji rzeczoznawców. Zdaniem Wojewody w sprawie nie wystąpiła konieczność zwrócenia się do takiej organizacji, bowiem zgodnie z art. 80 kpa organ administracji zobligowany jest sam ocenić materiał dowodowy, co organ I instancji uczynił. Stanowiska tego nie zmienia nawet ta okoliczność, że odwołujący przedłożyli wraz z odwołaniem operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Wojewoda wskazał, że operat ten w jego ocenie został sporządzony nieprawidłowo, stąd operat ten nie mógłby zostać uwzględniony. Wskazano, że biegły A.Sz. dla porównań przyjął nieruchomość sprzedaną w drodze przetargu, co narusza §5 ust. 1 rozporządzenia. Wojewoda wskazał ponadto, że dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie prowadzi do nowego określenia wartości wycenianego przedmiotu. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę operatu nie może stanowić podstawy do oceny operatu sporządzonego w ramach postępowania. Wojewoda wskazał ponadto, iż w sprawie wystąpiła przesłanka bezprzedmiotowości postępowania w odniesieniu do działki [...], stąd zasadnie umorzono postępowanie w tym zakresie. Wskazano także, że ubytek powierzchni działki nr [...]o 16 m2 nastąpił wskutek podziałów geodezyjnych tej działki. Wniosek o doliczenie stawki podatku VAT jest niezasadny, bowiem obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości takiego doliczenia. Na powyższą decyzję w ustawowym terminie (koperta, w której skarga została nadana w placówce pocztowej organ II instancji załączył do akt I instancji) skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożył J. J., działając przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego M. G . Pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w toku instancji oraz o zasadzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7, 77 i 80 kpa, pełnomocnik skarżącego podniosła, iż skarżący nie został poinformowany w toku postępowania o możliwości wystąpienia do organizacji rzeczoznawców o ocenę operatu biegłej M.T., która w swoim piśmie z dnia 14 czerwca 2008 r. wskazała, że jeżeli strona nie zgadza się z jej operatem, może zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy. Organ I instancji na powyższą uwagę nie zareagował, w konsekwencji skarżący poniósł koszty sporządzenia operatu przez biegłego A. Sz., który to operat następnie organ II instancji odrzucił. Jednocześnie skarżący nie miał możliwości ustosunkowania się do zarzutów dotyczących przedłożonego przez niego operatu, bowiem odrzucenie nastąpiło dopiero w decyzji organu II instancji. Skarżący w toku postępowania kwestionował operat biegłej M. T., liczył także na to, że prowadząca rozprawę administracyjną doprowadzi do wyjaśnienia, przez obecną na rozprawie biegłą, jego wątpliwości. Tymczasem biegła nawet nie zabrała głosu, a prowadząca rozprawę przekazała jej uczestnikom pismo biegłej, przy czym z jego treścią strony zapoznały się już po rozprawie. Pismo to w ocenie skarżącego nie wyjaśnia jego wątpliwości. Organy nie podjęły przy tym żadnych działań w celu aktualizacji operatu, choć w dniu wydania decyzji był znacznie większy dostęp do danych o cenach uzyskiwanych w transakcjach przeprowadzonych w latach 2007-2008. Tym samym nie wyjaśniono stanu faktycznego sprawy. Zaskarżonej decyzji zarzucono także nie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów odwołania, a przyczyny dla jakich zastosowano odmienne stawki wobec dwóch spornych działek są niejasne. Opinii biegłej T. zarzucono przyjęcie dla porównania cen transakcji w większości przypadków z 2006, co wobec wzrostu cen w 2007 r. jest niekorzystne dla wnioskodawców. Decyzja ustalająca odszkodowanie wydana została w drugiej połowie 2008 r., stąd konieczność aktualizacji operatu jest oczywista. Operatowi nie nadano przy tym klauzuli o aktualności. Z 2007 r. biegła wykorzystała zaledwie cztery transakcje (na dwanaście), tymczasem, w 2007 r. transakcji, których przedmiotem były nieruchomości o funkcji I SM było osiem, co strona skarżąca ustaliła na podstawie zestawienia zarejestrowanych cen nieruchomości z dnia 14 stycznia 2009 r., które wykonane zostało przez ZG i KM GEOPOZ. W operacie brak jest informacji dotyczących warunków zawarcia transakcji przyjętych przez biegłą. Analiza operatu wskazuje ponadto, że przyjęta przez biegłą nieruchomość przy ul. [...]w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem MB, a więc jest to teren pod budownictwo mieszkaniowe, gdy tymczasem do wyceny przyjęto inną funkcję. Biegła przyjęła także do wyceny działki o powierzchni 8 m2, a więc o powierzchni daleko odbiegającej od wycenianych. Z analizy wyżej powołanego zestawienia wynika ponadto, że przyjęta przez biegłą nieruchomość przy ul. [...]sprzedana została za cenę wyższą, aniżeli biegła przyjęła. Zdaniem strony skarżącej zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o nierzetelny operat. Decyzja narusza ponadto zasadę słusznego odszkodowania, a odmowa przyznania nieruchomości zamiennej, o co skarżący wystąpił, jest w tych okolicznościach znamienna, bowiem dla Miasta taniej jest wypłacić odszkodowanie. Do skargi załączono aneks do operatu z dnia 4 lipca 2008 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. Sz. oraz dwa zestawienia transakcji z zaznaczonymi czterema transakcjami – wypisy z Rejestru Cen i Wartości ZGiKM GEOPOZ. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie, odwołując się do uzasadnienia zawartego w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu braku aktualizacji operatu przez biegłą M. T. Wojewoda wskazał, że konieczność aktualizacji nie wystąpiła bowiem operat opatrzony jest datą 11 stycznia 2008 r. i w terminie jednego roku wydane zostały obie zaskarżone decyzje. Jednocześnie skoro operat został sporządzony 11 stycznia 2008 r., to biegły mógł przyjąć dla porównania transakcje zawarte od stycznia 2006 r. do stycznia 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje; Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem przy wydawaniu decyzji administracyjnej zostały naruszone przepisy prawa, co trafnie podniesiono w skardze. Sprawa dotyczy odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Stosownie do treści art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości. Przepis ten odsyła, w zakresie ustalenia odszkodowania, ogólnie do zasad i trybu ustanowionych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i odszkodowaniach za wywłaszczane nieruchomości. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania w tym przypadku stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z 13 października 1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5). Postępowanie o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za pozbawienie właścicieli nieruchomości ex lege prawa własności w tym szczególnym trybie, powoduje konieczność zapewnienia im w postępowaniu takich samych gwarancji procesowych, jakie przysługują osobom, których pozbawiono prawa własności w drodze decyzji administracyjnej, której niezbędnym elementem jest ustalenie wysokości odszkodowania. Należy więc przyjąć, że w postępowaniu administracyjnym o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za nieruchomość, która z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., obligatoryjne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej o jakiej mowa w art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tak NSA w wyroku z dnia 17 lipca 2003 r., SA/Bd 1271/03). Rozprawa jest szczególną formą postępowania dowodowego, gdyż strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, zadawać pytania świadkom, biegłym i przedstawiać zarzuty oraz propozycje. Rozprawa administracyjna zatem stwarza dla strony postępowania najpełniejszą możliwość zajęcia stanowiska co do wyników postępowania dowodowego i to w sposób udokumentowany w aktach sprawy w protokole (art. 67 § 2 pkt 4 k.p.a.). Za taką wykładnią przepisu art. 73 ust. 4 przemawia również to, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, szacującej wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie z akt administracyjnych wynika, iż obligatoryjna rozprawa administracyjna została przeprowadzona, lecz w jej toku nie zapewniono stronie możliwości wyjaśnienia wątpliwości i zastrzeżeń jakie wcześniej zgłosiła, w drodze uzyskania wyjaśnień od rzeczoznawcy. W rozprawie uczestniczyły strony postępowania oraz biegła M. T., lecz w protokole rozprawy nie odnotowano, aby udzielono jej głosu, choć strona skarżąca zgłaszała zarzuty co do wyceny i w toku postępowania wskazywała, z jakich przyczyn nie zgadza się z wyceną. Podczas rozprawy co prawda doręczono stronom pismo rzeczoznawcy majątkowego, która sporządziła operat szacunkowy i w oparciu o który wydano zaskarżoną decyzję, lecz rację ma strona skarżąca, iż wyjaśnienia te mogły jej nie satysfakcjonować. Wskazać także należy, iż w piśmie tym biegła rzeczoznawca nakierowała skarżącego, aby ten zlecił sporządzenie operatu innemu rzeczoznawcy. Rację ma pełnomocnik strony skarżącej, iż prowadząca rozprawę nie pouczyła strony o regulacji zawartej w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1), natomiast sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (ust. 2). Tym samym zasadny jest zarzut skargi, iż organ I instancji naruszył w ten sposób art. 7 i 8 kpa. Kontroli, czy operat spełnia warunki określone przepisami prawa, dokonuje organ orzekający, uwzględniając przy tym zarzuty i wnioski strony postępowania. Za niedopuszczalne należy uznać pominięcie przez organ orzekający wyjaśnienia zgłoszonych przez skarżącego zarzutów do operatu. Zarzuty te dotyczyły kwestii wyboru nieruchomości porównawczych, więc kwestii sprawdzalnej przez organ odwoławczy, poprzez ustalenie, czy przyjęte w operacie transakcje nieruchomości porównywalnych wybrane zostały w sposób odpowiadający wymogom prawa. Wskazać należy, iż operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z § 56 ust. 6 powołanego rozporządzenia do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Wobec kwestionowania przez stronę postępowania doboru nieruchomości podobnych przy szacowaniu nieruchomości, rzeczą organu prowadzącego postępowanie było zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego M. T. do uzupełnienia sporządzonego operatu poprzez przedłożenie materiałów źródłowych, w oparciu o które dokonała wyboru transakcji nieruchomości porównywalnych. Takiego dowodu, nawet w postaci powoływanego zestawienia ZGiKM GEOPOZ, do operatu nie załączono, choć w treści operatu biegła powoływała się na powyższe zestawienie. W ocenie Sądu dokument ten pozwoliłby ocenić, czy uwzględniono prawidłowe dane przy szacowaniu nieruchomości, w tym czy w sposób właściwy dokonano doboru nieruchomości podobnych, jak również wychwycić cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 08.02.2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06 LEX nr 437627). Również uzasadnienie decyzji organu odwoławczego nie zawiera odniesienia do zasadniczego zarzutu podniesionego w odwołaniu, tj. do kwestii uwzględnienia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości nieporównywalnych. Przepis art. 7 kpa, ustanawiający zasadę prawdy obiektywnej, zobowiązuje organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywatela. Przepis art. 77 § 1 kpa, nakłada na organ obowiązki zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z naruszeniem powyższych zasad organ odwoławczy z jednej strony odrzucił operat szacunkowy przedłożony przez stronę skarżącą, z drugiej zaś strony nie dokonał oceny operatu biegłej M. T. w aspekcie zarzutów podniesionych w postępowaniu oraz w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Co więcej, organ II instancji dokonał oceny merytorycznej operatu przedłożonego przez stronę postępowania, choć nie dysponuje wiedzą fachową w zakresie zasad wyceny nieruchomości. Co do zasady ocena taka jest możliwa, lecz nie w sytuacji, gdy występuje tak duża różnica w wycenach przyjętych w obu operatach. W świetle zgłoszonych przez strony postępowania zastrzeżeń odnośnie dokonanej wyceny, rzeczą prowadzącego postępowanie organu było poinformowanie stron o możliwości zwrócenia się, na ich koszt, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy. Przestrzeganie tych zasad zawsze jest istotne, a szczególnie kiedy dotyczy postępowania administracyjnego w ramach którego ustalane jest odszkodowanie za nieruchomość, która z mocy prawa przeszła na własność Miasta. Organ administracji mając na względzie interes obywatela czuwa nad tym, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest bowiem możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2). Przenosząc przedstawione wyżej uwagi na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organu obu instancji nie odpowiada wskazanym wyżej standardom rzetelnej procedury. W sytuacji, gdy wraz z odwołaniem strona skarżąca przedłożyła operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę, obowiązkiem organu odwoławczego było w pierwszej kolejności zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu szacunkowego poprzez wyjaśnienie zgłaszanych przez strony wątpliwości (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00, LEX nr 81735; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r. sygn. akt I SA 912/03, LEX nr 146718). Wprawdzie organ II instancji w uzasadnieniu wydanej w sprawie decyzji omówił ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego, jednak stwierdzenia te nie wyjaśniają i nie zawierają oceny organu co do zasadności postawionych zarzutów, a co za tym idzie, oceny prawidłowości przedstawionego operatu szacunkowego. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi wskazać należy, że rację ma organ odwoławczy, iż w tym przypadku nie zachodziła konieczność aktualizacji operatu z dnia 11 stycznia 2008 r. Zgodnie bowiem zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Sąd nie podziela również stanowiska strony skarżącej, iż wycena spornej nieruchomości powinna obejmować stawkę podatku VAT. Do wyceny przyjmuje się bowiem ceny rynkowe (art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), co oznacza, że wartość określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Stanowi ją najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Cena tak określona jest ceną w wartości brutto. W świetle powyższego żądanie strony skarżącej oznaczałoby podwójne uwzględnienie tej samej wartości – podatku VAT, przy czym zauważyć należy, iż w przypadku transakcji nieruchomościami podatek ten nie jest uiszczany w przypadku transakcji pomiędzy osobami fizycznymi, stąd nie w każdym przypadku cena nabycia nieruchomości będzie obejmowała ten podatek. Przedstawione powyżej naruszenie przepisów prawa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Przy orzekaniu uwzględniono art. 152 ww. ustawy oraz art. 200 w zakresie kosztów postępowania. Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji w pierwszej kolejności zwróci się do rzeczoznawcy M. T. o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez przedłożenie do akt sprawy zestawienia cen i transakcji ZGiKM GEOPOZ, którym biegła posłużyła się przy sporządzaniu operatu, rozważy możliwość sporządzenia operatu uzupełniającego przez tego rzeczoznawcę w zakresie obejmującym ustosunkowanie się do zarzutu doboru nieporównywalnych nieruchomości do wyceny, a następnie w zależności od oceny tych dokumentów rozważy możliwość zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców o ocenę spornego operatu, uzupełnionego zgodnie z powyższym wskazaniem. Przeprowadzając ponownie postępowanie w sprawie organ I instancji kierować się będzie wskazanymi przez Sąd zasadami. /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ B. Drzazga B. Kamieńska Za nieobecnego sędziego uzasadnienie wyroku podpisał sędzia /-/ B. Drzazga