II SA/Po 460/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant Referent stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2015 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] marca 2015r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], Starosta K. na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119, art. 121 ust. 1 i art. 123 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej: "u.g.n.")w zw. z art. 6 pkt 1, art. 128 ust. 1 i 2, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 u.g.n. oraz art. 44 i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") postanowił co następuje: 1. wywłaszczyć na rzecz Gminy Miejskiej K., na cele budowy drogi publicznej stanowiącej ul. D., ul. S. i ul. B., prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w K., arkusz [...], oznaczonej jako: a. [...] o pow. 0.0237 ha, b. [...] o pow. 0.0279 ha, c. [...] o pow. 0.0267 ha, d. [...] o pow. 0.0479 ha, e. [...] o pow. 0.0600 ha, f. [...] o pow. 0.0562 ha, o łącznej pow. 0.2424 ha, stanowiącej własność J. K., obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, tj. służebności gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]; 2. wywłaszczyć na rzecz Gminy Miejskiej K., na cele określone w pkt 1 decyzji ograniczone prawo rzeczowe, tj. służebności gruntowej ustanowionej na działkach: a. nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działkę nr [...], nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działkę nr [...], b. nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działkę nr [...], c. nr [...] i nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działki nr [...], [...] i [...], d. nr [...] i nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działki nr [...] i [...], e. nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działkę nr [...], nr [...] - na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działki nr [...] i [...]; 3. ustalić odszkodowanie na rzecz J. K. z tytułu wywłaszczenia prawa własności nieruchomości opisanej w pkt 1, w wysokości 118.900 zł; 4. Ustalić odszkodowanie: a. na rzecz P. D., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. a, w wysokości 950 zł, b. na rzecz Z. W., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. b, w wysokości 490 zł, c. na rzecz E. i M. małż. M., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. c, w wysokości 950 zł, d. na rzecz G. S., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. d w wysokości 1780 zł, e. na rzecz T. M. i żony I. S.-M., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. e, w wysokości 1780 zł, f. na rzecz M. K., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. f, w wysokości 440 zł, g. na rzecz A. i M. M., z tytułu wywłaszczenia służebności gruntowej opisanej w pkt 2 lit. g, w wysokości 310 zł; 5. wypłacić jednorazowo odszkodowania ustalone w pkt 3 i 4, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna. Do wypłaty odszkodowań zobowiązać Burmistrza Miasta K. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jednocześnie Starosta K. wskazał, że przejście własności opisanej w pkt 1 nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej K. nastąpi z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że wnioskiem z dnia [...] listopada 2013 r. Burmistrz Miasta K. wystąpił o wywłaszczenie na rzecz Gminy Miejskiej K. prawa własności nieruchomości: działek nr [...], [...], [...], [...], [...], i [...], przy czym działki oznaczone nr [...], [...] i [...] obciążone są ograniczonym prawem rzeczowym tj. służebnością dróg. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ul. Ż., ul. B., ul. D., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] kwietnia 2008 r., wyżej wymienione działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod drogi publiczne klasy dróg dojazdowych. Przejęcie powyższych nieruchomości pozwoli Gminie Miejskiej w K.na realizację celu publicznego w rozumieniu art. 6 ust. 1 u.g.n., jakim jest budowa ul. D., ul. S. i ul. B. Negocjacje, które odbyły się w dniach [...] października 2013 r. i [...] listopada 2013 r. pomiędzy Burmistrzem Miasta K. i J. K. nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży. Wyznaczenie przez Starostę K. dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy w trybie art. 115 ust. 2 u.g.n. także nie doprowadziło do zawarcia umowy zbycia nieruchomości. W tej sytuacji organ I instancji wszczął na wniosek postępowanie wywłaszczeniowe i zlecił wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości i ustanowionych na niej ograniczonych praw rzeczowych. W trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] maja 2014 r. strony zapoznały się z wysokością odszkodowania, które zostało ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2014 r. na kwotę 125.600 zł. Podkreślono jednak, że powyższa kwota nie uwzględnia obciążenia służebnościami gruntowymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy określił wartość tych służebności gruntowych. Służebność drogi polegająca na prawie przejazdu i przechodu na szerokości 9 m (1) przez działkę nr [...] – na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] – została łącznie ustalona na kwotę 4 290 zł, (2) przez działkę nr [...] – na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr: [...], [...], [...] – została ustalona na kwotę 2 100 zł, (3) przez działkę [...] – na rzecz każdoczesnego właściciela działek: [...] i [...] – została ustalona na kwotę 310 zł, co razem stanowi kwotę 6.700 zł. Odszkodowanie na rzecz J. K. za wywłaszczenie opisanej nieruchomości wynosi zatem 118.900 zł po odjęciu kwot za ograniczone prawo rzeczowe. W piśmie z dnia [...] czerwca 2014 r. skarżący przedstawił swoje uwagi dotyczące operatu szacunkowego, wnosząc m.in. o udostępnienie aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości podobnych, które rzeczoznawca wykorzystał przy sporządzaniu swojego operatu, oraz sprzeciwiając się przedstawionemu wyborowi sposobu wyceny nieruchomości, określeniu ceny nieruchomości oraz jej pomniejszeniu o wartość ograniczonego prawa rzeczowego. W dniu [...] lipca 2014 r. odbyła się druga rozprawa administracyjna, na której przedstawiono odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na zarzuty skarżącego. Organ I instancji podkreślił zarazem, że rzeczoznawca majątkowy w przedłożonym na rozprawie piśmie w pełni ustosunkował się do zgłoszonych wniosków, uwag i wątpliwości. Rzeczoznawca wyjaśnił bowiem, że zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n., korzystał on z wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach, w tym z aktów notarialnych dotyczących sprzedaż nieruchomości uwzględnionych jako nieruchomości podobne w procedurze szacowania wartości. Z przeprowadzonych badań sporządzał niezbędne zestawienia i adnotacje. Jednak nie był uprawniony do wykonywania kserokopii tych aktów, tak więc nie jest w ich posiadaniu. Rzeczoznawca powołał się także na art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., który zobowiązuje do przeprowadzania analizy tzw. "zasady korzyści" przy wycenie nieruchomości. Według stanu na datę sporządzenia operatu szacunkowego, dla poszczególnych wydzielanych części nieruchomości ich przeznaczanie w planie miejscowym było zgodne z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia. W ramach przeprowadzonego monitoringu lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca ustalił grupę transakcji obejmujących nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg (tzw. nieruchomości drogowe) i w wyniku ich identyfikacji stwierdził, że jest możliwe wybranie spośród tego zbioru kilku nieruchomości porównywalnych z nieruchomością wycenianą (ze względu na ich położenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). Dlatego na podstawie art. 134 ust. 4 u.g.n. oraz § 36 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. poz. 2109 z późn. zm.), określenia wartości rynkowej wywłaszczanego gruntu z przeznaczeniem go pod drogę publiczną przeprowadził przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że sporządzając omawiany operat szacunkowy zachował właściwą staranność – przeprowadził dokładne badanie rynku lokalnego w zdefiniowanym jego segmencie w zakreślonym przedziale czasowym obejmującym okres od [...] stycznia 2011 r. do daty wyceny (tj. do kwietnia 2014 r.) Wszystkie transakcje przedstawione w tabeli w pkt 4.3 operatu, w tym dotyczące wybranych nieruchomości podobnych, były przedmiotem umów cywilnoprawnych. Przy wyborze spośród zbioru transakcji rynkowych nieruchomości podobnych, rzeczoznawca kierował się ich położeniem, stanem prawnym, przeznaczeniem, sposobem korzystania oraz innymi cechami wpływającymi na ich wartość lecz wśród kryterium wyboru nieruchomości podobnych nie była ich cena. Rzeczoznawca powołał się także na art. 128 ust. 1 i 2 u.g.n., który stanowi, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, a jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Zgodnie z przeprowadzoną analizą stanu prawnego szacowanej nieruchomości, według stanu na dzień wyceny na nieruchomości ustanowione były ograniczone prawa rzeczowe, których zakres i treść wpływa na zmianę wartości poszczególnych szacowanych gruntów. Dlatego uwzględniając powyższe uregulowania prawne rzeczoznawca dokonał określenia wartości ograniczonych prawa rzeczowych obciążających nieruchomość. Skarżący uznał jednak te wyjaśnienia za niewystarczające, co jednak nie jest przekonuje w ocenie organu I instancji. Tym samym przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło informacje z wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Omawiana nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny i nie ma możliwości zrealizowania tego celu bez pozyskania przez własności rozważanej nieruchomości. Odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo. Rzeczoznawca, dokonując wyboru sposobu wyceny, uwzględnił w szczególności następujące grupy informacji: (1) cel, jakiemu mają służyć wyniki wyceny i związane z nim uwarunkowania prawne, (2) stan prawny szacowanej nieruchomości, jej przeznaczenie, sposób użytkowania, rodzaj i położenie, (3) czynniki wpływające na wartość nieruchomości dostępne dane rynkowe dotyczące lokalnego rynku nieruchomości. Wyceny dokonano metodą porównywania parami podejścia porównawczego. Wycenę przedmiotowej nieruchomości pod drogę wykonano na podstawie cen transakcyjnych z rynku nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg. Ponieważ treść ograniczonych praw rzeczowych obciążających poszczególne wydzielane części nieruchomości wpływała na zmianę ich wartości, w operacie określono wartość tych praw. Organ I instancji ustalił ponadto, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości związanej z dotychczasowym sposobem użytkowania nieruchomości jako terenu rolnego. W ramach przeprowadzonego monitoringu badanego segmentu rynku, obejmującego nieruchomości drogowe, w analizowanym przedziale czasowym zarejestrowano 9 transakcji. Najwięcej transakcji zanotowano w 2011 r. – 6, w pozostałych latach badanego okresu zanotowano po 3 transakcje, po jednej w każdym kolejnym roku tj. w 2012 r., w 2013 r. oraz w badanych 3-ch miesiącach 2014 r. Z transakcji rynkowych wybrano trzy nieruchomości podobne do nieruchomości objętej wyceną. Informacje na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, zostało odzwierciedlone w treści operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze wartość nieruchomości przeznaczonej do wywłaszczenia obejmującej została wyceniona na kwotę 125.600 zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy określił wartość służebności gruntowych obciążających działki nr [...], [...] i [...].. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na rzecz nieruchomości władnącej obejmującej działkę nr [...] została określona na kwotę 950 zł, na działkę nr [...] – na kwotę 490 zł, działkę nr [...] – na kwotę 950 na działki nr [...], [...] i [...] – na kwotę 1780 zł, na działki [...] i [...] – na kwotę 1780 zł, na działkę [...] – na kwotę 440 zł oraz na działki [...] i [...] – na kwotę 310 zł. Określone w operacie szacunkowym wartości służebności gruntowych odpowiadają części wartości rynkowej nieruchomości, na której zostały ustanowione i uwzględniają zarówno treść ustanowionych służebności, jak i aktualny stan nieruchomości obciążonej oraz stan nieruchomości władnących, a także stan lokalnego rynku nieruchomości podobnych. Procedura określenia wartości służebności została odzwierciedlona w treści operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 128 ust 2 u.g.n., jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równa wartości tych praw, w powyższym przypadku o kwotę 4.290 zł. Tym samym kwota odszkodowania wynosi 118.900 zł. Organ I instancji stwierdził zarazem, że wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, a określona wartość wywłaszczonej części nieruchomości jest jej wartością rynkową. Zdaniem organu I instancji, sporządzony operat szacunkowy nieruchomości spełnia wymogi art. 134 i art. 135 u.g.n. – zawiera on bowiem niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, przedstawienie toku obliczeń i wyniku końcowego. Dlatego też został on przyjęty jako dowód w sprawie ustalenia odszkodowania. Ponadto należy podkreślić, że odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] lipca 2014 r. na zgłoszone uwagi zostały przyjęte jako całkowicie wystarczające. Pismem z dnia [...] listopada 2014 r. J. K. odwołał się od powyższej decyzji z dnia [...] października 2014 r. w zakresie ustalenia odszkodowania, tj. od pkt 3 sentencji tego rozstrzygnięcia, zarzucając organowi I instancji naruszenie: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że biegły w toku postępowania nie wziął pod uwagę przeznaczenia nieruchomości przyległych do wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie bowiem z planem miejscowym, teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tymczasem biegły przyjął, że tereny te mają charakter rolniczy, co bezpośrednio wpłynęło na ich wartość. Jednocześnie organ I instancji błędnie przyjął, że możliwe jest wyodrębnienie w K. rynku nieruchomości drogowych. Z opinii biegłego wynika bowiem, że w istocie średnio zawiera się tylko jedną taką transakcję w roku. Tym samym nie jest możliwe na tej podstawie ustalenie trendu cen transakcyjnych. Organ I instancji nie zgromadził przy tym kompletnego materiału dowodowego i mimo inicjatywy skarżącego brak ten nie został w żaden sposób usunięty. Ponadto organ administracji publicznej nie dokonał samodzielnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, ograniczając się jedynie do przejęcia konkluzji zawartych w opinii biegłego. Decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], Wojewoda Wielkopolski na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] października 2014 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postepowania, podzielając w pełni ustalenia faktyczne poczynione przez organ I instancji. Wojewoda Wielkopolski przytoczył również przepisy, które w jego ocenie powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie. Organ II instancji wyjaśnił, że skarżący odwołał się jedynie od pkt 3 decyzji z dnia [...] października 2014 r. W pozostałym zakresie rozstrzygnięcie to stało się zatem ostateczne. Analizując z tej perspektywy materiał dowodowy zebrany w aktach administracyjnych, Wojewoda Wielkopolski nie znalazł powodów, by przychylić się do odwołania. Wyliczenia przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego są bowiem trafne. W szczególności biegły słusznie zastosował § 38 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Nie budzą również wątpliwości dane przyjęte jako podstawa do wyliczenia kwoty odszkodowania. Zarzuty skarżącego dotyczące dostępu do aktów notarialnych, z których korzystał rzeczoznawca, nie zasługują na uwzględnienie. Kwestia ta została bowiem przekonująco wyjaśniona przez biegłego w piśmie z dnia [...] lipca 2014 r. Nie potwierdził się również zarzut dotyczące błędnego wskazania przeznaczenia nieruchomości przyległych. Na stronie 6 operatu szacunkowo prawidłowo bowiem wskazano, że teren ten przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie zaistniały także podstawy do rozszerzenia badanego rynku, skoro rzeczoznawca był w stanie wskazać 9 transakcji nadających się do obliczenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Poza tym bezzasadne w ocenie organu II instancji okazały się zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Pismem z dnia [...] października 2015 r. J. K. zaskarżył powyższą decyzję z dnia [...] marca 2015 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając organowi II instancji naruszenie: art. 7, art. 77 § 1, 80, art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 845 § 2 k.p.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 1, art. 7 i art. 8 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący powtórzył swoją wcześniejszą argumentację zawartą w odwołaniu z dnia [...] listopada 2014 r. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jak wynika z kolei z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem jednak art. 57a p.p.s.a. Na wstępie należy zauważyć, że wnioskiem z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...], Burmistrz Miasta K. wystąpił o wywłaszczenie nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], arkusz [...], stanowiącej własność J. K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] (k. nienumerowana akt adm. organu I instancji). Okoliczność tę należy uznać za bezsporną, gdyż nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Jak wynika przy tym z art. 128 ust. 2 u.g.n., jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Wspomniane odszkodowanie w świetle art. 129 ust. 1 u.g.n. ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem art. 129 ust. 5 u.g.n. Ustawodawca precyzuje zarazem w art. 130 ust. 1 u.g.n., że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Z kolei według art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w myśl art. 135 ust. 2 u.g.n. w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Jak wynika przy tym z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Podmiot ten dokonuje także w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, dotyczą poprawności ustalenia wysokości odszkodowania należnego J. K. W odwołaniu z dnia [...] listopada 2014 r. (k. 11 akt adm. organu II instancji), jak i w skardze do sądu administracyjnego (k. 4-6 akt sądowych) podnosił on bowiem, że kwestionuje jedynie ten element decyzji wydanych przez organy administracji publicznej. W konsekwencji istotne znaczenia odgrywa przede wszystkim pytanie o prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. W tej mierze należy przychylić się do stanowiska organów administracji publicznej, które uznały, że wspomniane opracowanie spełnia wymogi przewidziane przez ustawodawcę i może stanowić podstawę do określenia wysokości poruszanego odszkodowania. Analizując materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, Sąd stwierdził, że był on wystarczający do wydania kontrolowanych rozstrzygnięć. Organy administracji publicznej zebrały bowiem niezbędne dokumenty związane z przebiegiem procesu wywłaszczeniowego, tj. (1) odpis zwykłe z księgi wieczystej, (2) decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...] grudnia 1999 r., nr [...], o podziale działki nr [...], arkusz [...], należącej do skarżącej, (3) uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] kwietnia 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ulic: Ż., B., D., (4) wypisy z rejestru gruntów, (5) protokoły negocjacji z dnia [...] października 2013 r. i [...] listopada 2013 r., które zakończyły się niepowodzeniem, (6) protokoły z rozprawy administracyjnych z dnia [...] maja 2014 r. i [...] lipca 2014 r., potwierdzające zapoznanie się skarżącego z materiałem dowodowym, w szczególności z operatem szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2014 r., oraz (7) wspomniany operat szacunkowy. Tym samym, wbrew twierdzeniom skarżącego, należy uznać, że organy administracji publicznej nie naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 2014 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Skarżący podnosił jednak także w toku postępowania, że organy administracji publicznej nie dokonały samodzielnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, poprzestając jedynie na przejęciu ustaleń zawartych operacie szacunkowym. Należy zatem zauważyć, że wspomniane opracowanie stanowi ekspertyzę (opinię) biegłego. Tym samym organy administracji publicznej, niedysponujące odpowiednimi wiadomościami specjalnymi, nie mogą wdawać się w merytoryczną polemikę ze stanowiskiem zawartym w takim dokumencie. Obowiązek organów administracji publicznej w takim przypadku jest natomiast wnikliwa ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym. Oznacza to konieczność zbadania, czy wymienione opracowanie jest kompletne, spójne i logiczne, a zawarte w nim wnioski wynikają z przyjętych danych. Z tej perspektywy nie można postawić organom administracji publicznej zarzutu nierozpoznania sprawy, skoro odniosły się one w kontrolowanych obecnie rozstrzygnięciach do kwestii poprawności formalnej operatu szacunkowego. Poczynione w tym zakresie uwagi nie budzą przy tym zastrzeżeń, wskazując na wnikliwe przeanalizowanie wspomnianego opracowania. Tym samym zarzut naruszenia art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. okazał się bezzasadny. Sąd nie znalazł poza tym również podstaw do kwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Opracowanie to jest bowiem aktualne, a nadto spełnia wymogi formalne, o jakich mowa w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy wskazał w szczególności przedmiot swoich analiz, tj. szacowaną nieruchomość, metodę szacowania, dane przyjęte do obliczeń oraz wyniki dokonanych operacji. Argumentacja oraz wyliczenia zawarte w tym dokumencie nie budzą zastrzeżeń. Są one sformułowane w sposób wiarygodny, logiczny, zrozumiały i spójny. Zarówno w odwołaniu z dnia [...] listopada 2014 r., jak i w skardze do sądu administracyjnego J. K. wskazywał na nieudostępnienie mu aktów notarialnych stanowiących podstawę ustalenia wartości omawianej nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku przekazywania stronie wymienionych dokumentów. Działa on bowiem jak podmiot profesjonalny, którego działalność może być w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. badana i kontrolowana przez odpowiednią organizację zawodową. Podobnie nietrafny okazał się także zarzut braku rynku nieruchomości drogowych w K. Twierdzenie to nie znajduje bowiem potwierdzenia w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy zaprezentował 9 transakcji rynkowych dotyczących wspomnianych gruntów, które mogły stanowić podstawę do dalszych wyliczeń. Jednocześnie autor operatu szacunkowego rozszerzył zakres badanego rynku w czasie, uwzględniając również transakcje dokonane od stycznia 2011 r. Organy administracji publicznej przekonująco jednocześnie wyjaśniły w kontrolowanych decyzjach, że rynek nieruchomości drogowych nie jest obecnie rozwinięty w takim samym stopniu co ogólny rynek nieruchomości. Ponadto w toku postępowania skarżący podnosił również, że opracowanie to zostało sporządzone nierzetelnie, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo określił przeznaczenie gruntów przylegających do wywłaszczonej nieruchomości. Ze stanowiskiem tym nie można się jednak zgodzić. W operacie szacunkowym stwierdzono bowiem, zgodnie z wywodami zawartymi w odwołaniu i skardze, że wspomniane nieruchomości przyległe są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy jednorodzinnej (k. 6 operatu szacunkowego). Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wymienione tereny są obecnie – poza działką wykorzystywaną jako droga dojazdowa – wykorzystane w celach związanych z działalnością rolniczą. Trafnie przy tym organy administracji publicznej wskazały na fakt obciążenia przedmiotowej nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, tj. służebnością drogi koniecznej. Okoliczność ta ma bowiem istotne znaczenie dla prawidłowego określenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu. Jak wskazano bowiem wcześniej, art. 128 ust. 1 u.g.n. expressis verbis nakazuje pomniejszenie kwoty odszkodowania o wartość ograniczonych praw rzeczowych. Stanowcze brzmienie tego przepisu wyklucza zarazem istotnie w tym zakresie luzu decyzyjnego po stronie organów administracji publicznej. Tym samym należy uznać, że zarzuty podnoszone przez skarżącego okazały się nietrafne. Sąd nie dopatrzył się również innych uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonych decyzji. Sąd pragnie zarazem wskazać na kwestię podstawy prawnej kontrolowanego rozstrzygnięcia, która prima facie może budzić pewne wątpliwości. Decyzja organu I instancji została bowiem wydana na podstawie powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, która reguluje również kwestię wywłaszczenia nieruchomości, w tym także na potrzeby realizacji inwestycji celu publicznego (np. budowy drogi). Trzeba jednak zauważyć, że analogiczny skutek może być osiągnięty także w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 z późn. zm.). Ten ostatni akt normatywny ma bowiem w założeniu ustawodawcy usprawniać realizację inwestycji drogowych. Teoretycznie na tym tle mogłaby powstać wątpliwość co do ewentualnego pierwszeństwa tej ostatniej ustawy. Niemniej w ocenie Sądu kontrowersja ta ma w istocie tylko charakter pozorny. Cytowana ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie wyłącza bowiem zastosowania ustawy o gospodarce nieruchomości. Tryby wywłaszczenia, o jakich mowa w przepisach tych ustaw, są bowiem względem siebie alternatywne i tylko od decyzji uprawnionego podmiotu zależy, który akt normatywny będzie stosowany w danym przypadku. W rozważanej sprawie Burmistrz Miasta K. wyraźnie powołał się we wniosku z dnia [...] listopada 2013 r. na przepisy wymienionej ustawy o gospodarce nieruchomości. Dlatego też prowadzenie całego postępowania i wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o ten akt normatywny należy uznać za prawidłowe i odpowiadające prawu. Podsumowując, podnoszone przez skarżącego zarzuty przeciwko operatowi szacunkowego okazały się nietrafne, podobnie jak uwagi dotyczące naruszenia przepisów postępowania przez organy administracji publicznej, a zaskarzona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty K. z dnia [...] października 2014 r. odpowiadają prawu. W tej sytuacji Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. Skarga jako niezasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.