II SA/Po 431/18

Sygn. [...] II SA/Po 431/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 września 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2018 r. sprawy ze skargi G. O. na decyzję Wojewody z dnia 13 marca 2018 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę Wojewoda decyzją z dnia 13 marca 2018 r., nr.: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2016 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.; dalej: "k.p.a."), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 25 września 2017 r., nr [...], o ustaleniu na rzecz M. C. i M. C. odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomości położone w [...], G. O., oznaczone ewidencyjnie jako działki nr: [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,2022 ha, które z dniem 6 marca 2017 r. stały się z mocy prawa własnością G. O.. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...] z dnia 23 stycznia 2017 r., nr [...], Starosta O. zezwolił na realizację inwestycji "(...) polegającej na budowie drogi gminnej wraz z odwodnieniem zlokalizowanej na nieruchomościach oznaczonych w ewidencji gruntów – G. O., w obrębie ewidencyjnym [...], działki nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]" oraz zatwierdził projekt budowlany. Decyzja ta zatwierdzała projekt podziału m.in. działek nr: [...] (wydzielając pod realizację ww. inwestycji działkę nr [...]) oraz [...] (wydzielając pod realizację ww. inwestycji działkę nr [...]). W wyniku tej decyzji z dniem jej ostateczności, tj. z dniem 6 marca 2017 r., działki nr [...] i [...], o łącznej powierzchni 0,2022 ha położone w [...], G. O., stały się własnością G. O.. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że właścicielami dawnych działek nr [...] i [...], z których wydzielono działki nr [...] i [...] byli M. C. i M. C. na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej majątkowej. W dokumentacji zebranej w toku postępowania przed organem I instancji brak jest dokumentu wskazującego na działania byłych właścicieli uniemożliwiające lub utrudniające wejście na działkę w celu realizacji inwestycji. W toku postępowania Starosta O. powołał rzeczoznawcę majątkowego w celu określenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszego postępowania. Rzeczoznawca majątkowy P. L. w dniu 22 kwietnia 2017 r. sporządził operaty szacunkowe dotyczące wartości tych nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] określona na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania wyniosła [...] zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wyniosła 116.100,00. Wraz z odwołaniem od decyzji organu I instancji z dnia 25 września 2017r. G. O. przedłożyła dwa operaty szacunkowe z dnia 29 września 2017 r. dla przedmiotowych działek o numerach [...] i [...] położonych w [...], sporządzone przez rzeczoznawcę J. M.. Dla oszacowania wartości tych nieruchomości w operatach tych rzeczoznawca zastosował metodę porównania parami, w rezultacie czego ceny działki oszacowano na kwoty: [...] zł oraz [...] zł. Wojewoda, po dokonaniu weryfikacji operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego P. L., stwierdził, że zawierają one czytelne uzasadnienie, w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianych, w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Według organu, przyjęcie takiej lub innej metody jest wyborem rzeczoznawcy. Zdaniem biegłego, określenie wartości rynkowej 1 m˛ w oparciu o kilkanaście transakcji (metoda korygowania ceny średniej) lepiej i bardziej obiektywnie odzwierciedla rynek, niż zastosowanie 2-3 transakcji nieruchomości wybranych (metoda porównania parami). W metodzie porównania parami jej wynik może być "skażony dużą dozą subiektywizmu" rzeczoznawcy wyceniającego, gdyż wystarczy zmiana jednej transakcji na inną i otrzymujemy znacząco różny wynik. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu G. O. zarzuciła zaskarżonej decyzji: 1. naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z dnia 29 września 2017 r., co – zdaniem strony skarżącej – skutkowało przyjęciem wyższej wysokości odszkodowania należnego uczestnikom postępowania niż ma to miejsce w rzeczywistości, b. art. 84, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie opinii rzeczoznawcy majątkowego bez jej całościowej i obiektywnej oceny, mimo obowiązku ustalenia faktycznych przesłanek, na jakich biegły oparł swoją konkluzję oraz przeprowadzenia kontroli prawidłowości ustaleń biegłego, w szczególności zaś zaniechaniu uzyskania przez organ opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 121), c. art. 10 i art. 107 § 3 k.p.a poprzez odstąpienie od uzasadnienia rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji w zakresie dotyczącym wyboru przez biegłego rzeczoznawcę metody porównawczej korygowania ceny średniej jako podstawy ustalenia wysokości powyższego odszkodowania, d. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania lub zmiany przedmiotowej decyzji poprzez ponowne ustalenie wysokości odszkodowania należnego uczestnikom postępowania, z uwagi na uchybienia Starosty [...] w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego i oceny dowodu z opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy; 2. naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 18 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na ustaleniu wysokości odszkodowania na rzecz uczestników postępowania z uwzględnieniem zawyżonej, a nie rzeczywistej wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty [...] ustalającej powyższe odszkodowanie. W uzasadnieniu skargi G. O. wskazała, że pominięcie argumentów wynikających z przedłożonego przez skarżącą operatu szacunkowego z całą pewnością nie stanowi dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nie ma na względzie interesu społecznego i słusznego interesu skarżącej. Według skarżącej, jakkolwiek operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, to mimo wszystko nie jest dla organu administracji wiążący. W ocenie skarżącej, metoda korygowania ceny średniej nie pozwala na wskazanie rzeczywistej wartości nieruchomości, która w konsekwencji staje się przecież podstawą do określenia wysokości odszkodowania. Powyższe wynika z faktu, iż w związku z zastosowaniem ww. metody faktyczna cena nieruchomości zależy od ceny najniższej i najwyższej znalezionej na rynku; pozostałe ceny wynotowane z rynku nie mają zaś tak naprawdę większego znaczenia. Skarżąca wywiodła, że bardziej dokładne wyniki można uzyskać poprzez zastosowanie metody porównawczej przy zastosowaniu metody porównywania parami. W takim przypadku porównuje się bowiem nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z operatów przedłożonych przez skarżącą organowi drugiej instancji wynika, że cena działki (a co za tym idzie wysokość odszkodowania) o numerze ewidencyjnym [...] wynosi [...] zł, a cena działki o nr ew. [...] wynosi [...] zł. Cena obydwu nieruchomości wynosi więc niespełna [...] zł. W ocenie skarżącej, ww. operaty przedstawiają realną wartość nieruchomości, gdyż zostały sporządzone w oparciu o obowiązujące przepisy prawa z zastosowaniem odpowiednich kryteriów porównawczych. Według G. O., w przypadku powstania i wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie, ewentualnie powinien zwrócić się o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w trybie określonym w art. 157 (in fine) ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wskazał na bezzasadność zawartych w niej zarzutów i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a tej ustawy. Innymi słowy, sąd obowiązany jest zasadniczo dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu lub czynności także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Spór pomiędzy stronami niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego dotyczy zasadności uznania przez organ odwoławczy, że przeprowadzony przez organ pierwszej instancji dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, P. L., na okoliczność wartości przedmiotowych nieruchomości o nr.: [...] i [...] położonych w [...] – jest prawidłowy i mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. C. i M. C.. W ocenie Wojewody, operaty szacunkowe sporządzone przez P. L. zawierają czytelne uzasadnienie, w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianych, w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Według organu, przyjęcie takiej lub innej metody jest wyborem rzeczoznawcy. W ocen tego organ II instancji uznał, iż określenie wartości rynkowej nieruchomości według metody korygowania ceny średniej lepiej i bardziej obiektywnie odzwierciedla rynek, niż zastosowanie metody porównania parami. Natomiast według G. O., metoda korygowania ceny średniej nie pozwala na wskazanie rzeczywistej wartości nieruchomości. B. dokładne wyniki można uzyskać poprzez zastosowanie metody porównawczej przy zastosowaniu metody porównywania parami. Według skarżącej, operat szacunkowy nie jest dla organu administracji wiążący. W przypadku powstania i wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie, ewentualnie powinien zwrócić się o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Sąd stwierdził, że w realiach rozpoznawanej sprawy argumentacja strony skarżącej nie zasługiwała na uwzględnienie. Nie doszło do naruszenia ujętych w zarzutach skargi przepisów postępowania: art. 7, art. 10, art. 77 § 1 i art. 80, art. 84, art. 107 § 3 k.p.a., ani przepisów prawa materialnego: art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej: "u.g.n.") w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji zgodnie z art. 77 k.p.a. Na podstawie art. 80 k.p.a., organ administracji rozpatrując sprawę ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Należy podkreślić, że złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w przepisach u.g.n. oraz przepisach wykonawczych, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie wyrażono pogląd, który Sąd w tym składzie w pełni podziela, według którego: "(...) Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 k.p.a.)". (zob. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009, sygn. akt I OSK 695/08, dost. Na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądó Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej CBOSA). W ramach tej oceny organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, lecz dokonać jego oceny pod względem formalnym, w szczególności organ jest obowiązany ocenić, czy przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody został należycie wyjaśniony. W ocenie Sądu rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił zasadność dokonania oszacowania przedmiotowych nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Otóż, rzeczoznawca dokonał oszacowania wartości rynkowej wycenianych nieruchomości gruntowych we wskazanym podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla innego niż aktualny (uprawa rolna) sposobu użytkowania określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zgodnego z celem wywłaszczenia (droga). Dla potrzeb niniejszej wyceny w pierwszej kolejności biegły dokonał analizy cen rynkowych dla transakcji sprzedaży prawa własności w okresie od kwietnia 2015 r. do kwietnia 2017 r. działek niezabudowanych przeznaczonych pod drogi położonych na terenie G. O.. Na obszarze wiejskim G. O. nie stwierdzono transakcji rynkowych w sektorze działek niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. W oparciu o ww. badania rynku analizie poddano transakcje w sektorze działek niezabudowanych przeznaczonych pod drogi dla obszarów wiejskich gmin: M. G., C., S. Las (część północna) i K.. Do bezpośredniej analizy (wyceny) biegły wybrał 23 transakcje, których ceny zawierały się w przedziale od 40,00 do [...] zł/m2. Łącznie wartość rynkową wycenianych nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania rzeczoznawca oszacował w wysokości [...] zł (za działkę [...] - [...] zł i za działkę [...] -116.100,00 zł). Otrzymany poziom cen został określony dla obszaru wiejskiego G. O. jako części składowej metropolii poznańskiej z uwzględnieniem lokalnych warunków związanych z bliską lokalizacją O. jako siedziby gminy i powiatu. Według Sądu, Wojewoda zasadnie stwierdził, że operaty szacunkowe, na podstawie których ustalono wysokość odszkodowania za działki nr [...] i nr [...] w [...], są kompletne, logiczne i wiarygodne, zostały sporządzone w sposób należyty, zgodnie z wymogami prawa, a w związku z tym przyjęto je jako właściwy dowód do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości. Należy podzielić stanowisko organu, że opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. W realiach niniejszej sprawy szczególnego zaakcentowania wymaga, że operaty szacunkowe autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. L. sporządzone zostały zgodnie z zasadą wynikającą z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jak wskazuje się zaś w utrwalonym orzecznictwie, a który to pogląd Sąd orzekający w sprawie podziela przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust. 1. Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe (por. wyroki NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. I OSK 2311/15 oraz z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. I OSK 2699/15 – dostępne w CBOSA). Na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych dokonano zaś oszacowania wartości nieruchomości w operatach stanowiących podstawę wydania zaskarżonej decyzji. Okoliczność ta stanowi nadto zasadniczą cechę różnicująca operaty sporządzone na zlecenie Starosty [...] od operatów uzyskanych na zlecenie strony skarżącej, a dołączonych do odwołania, gdzie rzeczoznawca oparł się na cenach transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu analogicznym jak przeważające wśród gruntów przyległych, do działek wycenianych. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono nadto pogląd, który Sąd w niniejszej sprawie również podziela, według którego: "(...) należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości" (zob. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12, dost. CBOSA). Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zatem subiektywne przekonanie strony – poparte nawet przedłożoną wyceną innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego – że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt wysoka, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. Podkreślenia nadto wymaga, że skoro poza zakresem analizy, tak organów jak i sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, bowiem rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, to oczywiście bezzasadne są te zarzuty strony skarżącej, które sprowadzają się do zakwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę metody korygowania ceny średniej jako oczywiście mniej precyzyjnej niż metoda korygowania parami. Skoro bowiem obie z wyżej wskazanych metod zostały wprost dopuszczone przez prawodawcę do wykorzystywania przez rzeczoznawców majątkowych, to tylko do rzeczoznawcy należy dokonanie wyboru zastosowanej metody i niezasadnym jest aprioryczne przyjmowanie przewagi którejkolwiek z metod. Podkreślić wrzecie trzeba, iż również samo proste porównanie oszacowanych wartości nieruchomości uzyskanych w operatach sporządzonych na zlecenie organów z wartościami uzyskanymi w operatach sporządzonych na zlecenie skarżącej nie potwierdza stanowiska Gminy co do powstania i wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości. Pomimo odmiennych metod wyceny uzyskane wartości są bowiem zbliżone, a rozbieżności wynoszą około11,5% wartości wyceny sporządzonej na zlecenie orzekających w sprawie organów. Dodatkowo Sąd pragnie nadto podkreślić, iż oczywiście bezzasadne było zgłoszenie przez G. O. w toku postępowania administracyjnego żądania jego zawieszenia do czasu ostatecznego zakończenia postępowania w sprawie wniosku Gminy w przedmiocie wzruszenia decyzji ostatecznej Starosty [...] z dnia 23 stycznia 2017 r., nr [...], znak [...] zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej. Dopiero bowiem ewentualne ostateczne wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji z dnia 23 stycznia 2017 r. stanowić by mogło przesłankę wzruszenia w odpowiednim trybie decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości, zaś sam fakt zainicjowania takowego postępowania nadzwyczajnego nie stanowi zagadnienia wstępnego o jakim mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, że Wojewoda dokonał w niniejszej sprawie właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wbrew stanowisku strony skarżącej, w decyzji przedstawił, dlaczego uznał wartość dowodową opinii rzeczoznawcy. Stwierdzić również należy, że organ orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje, nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów. Wobec tego Sąd stwierdził, że zakwestionowana decyzja jest zgodna z prawem, zaś zarzuty G. O. są niezasadne. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.