II SA/Po 356/18

Dnia 22 listopada 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 roku sprawy ze skargi K. B. i P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2018 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.), dalej: k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania [...] i P. B. od decyzji Dyrektora [...] (dalej: Dyrektor [...]) z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł na skutek wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność [...] i P. B., położonej w P. przy ul. [...] (dz. nr [...], ark. m. 07, obr. G.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym. Ww. decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. Dyrektor [...] na podstawie art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz § 9 uchwały Rady Miejskiej P. z dnia [...] czerwca 1991 r. nr [...] oraz z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r. Nr [...], poz. 1717), ustalił opłatę adiacencką w wys. [...] zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], ark. 07, obr. G., przy ul. [...] w P., spowodowanej budową sieci kanalizacji sanitarnej i zobowiązał do jej zapłaty właścicieli – małżonków [...] i P. B.. Organ wskazał, że Prezydent M. P. decyzją z [...] stycznia 2009 r. nr [...] ustalił lokalizację celu publicznego – budowę kanalizacji sanitarnej na terenie aglomeracji K. – zlewni oczyszczalni ścieków w B. , przewidzianej na podanych działkach w G., P. , D. . Decyzją z [...] maja 2013 r. nr [...] ten sam organ zatwierdził projekt budowlany i udzielił A. S.A. pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...], S. i D. oraz terenach przylegających i w drogach wewnętrznych. Protokolarnego końcowego odbioru robót budowlanych dokonano [...] grudnia 2014 r., a [...] stycznia 2015 r. zawiadomiono Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. (PINB) o zakończeniu budowy. Z uwagi na brak sprzeciwu ustalono, że do legalnego użytkowania sieci można było przystąpić [...] lutego 2015 r. Tym samym stworzono prawne warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci. Dyrektor [...] przyjął, że stworzono K. i P. małż. B. warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej, w rezultacie zaś – jak wynika z opinii biegłego - nastąpił wzrost wartości ich działki nr [...]. Wedle operatu szacunkowego wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł, co przy stawce opłaty 50% spowodowało ustalenie opłaty na poziomie [...] zł. W odwołaniu od ww. decyzji skarżący zarzucili organowi niezweryfikowanie operatu biegłego, brak danych dotyczących nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania, wykorzystanie przy wycenie nieruchomości odbiegających powierzchnią oraz nieuwzględnienie kwestii obowiązywania planu miejscowego. Wskazali, że ich działka ma pow. 12.000 m2, a fikcyjne jej podziały w miejscu, gdzie dochodzi przyłącze, na potrzeby ustalenia opłaty (wydzielenie pow. 1700 m2) zniekształca wartość działki. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, SKO w P. przywołało podstawę prawną rozstrzygnięcia – przepisy art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 148b ust. 1 u.g.n. Kolegium wyjaśniło też, że datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej jest data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania takiego obiektu, ustalona na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej: p.b.). Zgodnie zaś z art. 54 p.b. do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W myśl zaś art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 139 ze zm., dalej: u.z.z.w.) przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W świetle tego w przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Akta wskazują, że [...] grudnia 2014 r. dokonano protokolarnego odbioru robót, a [...] stycznia 2015 r. zawiadomiono PINB o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Z racji braku sprzeciwu, do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić [...] lutego 2015 r. Tego dnia stworzono więc warunki do podłączenia działki [...] do sieci. W tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z 2004 r. nr [...] w przedmiocie stawki opłaty adiacenckiej (stawka 50%). Kolegium wskazało, że biegły ustalając wartość działki posłużył się metodą korygowania ceny średniej, w podejściu porównawczym. Przepisy u.g.n. nie przyznają organowi uprawnień korygujących zakresu ustaleń biegłego, czy samodzielnego ustalania wartości nieruchomości. Strona może zaś złożyć przeciwdowód w postaci innego operatu szacunkowego. Zdaniem organu odwoławczego sporządzony na zlecenie organu I instancji jest rzetelny, zgodny z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycenę poparto obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Operat jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Poddał analizie rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową ze stref peryferyjnych miasta P. dobierając transakcje z l. 2015-2017. Choć działka ma pow. 12257 m2 to biegły ocenił, że warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej zostały stworzone jedynie dla jej części tj. dla pow. 1704 m2. Dlatego wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji ustalono jako sumę wartości części nieruchomości, dla której budowa urządzenia infrastruktury miała znaczenie oraz pozostałej części nieruchomości o pow. 10553 m2. Założenie to miało na celu uwzględnienie, że jedynie część działki znalazła się w zasięgu sieci kanalizacyjnej i taki sposób szacowania całej działki ma odzwierciedlić rzeczywisty wpływ budowy nowego urządzenia infrastruktury na wartość całej działki, przy akceptacji faktu, że dla większej części jej powierzchni wybudowana infrastruktura pozostanie bez znaczenia. Biegły przyjął jako cechy cenotwórcze: otoczenie i sąsiedztwo, potencjał inwestycyjny, powierzchnię, uzbrojenie techniczne (poza siecią kanalizacyjną) oraz jakość dróg dojazdowych. Kolegium stwierdziło, że taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń i jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego. Biegły, poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównania, szczegółowiej opisał nieruchomości o najwyższej i najniższej cenie transakcyjnej (przeznaczenie, lokalizacja ogólna i szczegółowa, powierzchnia, data transakcji, cena jednostkowa), jako najbardziej rzutujące na wynik szacowania. Nieruchomości te szczegółowo opisano też pod kątem cech cenotwórczych i zamieszczono ich zdjęcia. Dalej po ustaleniu współczynników korygujących cenę średnią m2 biegły dokonał finalnych obliczeń wartości nieruchomości wg stanu przed stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej oraz wg stanu po stworzeniu warunków. Co do kwestii ujawnienia większej ilości danych transakcyjnych SKO wskazało, że byłaby to ingerencja w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy określonej art. 175 ust. 3 u.g.n. Wskazano, że biegły scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości i opisał rynek nieruchomości. Nieprzedstawienie zaś przez stronę operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, aniżeli przyjęte w sporządzonym operacie, dało organowi I instancji podstawy do uznania wiarygodności przyjętego operatu, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. W skardze na powyższą decyzję K. i P. małż. [...] zarzucili Kolegium naruszenie: 1. przepisów postępowania: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności niewyjaśnienia, czy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z prawem, a także - art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji, zawarcie w nim nazbyt ogólnych stwierdzeń i nieodniesienie się do wadliwego uzasadnienia decyzji I-instancyjnej, 2. przepisów prawa materialnego: - art. 98a i art. 146 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej przy wadliwym operacie szacunkowym. Skarżący podnieśli, że z uzasadnienia decyzji I instancji nie wynika nawet, jak organ obliczył różnicę wartości nieruchomości wg operatu szacunkowego. Decyzja w sposób ogólny odsyła do operatu. Również organ II instancji nie odniósł się do wątpliwości podniesionych w odwołaniu. Tymczasem przyjęte do porównania działki posiadają cechy rynkowe najlepsze, żadna z tych działek nie jest podobna do działki szacowanej pod względem cech rynkowych (położenie, infrastruktura, dojazd, otoczenie). Przyjęty operat nie pozwala zaś na dokonanie weryfikacji poprawności dokonanych porównań. Sposób opisu nieruchomości nie pozwala na ocenę, czy wyboru dokonano prawidłowo. Wartość dowodową operatu podważa okoliczność, że jest on sporządzany na zlecenie organu, przez podwykonawcę strony sporu. Opłata stanowi zaś dochód gminy. Zatem organ gminy i biegły nie są zainteresowani przekazaniem stronie rzetelnych danych o porównywanych transakcjach. Nadto skarżący wskazali, że działka ma ponad 12000 m2, a szacując wzrost wartości jedynie części działki (ok. 1700 m2), biegły zmanipulował jej realną wartość. Miał obowiązek oceniać działkę jako całość, a nie tworzyć na potrzeby operatu fikcyjne podziały. Trudno też uznać, by przyjęte sprzed podziału działki były podobne do działki wycenianej. Poprzez zastosowaną metodykę określania cech nieruchomości i wagi tych cech opartych na nieobiektywnych przesłankach, strona nie ma możliwości weryfikacji poprawności wyceny. Przyjęte nieruchomości znacznie różnią się powierzchnią, a współczynniki korygujące nie uwzględniają, że dla wycenianej nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, co znacząco wpływa na jej wartość. Nadto przyjęte do porównania transakcje dotyczą okresu, w którym dochodziło do silnego wahania koniunktury na rynku nieruchomości. Nie sposób więc uznać transakcji z odległych dat za przydatne do porównania. W odpowiedzi SKO w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się bezzasadna, gdyż w ocenie Sądu zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z prawem. Przedmiotem badania legalności w niniejszej sprawie są decyzje organów I i II instancji o ustaleniu i zobowiązaniu do uiszczenia przez skarżących opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wysokość opłaty może ustalić wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 145 ust. 2 u.g.n. wydanie decyzji może nastąpić w terminie trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, z tym jednakże zastrzeżeniem, że w dniu stworzenia warunków powinna obowiązywać uchwała rady gminy, w której ustalono wysokość opłaty adiacenckiej jako procent różnicy między wartością nieruchomości przed podłączeniem do poszczególnych urządzeń a jej wartością po ich wybudowaniu. Do kwotowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową opłaty określoną w uchwale w jej brzmieniu z daty stworzenia warunków do podłączenia. W ocenie Sądu prawidłowo organy przyjęły na podstawie akt sprawy, że w ulicy [...] wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Właścicielom nieruchomości położonej przy ul. [...] (dz. nr [...]) stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do tej sieci (zgodnie z art. 15 ust. 4 o zbiorczym zaopatrzeniu w wodę i zbiorczym odprowadzaniu ścieków). Budowa sieci kanalizacji sanitarnej spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Ponadto, w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, tj. w dniu [...] lutego 2015 r., obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Moment, od którego biegnie termin do wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej, został prawidłowo określony i wyjaśniony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W aktach sprawy znajdują się dokumenty dotyczące odbioru inwestycji. Dnia [...] stycznia 2015 r. PINB został zawiadomiony o zakończeniu budowy. Nie zgłoszono sprzeciwu. PINB w zaświadczeniu z [...] lutego 2015 r. wskazał, że wybudowany obiekt jest gotowy do użytkowania, zgodnie ze złożonym oświadczeniem kierownika budowy. W związku z powyższym Sąd nie ma żadnych wątpliwości, że właśnie od [...] lutego 2015 r. rozpoczął swój bieg 3 letni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej. Opłata adiacencka może być ustalana każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury, w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia do tych urządzeń. Przy ustalaniu tej opłaty istotny jest moment powodujący wzrost wartości nieruchomości, od którego biegnie trzyletni okres zobowiązania właściciela nieruchomości do poniesienia opłaty. Trzyletni termin z art. 145 ust. 2 u.g.n. jest terminem materialnym i dla jego zachowania konieczne jest wydanie decyzji przez organ I instancji, przy czym rozstrzygnięcie to nie musi mieć przymiotu ostateczności. W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji została wydana [...] listopada 2017 r. Bez znaczenia dla tego terminu jest data wydania decyzji przez organ odwoławczy (30.01.2018 r.). Prawidłowo przyjęto, że 18 lutego 2015 r. stworzono skarżącym jako właścicielom działki nr [...] przy ul. [...] w P. warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Do 18 lutego 2018 r. organ I instancji miał czas żeby wydać decyzję ustalającą opłaty adiacenckiej. Organ uczynił to 10 listopada 2017 r. Trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy bowiem – jak wyjaśniło Kolegium - rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W odniesieniu do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego Sąd uznał, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a . opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu operat szacunkowy autorstwa A. A. został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy (u.g.n.), a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) wymagane elementy. Ponadto opinia jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie samej wyceny może być podważana wyłącznie w ramach procedury zakreślonej w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Nie można zgodzić się z zarzutami skargi nierzetelnej oceny przez organy orzekające przyjętego w sprawie operatu szacunkowego. Kolegium oceniło prawidłowość przyjętej przez biegłego metody korygowania ceny średniej i podejścia porównawczego (zgodność z art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zwrócić należy uwagę, że stosownie do treści § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Z operatu wynika jasno, że biegły dokonał wnikliwej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, oceny trendu czasowego, a także uzasadnił dobór transakcji nieruchomościami podobnymi z określonych lokalizacji – w obrębie G. i obrębach sąsiednich – S. , K. i S. (s. 8-10 operatu). Biegły też przytaczając przepisy art. 146 ust. 3 u.g.n. i § 40 ust. 1 i 2 rozporządzenia wyjaśnił okoliczność uwzględnienia odległości nieruchomości od sieci kanalizacji sanitarnej. W tym kontekście na aprobatę zasługuje wyjaśnienie organu odwoławczego na zarzut skarżących dotyczący nieprawidłowego podziału nieruchomości na potrzeby wyceny, co doprowadziło rzekomo do zniekształcenia rzeczywistej wartości całej nieruchomości. Kolegium wskazało, że działka nr [...] ma powierzchnię 12.257 m2, przy czym rzeczoznawca ocenił, że warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej stworzono jedynie dla jej części tj. dla obszaru pow. 1704 m2. Z uwagi na to wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji biegły ustalił jako sumę wartości części nieruchomości, dla której budowa urządzenia infrastruktury miała znaczenie oraz pozostałej części nieruchomości o pow. 10553 m2. Organ odwoławczy wskazał przy tym, że założenie rzeczoznawcy miało na celu uwzględnienie, że jedynie część nieruchomości znalazła się w zasięgu sieci kanalizacyjnej i taki sposób szacowania wartości całej nieruchomości ma odzwierciedlać rzeczywisty wpływ budowy nowego urządzenia infrastruktury na wartość całej nieruchomości, przy akceptacji faktu, że dla większej części jej powierzchni wybudowana infrastruktura pozostanie bez znaczenia. Sąd w tym miejscu pragnie dodać, że zgodnie z § 40 ust. 2 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. Zdaniem Sądu, biegły dokonując wyceny w przedstawiony powyżej sposób uwzględnił właśnie odległość nieruchomości od nowo wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej i przyjął, swoją drogą korzystnie dla stron, że wzrost wartości obejmuje jedynie części nieruchomości (o pow. 1704 m2), usytuowanej najbliżej owej sieci, nie zaś całej nieruchomości (12.257 m2). Co do kwestii podobieństw nieruchomości przyjętych do porównania (transakcji dotyczących tych nieruchomości) Sąd uznał, że wyjaśnienia organów co do prawidłowości doboru transakcji są prawidłowe. W ocenie Sądu organ nie musi w uzasadnieniu decyzji zamieszczać szczegółowej treści operatu szacunkowego. Ważne, że zamieszcza wnioski z niego wynikające. Skoro operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych nie powinien być przedmiotem samodzielnej weryfikacji przez organy i sąd administracyjny, to zaakceptowanie przez organ jego treści merytorycznej - po uprzednim ustaleniu jego poprawności formalnej i logicznej, a jednocześnie przy bierności dowodowej strony postępowania - nie pozwala na postawienie organowi zarzutu naruszenia przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 8 i art./107 § 3 k.p.a.), jak i naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 98a i art. 146 ust. 1 u.g.n.). Odnosząc się jeszcze do kwestii podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania stwierdzić należy, iż biegły, dokonując wyceny nieruchomości zarówno przed, jak i po wybudowaniu infrastruktury, zastosował metodę korygowania ceny średniej, przyjmując transakcje zawarte w okresie ostatnich dwóch latach (2015-2017), nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w południowej i południowo-wschodniej części miasta P. (obręby: G., S. , K. i S. ), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy i położenie w strefie oddziaływania lotniska wojskowego P.-K.. Biegły wyjaśnił przy tym, że dla potrzeb określenia wartości nieruchomości gruntowej analizą objęto transakcje na działki budowlane o podobnym lub identycznym przeznaczeniu, powierzchni i położone w strefie peryferyjnej miasta P.. Na podstawie transakcji uzyskanych z rejestru cen i wartości nieruchomości – prowadzonego przez [...] stwierdzono, że w analizowanym obszarze strefy, obrębie geod. G. nie występowała wystarczająca liczba transakcji na nieruchomości gruntowe zabudowane. W związku z powyższym rozszerzono badany rynek na obszar sąsiednich obrębów geod.: S. , K. , czy też spławie, charakteryzujących się podobnymi uwarunkowaniami lokalizacyjnymi oraz zbliżoną cennością gruntów." W dalszej części operatu jego autor rozpatrując kwestię podobieństwa przyjętych do porównania nieruchomości do nieruchomości wycenianej wyjaśnił, że "zdiagnozowane na określonym obszarze transakcje nieruchomościami podobnymi pod względem podstawowych cech fizycznych i przeznaczenia podzielono w zależności od dostępności do uzbrojenia technicznego." Wskazać należy, że stosownie do przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Rzeczoznawca stosując wspomnianą metodę korygowania ceny średniej przyjął do porównania odpowiednią liczbę (21 i 16) transakcji nieruchomościami podobnymi, zarówno dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości wg stanu przed wybudowaniem sieci kanalizacji, jak i po jej wybudowaniu. Wyjaśnił rzetelnie kwestię różnic cenowych i odrzucił transakcje skrajne. Zgodnie z twierdzeniem organu odwoławczego zawartego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rzeczoznawca poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównania, w sposób szczegółowy opisał nieruchomości o najwyższej i najniższej cenie transakcyjnej (przeznaczenie, lokalizacja ogólna i szczegółowa, powierzchnia, data transakcji, cena jednostkowa), jako najbardziej rzutujące na wynik szacowania. Nieruchomości te szczegółowo opisał też pod kątem cech cenotwórczych i zamieścił ich zdjęcia. Po ustaleniu zaś współczynników korygujących cenę średnią m2 autor opinii dokonał finalnych obliczeń wartości nieruchomości wg stanu przed stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej oraz wg stanu po stworzeniu warunków. W tym stanie rzeczy uprawnione jest stanowisko Kolegium, że w wyniku dokonanej weryfikacji i oceny stwierdzono, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. W ocenie Sądu faktycznie operat szacunkowy wykorzystany w przedmiotowej sprawie jest logiczny, spójny i kompletny. Jest on wyczerpujący i nie zawiera błędów, a rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat autorstwa A. A. dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem infrastruktury technicznej. W tych okolicznościach prawidłowo przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie organy orzekające prawidłowo stwierdziły, że wartość nieruchomości położonej przy ulicy [...], przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wzrosła o [...] zł. Zdaniem Sądu skarżący, poza zarzutem przyjęcia do porównania transakcji nieruchomościami nieproporcjonalnej wielkości do nieruchomości wycenianej (która to kwestia została już omówiona powyżej) zasadniczo w sposób ogólny zarzucili, że jest on nierzetelny oraz nie daje możliwości weryfikacji. Odnosząc się do powyższych zarzutów Sąd wyjaśnia, że zarzuty te są niesprecyzowane i nie wskazują konkretnych błędów, jakich miał dopuścić się rzeczoznawca. W toku postępowania skarżący nie przedstawił żadnych pism, czy też opinii, kwestionujących dokonaną wycenę, nie zgadzając się jedynie z jej rezultatami, gdzie w jego ocenie wartość nieruchomości jest przeszacowana. Jednakże wobec dokonanej oceny operatu, zarzuty powyższe uznać należało za bezzasadne. Odnosząc się do zaś do zarzutu braku bezstronności rzeczoznawcy jako biegłego Sąd pragnie wyjaśnić, że przepis art. 84 § 2 k.p.a. przesądza, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a., przy czym do biegłego stosuje się również przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Zawarte w powyższym przepisie odwołanie do przepisów dotyczących wyłączeniu pracownika organy administracji publicznej powoduje, że dana osoba nie może być biegłym w postępowaniu administracyjnym: 1) w którym jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązków; 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia dotyczy sprawa; 3) osoby związanej z nią z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli; 4) w której była świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; 5) w którym brała udział w wydaniu zaskarżonej decyzji; 6) z powodu którego wszczęto przeciw niej dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne; 7) w którym jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niej w stosunku nadrzędności służbowej. Dodatkowo biegły podlega wyłączeniu o w przypadku, o jakim mowa w art. 24 § 3 k.p.a., a więc w przypadku uprawdopodobnienia istnienia okoliczności innych niż wcześniej wyliczone, które mogą jednakże wywoływać wątpliwości, co do bezstronności biegłego. Przywołana powyżej regulacja służy zapewnieniu bezstronności biegłego. Stąd podnoszone w skardze argumenty, dotyczące braku bezstronności biegłego uznać należało za bezpodstawne. Fakt, że biegły dokonuje wyceny na zlecenie organu nie przesądza bowiem jeszcze, że sporządzona przez niego opinia będzie każdorazowo korzystna dla organu, tym bardziej, że brak rzetelności przy jej sporządzeniu może narazić biegłego na daleko idące konsekwencje związane z odpowiedzialnością zawodową, jak również karną (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 września 2018 r., sygn. akt II SA/Po 256/18, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kończąc należy wskazać, że w uchwale nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z powołaną uchwałą opłata adiacencka stanowi 50% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o [...] zł w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej, w związku z czym opłata adiacencka została prawidłowo określona jako 50 % tej kwoty i wynosi [...] zł. Należy dodać, że strony nie zgłosiły wniosków dowodowych ani zastrzeżeń do dowodów i materiałów zebranych w sprawie. Istniała też możliwość skierowania operatu szacunkowego do kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) jednakże zależy ona od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Skarżący nie skorzystali z tej możliwości. Sąd podziela ocenę rzeczoznawcy oraz organów orzekających, że w wyniku budowy sieci kanalizacyjnej wzrosła wartość wycenianej działki. Tym samym w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Mając powyższe na względzie Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) skargę oddalił.