II SA/Po 402/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2019 r. sprawy ze skargi B. K., K. D., M. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] działając na podstawie art. 1, art. 17 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 1659) art. 17 pkt. 1, 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt. 1 - kodeksu postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.), po rozpoznaniu odwołania, B. K., K. D., M. K., A. K. (zwani dalej łącznie skarżącym) reprezentowanych przez S. S., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...] w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z budową drogi wewnętrznej, na terenie położonym w miejscowości [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb [...]). Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Wnioskiem z dnia [...].08.2018r. skarżący reprezentowani przez pełnomocnika wystąpili z wnioskiem do Burmistrza Gminy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z budową drogi wewnętrznej, na terenie położonym w [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] - obręb [...]. Organ ustalił, że obszar objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945, dalej u.p.z.p.) lokalizacja planowanej przez wnioskodawcę inwestycji możliwa byłaby tylko i wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w treści cytowanego przepisu: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Stosownie do obowiązujących przepisów prawa dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu dokonania oceny stanu zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowana jest wyżej opisana inwestycja, wyznaczono wokół działki nr [...] (obręb nr [...]) obszar analizowany, przedstawiony na załączniku graficznym do analizy. Obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"),. Front działki znajduje się od strony drogi gminnej (działka nr [...] obręb [...]), z której projektowany jest dojazd do wnioskowanej zabudowy. Szerokość frontu działki przylegająca do tej drogi wynosi [...],0 m. Trzykrotna szerokość frontu działki nr [...] wynosi zatem [...],0 m. W omawianej sytuacji - biorąc pod uwagę istniejące uwarunkowania - granica obszaru analizowanego została wyznaczono w nieco większej odległości wokół wnioskowanej działki, obejmując zwarty obszar, pozwalający na dokonanie stosownej analizy. Na tym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego, obejmującego teren przedmiotowej inwestycji, wyznaczono na załączniku graficznym do niniejszej analizy, tj. na mapie ewidencyjnej w skali 1:5000 pochodzącej z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej prowadzonego przez Starostę [...] Na podstawie wyznaczonego obszaru analizowanego stwierdzono, że spełniony jest wymóg, iż co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że dz. nr [...] - obręb [...] ma zapewniony dostęp z drogi publicznej - gminnej o nr dz. [...] obręb [...], poprzez projektowany zjazd, zatem spełniony jest wymóg art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie analizowano jednak cech zabudowy i zagospodarowania terenu, tj.: funkcji zabudowy, linii zabudowy, intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu budynków, z uwagi na fakt, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W obszarze analizowanym występuje sieć elektroenergetyczna i sieć wodociągowa. W złożonym wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie udokumentowano faktu, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego w zakresie zaopatrzenie w wodę projektowanego budynku. Nie przedłożono żadnych umów czy też innych dokumentów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, gwarantujących wykonanie uzbrojenia terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę. Warunek możliwości zaopatrzenia zabudowy w sieci infrastruktury technicznej uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5 u.p.z.p.) Jak wynika z akt sprawy Inwestor przedłożył stosowne dokumenty w zakresie zaopatrzenia działki w energię elektryczną. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy Inwestor zawnioskował o zaopatrzenie w wodę z indywidualnych studni, z uwagi na brak wyrażenia zgody przez Burmistrza Gminy [...] na podłączenie wnioskowanego osiedla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej do istniejącej gminnej sieci wodociągowej. Obecnie teren inwestycji nic jest wyposażony w studnię. O spełnieniu warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie zaopatrzenia w wodę można mówić wtedy, kiedy zapewnienie możliwości korzystania indywidualnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z własnego ujęcia dla potrzeb obsługi projektowanych budynków mieszkalnych winno być rzeczywiste, a nie teoretyczne. W przypadku zatem wskazania przez Inwestora w złożonym przez niego wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędnym warunkiem koniecznym do spełnienia tego wymogu jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego, usytuowanego zgodnie z wymaganiami wynikającymi z przepisów prawa bądź udokumentowanie stosownymi badaniami geologiczno-hydrogeologicznymi istnienia wody na danej działce wnioskowanej do zabudowy. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego Burmistrz Gminy [...] wezwał inwestora do wykazania - ze względu na wnioskowane zaopatrzenie każdego projektowanego budynku w wodę z ujęcia własnego (studni) do przedłożenia dokumentów geologiczno-hydrogeologicznych potwierdzających spełnienie warunków korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Inwestor nie przedłożył takich dokumentów. Stwierdził, że badania hydrogeologiczne zostaną opracowane na etapie projektu budowlanego, w przypadku gdy będzie wymagana studnia głębsza niż 30,0 m bądź pobór wody będzie przekraczał 5 m3 . Ponadto Inwestor stwierdził, że studnia nie jest "uzbrojeniem terenu", o którym mowa w art 61 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Zwrócono uwagę, że właśnie na etapie ustalania warunków zabudowy organ musi wiedzieć, czy ilość potencjalnej wody (wydajność każdej studni) zlokalizowanej na terenie każdej projektowanej działki do wydzielenia będzie wystarczającą dla potrzeb funkcjonowania projektowanego budynku, a jej jakość będzie zdatna do spożycia przez ludzi. Przy uwzględnieniu art. 61 ust. 5 u.p.z.p. kwestię umów, w tym zakresie ewidentnie winien zastępować fakt udokumentowania w postaci dokonanych badań hydrogeologicznych przez inwestora istnienia na każdej działce projektowanej do wydzielenia istnienia wody, wystarczającej jej ilości i odpowiedniej jej jakości. Zatem uwagi Inwestora w tym zakresie nie znajdują poparcia w obowiązujących przepisach prawa. Kwestia zaopatrzenia w wodę budynków mieszkalnych przeznaczonych dla stałego pobytu ludzi jest kwestią elementarną konieczną do rozstrzygnięcia w kontekście oceny spełnienia przywołanego warunku zawartego w cytowanej ustawie, wymaganą art. 61 ust 1 pkt. 3, w szczególności dla przyszłego właściciela nieruchomości, potencjalnego nabywcy. Nie może bowiem zaistnieć taka sytuacja, że potencjalny nabywca wnioskowanych do wydzielenia działek zmierzy się z brakiem możliwości poboru wody na tej działce, a z ustalonych warunków zabudowy wynikałoby, że istnieje możliwość zaopatrzenia w wodę z projektowanej studni. Inwestor nie udokumentował, poprzez wykonanie na każdej projektowanej działce do wydzielenia otworów pilotażowych potwierdzających w sposób jednoznaczny istnienie wody na każdej projektowanej działce. Bezsprzeczna jest też okoliczność, że inwestor nie posiada ostatecznych danych dotyczących jakość wody (potwierdzonych badaniami) występującej na terenie inwestycji. Z uwagi na powyższe na podstawie dokonanej analizy ustalono, że nie spełnione są wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p., tj. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Mając powyższe na uwadze (niespełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z pkt 5 u.p.z.p. ) Burmistrz Gminy [...] wydał w dniu [...] listopada 2018 r. decyzję nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli wnioskodawcy. W uzasadnieniu odwołania wskazali, że nie zgadzają się ze stanowiskiem organu I instancji jakoby planowana przez nich inwestycja nie spełniała wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 u. p. z. p. . Podali, że zgodnie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji woda ma być dostarczana z indywidulanego ujęcia, tj. studni, w związku z brakiem możliwości podłączenia do gminnej sieci wodociągowej, co wynika z pisma Urzędu Miejskiego Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. Odwołujący wskazali, że studnia i pobór wody na potrzeby socjalno-bytowe dla planowanej inwestycji nie są projektowanym uzbrojeniem terenu, o którym mowa w art. 61 ust. I pkt. 3 u. p. z. p., co jest bezpośrednią podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy, nie jest też urządzeniem wodociągowym a dokumenty do złożenia których byli wzywani nie mają podstawy prawnej. Wskazali, że wykonanie studni będzie wymagało pozwolenia wodnoprawnego, jeżeli planowane będzie korzystanie z wód w sposób innych niż zwykły , a zatem jeśli studnia będzie głębsza niż 30m, a także jeśli przewidywany jest pobór wód w ilości przekraczającej 5m3 na dobę. Na obecnym etapie inwestycji nie ustala się głębokości studni ani jej wydajności a ewentualne przekroczenie regulacji progowych z prawa wodnego nie będzie wymagało ustalenia warunków zabudowy. W związku z powyższym odwołujący nie uzupełnili wniosku o ustalenie warunków zabudowy o dokumenty potwierdzające spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody poprzez wykazanie istnienia studni na każdej z projektowanych działek. Zdaniem odwołujących niecelowe jest wymaganie od inwestora przedłożenia dokumentów, m.in. badania geologiczno-hydrologicznego mające na celu zagwarantowanie realizacji ujęcia wody, w sytuacji, gdy inwestor nie wie czy w ogóle uzyska decyzje o warunkach zabudowy. Wskazali, że próbki wody pobiera się dopiero po wykonaniu ujęcia i przedkłada się je na etapie zakończenia budowy w jednostkach nadzoru budowlanego. Nadto odwołujący wskazali, że ustanowili pełnomocnika do ich reprezentacji a mimo to Burmistrz Gminy [...] wysyła korespondencje do wnioskodawców i pełnomocnika, co w ich ocenie może w toku postępowania rodzić niejasności co do terminów np. ustalenia ostateczności decyzji, ustalenia terminu wnoszenia uwag, itp. Następnie SKO wydało opisaną we wstępie decyzję utrzymując w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że organ I instancji zasadnie uznał, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u. p. z. p. SKO zwróciło uwagę, że przez uzbrojenie terenu rozumie się - jak wynika to z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. oraz art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 65 i z późn. zm.)- drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W przypadku zamierzenia budowalnego polegającego na budowie domu jednorodzinnego katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zw. dalej r.w.t.b.), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 r.w.t.b., w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Analiza przytoczonych przepisów pozwala zdaniem Kolegium wnioskować, że po pierwsze co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. W związku z tym indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy linii sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Co prawda ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzania ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm., dalej w skrócie u.z.z.w.), z oczywistych względów nie reguluje problematyki zaopatrzenia nieruchomości z indywidualnych ujęć wody, to jednakże poprzez wprowadzenie zapisów obligujących tylko przedsiębiorstwo do zawarcia umowy, jeżeli spełnione są odpowiednie warunki (art. 6 ust. 1 u.z.z.w.) pozwala na przyjęcie systemowej wykładni, że odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, że może on wobec tego korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczona do spożycia przez ludzi. Po drugie - aby można było mówić o spełnieniu tego warunku to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidulanego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. W przypadku zatem wskazania we wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędnym jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) usytuowanej zgodnie z wymaganiami r.w.t.b. oraz z przepisami dotyczącymi ochrony gruntu, wód i powietrza, bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowlanego, legitymowanie się przez inwestora-wnioskodawcę skutecznym zgłoszeniem robót budowlanych polegających na wykonaniu studni (obudowy ujęcia wód podziemnych). Kolegium wskazało, że z akt sprawy nie wynika, żeby odwołujący udokumentowali istnienie możliwości wybudowania studni na każdej z projektowanych do wydzielenia działce. Wnioskodawcy na wezwanie Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] września 2018 r. nie przedłożyli dokumentów potwierdzających spełnienie warunków korzystania z indywidualnego ujęcia wody. W przekonaniu Kolegium odwołujący winni wskazać dokumenty potwierdzające bądź to istnienie już studni spełniającej wymogi budowlane i sanitarne, bądź też potwierdzające możliwość wykonania na przedmiotowej działce indywidualnego ujęcia wody, czego najlepszym wyrazem byłoby przedstawienie odpisu skutecznego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej robót budowlanych polegających na wykonaniu studni (obudowy ujęcia wód podziemnych). Rację ma organ I instancji, który uznał, że kwestia zaopatrzenia w wodę planowanego budynku mieszkalnego przeznaczonego na stały pobyt ludzi jest kwestią kluczową do rozstrzygnięcia i ustalenia warunków zabudowy. Nie może zaistnieć taka sytuacja, że potencjalny nabywca wnioskowanych do wydzielenia działek będzie miał problem z poborem wody na tej działce. Kolegium podzieliło stanowisko Burmistrza Gminy [...], iż nie wykonanie otworu pilotażowego na każdej projektowanej do wydzielenia działce - a z wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie wynika aby była taka możliwość - powoduje, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 w. p. z. p. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ stwierdził, że w przypadku ustanowienia pełnomocnika., wszelka korespondencja powinna być kierowana do lego pełnomocnika. W sytuacji zatem, gdy organ I instancji wysyła korespondencje zarówno do strony, jak i jej pełnomocnika, terminy liczyć się będą od daty odbioru korespondencji przez pełnomocnika. Prawdą jest, że wysyłanie korespondencji do strony, w przypadku gdy ustanowiła pełnomocnika jest niezgodne z przepisami, ale nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie. W skardze do WSA B. K., K. D., M. K., A. K. zaskarżyli decyzję SKO w całości wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W treści skargi podniesiono, że w ocenie skarżących studnia jako indywidualne ujęcie wody nie jest uzbrojeniem terenu o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3. Nie jest też urządzeniem wodociągowym. Tym samym nie sposób zgodzić się z argumentacją organu co do konieczności wykazania, że na planowanej inwestycji możliwym będzie wykonanie studni skoro przepis odnosi się do uzbrojenia terenu. Ponadto w ocenie strony nakładanie na nią obowiązku wykonania badań geologiczno- hydrologicznych jest co najmniej przedwczesne i zbyt kosztowne. Wykonanie próbek wody jest awykonalne gdyż woda zalega w gruncie i nie da się zbadać jej jakości. Działanie organu jest ukierunkowane na narażenie wnioskodawcy na dodatkowe koszty przykładowo wykonanie jednego odwiertu to koszt ok [...] zł. Przy tym gdyby istniała możliwość przyłączenia się do sieci wodociągowej taka osoba nie byłaby narażona na tak wysokie koszty. Skarżący uzupełnili braki formalne skargi m.in. przez jej podpisanie (k. 34). W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie. W uzupełnieniu skargi (pismo procesowego z dnia [...] lipca 2019 r. k. 37 i n.) B. K. wskazała, że podtrzymuje skargę. Podała, że na żadnym etapie postępowania Burmistrz Gminy [...] jak również Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie podały konkretnych przepisów, z których jednoznacznie wynikałoby co należy wykonać, ewentualnie przedłożyć w celu określenia możliwości zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę z indywidualnych ujęć. Organy I i II instancji oparły się jedynie na przepisach ustawy z dnia [...] marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładniej na art. 61 ust. 1 pkt 3 gdzie nikt nie podał dalszej linii prawnej, z której wynikałaby by konieczność przedłożenia badań hydro-geologicznych oraz badań jakości wody na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Jak ujęto w skardze, aby uzyskać powyższe tj. próbki wody, w praktyce należy wykonać całą studnię (odwiert próbny, zarurowany i przefiltrowanie wody) co wiąże się ze znacznymi kosztami. Powyższe określono na podstawie rozmowy z firmą wykonującą studnie, gdzie stwierdzono, że w miejsce wykonania odwiertu kontrolnego i pobrania próbki wody, ekonomiczniej jest wykonać od razy gotową studnię. Powyższe studnie są do ewentualnego wykonania, jednak trudno podjąć się takich kosztów, nie wiedząc czy w ogóle uzyska się decyzję o warunkach zabudowy. Gdyby na danym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w procedurze jego przygotowania oraz uchwalenia, nikt nie wykonywałby próbnych odwiertów, nie ustalałby ilości wody w pokładach jak również nie badałby jej jakości. W sytuacji gdy brak jest sieci wodociągowej na terenie, w planie miejscowym określono by, że do czasu wybudowania gminnej sieci wodociągowej zaopatrzenie w wodą z indywidualnych ujęć tj. studni, jest to ogólnie stosowana metoda zapisu, z którą można się spotkać w wielu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zapisy takie uchwalane są przez Wojewodów czyli należy je uznać za zgodne z przepisami. W związku z powyższym trudno się zgodzić ze stanowiskiem przedstawionym przez organ I i II instancji. Działania Burmistrza Gminy [...] są celowe, zmierzające do zablokowania przedmiotowej inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, co okazano w jednej z rozmów, a poparciem tego jest korespondencja z Urzędem Miejskim Gminy [...] związana z próbą uzyskania pozytywnych warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, która przebiega na przedmiotowej działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Początkiem batalii związanej z próbą podłączenia inwestycji do sieci wodociągowej jest pismo nr [...] Urzędu Miejskiego Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2018r., w którym udzielono informację o braku możliwości podłączenia projektowanej inwestycji do gminnych urządzeń wod-kan (kopia pisma w załączeniu). W związku z brakiem możliwości podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, wystąpiono do Burmistrza Gminy [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji, gdzie woda miała być dostarczana do każdego budynku z indywidualnych studni a ścieki komunalne odprowadzane miały być do indywidualnych szamb. W drodze postępowania wydano decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy, czego pośrednią przyczyną był brak możliwości podłączenia projektowanej inwestycji do sieci wodociągowej. Stan faktyczny, tj. przebieg sieci wodociągowej na działce objętej wnioskiem, spowodował że podjęto próbę wyjaśnienia tak kuriozalnej sytuacji, w związku z czym w dniu [...] kwietnia 2019r. wystąpiono do Urzędu Miejskiego Gminy [...] z wnioskami o określenie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej dla 9 projektowanych budynków oraz na wykonania rurociągu w planowanej drodze wewnętrznej (kopie wniosków w załączeniu wraz z mapą). Rurociąg miał być wykonany we własnym zakresie, a nie miał być siecią wykonaną przez Urząd Gminy, jak to zostało ujęte w odpowiedzi na wniosek. Urząd Gminy wydał pozytywną opinię o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej budynków nr [...], natomiast zaproponowane rozwiązanie do pozostałych budynków zostały zaopiniowane negatywnie (kopia opinii w załączeniu) a ewentualna budowa przez Urząd Gminy nie jest zasadna. Następnie w związku z brakiem możliwości wybudowania prywatnego wodociągu w dniu [...] maja 2019r. wystąpiono do Urzędu Gminy z wnioskami o określenie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej w oparciu o indywidualne przyłącza (kopia wniosków w załączeniu wraz z mapą). W odpowiedzi na wniosek otrzymano pisma z negatywną opinią (kopie w załączeniu), uzasadnioną tym, że wykonanie przyłączy w drodze wewnętrznej nie będzie możliwe, ponieważ nie zostaną zachowane wymagane odległości pomiędzy przyłączami wodnymi oraz kanalizacyjnymi. Opinie, zdaniem skarżącej, wydane zostały niezgodnie z wnioskami, które obejmowały tylko przyłącza wodne bez przyłączy kanalizacyjnych, natomiast wykonanie siedmiu indywidualnych przyłączy wody uważa ona za możliwe technicznie. Projektowane przyłącza wodne potrzebują pasa o szerokości 4,0m, co pozwoli zachować odległość 0,5m pomiędzy rurami przyłączy oraz po 0,5m od skrajnych rur. Planowana droga wewnętrzna będzie miała szerokość 10,0m co będzie wystarczające dla poprowadzenia planowanych przyłączy wodnych. Obecna na rozprawie przed tut. Sądem B. K. podtrzymała argumentację prezentowaną w postępowaniu, domagając się wskazania jakie konkretnie dokumenty miałaby dostarczyć organowi aby uzyskać pozytywną decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm., dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania jej z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), względnie naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza, Sąd stwierdził, iż organy zasadnie odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Materialnoprawną podstawę zapadłych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2018.1945, powoływana jako u.p.z.p.) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003.1588, dalej powoływanego jako Rozporządzenie). Regulują one zarówno warunki, jak i tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których funkcją jest określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nie objętego ustaleniami m.p.z.p. (zob. art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia jednego z tych warunków uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji. Przy ustaleniu, że planowana inwestycja nie spełnia jednego z w/w warunków, nie ma konieczności badania pozostałych elementów. W niniejszej sprawie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Organy uznały, że inwestycja spełnia warunki z pkt 2, 4 i 5 ust. 1 art. 61 u.p.z.p. Odstąpiono od analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu z uwagi na brak spełnienia w/w warunku z pkt 3 ust. 1 art. 61 u.p.z.p, co, w ocenie Sądu, było zasadne. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy ze swej istoty stanowi żądanie określenia warunków dla planowanego przedsięwzięcia, które prowadzić będzie do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a postępowanie w tej sprawie jest wszczynane tylko na wniosek, co wynika wprost z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Wniosek ten powinien spełniać wymogi przewidziane w art. 63 k.p.a. oraz wskazane w art. 52 ust. 2 w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p Z powyższego wynika, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy winien zawierać m.in. charakterystykę inwestycji, zawierającej określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Chodzi zatem o zawarcie we wniosku opisu zapotrzebowania na ww. media, a nie obowiązek dołączenia do wniosku dokumentacji potwierdzającej istnienie lub projektowanie infrastruktury (umowy z dostawcą bądź zapewnienia o możliwości podłączenia do mediów). Kwestia zagwarantowania stosownego uzbrojenia terenu, w tym zapewniającego pokrycie wskazanego we wniosku zapotrzebowania – jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - na wodę, ma znaczenie na dalszym etapie załatwiania sprawy, tzn. dla merytorycznej oceny wniosku w kontekście spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p, który przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. stanowi zaś, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W przedmiotowej sprawie spór sprowadzał się do ustalenia czy i w jaki sposób inwestor winien wykazać spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po spełnieniu warunku zakładającego, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Definicja zawarta w art. 2 pkt 13 u.p.z.p. i odesłanie do art. 143 ust. 2 u.g.n. pozwala stwierdzić, że do "uzbrojenia terenu" zaliczane są przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W odniesieniu do inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych urządzenia wodociągowe są koniecznym elementem uzbrojenia terenu. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( t.j. Dz.U. 2019.1065) działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej W niniejszej sprawie inwestorzy wykazali, że możliwe jest uzbrojenie inwestycji w zakresie energii elektrycznej i gazu, ścieki będą odprowadzane do szczelnych zbiorników bezodpływowych. Inwestorzy nie dysponowali wskazaną w art. 61 ust. 5 u.p.z.p. umową odnośnie dostępu do wody niezbędnej dla inwestycji budynków mieszkalnych. Jak bowiem wynikało z dołączonego do wniosku pisma Burmistrza Gminy [...] z [...].04.2018r. nie ma możliwości podłączenia terenu inwestycji do gminnych urządzeń wod kan projektowanych budynków z uwagi na brak infrastruktury wodno – kanalizacyjnej na wnioskowanym odcinku. Z powodu braku zgody burmistrza nie było również wnioskowane przez inwestorów wykonanie odcinka sieci oraz przyłączy z własnych środków inwestora. (vide: pismo skarżącej i załącznik k. 37 i n akt). We wniosku inwestorzy wskazali, że zaopatrzenie w wodę 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych nastąpi z własnego ujęcia – indywidualnych studni) i to rozwiązanie było przedmiotem rozważań organów w niniejszej sprawie. Taki sposób zaopatrzenia budynków w wodę jest dopuszczalny. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 3 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Wnioskując o taki sposób zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę inwestorzy w żaden sposób nie wykazali, że jest to możliwe i wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego – 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Organ wezwał inwestorów do przedstawienia dokumentów potwierdzających spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody poprzez wykazanie istnienia studni na każdej projektowanej działce, decyzję zatwierdzającą projekt robót geologicznych oraz przedłożenie badań geologiczno – hydrologicznych wskazujących jakie są zasoby wody podziemnej i możliwości jej poboru na każdej działce oraz czy jakość wody pozwala na zaopatrzenie każdego projektowanego budynku mieszkalnego w wodę z ujęcia własnego (zdatną do spożycia – potwierdzone przez Inspektora Sanitarnego). W toku postępowania administracyjnego i przed sądem skarżący wskazywali na brak podstaw prawnych do tak sformułowanego żądania. W ich ocenie na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma podstaw do żądania jakichkolwiek dokumentów związanych z budową studni. Wbrew twierdzeniom skarżących brak możliwości podłączenia budynków mieszkalnych do istniejącej sieci wodociągowej z uwagi na brak takiej sieci nie zwalnia ich z wykazania, poza własnym oświadczeniem, że uzbrojenie terenu w zakresie dostaw wody do budynków mieszkalnych jest wystarczające dla tego zamierzenia. Przy koncepcji skarżących, że studnia nie jest uzbrojeniem terenu w rozumieniu u.p.z.p. warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie byłby spełniony i w ogóle nie byłoby dopuszczalne uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Trudno również zgodzić się z twierdzeniem, że skoro studnia nie stanowi urządzenia wodociągowego, należy odstąpić od badania czy istniejące lub planowane uzbrojenie wodociągowe terenu jest wystarczające. Dla terenu przeznaczonego na budowę mieszkaniową wymagana jest możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. (§ 26 ust. 1 rozporządzenia z 2002) ewentualnie zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (§ 26 ust. 3 cyt rozporządzenia). Studnia jako jedynie i indywidualne ujęcie wody z uwagi na brak warunków przyłączenia sieci wodociągowej nie jest wyłączona spod wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Przepisy u.p.z.p. nie wskazują jakie konkretnie dokumenty winny być przedstawione w takiej sytuacji jak niniejsza (brak technicznych możliwości przyłączenia do sieci). Nie jest jednak wyłączony obowiązek wykazania, że planowane zaopatrzenie budynków mieszkalnych w wodę jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego. Jak wyjaśnił NSA w wyroku z 29.03.2017r. (II OSK 1934/15, dostępny w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych): "Zauważyć należy jednak, że kontrolujący organy administracji sąd I instancji, uwzględniając wolę inwestora zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nie może poprzestać jedynie na zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie. Wszak przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga, aby uzbrojenie terenu inwestycji było "wystarczające". Spełnienie tegoż warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami), pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu. Dokonane w tym względzie ocena sądu I instancji była prawidłowa. Bez wątpienia bowiem inwestor, na potrzeby ocenianej sprawy nie wykazał (nie uprawdopodobnił), że budowa studni głębinowych jest w ogóle możliwa w sposób pozwalający na zaopatrzenie w wodę przyszłej inwestycji (dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Samo wyłącznie oświadczenie wnioskodawcy (inwestora) poprawnie ocenione zostało w sprawie jako niewystarczające z punktu widzenia spełniania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.". W sytuacji braku technicznych możliwości przyłączenia do istniejącej lub planowanej sieci wodociągowej i dopuszczenia korzystania z własnych ujęć wody – studni, tak jak w przypadku pozostałych elementów uzbrojenia inwestor winien wykazać, że możliwe jest korzystanie z indywidualnego ujęcia wody, czyli, że realnie a nie tylko teoretycznie teren inwestycji posiada wystarczające dla budynku mieszkalnego zasoby zdatnej do picia wody. Skoro obudowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, inwestor musi w inny sposób wykazać, że inwestycja ma wystarczające w tym zakresie "uzbrojenie terenu". Przedmiotowa sprawa nie dotyczy bowiem jedynie kwestii budowy studni, ale ustalenia przez organ warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których jedynym źródłem zaopatrzenia w wodę mają być indywidualne studnie. W przedmiotowej sprawie, poza własnym oświadczeniem inwestorzy, nie złożyli żadnych dokumentów odnośnie wykazania, że planowane studnie dla każdego z budynków jednorodzinnych są wystarczające, tzn., że zapewnią możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla każdego z jednorodzinnych budynków, że przy poszczególnych budynkach warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego. Inwestorzy nie wykazali również istnienia studni na terenie inwestycj. Dokumenty wymienione w wezwaniu organu z [...].09.2018r., tj. dokumentacja hydrologiczno - geologiczna z pewnością stanowiłyby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, wbrew twierdzeniu strony skarżącej, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje skarżących, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna - jak akcentuje się w skardze. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną ( stąd żądanie dostarczenia badań geologiczno- hydrologicznych). Organ musi zatem ustalić czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej tj. określić warunki, na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Wykazanie istnienia wybudowanych studni na każdej z działek również mogłoby stanowić spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i wtedy bez potrzeby składania dodatkowej dokumentacji hydrologiczno - geologicznej. Nie jest również wykluczone złożenie innych dowodów na potwierdzenie tej okoliczności, co organ winien ocenić. Jak słusznie wskazała skarżąca przepisy nie wskazują konkretnych dokumentów, które winni złożyć inwestorzy w takiej sytuacji. Brak przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi w żaden sposób wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające. Faktem notoryjnym jest to, że nie w każdym miejscu warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni jako jedynego ujęcia wody dla budynku mieszkalnego. Samo oświadczenie inwestora nie wystarczy do uznania, że na terenie planowanej inwestycji sytuacja braku możliwości wykonania studni nie wystąpi. Inwestor nie jest więc zwolniony (w odróżnieniu od tego, który skorzysta z istniejącej lub planowanej sieci czy też przedłoży zapewnienie o możliwości dostępu do tej sieci po wybudowaniu potrzebnego odcinka sieci wraz z przyłączami z własnych środków) do wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość budowy studni w przypadku braku sieci wodociągowej a jednocześnie nie zwolnił z obowiązku wykazania, że studnia jest wystarczająca dla konkretnego zamierzenia budowlanego, to wykazanie tej okoliczności winno nastąpić rożnymi formami (metodami) i podlegać ocenie organu w zakresie ustalenia czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. W niniejszej sprawie skarżący stali na stanowisku, że samo oświadczenie, że woda będzie pochodziła z własnego ujęcia winno wystarczyć a kwestie budowy studni i odpowiedniej ilości wody będą mogły być badane na późniejszym etapie realizacji inwestycji. Stanowisko to było błędne o tyle, że właśnie na etapie ustalania warunków zabudowy już należy wykazać, że pod względem ilości jak i zdatności do spożycia przez ludzi indywidualne ujęcia wody są wystarczające dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wymaga, aby uzbrojenie terenu było "wystarczające". Zatem inwestor musi wykazać, że spełnienie tego warunku jest możliwe (realne) a nie teoretyczne. Kwestia kosztów związanych z wykazaniem tej okoliczności, jakkolwiek zrozumiała, nie stanowi przesłanki do zwolnienia z wykazania spełnienia w/w wymogów. Podniesiony przez skarżącą argument dotyczący planów miejscowych nie jest uzasadniony. Przy opracowywaniu planów procedura jest długotrwała i skomplikowana. Polega m.in. na sporządzeniu prognozy oddziaływania na środowisko dotyczącej również problematyki wód, wymaga uzgodnień z odpowiednimi organami, w tym również z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej. Określone założenia rozwoju przestrzennego muszą uwzględniać np. plany gospodarowania wodami i opierać się m.in. na rzeczywistym rozpoznaniu stanu zasobów wodnych. Organ administracyjny, uwzględniając wniosek inwestora co do zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z indywidualnego ujęcia (studni), nie może poprzestać tylko na samym zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie w postępowaniu, co już podkreślono powyżej. Z tego powodu - wbrew twierdzeniom skargi - nie można przyjąć, że w sprawie spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., a to przesądza o konieczności wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, co niewątpliwie prawidłowo ustaliły organy obu instancji. Z tego powodu rozstrzygnięcia organów obu instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy - w ocenie Sądu - są uzasadnione. Mając na względzie powyższe rozważania, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.