II SA/Po 455/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 listopada 2011r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Poznaniu Z. P. sprawy ze skargi B. M. i I. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lutego 2011 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżących B. M. i I. M. kwotę 400,- zł (czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] września 2010 roku, znak [...], Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" w P. na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741), § 9 uchwały Rady Miejskiej Poznania nr XXXII/177/91 z dnia 25 czerwca 1991 roku w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego "Geopoz" w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" oraz uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 20 kwietnia 2004 roku nr XLII/444/IV/2004 w sprawie ustalenia wielkości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 83 poz. 1716) ustalił wobec B. i I. M. opłatę adiacencką w wysokości 10.412,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżących - księga wieczysta nr [...], działka nr [...], arkusz mapy [...], obręb J., położona przy ul. M. w P. - na skutek podziału na działki nr [...] i nr [...]. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż na wniosek B. i I. M. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2008 roku zatwierdził podział nieruchomości skarżących –działki nr [...], położonej przy ul. M. w P., o powierzchni 6135 m2 – na działki nr [...] o powierzchni 5395 m2 oraz nr [...] o powierzchni 740 m2. Powyższa decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2008 roku, a podział nastąpił zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "terenów w rejonie ulic Ś. i M. W. w P. – 2" zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Poznania z dnia 11 lipca 2006 roku nr XCIX /1122/IV/2006 (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 159 poz. 3752). Organ wskazał, iż ustalanie opłaty adiacenckiej zalicza się do zadań wykonywanych przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz", a Dyrektor Zarządu załatwia indywidualne sprawy z tego zakresu, co wynika z uchwały Rady Miejskiej Poznania z dnia 22 czerwca 2004 roku nr XLVII/514/IV/2004 w sprawie zmiany uchwały o przekształceniu Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego "Geopoz" w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 125 poz. 2557). Z kolei uchwała Rada Miejskiej Poznania z dnia 20 kwietnia 2004 roku nr XLII/444/IV/2004 wskazuje, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Pismem z dnia [...] sierpnia 2009 roku, znak [...], skarżący zostali zawiadomieniu o wszczęciu z urzędu postępowania w kwestii ustalenia opłaty adiacenckiej. B. M. w odpowiedzi pismem z dnia [...] września 2009 roku poinformowała, iż podziału nieruchomości dokonała w celu wybudowania domu jednorodzinnego na działce nr [...]. Brak sieci wodociągowej i kanalizacyjnej sprawił jednak, że nie uzyskała pozwolenia na budowę. Przystępując do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego w celu określenia wartości rynkowej działki przed podziałem i po podziale. Opinia w tej sprawie została sporządzona w dniu [...] grudnia 2009 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. J., przy czym otrzymany operat organ poddał weryfikacji pod względem jego zgodności z art. 98a ust. 1 oraz rozdziałem IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły ustalił, że w dniu, gdy decyzja w sprawie zatwierdzenia podziału stała się ostateczna, działka skarżących była objęta planem miejscowym dla terenów w rejonie ulic "Ś. i M. W. w P. – 2". Zgodnie z jego ustaleniami, działka nr [...] została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a działka nr [...] – pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z drogami wewnętrznymi. Ze sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy wpływu wielkości nieruchomości gruntowej na wartość jednego metra kwadratowego wynika, iż w latach 2007-2009 w ramach nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne najwyższe ceny osiągnęły działki o powierzchniach od 500 do 1000 m2 – średnio 534,58 zł za 1 m2. Wyraźny spadek cen następuje natomiast w przypadku transakcji dotyczących gruntów powyżej 1.000 m2. Dla nieruchomości powyżej 5.000 zł ceny kształtują się na poziomie niższym niż 50% najwyższych cen średnich. Oszacowanie wartości omawianej nieruchomości biegły rzeczoznawca majątkowy dokonał w oparciu o podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Analizie zostały poddane nieruchomości gruntowe niezabudowane, objęte prawem własności, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Szacując wartość działki przed podziałem przyjęto do porównania trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do działki nr [...], o powierzchniach 3623 m2, 5017 m2, 7174 m2, z których jedna jest zlokalizowana na terenie sąsiedniego obrębu G., a dwie na terenie obrębów U. i S. Szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania przyjęte zostały dwie próby transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi. Pierwszą dla działki 44/14, stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami podobnymi o zbliżonych powierzchniach 588 m2, 894 m2 i 995 m2, z których jedna jest położona na terenie obrębu J., a dwie na terenie sąsiedniego obrębu Ł. Drugą dla działki nr [...], taką samą jak dla działki przed podziałem, gdyż powierzchnie działek nr [...] i nr [...] są w tym samym przedziale (powyżej 5.000 m2). Następnie wyliczone zostały poprawki, będące z kolei wynikiem uwzględnienia różnic między nieruchomością wycenianą a tymi wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach. Określono wartość działki z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek oraz ostatecznie oznaczono wartość nieruchomości wycenianej jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Ponadto, z analizy notowań transakcji wynika, że od początku 2006 roku następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta P., natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Jednak od początku 2008 roku obserwuje się wyhamowywanie tendencji wzrostowych i mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W oparcie szacunkowym przyjęto zatem stagnację cen, a trend czasowy określono na poziomie 0,0%. W wycenie wzięto też pod uwagę, że posiada ona częściowe uzbrojenie w zasięgu, tj. dostęp do sieci energetycznej i kanalizacji w oddaleniu. Do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje zaistniałe w okresie ostatnich 2 lat, przy czym większość z transakcji wybranych do porównań miała miejsce w okresie od stycznia 2008 roku do listopada 2008 roku. Ponieważ na rynku nieruchomości od 2007 roku obserwuje się hamowanie tendencji wzrostowych należy w ocenie organu uznać, iż przyjęte przez biegłego transakcje są miarodajne, a niezastosowanie dla nich korekty czasowej uzasadnione. Za właściwy trzeba uznać wybór podejścia porównawczego, metody porównywania parami w celu dokonania wyceny. Podobieństwo działek porównywanych nie może być utożsamiane z ich identycznością, dlatego zestawienie nieruchomości wycenianej z trzema innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego rynku na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, cechy nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W oparciu o wyznaczone cechy oraz przy zastosowaniu metody porównywania parami biegły bez błędów rachunkowych, zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Należy zatem przyjąć, że uzyskane przez niego wyniki stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Organ podkreślił, iż biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, gdzie najliczniejszą liczbę transakcji odnotowuje się wśród nieruchomości, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne o powierzchni od 500 m2 do 1.000 m2, mających największy potencjał inwestycyjny, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Wartość tej nieruchomości przed jej podziałem została ustalona w operacie szacunkowym na kwotę 1.713.382,00 zł, a według stanu po podziale – na kwotę 1.764.062,00 zł. Pismem z dnia [...] listopada 2011 roku, znak [...], organ zawiadomił skarżących o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Następnie, w dniu [...] grudnia 2010 roku przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której B. M. podniosła kwestię trudności w uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz zwróciła się do rzeczoznawcy z pytaniem, czy w trakcie porównywania także wzięto pod uwagę skomplikowana sytuację, związana z dostępem do sieci wodociągowej i kanalizacyjne. W dniu [...] grudnia 2009 roku rzeczoznawca majątkowy dostarczył aneks do operatu, korygując wartość nieruchomości po podziale. Analizując raz jeszcze rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podobnych do działki nr [...], wyszukał on trzy transakcje nieruchomościami o powierzchni od 813 m2 do 868 m2, położonymi w obrębie J. oraz Ł., posiadającymi tak jak działka szacowana utrudniony dostęp do mediów. Pismem z dnia [...] grudnia 2009 roku raz jeszcze umożliwiono stronom wypowiedzenie się przed wydaniem decyzji co do zgromadzonych dowodów. Korzystając z tego prawa skarżący uznali, że wartość wskazana w operacie została zawyżona, a przyjęte do analizy działki posiadają pełne uzbrojenie, gdy tymczasem ich działka nie posiada nawet podstawowego uzbrojenia w ulicy. Pismem z dnia [...] lutego 2010 roku w odpowiedzi na pismo organu z dnia [...] lutego 2010 roku, rzeczoznawca nie stwierdził jednak podstaw do dalszej korekty swojej opinii. Organ administracji publicznej uznał wobec tego skorygowany operat za logiczny i spójny, a wynikające z niego wartości za wiarygodne i przyjął go jako dowód w sprawie. Na tej podstawie przyjęto, że wartość nieruchomości wynosiła przed podziałem: 1.713.382,00 zł, a po podziale: 1.748.090,00 zł. Doszło zatem do wzrostu ceny działki o 34.708,00 zł, wobec czego opłata adiacencką powinna wynosić 10.412,040 zł. Pismem z dnia [...] września 2010 roku B. i I. M. odwołali się od tej decyzji, wskazując, iż z powodu niemożliwości wybudowania na przedmiotowej działce domu, ze względu na częściowy brak dostępu do mediów, dokonany przez nich podział działki utracił już znaczenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...] lutego 2011 roku, znak [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając stanowisko i argumentację organu I instancji. Pismem z dnia [...] maja 2011 roku B. i I. M. zaskarżyli wymienioną decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, uznając, iż narusza ona art. 98, art. 155 ust. 2 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 30 poz. 168). Skarżący zażądali uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z zasądzeniem kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący wyjaśnili, iż w decyzji organu I instancji wskazano, iż podstawę upoważnienie Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" do wydania decyzji w sprawie o ustalanie opłaty adiacenckiej jest § 9 uchwały Rady Miejskiej Poznania z dnia 25 czerwca 1991 roku nr XXXII/177/91. Tymczasem, jak sądzą skarżący, organ I instancji nie wyjaśnił, a organ II instancji nie zabrał dowodów potrzebnych do ustalenia, czy Dyrektora Zarządu "Geopoz" działał z upoważnienia Prezydenta Miasta P. oraz czy dysponuje odpowiednimi pełnomocnictwami do upoważnienia swojego zastępcy do podpisania takiej decyzji. Ponadto, skarżący wskazali, iż operat szacunkowy, który stanowił podstawę wydania decyzji w niniejszej sprawie utracił ważność w dniu [...] lutego 2011 roku, co narusza art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opinia rzeczoznawcy majątkowego musi w ocenie skarżących być aktualna w chwili doręczenia im decyzji organu II instancji, co nastąpiło w dniu [...] kwietnia 2011 roku. W konsekwencji wydana decyzja oparta jest na nieważnym dokumencie. Skarżący zakwestionowali ponadto ustalenia w operacie, podnosząc, iż trudno jest mówić o wzroście wartości nieruchomości, jeżeli weźmie się pod uwagę brak dostępu do wodociągu i kanalizacji, a koszt doprowadzenia tych urządzeń wynosi 160.000,00 zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenie. Uzasadniając swoje stanowisko, organ odwoławczy zauważył, iż kompetencje Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" wynikają wyraźnie z § 9 uchwały Rady Miejskiej Poznania z dnia 25 czerwca 1991 roku nr XXXII/177/91 oraz § 1 uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 12 stycznia 1999 roku nr VI/46/III/99. Z kolei podstawę prawną upoważnienia zastępcy Dyrektora Zarządu do wydawania decyzji administracyjnych stanowi art. 268a Kodeksu postępowania administracyjnego. Sam operat szacunkowy zachowuje natomiast ważność do dnia [...] lutego 2011 roku, a zatem wydana przez Kolegium decyzja jest z dnia [...] lutego 2011 roku. Prokurator Prokuratury Okręgowej w P., reprezentujący Prokuraturę Apelacyjną w P., wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie art. 98a ust. 1 oraz art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał, iż między sporządzeniem operatu szacunkowego a wydaniem decyzji przez organ I instancji upłynęło kilka miesięcy, wobec czego nie został spełniony wymóg określenia wartości nieruchomości według cen na dzień wydawania decyzji ustalającej opłatę. Podniósł także, iż decyzja Kolegium wydana został po upływie ważności operatu szacunkowego, a biegły nie potwierdził jego aktualności. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się zasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270), Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z treści art. 145 § 1 – Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741). Jak wynika z art. 98a ust. 1 i 1a powołanej ustawy, w razie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, dokonanego na wniosek właściciela, Prezydent Miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu, przy czym jej wysokość powinna być określona w odpowiedniej uchwale Rady Miejskiej. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić tylko w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z kolei stan nieruchomości przed podziałem ustala się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale ustala się według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustawodawca zaznacza przy tym w art. 156 cytowanej ustawy, iż szacowanie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale jest zadaniem, która wykonuje rzeczoznawca majątkowy z uwagi na posiadane przez niego wiadomości specjalne. Sporządza on w tej mierze pisemną opinię w formie operatu szacunkowego, który co do zasady może być użyty przez organy administracji publicznej w ciągu 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Ustawodawca zastrzega jednak, że wykorzystanie danego operatu szacunkowego po upływie wskazanego wyżej okresu jest możliwe, ale wymaga potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Takie potwierdzenia następuje przy tym przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez tego rzeczoznawcę, który opracował ten operat. Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki niniejszej sprawy, Sąd nie podzielił zarzutów skarżących co do braku kompetencji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" do wydania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej. Wprawdzie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdza, iż decyzję w takim wypadku powinien wydać Prezydent Miasta P., lecz interpretując ten przepis trzeba mieć na uwadze także art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. Nr 16 poz. 95). Na mocy tego przepisu Rada Miasta może upoważnić inne organy lub jednostki organizacyjne do załatwiania indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej. Takie upoważnienie zostało wyraźnie zawarte w § 4 tiret 3 w zw. z § 9 uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 25 czerwca 1991 roku nr XXXII/177/91 w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno – Kartograficznego "Geopoz" w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz". Zgodnie z powoływanymi przepisami Dyrektor Zarządu uzyskał upoważnienie do załatwiania indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, obejmujących m.in. prowadzenia gospodarki gruntami i nieruchomości na terenie miasta. Taki rozkład kompetencji został również utrzymany na mocy uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 12 stycznia 1999 roku nr VI/46/III/99 w sprawie zmiany powyższej uchwały z dnia 25 czerwca 1991 roku nr XXXII/177/91. Skarżący kwestionowali poza tym istnienie umocowania po stronie Zastępcy Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" do podpisania i wydania decyzji, której byli adresatami. Ich stanowisko w tym zakresie nie jest trafne w świetle art. 268a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 30 poz. 168), który zezwala na udzielanie w formie pisemnej upoważnienia pracownikom jednostki organizacyjnej organu administracji publicznej do załatwiania spraw w jej imieniu, w tym również do wydawania decyzji administracyjnych. Przepis ten stanowi wyraz tzw. dekoncentracji wewnętrznej, polegającej na możliwości przyznania uprawnień orzeczniczych także innym osobom niż piastun organu (osoba kierująca jego pracami). Jak wynika z akt sprawy, takie upoważnienie zostało udzielone Zastępcy Dyrektora Zarządu pismem z dnia [...] kwietnia 2009 roku, znak [...] (k. 17-18 akt sądowych). Warto na marginesie także zauważyć, że upoważnienie z art. 268a Kodeksu postępowania administracyjnego opiera się na ustawie, a nie na oświadczeniu reprezentowanego, a zatem nawet według art. 96 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93), a wbrew twierdzeniom skarżących, nie było w tym przypadku konieczne legitymowanie się pełnomocnictwem. Sąd podzielił natomiast zastrzeżenia B. i I. M. oraz stanowisko Prokuratora w zakresie utraty ważności przez operat szacunkowy. Skarżący twierdzili wprawdzie, iż datą, która powinna mieć w tej mierze znaczenie, jest dzień doręczenia im decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2011 roku. Argument ten nie jest jednak w pełni trafny, gdyż za wystarczające należy bowiem uznać wydanie decyzji ostatecznej w przedmiocie opłaty adiacenckiej przed upływem ustawowego terminu. Oznacza to, że 12-miesięczny okres ważności operatu szacunkowego dotyczy również organu odwoławczego. Nie zmienia to jednak faktu, iż z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że operat szacunkowy w kształcie pierwotnym został sporządzony w dniu [...] października 2009 roku, a następnie aneksowany w dniu [...] grudnia 2009 roku (k. 57 i 71 akt administracyjnych). Należy więc uznać, że ta ostatnia data wyznacza początek biegu 12-miesięcznego terminu ważności operatu, o jakim mowa w art. 156 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość powołania się na zawarte w tym dokumencie dane upłynęła zatem z dniem [...] grudnia 2010 roku. Ostateczna decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej została tymczasem wydana przez Kolegium dopiero w dniu [...] lutego 2011 roku. Wobec tego nie ulega wątpliwości, iż organ II instancji orzekał na podstawie już nieważnego operatu szacunkowego, co z kolei obarcza istotną wadą zaskarżone rozstrzygnięcie. Z treści uzasadnienia decyzji Kolegium wynika, że przyjęło ono, iż pismo biegłego z dnia [...] lutego 2010 roku stanowiło potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego (k. 39 akt administracyjnych organu II instancji). Stanowisko to zostało następnie też podtrzymane w odpowiedzi na skargę z dnia [...] czerwca 2011 roku (k. 15v akt sądowych). Z takim ujęciem nie można się jednak w ocenie Sądu zgodzić. W wymienionym wyżej piśmie z dnia [...] lutego 2010 roku rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się tylko do treści zarzutów, jakie skarżący podnieśli wobec wydanej przez niego opinii (k. 83-84 akt administracyjnych organu I instancji). W tym kontekście wzmianka o podtrzymaniu swego stanowiska zawartego w operacie szacunkowym, nie może być odczytana jako potwierdzenie aktualności operatu w rozumieniu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trzeba zarazem podkreślić, że forma, w jakiej powinno nastąpić potwierdzenie aktualności operatu, została jednoznacznie określona przez ustawodawcę. Zgodnie z art. 156 ust. 4 powołanej ustawy w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy powinien umieścić w tym wypadku w treści wydanej przez siebie opinii odpowiednią klauzulę, opatrzyć ją pieczęcią, podpisać i zamieścić datę. Takich adnotacji nie zawiera jednakże operat znajdujący się w aktach sprawy, ani w wersji pierwotnej, ani w wersji aneksowanej. Opisane powyżej potwierdzenie powinno przy tym nastąpić w treści właśnie tych dokumentów, a nie w odrębnych pismach. Wobec tego pismo z dnia [...] lutego 2010 roku nie mogło być uznane za potwierdzenia operatu szacunkowego, a zatem także wywołać skutku, o jakim mowa w treści art. 156 ust. 4 powołanej ustawy. Ponadto potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może nastąpić dopiero po upływie okresu jego ważności, co ustawodawca stwierdza wprost w powołanym przepisie. Pomijając zatem nawet niespełnienie wymogów formalnych, rzeczoznawcza nie mógł skutecznie potwierdzić aktualności operatu już w dniu [...] lutego 2010 roku. W tym stanie rzeczy na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270) należało uchylić zaskarżoną decyzję Kolegium z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium winno wziąć pod uwagę powyższe wnioski Sądu, a w szczególności oprzeć swoje rozstrzygnięcie na ważnym operacie szacunkowym. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na mocy art. 152 powołanej ustawy.