II SA/Po 322/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Edyta Podrazik (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Arkadiusz Skomra Asesor WSA Jacek Rejman po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 29 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi A. B. i G. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 września 2024 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia postępowania administracyjnego I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Burmistrza [...] z dnia 7 sierpnia 2024r. nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 597zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz [...] (dalej również; Burmistrz; organ I instancji) postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2024 r. nr [...], działając na podstawie art. 97 § 1 pkt 4, art. 100 § 1, art. 101 § 1 i 3 oraz art. 123 i 124 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572) - dalej: k.p.a. w zw. z art. 1 pkt 51, art. 59 i art. 78 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688), zawiesił postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla budowy dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na terenie działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr [...], położonych w obrębie ewidencyjnym miejscowości D. , gmina [...] (pkt 1) oraz zobowiązał wnioskodawców A. i G. B. do wskazania spadkobierców zmarłych: D. N., Z. T., B. R., M. N., K. i W. N., P. L., J. P., W. M., A. K. i K. M. - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym postanowienie stanie się ostateczne, celem umożliwienia wezwania ich do udziału w postępowaniu. W uzasadnieniu Burmistrz wyjaśnił, że w dniu 14 grudnia 2022 r. A. i G. B. wystąpili z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na terenie działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr [...], położonych w obrębie ewidencyjnym miejscowości D. , gmina [...]. Określając krąg stron postępowania, organ I instancji ustalił, że współwłaścicielami działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym D. , gmina [...], graniczącej z terenem objętym postępowaniem o wydanie przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy są zmarłe osoby, tj. D. N., Z. T., B. R., M. N., K. i W. N., P. L., J. P., W. M., A. K. i K. M.. Wobec tego zgodnie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. należało zawiesić niniejsze postępowanie, gdyż rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Ponadto organ stwierdził, że na podstawie art. 100 § 1 k.p.a. należało zobowiązać wnioskodawców A. i G. B. do wystąpienia ze stosownym wnioskiem do sądu powszechnego w celu wskazania spadkobierców wskazanych zmarłych osób, będących współwłaścicielami działki nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym D. , gmina [...], graniczącej z terenem przedmiotowej inwestycji - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym niniejsze postanowienie stanie się ostateczne, celem umożliwienia wezwania ich do udziału w postępowaniu. W zażaleniu na to postanowienie A. i G. B. (dalej również: skarżący) wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie art. 7, art. 8, art. 30 § 5, art. 77 § 1, art. 80 i art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że większość osób wymienionych w postanowieniu organu I instancji zmarła przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, gdy tymczasem organ administracji publicznej ma obowiązek ustalić strony postępowania już w chwili jego wszczęcia, a następnie przez cały przebieg postępowania kontrolować, czy miały miejsca przekształcenia podmiotowe i stosownie do tego zawiadamiać o toczącym się postępowaniu osoby, które stały się następcami prawnymi zmarłych lub nabywcami praw, zgodnie z art. 30 § 4 k.p.a. W sytuacji gdy organ administracyjny ujawni dopiero w toku postępowania administracyjnego, że niektóre osoby nie zostały zawiadomione o toczącym się postępowaniu, wówczas ma on dwie możliwości: albo zawiadamia o toczącym się postępowaniu osoby, które dotychczas nie brały w nim udziału i w razie potrzeby ponawia wobec tych osób pewne czynności, albo w razie braku ustalenia takich osób zwraca się do właściwego sądu o ustanowienie kuratora dla osoby nieobecnej (ale żyjącej - art. 34 k.p.a.), bądź w przypadku ujawnienia faktu śmierci - wzywa spadkobierców zmarłej strony do udziału w postępowaniu (art. 97 § 1 pkt 1 in fine k.p.a.). Gdyby takie wezwanie nie było możliwe, wówczas organ zawiesza postępowanie administracyjne do czasu ustalenia następców prawnych po zmarłej osobie lub w sprawach dotyczących spadków nie objętych, korzysta z możliwości wynikających z art. 30 § 5 k.p.a. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji pomimo tego, że miał taką możliwość, nie wystąpił do sądu z wnioskiem w trybie art. 30 § 5 k.p.a., za to obarczył obowiązkiem ustalenia grona stron postępowania, i to pomimo tego, że mają oni bardzo ograniczone możliwości w tym zakresie. Następnie odwołujący wskazali, że śmierć strony postępowania i konieczność wezwania następców prawnych jest niewątpliwie odrębną przesłanką zawieszenia postępowania (art. 97 § 1 pkt 1 k.p.a.) od przesłanki zawieszenia z powodu konieczności uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.). Orzeczenie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku nie jest przy tym orzeczeniem rozstrzygającym zagadnienie wstępne, albowiem jeśli nie ujawniły się okoliczności wskazujące na spór co do tego, kto jest następcą prawnym, to organ administracji może samodzielnie dokonać ustaleń w tym zakresie. Krąg spadkobierców ustawowych jest określony przez ustawę (art. 931-940 Kodeksu cywilnego). Dziedziczenie następuje z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego). Zatem wykazanie, że strona postępowania zmarła oraz wskazanie jej spadkobierców w taki sposób, że jest możliwe zawiadomienie ich o toczącym się postępowaniu, jest wystarczające do uznania, że spadkobiercy zmarłej strony zostali wskazani. Jedynie gdyby organ administracji miał wiarygodne informacje o sporze o dziedziczenie, w szczególności wobec powołania się przez osobę spoza kręgu spadkobierców ustawowych na dziedziczenie testamentowe, to mógłby domagać się w celu wykazania spadkobierców przedłożenia stwierdzenia nabycia spadku czy aktu poświadczenia dziedziczenia. Wykazanie następstwa prawnego na podstawie orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub na podstawie poświadczenia dziedziczenia nie jest warunkiem prowadzenia postępowania administracyjnego. W razie braku możliwości wezwania spadkobierców do udziału w postępowaniu (a więc gdy spadkobiercy nie są ustaleni albo nie są znani organowi), organ jest zobowiązany ustalić, czy nie zachodzą przesłanki do zastosowania art. 30 § 5 k.p.a., a więc czy w sprawie nie działa osoba sprawująca faktyczny zarząd majątkiem masy spadkowej, a w sytuacji braku tej osoby, czy nie został ustanowiony przez sąd kurator spadku. Jeżeli te okoliczności nie zachodzą, organ jest zobowiązany wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora spadku. Końcowo skarżący wskazali na to, że z akt sprawy wynika, iż w posiadaniu organu znajduje się już postanowienie Sądu Rejonowego w [...] z dnia 18 stycznia 2021 r. sygn. akt [...] o stwierdzeniu nabycia spadku po D. N.. Tym samym organowi znane jest już grono spadkobierców D. N. i wzywanie skarżących do ich wskazania jest całkowicie bezprzedmiotowe. Z akt sprawy wynika także, że organowi znana jest również spadkobierczyni W. M., o czym poinformowała pisemnie Burmistrza [...] A. Ż.. I w tym przypadku zobowiązanie skarżących do wskazania spadkobierców zmarłej jest całkowicie bezpodstawne, skoro organowi znana jest już osoba spadkobierczyni. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: Kolegium; organ II instancji; organ odwoławczy) postanowieniem z dnia 24 września 2024 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 oraz art. 97 § 1 pkt 1 i 4 w zw. z art. 7, art. 77, art. 100 i art. 144 k.p.a., uchyliło zaskarżone postanowienie w całości oraz orzekło co do istoty sprawy poprzez zawieszenie postępowania administracyjnego do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia kręgu spadkobierców po zmarłych: D. N., Z. T. oraz B. R.. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie, organ II instancji wskazał, że argumenty zażalenia częściowo zasługują na uwzględnienie. Organ odwoławczy po przeanalizowaniu akt sprawy ustalił, że w dacie złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie żyło dziewięć osób figurujących nadal w ewidencji gruntów i budynków jako władających lub współwładających następującymi nieruchomościami: D. N. - lokalami użytkowym nr [...] i mieszkalnym nr [...], Z. T. - lokalami użytkowym nr [...] i mieszkalnym nr [...], B. R. - lokalami użytkowym nr [...] i mieszkalnym nr [...], K. N. - lokalem użytkowym nr [...], W. N. - lokalem użytkowym nr [...], P. L. - lokalem użytkowym nr [...], J. P. - lokalem użytkowym nr [...], W. M. - lokalem użytkowym nr [...] i A. K. - lokalem użytkowym nr [...]. Ponadto osoby te figurują nadal jako współwładający nieruchomością gruntową stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym [...] (obr. K., gm. [...]). Dalej organ wskazał, że z ksiąg wieczystych nr [...] wynika, że prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] po zmarłych K. N. i W. N. nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego M. P. i K. L. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia 19 marca 2008 r. sygn. akt [...], co pozwala domniemywać, że w tym zakresie dane w księdze wieczystej nr [...] dotyczące władania lokalem użytkowym nr [...] wymagałyby odpowiedniej aktualizacji. Prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] po zmarłym P. L. nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego M. L., M. L. i B. L. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt [...], co pozwala domniemywać, że w tym zakresie dane w księdze wieczystej nr [...] dotyczące władania lokalem użytkowym nr [...] wymagałyby odpowiedniej aktualizacji. Prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] po zmarłym J. P. nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego spadkobiercy na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia 18 grudnia 2017 r. sygn. akt [...], co pozwalałoby domniemywać, że w tym zakresie dane w księdze wieczystej nr [...] dotyczące władania lokalem użytkowym nr [...] wymagałyby odpowiedniej aktualizacji, jednak biorąc pod uwagę fakt, że następnie dokonywano dalszego obrotu lokalem mieszkalnym (umowy sprzedaży nr [...] z dnia 9 sierpnia 2018 r., nr [...] z dnia 24 maja 2019 r. i nr [...] z dnia 27 października 2022 r., postanowienie Sądu Rejonowego w [...] o przysądzeniu własności z dnia 26 września 2022 r. oraz umowa sprzedaży nr [...] z dnia 11 sierpnia 2023 r.) wymagałoby to sprawdzenia, czy transakcje te i wskazane postanowienie dotyczyły tylko lokalu mieszkalnego, czy także praw do lokalu użytkowego, a więc czy obecnie władająca lokalem mieszkalnym nr [...] V. W. posiada udziały w lokalu użytkowym nr [...], a tym samym wynikające z tego udziały w nieruchomości gruntowej. Prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] po zmarłej W. M. nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego spadkobiercy na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...], Wydział Zamiejscowy w [...] sygn. akt [...], co pozwalałoby domniemywać, że w tym zakresie dane w księdze wieczystej nr [...] dotyczące władania lokalem użytkowym nr [...] wymagałyby odpowiedniej aktualizacji, jednak biorąc pod uwagę fakt, że następnie dokonano obrotu tym lokalem mieszkalnym (umowa sprzedaży nr [...] z dnia 22 listopada 2013 r. oraz postanowienie Sądu Rejonowego w [...] o nabyciu spadku nr [...] z dnia 5 czerwca 2017 r.) wymagałoby to sprawdzenia, czy transakcje te i wskazane postanowienie dotyczyły tylko lokalu mieszkalnego, czy także praw do lokalu użytkowego, a więc, czy obecnie współwładający lokalem mieszkalnym nr [...] A. W., A. W., M. W. i G. W. posiadają udziały w lokalu użytkowym nr [...], a tym samym wynikające z tego udziały w nieruchomości gruntowej. Z kolei prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] po zmarłej A. K. nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego spadkobiercy na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia 7 lipca 2021 r. sygn. akt [...], co pozwalałoby domniemywać, że w tym zakresie dane w księdze wieczystej nr [...] dotyczące władania lokalem użytkowym nr [...] wymagałyby odpowiedniej aktualizacji, jednak biorąc pod uwagę fakt, że następnie dokonano obrotu lokalem mieszkalnym (umowa sprzedaży nr [...] z dnia 7 października 2021 r.), wymagałoby to sprawdzenia, czy transakcja ta dotyczyła tylko lokalu mieszkalnego, czy także praw do lokalu użytkowego, a więc czy obecnie władający lokalem mieszkalnym nr [...] B. M. posiada udziały w lokalu użytkowym nr [...], a tym samym wynikające z tego udziały w nieruchomości gruntowej. Wyżej wymienieni obecni właściciele lub współwłaściciele lokali mieszkalnych nr [...], podobnie jak właściciele lub współwłaściciele pozostałych lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na działce nr [...], zostali wyszczególnieni w postępowaniu administracyjnym jako jego strony i zapewniono im czynny udział w tym postępowaniu. Powyższe okoliczności nie zostały jednak wystarczająco jasno wyłożone w uzasadnieniu do zaskarżonego postanowienia. Przy tym, nie przeprowadzono postępowań spadkowych po zmarłych D. N., Z. T. oraz B. R.. Osoby te zmarły przed wszczęciem przedmiotowego postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Z akt sprawy i z treści ksiąg wieczystych nr [...] wynika również, co pominął w swym rozstrzygnięciu Burmistrz [...], że K. M. figurująca nadal jako współwładająca lokalem użytkowym nr [...] oraz nieruchomością gruntową nr [...], zmarła w toku postępowania administracyjnego. Z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Okręgowy w [...] wynika, że lokal mieszkalny nr [...] jeszcze w 2010 r. przeszedł na własność R. M. (umowa darowizny nr [...]). Wyjaśnienia wymaga więc kwestia tego, czy umowa ta dotyczyła także praw do lokalu użytkowego nr [...]. W tym zakresie nie było więc możliwe wezwanie spadkobierców zmarłej strony albo zarządcy sukcesyjnego do udziału w postępowaniu. Nie zachodziły i nie zachodzą też okoliczności, o których mowa w art. 30 § 5 k.p.a., a postępowanie nie podlegało umorzeniu jako bezprzedmiotowe. W tej sytuacji zachodziła przesłanka do zawieszenia postępowania administracyjnego wynikająca z przepisów art. 97 § 1 pkt 1 k.p.a. W tak zarysowanym stanie faktycznym Kolegium po uzupełnieniu materiału dowodowego o wydruki wyszczególnionych wcześniej elektronicznych ksiąg wieczystych, a także po dokonaniu oceny tych dowodów, stwierdziło, że nie jest możliwe utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia, ponieważ art. 100 § 1 k.p.a. nie daje podstawy organowi do zobowiązania strony do wystąpienia do właściwego organu lub sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego. Z przepisu tego wynika wyłącznie to, że to organ ma jednocześnie wystąpić o rozstrzygnięcie zagadnienia do właściwego organu lub sądu, albo wezwać (nie zobowiązać) stronę do dokonania tej czynności. Niemniej, o ile zasadne było zawieszenie postępowania z przesłanki wymienionej w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., albowiem przed datą złożenia wniosku nie żyły już osoby, które według danych w ewidencji gruntów oraz księgach wieczystych wyszczególniono jako władające lub współwładające działką nr [...], a więc kwalifikowane jako strony postępowania, to nie odniesiono się do tego w zaskarżonym postanowieniu w sposób wystarczająco precyzyjny. W świetle powyższego, w konsekwencji zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. organ I instancji powinien stosownie do art. 100 § 1 k.p.a. wezwać zainteresowaną stronę (wnioskodawców) do wystąpienia z odpowiednim wnioskiem do sądu powszechnego, w celu ustalenia kręgu spadkobierców po zmarłych D. N., Z. T. oraz B. R.. W skardze na postanowienie organu II instancji A. i G. B. wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący powtórzyli argumentację zawartą w zażaleniu i podkreślili, że w każdym postępowaniu administracyjnym, niezależnie od tego, czy zostało ono wszczęte na wniosek czy też z urzędu, organ musi zawsze dokonać samodzielnych ustaleń dotyczących strony postępowania. Przerzucanie na stronę obowiązku ustalenia pozostałych stron postępowania jest natomiast całkowicie niedopuszczalne. Ponadto skarżący opisali poczynione przez nich na podstawie ksiąg wieczystych, kartoteki budynku i rejestru spadkowego ustalenia dotyczące kręgu spadkobierców po poszczególnych osobach zmarłych figurujących w ewidencji gruntów i budynków jako właściciele lub współwłaściciele poszczególnych lokali mieszkalnych i 1 lokalu niemieszkalnego (kotłowni), który został podzielony na 30 udziałów pierwotnie przypisanych do lokali mieszkalnych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Kolegium podkreśliło, że choć można przyznać rację skarżącym, iż nastąpiło już ustalenie następców prawnych po D. N. i Z. T., to z akt sprawy, jak również z treści skargi wynika, że postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone po zmarłym w dniu [...]. B. R. oraz dodatkowo po zmarłej w dniu [...] M. N.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazano. Kontroli sądowej w niniejszej sprawie poddane zostało postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 września 2024 r., którym uchylono postanowienie Burmistrza [...] z dnia 7 sierpnia 2024 r. i orzeczono co do istoty sprawy poprzez zawieszenie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia na wniosek A. i G. B. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na terenie inwestycji obejmującym działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: [...], położonych w obrębie ewidencyjnym D. , w gminie [...] - do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia kręgu spadkobierców po zmarłych: D. N., Z. T. oraz B. R.. Spór między stronami dotyczy wystąpienia w sprawie przesłanek zawieszenia postępowania administracyjnego z urzędu wskazanych w art. 97 § 1 pkt 1 i 4 k.p.a. oraz tego, jakie czynności zobowiązany jest wykonać organ w sytuacji, w której do śmierci osoby, która powinna być stroną postępowania doszło przez wszczęciem tego postępowania, a jakie czynności wtedy kiedy osoba będąca stroną postępowania zmarła w jego toku. Rozstrzyganie tych kwestii w realiach rozpoznawanej sprawy nie jest jednak w ogóle konieczne, albowiem zarówno organ odwoławczy, jak i pełnomocnik skarżących przeoczyli, że organ I instancji w sposób nieuprawniony przyjął, iż stronami postępowania w przedmiocie warunków zabudowy są wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym sąsiadującym z działką objętą wnioskiem, którzy posiadają udziały w częściach wspólnych budynku oraz w gruncie. W kontekście powyższego wyjaśnienia wymaga, że pojęcie strony postępowania w przedmiocie warunków zabudowy nie zostało odrębnie zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tak, jak ma to miejsce na potrzeby postępowania o wydania pozwolenia na budowę w Prawie budowlanym. Dlatego przy określeniu kręgu stron tego postępowania należy uwzględnić ogólną definicję wynikającą z art. 28 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem, stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowane jest przy tym stanowisko, że stosując tę definicję do specyfiki postępowań w przedmiocie warunków zabudowy, należy uznać, że stronami tego postępowania obok inwestora są właściciele i użytkownicy nieruchomości, którzy mają interes prawny aby uczestniczyć w takim postępowaniu (por. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2007 r. sygn. akt II OSK 1016/06 - wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internecie pod adresem: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Za stronę postępowania mogą być więc uznani właściciele (użytkownicy wieczyści) działek sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, a także i dalej położonych nieruchomości – a to z uwagi na położenie tych działek w obszarze oddziaływania inwestycji. O tym, czy danej osobie przysługuje status strony postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji przewidzianej na działce sąsiadującej, nie decyduje automatycznie sama bliskość danej działki od działki inwestora. W każdym przypadku należy przeprowadzić analizę, czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu (por. wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1453/20). W przypadku nieruchomości będących przedmiotem współwłasności stronami postępowania w przedmiocie warunków zabudowy będą oczywiście wszyscy współwłaściciele, którzy dysponują interesem prawnym ze względu na położenie nieruchomości w stosunku do terenu inwestycji. Inaczej kształtuje się jednak legitymacja poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową do udziału w charakterze strony postępowania w przedmiocie warunków zabudowy, co wynika z zapisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) - dalej: u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jak przy tym wynika z art. 17 tej ustawy, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W świetle tych przepisów wspólnota mieszkaniowa dysponuje szczególną podmiotowością prawną wynikającą z faktu, że jako jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej ustawodawca przyznał jej zdolność prawną, choć zdolność ta została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07, publ. OSNC z 2008 r. nr 7-8, poz. 69, str. 12). Podobnie w postępowaniu administracyjnym wspólnota mieszkaniowa co do zasady może być stroną tego postępowania, jednak zdolność do występowania w charakterze strony takiego postępowania ograniczona została do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty, tj. do kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (por. wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 146/09). Co istotne na gruncie rozpatrywanej sprawy, do zadań wspólnoty w świetle ugruntowanego orzecznictwa należą przy tym także kwestie związane z ustaleniem warunków zabudowy dla nieruchomości sąsiedniej. Uznaje się, że organy wspólnoty w postępowaniach publicznoprawnych reprezentują wszystkich członków wspólnoty (właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych) także w zakresie ich ogólnych interesów dotyczących wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Powyższe wynika z ustawowego powierzenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej zadania reprezentacji członków wspólnoty (por. wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r. sygn. akt II OSK 2047/10). Zatem co do zasady stroną postępowania w przedmiocie warunków zabudowy powinna być wspólnota mieszkaniowa, której organy reprezentują również interesy poszczególnych członków wspólnoty. Należy jednocześnie podkreślić, że szerokie przyznanie w orzecznictwie sądów administracyjnych wspólnocie mieszkaniowej statusu strony postępowania w przedmiocie warunków zabudowy zamiast uznawania za strony tego postępowania poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych nie uniemożliwia całkowicie przyznania tym ostatnim statusu strony. Za uznaniem za stronę takiego postępowania na zasadzie wyjątku także właściciela wyodrębnionego lokalu mieszkalnego musi jednak przemawiać jego zindywidualizowany interes wynikający najczęściej z wpływu projektowanego zamierzenia inwestycyjnego na konkretny lokal mieszkalny (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 966/09). Jeśli taki indywidualny interes nie występuje, to organ prowadzący postępowanie powinien kierować wszelkie pisma i rozstrzygnięcia w sprawie wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej, a ewentualne omyłkowe uznanie za stronę również właścicieli lokali mieszkalnych nie powoduje, że osoby te uzyskują legitymację do dalszego występowania w sprawie (por. wyrok NSA z dnia 4 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 419/10). Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że obowiązkiem organów rozstrzygających w sprawie było prawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania, stosownie do art. 28 k.p.a. Z obowiązku tego organy nie wywiązały się jednak prawidłowo, albowiem choć status strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy mają właściciele i użytkownicy wieczyści działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz działek znajdujących sąsiadujących z terenem inwestycji, to w przypadku, gdy na działce sąsiedniej znajduje się nieruchomość, w skład której wchodzą lokale mieszkalne należące do poszczególnych właścicieli – jak w tej sprawie – to wspólnota mieszkaniowa ma przymiot strony w sprawie o warunki zabudowy i reprezentuje interesy wszystkich członków tej wspólnoty. Wprawdzie nie jest wykluczony udział w postępowaniu administracyjnym obok wspólnoty także właścicieli poszczególnych lokali, którym służy prawo współwłasności w częściach wspólnych oraz mają oni udział w gruncie, jednakże pod warunkiem, że wykażą własny zindywidualizowany interes prawny, a więc ich udział jest zakreślony granicami tego właśnie interesu prawnego. Dopiero wtedy, gdy członek wspólnoty samodzielnie wystąpi o uznanie go za stronę postępowania i wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wziąć udział w postępowaniu administracyjnym jako strona zainteresowana w sprawie, w której występuje także wspólnota. Wówczas obowiązkiem organu jest zbadanie, czy taki interes rzeczywiście posiada czy też zainteresowanie sprawą wynika z interesu faktycznego, a nie prawnego. Tylko bowiem w takich wyjątkowych przypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów prawnych o charakterze zbiorowym, takich jak wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie. W przypadku postępowania w sprawie warunków zabudowy będą to jednak przypadki incydentalne. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności czy uprawnień osób trzecich. Jej cel ogranicza się do wskazania, czy inwestycja danego typu może w ogóle być zlokalizowana na konkretnej działce. Mając powyższe na uwadze, należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylić zaskarżone postanowienie Kolegium z dnia 24 września 2024 r. oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji z dnia 7 sierpnia 2024 r., bowiem zostały one wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 28 i art. 97 § 1 pkt 1 i 4 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie prowadząc postępowanie, organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Obowiązkiem organu będzie prawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania, zawiadomienie pominiętej strony (wspólnoty mieszkaniowej) o toczącym się postępowaniu i dopiero dalsze kontynuowanie postępowania przy poszanowaniu art. 10 k.p.a. Organ będzie miał także na uwadze, że stroną postępowania nie może być organ wspólnoty mieszkaniowej, a wyłącznie sama wspólnota. Błędem kwalifikowanym w orzecznictwie jako rażące naruszenie prawa jest uznawanie za stronę postępowania zarządu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 grudnia 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 846/10). Uprawnienie zarządu do występowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej dotyczy wyłącznie kwestii reprezentacji wspólnoty, nie zaś jej legitymacji do występowania w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony (por. wyrok WSA w Gdańsku z 23 maja 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 12/07). Zaliczenie wspólnoty mieszkaniowej do jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oznacza przy tym, że w postępowaniu administracyjnym pisma doręcza się takim jednostkom organizacyjnym w sposób określony w art. 45 k.p.a., mianowicie w lokalu ich siedziby do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Przepis art. 44 stosuje się odpowiednio. Na mocy art. 41 Kodeksu cywilnego siedzibą jednostki organizacyjnej niebędącej osobą prawną jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający, chyba że ustawa lub oparty na niej statut stanowi inaczej. Oczywiście zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie ma ustawowego obowiązku posiadania siedziby (adresu), co – w przypadku braku lokalu siedziby – nie wyklucza stosowania przez organ doręczeń w trybie art. 45 k.p.a. Doręczenie, o którym mowa w tym przepisie, powinno być zatem dokonane do rąk osoby uprawnionej do odbioru pism. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej przyjąć należy, że zarząd, tj. jego członkowie w ramach kompetencji do reprezentacji są uprawnieni do odbioru przesyłek kierowanych do wspólnoty mieszkaniowej. Zaznaczyć także należy, że w przypadku, gdy organ wspólnoty mieszkaniowej uprawniony do jej reprezentacji jest organem kolegialnym, a jednocześnie nie wskazano adresu lokalu siedziby tego organu (ani wspólnoty mieszkaniowej), tylko adresy zamieszkania członków zarządu, organ administracji publicznej nie jest zobowiązany do doręczania pism w postępowaniu administracyjnym wszystkim wskazanym członkom zarządu. Czym innym jest bowiem sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej, do czego wymagane jest co do zasady złożenie oświadczenia woli przynajmniej przez dwóch członków kilkuosobowego zarządu (art. 21 ust. 2 u.w.l.), a czym innym uprawnienie do odbioru pism kierowanych do wspólnoty mieszkaniowej, które to uprawnienie posiada każdy członek zarządu samodzielnie. Oznacza to, że dysponując danymi różnych członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wystarczające jest doręczenie pism w postępowaniu administracyjnym tylko jednemu z nich - wybranemu przez organ, jeśli wskazania takiego nie dokonała wspólnota. Przyjęcie takiej koncepcji doręczenia stanowi wystarczające zapewnienie stronie udziału w postępowaniu, nie narusza art. 45 k.p.a., a jednocześnie jest zgodne z zasadą szybkości postępowania wyrażoną w art. 12 § 1 k.p.a. Nadto pozwala to uniknąć wątpliwości co do daty skutecznego doręczenia pisma i sposobu liczenia terminów do wniesienia środków odwoławczych, w tym również skargi do sądu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 14 października 2016 r. sygn. akt II OSK 3374/14). W tym stanie rzeczy Sąd orzekł, jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania, na które składają się następujące kwoty: 100 zł tytułem zwrotu kosztów uiszczonego wpisu od skargi, 480 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2026 r., poz. 118). Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 p.p.s.a.