II SA/Po 33/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant Sekretarz sądowy Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi T. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 538,- zł (pięćset trzydzieści osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E. Podrazik /-/ W. Batorowicz /-/ B. Drzazga Wójt Gminy decyzją z dnia [...] ustalił T.Ł. jednorazową opłatę określoną w stosunku 30 % do wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...]o powierzchni [...]ha i nr [...]o powierzchni [...] ha w G. , naliczonej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości G. P. oraz zbyciem w drodze sprzedaży wymienionych nieruchomości przed upływem 5-ciu lat od dnia uchwalenia planu, w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia [...] został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania wsi G. o przeznaczeniu terenów pod zabudowę mieszkaniową. Uchwalenie tego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości objętych planem w tym działki nr [...] i [...]stanowiących własność T.Ł. W dniu [...]2004r. T.Ł. sprzedała obie nieruchomości. Wartość rynkowa sprzedawanych działek o łącznej powierzchni [...]ha z uwzględnieniem przeznaczenia przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego określona została przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. zaaprobowana przez organ na kwotę [...] zł, a po uchwaleniu planu na dzień zbycia na kwotę [...]zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową działek rolnych, a wartością działek po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego wynosi [...] zł. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 714 ze zm.), wobec wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu i zbyciem nieruchomości ustalono opłatę w kwocie [...] zł stanowiącą 30% różnicy. Zdaniem organu zastrzeżenia jakie zgłosiła T.Ł. odnosiły się do błędów technicznych, które nie miały wpływu na opisane wyliczenia. Odwołanie od decyzji złożyła T.Ł. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Podniesione zarzuty to: 1. Brak w operacie dat ,na które określono i uwzględniono wycenę nieruchomości. 2. Brak w opisie nieruchomości stanu technicznego, stanu majątkowego oraz stanu otoczenia wycenionej nieruchomości. 3. Pominięcie zapisów zawartych w uchwale [...] z dnia [...] Rady Gminy określających przeznaczenie nieruchomości przed zmianą planu. 4. Pominięcie uchwały w części dotyczącej możliwości zabudowy na nieruchomości wycenionej przed zmianą planu (możliwość zabudowy gospodarczej i zagrodowej). 5. Przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości nie spełniających wymogów podobieństwa. 6. Zastosowanie niedopuszczalnej prawem metody wyceny. 7. Błędne przyjęcie do porównania działek budowlanych, zamiast dużych obszarów objętych jedynie zmianą planu. 8. Pominięcie przy wycenie stanu nieruchomości po zmianie planu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W ocenie organu II instancji prawidłowo określona została wartość rynkowa nieruchomości tj. przy uwzględnianiu stanu nieruchomości przed uchwaleniem planu i stanu po uchwaleniu na dzień zbycia nieruchomości. Zdaniem organu powyższe wynika z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazana myśl pozwoliła organowi na zaakceptowanie wyceny nieruchomości jako wydzielonych działek budowlanych. Pozostałe zarzuty odwołującej organ uznał za nieuzasadnione w całości wskazując na walory operatu szacunkowego, który był przedmiotem postępowania wyjaśniającego przed organem I instancji i zapewnił odwołującą się, iż zapoznał się z operatem szacunkowym. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyła T.Ł. Oprócz zarzutów zawartych w odwołaniu sprecyzowała zarzut skierowany przeciwko organowi II instancji podnosząc, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zbadało i nie wyjaśniło postawionych w odwołaniu zarzutów dotyczących wadliwej i sprzecznej z przepisami opinii rzeczoznawcy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji a nadto podnosząc, iż skarżąca nie przedłożyła żadnego dowodu świadczącego o tym, że wartość nieruchomości jest inna niż ustalona przez rzeczoznawcę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze bezkrytycznie i sprzecznie z prawem powtórzyło w uzasadnieniu swojej decyzji zawartą w operacie szacunkowym (str. 11) informację, że "określana wartość wycenianej nieruchomości jest wartością wg stanu nieruchomości i cen rynkowych na datę sporządzenia niniejszego operatu". Już to zastrzeżenie czyni operat nie przydatnym dla potrzeb dla jakich był zlecony. Tymczasem według reguł określonych w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 10 maja 2003r. Nr 80 poz. 717 z zm.) wysokość opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wbrew twierdzeniom organu II instancji przepis ten nie wprowadza kryterium "stanu nieruchomości" ani przed zmianą planu ani po. Wynika z tego, że przyjęcie przez organ II instancji wartości nieruchomości jako wartości rynkowej nieruchomości jako wydzielonych działek było sprzeczne z powołanymi przepisami. Jedynym elementem istotnym dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie terenu obowiązujące przed i po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego (art. 37 ust. 1 zd. 2). Wszelkie inne powody dla których wartość nieruchomości uległa zmianie jak podział nieruchomości na działki budowlane czy np. wyposażenie działek w media lub ogrodzenie nie może być brane pod uwagę. Ten zarzut był przez skarżącą wyraźnie sformułowany w odwołaniu, co jednak nie znalazło odniesienia w uzasadnieniu decyzji organu II instancji. Trafny okazał się zarzut skarżącej podniesiony również w odwołaniu, iż organy obu instancji nie zbadały dokładnie jakie było przeznaczenie nieruchomości zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą w 2002r. Wprowadzenie zaświadczenia Urzędu Gminy z [...] 2004r. określa przedmiotowy teren jako przeznaczony pod uprawy rolnicze polowe ale wobec wątpliwości skarżącej zgłoszonych już w odwołaniu celowym było sprawdzenie planu i to również w części graficznej co pozwoliłoby na ustalenie czy plan dopuszczał możliwość zabudowy zagrodowej. Takie przeznaczenie mogło mieć wpływ na wartość nieruchomości przed zmianą planu. W tych warunkach wobec niewyjaśnienia stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia tj naruszenia przepisów art. 7, 77 i 107 § 3 kpa oraz art. 36 ust 4 i 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002r. Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. N podstawie art. 152 p.p.s.a. określono w wyroku, że decyzja nie może być wykonana. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ II instancji winien wydać decyzję po uzupełnieniu materiału dowodowego w zakresie wskazanym w uzasadnieniu wyroku. E. Podrazik /-/ W. Batorowicz /-/ B. Drzazga brak podpisu Sędziego spowodowany jest jego nieobecnością /-/ W . Batorowicz jw.