II SA/Po 2601/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka /spr./ Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Małgorzata Górecka Protokolant st.sekr.sąd. Henryka Pawlak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2005 r. sprawy ze skargi W. i W.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy W. z dnia [...]r. nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 200,- zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu wpisu III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ M.Górecka /-/ J.Szaniecka /-/ A.Łaskarzewska Burmistrz Miasta i Gminy W. decyzją z dnia [...] ustalił dla W. i W. małż. C. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...]zł. W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez W. i W. C. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i sprawę przekazało organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. W motywach tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy między innymi stwierdził, że wysokość renty planistycznej ustalono na podstawie aktualizacji operatu szacunkowego, który był uzupełnieniem operatu z [...]XI.2002 r. Tymczasem do akt nie dołączono pierwszego operatu, a z jego aktualizacji nie wynika jakie zastosowano podejście, metodę i technikę szacowania. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy Burmistrz Miasta i Gminy W. decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 ze zm.) oraz § 19 uchwały Nr XXXVI/312/2002 Rady Miasta i Gminy W. z [...] czerwca 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. (...) ustalił dla W. i W. C. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działki nr [...]i [...], położone w W. przy ul. [...] na kwotę [...]zł. W uzasadnieniu powyższej decyzji wyjaśniono, że uchwała z [...] czerwca 2002 r. Rada Miasta i Gminy W. dokonała zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. dla obszaru, w obrębie którego znajdują się działki nr [...]- [...]. W wyniku zmiany planu wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę podaną w decyzji, wyliczoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym doręczonym stronom. W dniach [...].2002 r. i [...].2002 r. aktami notarialnymi W. i W. C. zbyli nieruchomość stanowiącą działki nr [...]i [...]objęte zmianą planu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r., po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez W. i W. C. , na podstawie art. 36 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił następujące ustalenia i wnioski. Postępowanie w niniejszej sprawie związane jest z jednym ze skutków prawnych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy poprzez zmianę przeznaczenia nieruchomości wzrasta jej wartość. Sytuację tą normuje art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten zobowiązuje wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta (art. 36 ust. 9 ustawy) do pobrania jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie więcej niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości). Niezbędnym warunkiem wymierzenia takiej opłaty jest zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Przesłankami ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym są więc: 1/ obiektywny (określony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego) wzrost wartości nieruchomości; 2/ wzrost obiektywny wartości nieruchomości, będący wynikiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości); 3/ zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Z brzmienia art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika jednoznacznie, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszej sprawie organ odwoławczy po zapoznaniu się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego uznał, że nie budzi on zastrzeżeń z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawnych, a więc ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 1998 r. Nr 98 poz. 612). Kolegium uznało, że w pełni uzasadnione było przyjęcie przez biegłego podejścia porównawczego - metody porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania dwóch nieruchomości położonych w N. Wskazane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego stanowi bowiem, iż przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane na rynku krajowym. Autor operatu uzasadnił, że oba rynki (W., N.) są podobne, a poziom cen zbliżony. Ustosunkowując się do zarzutu skarżących - nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obciążenia nieruchomości dożywociem wyjaśnić należy, że akty notarialne sprzedaży przedmiotowych nieruchomości potwierdzają, że nieruchomość obciążona jest służebnością mieszkania na M. C. i H. C.. Akty notarialne dokonane przez notariusza zgodnie z prawem mają charakter dokumentu urzędowego (art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. z 2002 r. Nr 42 poz. 369 ze zm.). Oznacza to, że dla organu I instancji, jak i organu odwoławczego wymienione wyżej akty notarialne stanowią jedyny dowód obciążenia przedmiotowej nieruchomości (przed podziałem) - służebnością mieszkania. Ponadto wskazać należy, że skarżący nie przedstawili żadnego dokumentu potwierdzającego obciążenie nieruchomości dożywociem. Jak słusznie zauważają skarżący "służebność mieszkania jako służebność osobista sprowadza się do obowiązku udostępniania przez zobowiązanego lokalu mieszkalnego na rzecz osób uprawnionych. Zobowiązanym z tytułu służebności mieszkania jest zawsze właściciel nieruchomości na której znajduje się lokal mieszkalny obciążony służebnością". Służebność mieszkania nie obciąża zatem przedmiotowych nieruchomości - powstałych w wyniku podziału. Na działkach tych nie znajduje się bowiem lokal mieszkalny obciążony służebnością. Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości i wysokość tzw. renty planistycznej nie uwzględnił obciążenia działek służebnością mieszkania. Nieuzasadniony okazał się również zarzut nie brania pod uwagę przy wycenie nieruchomości braku swobodnego dostępu do drogi publicznej, jak i braku możliwości podłączenia mediów. Autor operatu szacunkowego uwzględnił bowiem (str. 10 operatu) jako cechę nieruchomości mającą wpływ na wartość nieruchomości - położenie szczegółowe określone jako dobre. Należy zatem uznać, że rzeczoznawca wziął pod uwagę kwestie dostępu do drogi publicznej. Fakt natomiast, że działka nr [...]stanowiąca przedmiot współwłasności jest drogą dojazdową do przedmiotowych działek nie oznacza, że do działek tych w ogóle nie ma możliwości podłączenia mediów. Biegły nie był zatem zobowiązany przy wycenie uwzględniać tą cechę rynkową. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Naczelnego Sądu Administracyjnego W. i W. małż. C. Domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili jej naruszenie § 35 ust. 1 i 3 oraz § 36 ust. 1 pkt I rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Uzasadniając skargę podali, że opinia biegłego J. M. nie zawiera w ogóle ustaleń dotyczących stanu prawnego badanych nieruchomości, w szczególności nie uwzględnia faktu, że są one obciążone prawem dożywocia na rzecz M. i H. C.. Ponadto biegły nie ustalił w dostatecznym stopniu stanu techniczno-użytkowego przedmiotowych nieruchomości, zwłaszcza braku ich swobodnego dostępu do drogi publicznej i możliwości podłączenia mediów. W konkluzji skarżący stwierdzili, że powołany operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy wydania zaskarżonej decyzji, tym bardziej, że nie zawiera dostatecznego uzasadnienia i nie został wystarczająco udokumentowany. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega uwzględnieniu, choć z innych przyczyn niż w niej wywiedziono. W rozpoznawanej sprawie sporządzone zostały dwie opinie rzeczoznawców majątkowych (S. P. i J. M. ), w których biegli, opierając się na tożsamej metodzie szacowania nieruchomości podejściem porównawczym ustalili wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień sprzedaży, przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji wysokość opłaty planistycznej w rozmiarach istotnie różniących się od siebie. Mianowicie rzeczoznawca S. P. ostatecznie wielkość opłaty planistycznej ustalił na kwotę [...] zł, gdy tymczasem rzeczoznawca J. M. na kwotę [...] zł. Wprawdzie w aktach administracyjnych znajduje się jedynie aktualizacja operatu szacunkowego S. P., to równocześnie wynika z niej, że jest ona uzupełnieniem operatu szacunkowego z [...].2002 r. Wobec tego brak było podstaw do pominięcia ostatnio powołanej opinii bez dokonania jej oceny i wyjaśnienia przyczyn tak odmiennych stanowisk obu biegłych. Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji, w związku z art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Już zatem tylko z powołanych wyżej przyczyn, które Sąd uwzględnił z urzędu - nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi - zaskarżona decyzja podlega uchyleniu. Ponadto wskazać należy, że uszło uwagi organu odwoławczego, iż opinia J. M. oparta została na obowiązującym w dacie jej sporządzenia rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230 poz. 1924) a nie powołanym w zaskarżonej decyzji rozporządzeniu z dnia 7 lipca 1998 r., które utraciło moc z dniem 8 stycznia 2003 r. Najprawdopodobniej, w wyniku sugestii organu odwoławczego, do ostatnio powołanego rozporządzenia szeroko nawiązuje skarga. Wreszcie niejasny jest argument organu odwoławczego, że autor operatu (J. M.) przyjął do porównania 2 nieruchomości położone w N. tj. - jak twierdzi organ - na rynku o zbliżonym do W. poziomie cen, skoro takich twierdzeń brak jest w operacie J. M. zamieszczonym w aktach sprawy. Przeciwnie, na str. 5 tego operatu wskazano, że "do porównania wzięto transakcje z terenu W.". Nawiązując do wywodów skargi należy też podzielić te jej argumenty, które wskazują na brak bliższego uzasadnienia w operacie J. M. stanowiska biegłego, co do dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej. Z wywodów skargi i treści zaskarżonej decyzji wynika, że takie kwestie skarżący podnosili już w postępowaniu administracyjnym. Ponieważ do akt nie dołączono odwołania skarżących tak od decyzji organu pierwszej instancji z dnia [...]r., jak i kolejnej decyzji tego organu z dnia [...]r., wyłączona jest możliwość oceny, czy powołane wyżej zarzuty wymagały uzupełnienia opinii biegłego. Natomiast nie można podzielić zarzutu skarżących dotyczącego nieuwzględnienia obciążenia przedmiotowej nieruchomości prawem dożywocia na rzecz M. i H. C., skoro z umów sprzedaży przedmiotowych działek wynika, że obie działki (nr [...]i [...]) były niezabudowane, zaś nieruchomość, z której zostały wyłączone była obciążona prawem służebności osobistej mieszkania na rzecz M. i H. C.. Dodać należy, że przedłożona przez skarżących w postępowaniu sądowym notarialna umowa darowizny z [...].1995 r. nie podważa ustaleń organu odwoławczego dotyczących omawianej kwestii, co nie wyklucza możliwości wykazania przez skarżących, że stan prawny nieruchomości w dniu jej sprzedaży był inny. W świetle przedstawionych wyżej okoliczności, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) w związku z art. 97 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji. Rozpoznając ponownie sprawę powinnością organu będzie w pierwszej kolejności skompletowanie akt, a zwłaszcza dołączenie do nich operatu szacunkowego S. P. z [...].2002 r. oraz obu odwołań skarżących od decyzji pierwszoinstancyjnych. Problem rozbieżności występujących w operatach szacunkowych obu biegłych winien zostać wyjaśniony, przy uwzględnieniu wskazań zawartych w wyroku Sądu. Zarzuty skarżących związane zwłaszcza z dostępem działek do drogi publicznej powinny być natomiast przedmiotem oceny biegłego - rzeczoznawcy majątkowego. /-/ M.Górecka /-/ J.Szaniecka /-/ A.Łaskarzewska MK