II SA/Po 2944/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska /spr./ Asesor sąd. Edyta Podrazik Protokolant ref. staż. Kamila Kozłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2005r. przy udziale sprawy ze skargi D. i A.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2002r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 366zł (trzysta sześćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów wpisu. /-/E. Podrazik /-/St. Małek /-/A. Łaskarzewska Dnia [...] marca 2002r. Wójt Gminy C. decyzją nr [...] ustalił dla D. i A. K. byłych właścicieli nieruchomości położonych w L. stanowiących działkę o numerze [...] jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem działki. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli D. i A. K. Zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. Zdaniem skarżących ustalenie opłaty po upływie roku od terminu z art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie jest dopuszczalne. Odwołujący nie zgadzają się z wysokością opłaty. W ich ocenie błędna jest wycena przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca nie zauważył, że działka jest w bezpośrednim sąsiedztwie z ruchliwą drogą wojewódzką. Gdy chodzi o wycenę nieruchomości po zmianie planu za niewłaściwe uznać należało zdaniem skarżącego przyjęcie do porównania cen sprzedaży działek o zbyt małej powierzchni w stosunku do wycenianej. Powszechnie wiadomym jest, że działki o małej powierzchni zyskują większą cenę. Odwołujący się podkreślili, że organ I instancji nie wyjaśnia dlaczego za wiarygodne uznał wartości nieruchomości z operatu. Zdaniem małżonków K. organ I instancji w sposób dla nich krzywdzący nie uwzględnił poprawek w operacie naniesionych przez ten organ, zawartych w notatce służbowej z dnia [...] grudnia 2001r. Po rozpatrzeniu odwołania D. i A. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję (decyzja [...] z dnia [...] października 2002r.). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wywiedziono, iż przedmiotowa działka przed dniem 18 listopada 1997r. przeznaczona była w świetle obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny upraw rolnych. Dnia 18 listopada 1997r. Rada Gminy C. uchwałą Nr XXV/110/97, zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów gminy C. Zgodnie z nim przedmiotowa działka przeznaczona została pod zabudowę letniskową. Organ II instancji ustalił, że odwołujący się zbyli przedmiotową nieruchomość na rzecz osób trzecich aktem notarialnym w dniu [...] czerwca 1999r. Ustawa z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 ust. 3 przewiduje obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu i zbyciem jej przed upływem 5 lat od planu. Ustalenie opłaty nastąpiło z urzędu. Właściciel pomimo, że miał prawo nie wystąpił do Wójta Gminy C. o ustalenie wysokości opłaty. Organ odwoławczy wywiódł, że nie ma uprawnień, by kwestionować wysokość opłaty ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę. Nadmienił też, że odwołujący się nie przedstawili, innej wyceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego, z której wynikałoby, że sporządzona wycena jest rażąco wysoka. Nietrafny jest zdaniem organu zarzut, iż Wójt Gminy C. nie uczynił nic by pobrać opłatę niezwłocznie po zawarciu aktów notarialnych. Procentowa wielkość renty planistycznej została ustalona mocą uchwały Rady Gminy C. z dnia [...] kwietnia 1999r. Skargę na powyższą uchwałę wnieśli D. i A. K. Zażądali stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały. Zarzucili organowi I instancji rażące naruszenie przepisu art. 77 § 1 kpa w związku art. 136 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie odnośnie prawidłowości wyliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie skarżących nastąpiło też naruszenie przepisu art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji z 2 i pół letnim opóźnieniem, opłata winna być ustalona bezzwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu z aktu notarialnego zbycia nieruchomości. Ponadto operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania sporządzony został z naruszeniem postanowień standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. I tak opis nieruchomości wycenionej jest niekompletny, ogólnikowy. Liczba transakcji przyjętych do porównania jest zbyt mała by mogła być podstawą rzetelnej analizy rynku. Część przyjętych do porównania transakcji dotyczy nieruchomości położonych poza gminą C. Za niewłaściwe uznać należy zdaniem skarżących przyjęcie do porównania transakcji dotyczących nieruchomości wielokrotnie większych niż przedmiotowe. Operat w zakresie opisu przedmiotowej nieruchomości zawiera błędy. Wbrew informacjom tam zawartym nieruchomość nie jest uzbrojona w energię elektryczną. Przyjęta metoda pozostaje w sprzeczności ze wspomnianymi standardami. Do skargi dołączono operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, sporządzony na zlecenie D. i A. K. przez B. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Skarżący już na etapie postępowania przed organem I instancji winni przedstawić wszystkie dowody. Przy braku aktywności strony, zapewnienie udziału w postępowaniu dokonuje się poprzez umożliwienie stronie zapoznania się z aktami. Fakt, iż z tego skarżący nie skorzystali nie przemawia przeciwko organowi. Termin przedawnienia ustalenia opłaty określony jest w art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Rację mają skarżący zarzucając, iż w przedmiotowej sprawie organ II instancji nie podjął wszelkich niezbędnych kroków, by dokładnie wyjaśnić stan faktyczny sprawy, by w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Dopuszczono się zatem naruszenia art. 7, 77 § 1 kpa. Organ II instancji po wpłynięciu odwołania winien był rozważyć celowość wezwania rzeczoznawcy do ustosunkowania się do zawartych w odwołaniu zarzutów, czy to na piśmie, czy podczas wyznaczonej w tym celu rozprawie. Dopuszczalność prowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie wynika z art. 136 kpa. Uznając tę czynność za zbędną organ powinien w sposób szczegółowy w uzasadnieniu do decyzji wykazać bezzasadność zarzutów. Obowiązek wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, którymi organ kieruje się przy załatwieniu sprawy statuuje przepis art. 11 kpa. Art. 107 kpa określa konieczne elementy każdej decyzji. Za sprzeczne z powyżej powołanymi dwoma przepisami kpa uznać należy stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, co do braku uprawnień organu odwoławczego, by kwestionować wysokość opłaty ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę. Tak rozumiana kontrola czynności organów administracji byłaby w istocie iluzoryczna. Przeczyłaby zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 kpa). Lakoniczność uzasadnienia organu II instancji czyni też niemożliwą sądową kontrolę postępowania administracyjnego. Znajdujący się w aktach materiał dowodowy uniemożliwia skontrolowanie zasadności wszelkich zarzutów do opinii rzeczoznawcy. Wobec tak istotnych uchybień postępowania odwoławczego zaskarżona decyzję należało uchylić (art. 145 § 1 pkt 1 ppkt "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Opisane wyżej uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy rozważy celowość dodatkowego wysłuchania biegłego na rozprawie bądź wezwanie o pisemne ustosunkowanie się w zakresie zarzutów, co do opinii zawartych w odwołaniu. Ponownie wydane rozstrzygnięcie spełniać będzie warunki tak z art. 11 jak i z art. 107 kpa. W szczególności zaś organ ustosunkuje się co do wszelkich zarzutów zawartych w odwołaniu małżonków K. Wywód organu musi mieć swe odzwierciedlenie w opinii rzeczoznawcy czy to w pierwotnej, czy po uzupełnieniu. Jak w punkcie II orzeczono na zasadzie art. 152 cytowanej ustawy. O kosztach rozstrzygnięto w myśl art. 200 ustawy jak wyżej. Zastosowanie w niniejszym postępowaniu miał przepis art. 97 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.). /-/E. Podrazik /-/St. Małek /-/A. Łaskarzewska kk