II SA/Po 365/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2008r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę /-/ B. Drzazga /-/ A. Zieliński /-/ M. Kwiecińska Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] ([...]) na podstawie art. 2, art. 3, art. 4, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz.U. z 1997 r. Nr 137, poz. 926 ze zm.), art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) oraz § 14 uchwały Nr XLVIII/449/2001 Rady Gminy Suchy Las z dnia 18 października 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Suchy Las, rejon Aleksandrowo (Dz.Urz. Woj. Wlkp. Nr 139, poz. 2789), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie określenia jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu planu ustalił M. K. jednorazową opłatę określona w stosunku 30 % do wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...], położonej w [...], o powierzchni [...] ha, naliczonej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Suchy Las oraz zbyciem w drodze sprzedaży tej nieruchomości przed upływem 5-ciu lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu; wysokość opłaty organ I instancji określił na kwotę 19 449 zł i wskazał termin oraz sposób jej zapłaty - 14 dni od dnia otrzymania tej decyzji na wskazany nr rachunku bankowego. W uzasadnieniu organ I instancji argumentował, że uchwalenie planu miejscowego wskazanego w decyzji spowodowało wzrost wartości nieruchomości objętych planem, w tym części działki nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], jako własność M. K. Organ podniósł, iż w dniu [...] M. K. sprzedał nieruchomość położoną w [...], a stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, oszacowaniu podlegała zaś ta część działki nr [...], której przeznaczenie zmieniło się z upraw [...] na zabudowę [...]. Różnica pomiędzy wartością tej części działki przed uchwaleniem planu ([...] zł) a wartością po jego uchwaleniu ([...] zł) wynosi 64 830 zł. Ustalenia wartości nieruchomości organ dokonał w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] 2003 r. rzeczoznawcy majątkowego A. W., który nie podzielił zarzutów M. K. zgłoszonych co do operatu szacunkowego. Organ dalej zauważył, iż rzeczoznawca ustosunkowując się do dalszych zarzutów M. K. pismem z dnia [...] poinformował, iż wskazane przez M. K. błędy w operacie - str. [...], poz. [...], tabela nr [...] - są błędami pisarskimi, gdyż faktycznie wpisana pod poz. [...] na str. [...] transakcja rynkowa dotyczy działki nr [...] - tej samej, która jest przedmiotem wyceny, a która nie może być jednocześnie wyceniana i przyjęta do porównań; rzeczoznawca wniósł o uznanie tego zapisu za błędny, a zarazem za taki, który nie ma żadnego związku z wycenianą nieruchomością, gdyż w tabeli nr [...] zostały przedstawione transakcje rynkowe, jako próba reprezentatywna pomocna przy wyborze 3 nieruchomości przeznaczonych do porównania z nieruchomością wycenianą, zaś wykreślenie tej transakcji nie wpływa na określoną wartość rynkową, którą rzeczoznawca uznał za miarodajną. Organ podkreślił, iż wyjaśnienia rzeczoznawcy uznał za ostateczne i nie podzielił zarzutów M. K. Powołując się na treść art. 34 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 14 uchwały w sprawie planu miejscowego wskazał na prawidłowość zastosowanej procentowej wysokości opłaty oraz wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M. K. zarzucając zaskarżonej decyzji bezzasadność, gdyż została oparta na operacie szacunkowym, w którym występują rażące błędy formalne, co prowadzi do błędnych wniosków końcowych i błędnej decyzji. Odwołujący uznał, iż operat sporządzono niewłaściwie i nierzeczowo poprzez użycie w tym operacie do dalszych analiz nieruchomości o nr [...] o obszarze [...] m² położonej w [...], co do której podano błędną datę sprzedaży i numer repertorium aktu notarialnego: "[...]" zamiast "[...]" oraz "[...]" zamiast "[...]". Odwołujący nie zgodził się z uznaniem rażących błędów w operacie szacunkowym za omyłki pisarskie, gdyż są to błędy prawa materialnego, których popełnienie zmieniło całkowicie rezultat wyceny przedstawiony w operacie będącym podstawą do wydania zaskarżonej decyzji. Odwołujący domagał się sporządzenia nowego operatu wolnego od wad. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z ustaleniami planu miejscowego z dnia 18 października 2001 r. zmieniło się przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości z upraw [...] na zabudowę [...]. Kolegium stwierdziło, iż poddany analizie operat szacunkowy pozwala w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości. Powołując się na treść art. 154 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Kolegium zauważyło, iż wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając w szczególności między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz inne jej cechy i dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych; przy czym rzeczoznawca dokonał wyboru metody porównawczej, co wymagało znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Kolegium wyraziło pogląd, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a sposób wnioskowania rzeczoznawcy jest prawidłowy, zgodny z zasadami logiki i racjonalności. Poniesione przez odwołującego zarzuty zdaniem Kolegium nie dyskwalifikują przedmiotowego operatu, a kwestie przez niego podniesione zostały wyjaśnione pomiędzy rzeczoznawcą a organem I instancji, który objaśnił wątpliwości w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy uznał, iż błąd rzeczoznawcy dotyczył oczywistej omyłki, która została przez niego sprostowana; omyłka ta nie miała znaczenia dla wyniku operatu, a naliczenie opłaty nastąpiło z zachowaniem wymogów prawa przy zastosowaniu właściwych przepisów prawa materialnego. Kolegium nie doszukało się także uchybień procesowych w postępowaniu administracyjnym. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę wniósł M. K., który domagał się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji i powołania nowego biegłego, który poprawi błędy poprzedniego biegłego występujące w operacie szacunkowym i sporządzi nowy operat wolny od błędów. W uzasadnieniu podkreślił, iż w dowołaniu wnioskował o sporządzenie nowego operatu wolnego do wad prawa materialnego, gdyż obecny obarczony jest błędami, do których popełnienia przyznał się sporządzający ten operat, a do dziś błędów nie naprawił. Skarżący podkreślił, iż wnioskował do organu odwoławczego o powołanie nowego biegłego, gdyż Urząd Gminy z własnej inicjatywy tego nie uczynił. W ocenie skarżącego przyznanie się przez biegłego do błędów w sporządzonym operacie szacunkowym powinno być podstawą do natychmiastowej zmiany biegłego, bowiem organ ma obowiązek uzyskać dla prawidłowego naliczenia opłaty wolny od wad dokument. Zdaniem skarżącego z tej przyczyny decyzja organu I instancji, która zawiera naliczone na podstawie błędnego operatu opłaty również jest wadliwa i winna zostać uchylona przez organ odwoławczy, a naliczona opłata może zawierać błędy, bowiem operat szacunkowy zawierający wady nie daje gwarancji, ze wyliczona kwota jest rzeczywista i faktyczna; w takiej sytuacji skarżący powinien otrzymać od organu I instancji poprawny operat, z którego wynikałyby prawidłowe naliczone kwoty należnego zobowiązania. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. W postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności, mająca aktualnie umocowanie i określone granice w przepisach art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a. Zgodnie z tą zasadą sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, czy też zawartą w skardze argumentacją. Zobowiązany jest natomiast do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Granice rozpoznania skargi przez sąd są z jednej strony wyznaczone przez kryterium legalności działań organów w konkretnej i zaskarżonej sprawie, z drugiej natomiast strony przez zakaz pogarszania sytuacji prawnej skarżących. Przede wszystkim należy podkreślić, iż jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy i bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 października 2007 r., II SA/Sz 637/07, LEX nr 340467). Pozyskany w niniejszej sprawie operat szacunkowy (opinia) z dnia [...] 2003 r. został sporządzony pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 ze zm.), która w art. 36 ust. 3 stanowiła, iż jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W ust. 4 powołanego artykułu stwierdzono między innymi, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powołany artykuł w ust. 14 wskazywał, iż zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) wydane zostało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), przepisów § 50 i następne. Podobnie kwestie te zostały uregulowane w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), pod rządami której orzekał organ II instancji, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa (w tekście pierwotnym tego przepisu do dnia 21 września 2004 r. występował zwrot "sprzedaje") tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczenia opłaty planistycznej wskazany został w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, przy czym wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do szczególnych zasad określania wartości nieruchomości należy sięgać do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd zauważa, iż w postępowanie w niniejszej sprawie wszczęto pod rządami poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia [...] 2003 r.) i stosownie do treści art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 11 lipca 2003 r. (art. 89), do tej sprawy, jako wszczętej i niezakończonej decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, należało zastosować art. 36 poprzednio obowiązującej ustawy, tymczasem organy obydwu instancji wskazały art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trzeba jednakże stwierdzić, iż brzmienie tych przepisów jest tożsame, wobec czego stwierdzone uchybienie w zastosowaniu prawa materialnego nie miało wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.). Sąd zgadza się z oceną Kolegium dotyczącą sporządzonego operatu. Dostrzeżone przez skarżącego błędy zostały przez rzeczoznawcę wyjaśnione, a charakter popełnionych omyłek pozostawał bez wpływu na końcowe wnioski operatu. W tym miejscu trzeba przypomnieć, iż zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany wykonywać czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Na organie administracji spoczywa z kolei obowiązek sprawdzenia prawidłowości operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia został sporządzona na cele, dla których ma być wykorzystana, czy rzeczoznawca zastosował właściwie przepisy ustawy i rozporządzenia. Organy obydwu instancji w tym celu poddały analizie operat szacunkowy z dnia [...] 2003 r. rzeczoznawcy majątkowego A. W., który nie podzielił zarzutów skarżącego zgłoszonych co do operatu szacunkowego, jak i ustosunkował się do dalszych zarzutów pismem z dnia [...]. W ocenie Sądu za wiarygodnością operatu przemawia również fakt, iż biegły przyznał, że popełnił wskazane przez M. K. błędy w operacie i przedstawił ocenę wpływu popełnionych błędów na miarodajność operatu - str. [...], poz. [...], tabela nr [...]. Błędu w postaci faktycznego wpisania pod poz. [...] na str. [...] transakcji rynkowej dotyczącej działki nr [...], tej samej, która jest przedmiotem wyceny, a która nie może być jednocześnie wyceniana i przyjęta do porównań, za oczywistą omyłkę pisarską wprawdzie uznać nie można (nie jest to przejęzyczenie, czy inny ewidentny błąd pisarski bądź rachunkowy), jednakże istnienie tego błędu w operacie w żaden sposób nie podważa prawidłowości przyjętej metody wyceny i wniosków końcowych opinii. Z kolei błędy popełnione w tej tabeli (a dotyczące nieprawidłowo ujętej w tabeli nieruchomości działka nr [...] położonej w [...]) polegające na określeniu daty sprzedaży "[...]" zamiast "[...]" oraz numeru repertorium aktu notarialnego: "[...]" zamiast "[...]" mają właśnie charakter oczywistych omyłek pisarskich; w dacie transakcji nastąpiło przestawienie cyfr dnia i miesiąca, zaś w numerze aktu notarialnego pominięto pierwszą cyfrę. Powyższe błędy literowe dotyczą transakcji, która w ogóle nie stanowiła podstawy oszacowania wartości nieruchomości, której dotyczy operat. Nie ma wątpliwości jakiej nieruchomości i o jakiej powierzchni dotyczy operat, co wynika z opisu nieruchomości na str. [...] operatu. Całokształt treści operatu wskazuje, iż operat dotyczy nieruchomości nr [...] o obszarze [...] m² położonej w [...], która została zbyta przez skarżącego w dniu [...] r., zaś wartość rynkową oszacowano co do części tej nieruchomości wynoszącej [...] m², co do której nastąpiła zmiana przeznaczenia w palnie miejscowym. Analiza segmentu rynku nieruchomości rolnych w tabeli nr [...] (k. [...] operatu) zawiera inne transakcje, poza błędnie wskazaną transakcją dotyczącą działki nr [...], której wycena jest przedmiotem operatu; w tabeli nr [...] zostały przedstawione transakcje rynkowe, jako próba reprezentatywna pomocna przy wyborze 3 nieruchomości przeznaczonych do porównania z nieruchomością wycenianą, wobec tego wykreślenie tej transakcji z tabeli nie wpływa na określoną w operacie wartość rynkową szacowanej nieruchomości. Ponadto w tabeli nr [...] (k. [...] operatu) dotyczącej analizy segmentu rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę [...] wymieniono kilkanaście transakcji, wśród których w ogóle nie było tej, której dotyczy operat. Zastosowana metoda porównywania parami dotyczyła nieruchomości wskazanych na str. [...], wśród których nie wymieniono nieruchomości, której wycena wartości jest przedmiotem operatu. Innymi słowy, błędy zawarte w operacie nie stanowią tego rodzaju wad, które dyskwalifikowałaby wnioski operatu, bowiem określając wartość nieruchomości nr [...] położonej w [...] rzeczoznawca w ogóle nie wziął pod uwagę ceny transakcyjnej ceny sprzedaży tej nieruchomości. Zatem nie doszło do sytuacji, w której wysokość opłaty planistycznej zostałaby określona w odniesieniu do faktycznej ceny sprzedaży tej nieruchomości. W konsekwencji stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie zasadnie doszło do ustalenia opłaty planistycznej dla przedmiotowej nieruchomości stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / art. 36 ust. 3 ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 14 uchwały z dnia 18 października 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Suchy Las, rejon Aleksandrowo określającej procentowo wysokość opłaty. Dlatego w oparciu o przepisy art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak w sentencji. /-/ B.Drzazga /-/ A.Zieliński /-/ M.Kwiecińska MK