II SA/Po 368/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 listopada 2009r. sprawy ze skargi B. K. i E. P. na decyzję Wojewody o z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę /-/ E. Podrazik /-/ D. Drzazga /-/ A. Łaskarzewska Decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...], Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w P., działając z upoważnienia Prezydenta Miasta P. jako prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz B. K. oraz E. P. odszkodowanie w wysokości [...] zł za udziały wynoszące łącznie [...] części w zajętej pod drogę publiczną – drogę powiatową – nieruchomości położonej w P. zapisanej w księdze wieczystej nr [...] (poprzednio KW nr [...]), stanowiącej fragment ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...]o powierzchni 65m2, która z dniem 01 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Miasta P . W punkcie drugim powyższej decyzji przedstawiono zasady wypłaty odszkodowania przyznając B. K. kwotę [...]zł., natomiast E. P. kwotę [...]zł. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zgodnie z ostateczną decyzją Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2007 r., nr [...], orzeczono, że udziały wynoszące łącznie [...]części przedmiotowej nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej nr [...] (poprzednio KW nr [...]), oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...]o powierzchni [...]m2, stanowią współwłasność B.K. w [...]części oraz E.P. w [...]części, a w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiły współwłasność B.K. K. w [...]części oraz B. i B. K. w [...]części. Nieruchomość powyższa stanowi obecnie fragment ulicy [...], pozostawała ona w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa, a z dniem 01 stycznia 1999 r. stała się własnością Miasta P. jako nieruchomość zajęta pod drogę publiczną – drogę powiatową. Powyższa decyzja Wojewody została wydana na podstawie przepisu art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Tym samym możliwe stało się ustalenie odszkodowania za powyższą nieruchomość na podstawie właściwych przepisów o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem postanowień art. 73 ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W dalszej części uzasadnienia, wskazano, że zgodnie z badaniem księgi wieczystej nr [...] (poprzednio KW nr [...]), przeprowadzonej w dniu 26 lipca 2007 r., ustalono, że w dniu 31 grudnia 1998 r. jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości ujawnieni byli, między innymi B. K. w [...]części i B. i B. K. w [...] części w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Po śmierci B. K. w dniu 07 marca 2001 r. spadek po nim, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia 19 września 2001 r., nabyły B. K. i E. P. po [...]części każda. Zgodnie że sporządzonym w dniu 25 października 2007 r., przez rzeczoznawcę majątkowego M. T., operatem szacunkowym wartość całkowita przedmiotowej nieruchomości, według stanu z dnia 29 października 1998 r., wynosiła [...]zł, a zatem wartość udziału wynoszącego [...]części w tej nieruchomości wyniósł [...]zł. W opinii organu orzekającego sporządzony operat szacunkowy z uwagi na metodę i sposób oszacowania nieruchomości uznać należało za prawidłowy. Organ wskazał również, że w trakcie przeprowadzonej w dniu 20 listopada 2007 r. rozprawy administracyjnej B.K. oraz E. P., przekazały, w załączonym do protokołu rozprawy piśmie datowanym na dzień 15 listopada 2007 r., swoje uwagi do operatu szacunkowego oraz wniosły o zwrot podatku od nieruchomości pobranego za przedmiotową nieruchomość przez Miasto P. w latach 1999-2006, zwrot poniesionych wydatków związanych z utrzymaniem czystości i odśnieżaniem nieruchomości a także partycypację w dochodach uzyskanych przez Miasta P. przed dniem 01 stycznia 1999 r., związanych z parkowaniem przez Straż Miejską na terenie tej działki. Kopia pisma z dnia 15 listopada 2007 r. została przekazana rzeczoznawcy majątkowemu, który odniósł się do stawianych zarzutów w piśmie przedstawionym stronom w dniu 03 stycznia 2008 r. podczas trwania kolejnej rozprawy administracyjnej. Reszta roszczeń podnoszonych przez B. K. i E. P. przekazano według właściwości do Wydziału Finansowego Urzędu Miasta P. i do Zarządu Dróg Miejskich. Podczas trwania kolejnej rozprawy administracyjnej w dniu 03 stycznia 2008 r. B. K. i E. P. oświadczyły, że nie akceptują wysokości ustalonego odszkodowania i zobowiązały się do dostarczenia w terminie dwóch miesięcy stanowiska strony w sprawie wyceny nieruchomości oraz wyjaśnień rzeczoznawcy. Pomimo dwukrotnego wezwania do przedłożenia powyższych dokumentów, w dniach 20 maja 2008 r. i 25 lipca 2008 r. stanowisko powyższe nie zostało przedłożone. Odwołanie od powyższej decyzji wniosły B. K. i E.P. reprezentowane przez pełnomocnika – adwokat K. M., domagając się ustalenia odszkodowania w wysokości [...]zł. Zdaniem odwołujących rozstrzygając przedmiotową sprawę organ I instancji oparł się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, która w żaden sposób nie odnosiła się do rzeczywistych cen gruntu na terenie miasta P., a wskazane ceny rynkowe były zaniżone i nie odnosiły się do lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Podniesiono również, że biegła powinna ustalając odszkodowanie, uwzględnić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez Skarb Państwa z przedmiotowej nieruchomości, z uwzględnieniem korzyści uzyskanych przez Straż Miejską przed dniem 01 stycznia 1999 r. Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] marca 2009 r., nr [...] , utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2008 r. Zdaniem organu analiza operatu szacunkowego wskazuje, że analizy porównawcze zostały oparte na transakcjach zaistniałych na badanym rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno – usługową w strefie śródmiejskiej miasta P., w tym [...], bowiem w otoczeniu takiej zabudowy zlokalizowane są wyceniane grunty. Podkreślono, że w obrocie rynkowym nie występują grunty zajęte pod drogi publiczne, co przesądziło, zdaniem organu o prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazano również, że ewentualne dochodzenie odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości może mieć miejsce jedynie w drodze cywilnoprawnej. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu B. K. oraz E. P. reprezentowane przez adwokat K. M . W skardze podniesiono zarzut wadliwego dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości poprzez wadliwe przyjęcie, że ceny gruntu nie są cenami rynkowymi, bo na rynku występuje tylko jeden podmiot mogący uzyskać prawo własności. Zdaniem skarżących rzeczoznawca powinien w pierwszej kolejności ustalić, jakie ceny zapłacono za przyległe (sąsiednie) działki "wykupywane" pod ulicę, a dopiero w dalszej kolejności zastosować metodę określenia wartości działki pozostałej po wydzieleniu. Ponadto organ powinien oszacować wartość całej nieruchomości skarżących, położonej przy ul. [...], a nie tylko do jej części wydzielonej pod ulicę. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca: gmina – w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, Skarb Państwa – w odniesieniu do pozostałych dróg (ust. 2). Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody (ust. 3). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (ust. 4). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust. 5). Bezsporne jest w niniejszej sprawie, że spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 73 cyt. wyżej ustawy do ustalenia i wypłaty na rzecz B.K. i E.P. odszkodowania. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że kwestie związane z odszkodowaniem reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz wydane w oparciu o delegacje ustawową zawartą w art. 159 powyższej ustawy przepisy wykonawcze, w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 134 ust 1 w zw. z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju wstępuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Artykuł 130 ust 2 ustawy wskazuje, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości jednego metra kwadratowego gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 2). Z powołanych przepisów wynika zatem, że inny sposób określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę stosuje się wtedy gdy nie było transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi. W niniejszej sprawie wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia 25 października 2007 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. T . Rzeczoznawca majątkowy, uznając, że nie było wolnorynkowych transakcji sprzedaży działek zajętych pod drogi publiczne zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, przyjmując do porównania ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do gruntów przyległych, stosownie do § 36 ust 2 pkt 2 rozporządzenia. Podobne stanowisko przyjęły organy I i II instancji. Zdaniem organów, z praktyki wynika, iż ceny nabycia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, czy też zajęte pod drogi publiczne nie spełniają warunków określonych w art. 151 ust. 1 ustawy, ponieważ na rynku nie ma chętnych na tego rodzaju grunty. Jedynym podmiotem skupującym tego rodzaju grunty jest gmina (powiat, województwo, Skarb Państwa). Stąd z powodu braku konkurencji cena w istocie stanowi odszkodowanie, a nie cenę ustaloną na podstawie porozumienia stron. Zdaniem organów ceny transakcyjne wymienione w § 36 ust. 1 rozporządzenia nie istnieją. Powyższe stanowisko przesądziło o przyjęciu w przedstawionym operacie szacunkowym cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. W opinii Sądu stanowisko powyższe uznać należy za prawidłowe. Wskazać w tym miejscu należy, że jak wynika z praktyki ceny nabycia gruntów przeznaczonych pod drogi nie mają w pełni charakteru rynkowego, albowiem w obecnym stanie prawnym, tylko jeden podmiot występuje na rynku jako nabywca takiego gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) drogi publiczne mogą stanowić odpowiednio własność Skarbu Państwa, właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Nabycie nieruchomości na drogę publiczną może mieć miejsce w drodze umowy za cenę ustaloną w drodze rokowań. Ceny uzyskiwane w takich transakcjach nie mogą zatem stanowić podstawy do określenia wartości gruntów w podejściu porównawczym, gdyż nie spełniły one warunków zawartych w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wynikających z definicji wartości rynkowej nieruchomości. Podkreślenia bowiem wymaga, że z powodu braku konkurencji, ceny uzyskiwane za grunty tego rodzaju nie osiągają wysokości cen uzyskiwanych za grunty, z których zostały wydzielone. Z uwagi na to, iż wykup takich działek jest de facto obowiązkowy (obowiązek wypłaty odszkodowania wynika z mocy prawa), kwota za nie wypłacana stanowi w większym stopniu odszkodowanie, niż cenę ustaloną na podstawie porozumienia stron (mimo, iż transakcje zawierane są w formie aktu notarialnego). "Sprzedający" często godzi się na "cenę" zaproponowaną przez organ, chcąc uniknąć długotrwałego postępowania o ustalenie odszkodowania. Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż "ceny transakcyjne" wymienione w § 36 ust. 1 Rozporządzenia w praktyce nie istnieją. Stąd, zgodnie z dyspozycją zawartą w przepisie należało w przedmiotowej sprawie zastosować ust. 2 tegoż paragrafu. Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w strefie śródmiejskiej miasta P.przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo wielorodzinną z usługami. Na podstawie zebranych z rynku lokalnego transakcji, biegły ustalił, że ceny nieruchomości porównywanych (11 nieruchomości) kształtowały się w przedziale od 479, 4 zł i do 1.052,7 zł/m2. W opinii Sądu analiza operatu szacunkowego wskazuje, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie zawiera wad wpływających na wysokość ustalonego odszkodowania. W opinii Sądu za nietrafny uznać należy podnoszony przez skarżące zarzut, jakoby dla prawidłowego ustalenia odszkodowania rzeczoznawca winien poddać oszacowaniu całą nieruchomość skarżących przy ul. [...], a nie tylko działkę wydzieloną pod drogę. Zwrócić bowiem należy uwagę, że § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, mówi o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, a nie o wartości rynkowej działki, z której wydzielono działkę pod drogę. Tym samym za prawidłowe uznać należy dokonanie wyceny jedynie działki powstałej w wyniku zajęcia pod drogę publiczną i wydzieloną z całości pierwotnej nieruchomości. Odnosząc się do przedstawionego w trakcie postępowania administracyjnego pisma z dnia 15 listopada 2007 r. nazwanego komentarzem do operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej nieruchomości położonej przy ul. [...]w P. sporządzonego w dniu 25 października 2007 r., wskazać należy, że jakkolwiek został on podpisany przez skarżące podczas trwania rozprawy administracyjnej w dniu 03 stycznia 2008 r., analiza jego treści wskazuje, że było to ksero innego operatu szacunkowego. Nie zawierał on przy tym wyjaśnienia w jakim celu został on sporządzony, co zdaniem Sądu, pozwala przyjąć, ze został on sporządzony w innym postępowaniu i dotyczył innych stron. Spośród 38 wymienionych w nim transakcji nieruchomościami, tylko trzy z nich dotyczyły nieruchomości położonych na terenie dzielnicy [...], w tychże transakcjach wartość metra kwadratowego działki wynosiła odpowiednio 963, 39 zł, 752, 63 zł oraz 452, 32 zł. Tym samym średnia wartość nieruchomości na terenie [...] mieściła się w przedziale wykazanym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby toczącego się postępowania. Stąd przedstawiony dokument nie podważył wartości określonego odszkodowania. Odnosząc się do prezentowanego zarzutu nie uwzględnienia w operacie szacunkowym kwoty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, Sąd wskazuje, że Wojewoda w kwestionowanej decyzji prawidłowo wskazał, że dochodzenie powyższych roszczeń może mieć miejsce jedynie w drodze cywilnoprawnej. Reasumując powyższe rozważania Sąd wskazuje, że postępowanie w przedmiocie ustalenia na rzecz B. K. oraz E. P. odszkodowanie za nieruchomość zajętej pod drogę publiczną było prowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a ustalone odszkodowanie znajdywało swoje uzasadnienie w przedstawionym w trakcie postępowania operacie szacunkowym. W konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił. /-/ E. Podrazik /-/ B. Drzazga /-/ A. Łaskarzewska br