II SA/Po 271/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Edyta Podrazik /spr./ Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Bela po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Mieszkańców Budynku przy ul. [...] nr [...], [...] w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Podrazik /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta ustalił dla inwestora Przedsiębiorstwa Usługowego P. P. warunki zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na realizacji parkingu na działce nr [...] przy ul. [...] w P. Warunki zabudowy ustalono na okres tymczasowy - do momentu budowy docelowego układu drogowego (przedłużenia ul. [...] w rejonie skrzyżowania z ul. [...] Odwołanie od tej decyzji pismem z dnia [...] 09.2006 r. złożył w imieniu uczestnika postępowania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] nr [...] - [...] w P. Zarząd tej Wspólnoty. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania wniesionego przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] nr [...] - [...] w P. W uzasadnieniu organ stwierdził, iż Zarząd Wspólnoty nie posiada legitymacji do wnoszenia odwołania w imieniu członków Wspólnoty. W sprawach takich prawo do wniesienia odwołania posiadają poszczególni właściciele odrębnych lokali mieszkalnych. W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali zarząd wspólnoty powołany jest do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na tę czynność i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Zgoda na wykonanie parkingu zaliczana jest do czynności przekraczających zwykły zarząd, należało więc przedstawić stosowną uchwałę właścicieli lokali. Takiej uchwały nie podjęto, zatem uprawnionymi do wniesienia odwołania są poszczególni właściciele lokali mieszkalnych. Od powyższej decyzji skargę złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. nr [...] - [...] w P. reprezentowana przez Zarząd Wspólnoty, domagając się jej uchylenia. Skarżąca zarzuciła naruszenie przez Kolegium przepisów postępowania i przepisów prawa materialnego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art.10, art. 107 § 1 i § 2 kpa, art. 28 kpa, art. 29, art. 30, art. 331 kodeksu cywilnego, przepisów ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, iż Wspólnota Mieszkaniowa działa przez swój organ, jakim jest Zarząd Wspólnoty. Wspólnota jest stroną niniejszego postępowania na zasadzie art. 28 kpa. Interes prawny Wspólnoty nie jest kwestionowany przez organ odwoławczy, ani przez organ I instancji. Zarząd Wspólnoty nie jest odrębnym podmiotem prawa, wchodzi w skład struktury organizacyjnej Wspólnoty. To wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie można się więc zgodzić z Kolegium, iż to poszczególni członkowie Wspólnoty są uprawnieni do wniesienia odwołania. Wspólnota Mieszkaniowa ma wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych, stąd powołany został Zarząd, który jest organem uprawnionym do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz. Wniesienie odwołania w niniejszej sprawie jest czynnością zwykłego zarządu, ma ona charakter czynności zachowawczej, zmierzającej do ochrony rzeczy wspólnej. Ponadto przed wniesieniem odwołania członkowie wspólnoty wyrazili swoje stanowisko sprzeciwiając się budowie parkingu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Nie można podzielić stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławcze wyrażonego w zaskarżonej decyzji, zarówno co do oceny prawnego charakteru czynności złożenia odwołania w niniejszej sprawie, jak i podmiotów uprawnionych do wniesienia odwołania. W konsekwencji zaskarżona decyzja nie odpowiada prawu. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali ogół właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. nr [...] - [...] w P. tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa realizuje uprawnienia właścicielskie członków wspólnoty w zakresie nieruchomości wspólnej, zdefiniowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. W przypadku, gdy wyodrębnionych lokali mieszkalnych jest więcej niż siedem - a taka sytuacja zachodzi w przedmiotowej sprawie - sprawami wspólnoty kieruje, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali zarząd wspólnoty (art. 20 i art. 21 ustawy). Poszczególnym członkom wspólnoty samodzielne uprawnienia w odniesieniu do nieruchomości wspólnej przysługują zasadniczo tylko w zakresie określonym w art. 12. Tak więc właściciel lokalu mieszkalnego w budynku objętym wspólnotą w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla sąsiedniej nieruchomości nie ma legitymacji do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Legitymację taką ma zaś wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd wspólnoty. W niniejszej sprawie nieruchomość wspólna - działka nr [...] bezpośrednio sąsiaduje z terenem planowanej inwestycji. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. nr [...] - [...] w P. miała więc uprawnienia strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji na działce sąsiedniej. Jako stronie postępowania przysługiwało Wspólnocie także prawo wniesienia odwołania od decyzji organu I instancji. Wniesienie odwołania w sprawie, gdzie Wspólnota nie jest inwestorem, jest natomiast uczestnikiem postępowania - właścicielem nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji i sprzeciwia się tejże inwestycji uznać należy za czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jest to bowiem czynność zachowawcza, zmierzająca do utrzymania dotychczasowego stanu zagospodarowania otoczenia nieruchomości wspólnej, do utrzymania rzeczy wspólnej w stanie nie pogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Zarząd Wspólnoty mógł więc samodzielnie wnieść odwołanie w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali. W przedmiotowej sprawie brak było przesłanek do umorzenia postępowania odwoławczego przez SKO na tej podstawie, że Zarząd Wspólnoty nie ma legitymacji do wniesienia odwołania. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja Kolegium wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, tj. art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, art. 28, art. 105 kpa, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy zaskarżoną decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę organ odwoławczy winien rozpoznać odwołanie wniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. nr [...] - [...] w P. Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w oparciu o przepis art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ E.Podrazik /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska MK