II SA/Po 47/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2020 r. ze skargi Spółki . jawnej z siedzibą w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...], działając na podstawie art. 1, art. 17 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2015r., poz. 1659), art. 17 pkt 1, 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt 1 – ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 poz. 2096 akt. Dz.U. z 2020 poz. 256, dalej k.p.a.) po rozpoznaniu odwołania spółki [...] Spółka jawna (dalej jako strona, skarżąca lub spółka) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] września 2019 r., nr [...] w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na terenie położonym w miejscowości [...], przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb [...]). Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Do Urzędu Miejskiego Gminy [...] w dniu [...] lipca 2019 r. wpłynął wniosek spółki w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na terenie położonym w miejscowości [...], przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] (k. 1-16). Burmistrz Gminy [...] (dalej też jako Burmistrz) wszczął postępowanie i zawiadomił strony o możliwości czynnego udziału w sprawie. Organ I instancji przeanalizował wniosek o ustalenie warunków zabudowy i dokumentów do niego załączonych pod kątem spełnienia wszystkich wymaganych prawem warunków. Ustalił, że dla terenu wskazanego we wniosku nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, ale muszą być spełnione wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (akt. Dz.U. z 2020 poz. 293 dalej u.p.z.p.). Decyzją z dnia [...] września 2019 r. nr [...] Burmistrz Gminy [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez spółkę inwestycji. W motywach rozstrzygnięcia Burmistrz wskazał, że dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu dokonania oceny stanu zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowa jest wyżej opisana inwestycja, wyznaczono wokół działki budowlanej obszar analizowany, przedstawiony na załączniku graficznym do niniejszej analizy. Obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 poz. 1588, dalej rozporządzenie). Stosownie do wymogów zawartych w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia - granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Szerokość frontu działki budowlanej, wynosi około 33,0 m. Trzykrotna szerokość frontu ww. dz. budowlanej (front dz. od strony drogi gminnej wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb [...]), objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, wynosi zatem 99,0 m. W wyniku przeprowadzenia analizy stanu zainwestowania nieruchomości sąsiednich - biorąc pod uwagę istniejące uwarunkowania - granica obszaru analizowanego została wyznaczona w nieco większej odległości, głównie zgodnie z przebiegiem istniejących dróg publicznych oraz po przebiegu geodezyjnych granic nieruchomości, wchodzących w skład obszaru poddanego analizie w sposób pozwalający na dokonanie stosownej analizy, mając na uwadze enklawę wszystkich wydzielonych działek niezabudowanych zlokalizowanych w otoczeniu projektowanej inwestycji oraz teren zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie zagrodowej. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego, obejmującego teren przedmiotowej inwestycji, wyznaczono na załączniku graficznym do niniejszej analizy, tj. na mapie zasadniczej w skali 1:1000 pochodzącej z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej prowadzonego przez Starostę [...]. W odniesieniu do funkcji zabudowy ustalono, że w obszarze analizowanym zlokalizowany jest tylko jeden budynek mieszkalny jednorodzinny zrealizowany w zabudowie zagrodowej. W obszarze analizowanym nie występują inne budynki mieszkalne jednorodzinne zrealizowane w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ wskazał, że istniejący budynek mieszkalny wybudowany został w oparciu o warunki zabudowy wydane przez Wójta Gminy [...] decyzją znak [...] z dnia [...].08.2010 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego przekraczającego średnią gospodarstwa rolnego w gminie (wynoszącą w 2011 roku 5,43 ha). Zatem wówczas dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego (nie wybudowanego do dnia dzisiejszego) nie wymagane było z uwagi na wnioskowaną realizację ich w zabudowie zagrodowej powyżej średniej gospodarstwa rolnego sąsiedztwo zabudowy. Zatem uwagi na fakt, że istniejący budynek mieszkalny funkcjonuje jako budynek zrealizowany w zabudowie zagrodowej powyżej średniej gospodarstwa rolnego w gminie nie stanowi on kontynuacji zabudowy dla wnioskowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wnioskowanego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Wprowadzanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na dz. o nr [...] (obręb [...]) w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej stoi zdaniem organu w kolizji z istniejącą enklawą urbanistyczną, którą stanowi zabudowa zagrodowa. Nie uzasadnione jest zdaniem organu lokowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wśród terenów rolnych i w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, z uwagi chociażby na fakt obowiązywania innych standardów akustycznych dla zabudowy zagrodowej. Ponadto uciążliwości zapachowe towarzyszące zabudowie zagrodowej (bowiem w ramach zabudowy zagrodowej mogą być realizowane budynki służące hodowli drobiu i zwierząt) mogą stanowić docelowe źródło konfliktów społecznych. Z uwagi na powyższe w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na podstawie której można by uznać, iż spełniony jest wymóg kontynuacji funkcji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Burmistrz wskazał, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 2 pkt 1 i 9 u.p.z.p. w planowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz potrzeby interesu publicznego. Ład przestrzenny należy definiować jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, przyjmując powyższe jako wartości nadrzędne, konieczne do uwzględniania przy zagospodarowywaniu i zabudowywaniu wolnych przestrzeni. Z uwagi na powyższe tworzenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wśród zabudowy zagrodowej, wśród terenów rolnych, nie znajduje uzasadnienia. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, o którą wnioskuje inwestor nie ma powiązań funkcjonalnych z terenami upraw polowych i z terenami zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych. W związku z tym wnioskowana inwestycja nie spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W odniesieniu do kolejnego parametru zabudowy, jakim jest linia zabudowy ustalono, że obszarze analizowanym zlokalizowany jest jeden budynek mieszkalny jednorodzinny zlokalizowany w zabudowie zagrodowej na terenie dz. nr [...], i [...] (obręb [...]), który od strony drogi gminnej wewnętrznej o nr dz. [...] (obręb [...]) usytuowany jest najbliższym narożnikiem tego budynku w odległości 6,0 m od granicy geodezyjnej ww. drogi. W związku z tym obowiązującą linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku, tj. w odległości 6,0 m od granicy geodezyjnej drogi gminnej wewnętrznej o nr dz. [...]. Organ stwierdził, że inwestycja spełnia warunek kontynuacji linii zabudowy w obszarze analizowanym. Dalej organ wskazał, że projektowana zabudowa nie kontynuuje intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi zatem 0,09, natomiast intensywność zabudowy na terenie inwestycji, po zrealizowaniu projektowanej zabudowy, wyniesie ok. 0,16, wobec czego będzie przekraczać średnią intensywność zabudowy w obszarze analizowanym. Zdaniem organu wyznaczenie podwyższonego wskaźnika intensywności zabudowy, nie znajduje uzasadnienia i nie wynika z przeprowadzonej analizy, o której mowa przepisie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Organ przeanalizował również pozostałe parametry budynku i wskazał, że szerokość elewacji frontowej jednego budynku w obszarze analizowanym wynosi 16,0 m. Po uwzględnieniu 20% tolerancji, szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku powinna mieścić się w przedziale od 12,8 m do 19,2 m. Szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku wynosi 13,0 m, zatem mieści się w ustalonym wyżej przedziale wielkości. Organ stwierdził, że dla projektowanej zabudowy można ustalić dach dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 20° do 45° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym do frontu działki i jej wysokości do 7,0 m, który będzie spełniać warunek kontynuacji geometrii dachu budynku mieszkalnego zrealizowanego w obszarze analizowanym. Dalej organ stwierdził, że spełniony jest natomiast warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. teren posiada dostęp do drogi publicznej, zapewniony z [...] poprzez drogi wewnętrzne gminne zlokalizowane na terenie dz. nr o nr dz. [...], [...], [...] (obręb [...]). Natomiast nie spełniony jest wymóg art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., tj. istniejące uzbrojenie terenu jest nie wystarczające dla projektowanej inwestycji w zakresie zaopatrzenia w wodę. W obszarze analizowanym występuje sieć elektroenergetyczna. W oparciu o przedłożone wraz z wnioskiem o wydanie decyzji dokumenty organ stwierdził, że w rejonie inwestycji brak jest sieci wodociągowej, która umożliwiałaby zaopatrzenie w wodę wnioskowanej zabudowy. Jednocześnie w złożonym wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie udokumentowano faktu, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego w zakresie zaopatrzenie w wodę projektowanego budynku. Organ wskazał, że nie przedłożono żadnych umów czy też innych dokumentów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, gwarantujących wykonanie uzbrojenia terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę. Jak wynika bowiem z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek możliwości zaopatrzenia zabudowy w sieci infrastruktury technicznej uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Inwestor przedłożył stosowne dokumenty w zakresie zaopatrzenia działki w energię elektryczną. Organ zwrócił uwagę, że w piśmie z [...] lipca 2019 roku spółka wnioskowała o zaopatrzenie projektowanego budynku w wodę z własnego ujęcia wody. W dniu [...].07.2019 r. Burmistrz wezwał spółkę do uzupełnienia wniosku, w tym o wykazanie, że na wnioskowanej działce znajduje się własne ujęcie wody (studnia). W odpowiedzi spółka stwierdziła, że "bezzasadne jest żądanie Urzędu Gminy w [...] spełnienia warunków zaopatrzenia w wodę.", przywołując wyrok WSA w Poznaniu z dnia 02.08.2018r, sygn. skt II SAB/Po 56/18. Organ wskazał, że wyrok ten dotyczył zbadania bezczynności organu, nie odnosił się merytorycznie co do wymogu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., w zakresie istniejącego i projektowanego uzbrojenia terenu, które winno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Burmistrz dodał, że Gmina nie przewiduje budowy sieci wodociągowej dla wyodrębnionej enklawy wydzielonych działek niezabudowanych położonych w [...] przy [...]. Zadaniem organu w przypadku wskazania przez spółkę (w złożonym przez nią wniosku) uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędnym warunkiem koniecznym do spełnienia tego wymogu jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego, usytuowanego zgodnie z wymaganiami wynikającymi z przepisów prawa bądź chociażby udokumentowanie potwierdzone stosownymi badaniami geologiczno- hydrogeologicznymi istnienia wody na danej działce wnioskowanej do zabudowy bądź wykonanie chociażby odwiertu pilotażowego, który w sposób jednoznaczny potwierdziłby istnienie wody na wnioskowanej danej działce. Spełnione są natomiast pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Reasumując, z uwagi na niespełnienie wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ odmówił ustalenia warunków zabudowy. W odwołaniu spółka wniosła o uchylenie decyzji Burmistrza i zarzuciła naruszenie przepisów u.p.z.p. art. 1 pkt 2, ust. 2 pkt 2, art. 52 oraz art. 61 ust. 1 , naruszenie przepisów §5 rozporządzenia oraz brak poprawnie opracowanej analizy urbanistycznej. Zdaniem spółki spełniła wszystkie wymogi do wydania jej decyzji o warunkach zabudowy. Opisaną we wstępie decyzją SKO w [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Jak wynika z uzasadnienia decyzji Kolegium zweryfikowało sprawę pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i podzieliło stanowisko organu I instancji. W pierwszej kolejności stwierdziło, że zasadnie Burmistrz uznał że nie został spełniony warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium wskazało, że zabudowa zagrodowa nie może stanowić odniesienia dla określenia parametrów dla wskazanej przez spółkę planowanej zabudowy mieszkaniowej. Zabudowa zagrodowa stanowi bowiem inny, szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie wyłącznie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym obszarze takiej zabudowy jednorodzinnej, jaka określona została we wniosku skarżącej- budowa domu mieszkalnego jednorodzinnego. Zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w gospodarstwach rolnych. Przez zabudowę taką należy rozumieć zespół budynków obejmujący dom mieszkalny oraz związane z produkcją rolną - zabudowania gospodarskie. Budynki te, co do zasady, położone są w obrębie jednego podwórza (por. np. NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2014 r. (sygn. akt II OSK 2333/12). Wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i zagrodowa, służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (por. NSA wyroku z dnia 7 lipca 2007 r., sygn. akt: II OSK 1079/07). SKO wywiodło, że zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna różnią się względem siebie, co do parametrów i cech zabudowy. Te zaś odmienności muszą być brane pod uwagę, przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości, ale winna umożliwiać uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję, a poszczególne parametry planowanej zabudowy (jednorodzinnej) nie nawiązują do parametrów zabudowy istniejącej (por. wyrok NSA z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. II OSK 951/12 oraz wyrok NSA z dnia 16 lipca 2014 r. sygn. II OSK 316/13). Prawidłowa jest zdaniem Kolegium przyjęta przez organ I instancji wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. polegająca na uznaniu, że w sytuacji, gdy ład przestrzenny w obszarze analizowanym wyznacza jedynie zabudowa zagrodowa (w obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie zabudowa zagrodowa), to nie jest spełniony warunek kontynuacji funkcji dla planowanej budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego (stanowiącego zabudowę mieszkalną). W ocenie Kolegium sam fakt, że właściciele działek nr [...] i [...] nie zrealizowali inwestycji zgodnie z decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nie może świadczyć o tym, że istniejący budynek mieszkalny został zrealizowany w zabudowie mieszkaniowej. Kolegium wskazało, że wnioskowana inwestycja nie spełnia również warunku kontynuacji intensywności zabudowy. Jak wynika z przeprowadzonej analizy w obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,09. W przypadku planowanej inwestycji intensywność zabudowy po zrealizowaniu projektowanego budynku wyniesie 0,16, a zatem będzie odbiegać od średniej wartości. Organ I instancji przeanalizował czy można zastosować odstępstwo od zasady wartości średniej, uregulowane w § 5 ust. 2 w/wym. rozporządzenia. Z uwagi na to, że w obszarze analizowanym występuje tylko jeden budynek mieszkalny na działkach nr [...] o wskaźniku intensywności 0,09 nie ma żadnych podstaw do zastosowania odstępstwa. W ocenie Kolegium organ ustalający warunki zabudowy nie ma obowiązku szukania takiej metody ustalania wskaźników zabudowy, żeby móc ustalić warunki zgodnie z wnioskiem inwestora. Organ I instancji ustalając poszczególne parametry winien kierować się przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzania wykonawczego. SKO wskazało, że w przypadku zamierzenia budowalnego polegającego na budowie domu jednorodzinnego katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zw. dalej r.w.t.b.), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 r.w.t.b., w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Zdaniem Kolegium zasadnie organ I instancji stwierdził okoliczność niewykazania przez inwestora istnienia możliwości wybudowania studni na działce nr [...]. Spółka na wezwanie Burmistrza Gminy [...] w kwestii dokumentów dotyczących indywidualnego ujęcia wody wskazała, że brak jest podstaw do takiego żądania. W przekonaniu Kolegium, aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (tak wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21.08.2013r., sygn. akt II SA/Wr 406/13). W ocenie Kolegium warunek ten w niniejszej sprawie nie został spełniony. Reasumując SKO podzieliło rozważania organu I instancji, iż w sprawie z uwagi na to, że planowana inwestycja nie spełnia wszystkich przesłanek z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu wykonawczym, należało wydać decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W skardze do WSA spółka MIPAMA reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika zaskarżyła decyzję SKO w całości, wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy [...] z dnia [...].09.2019 r., zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania i przeprowadzenie dowodów z dokumentów załączonych do skargi. Spółka podniosła następujące zarzuty: 1. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: a. § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, wskutek czego analiza urbanistyczna została na obszarze kilkukrotnie mniejszym niż minimalny dopuszczalny obszar, b. § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie około 0,09, podczas gdy w rzeczywistości średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie około 0,12, 2. naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: a. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że: - funkcja planowanej zabudowy nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy zastanej w obszarze analizowanym, podczas gdy w obszarze analizowanym podstawową funkcją zabudowy jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, gdyż działki nr [...] są zabudowane wyłącznie wolnostojącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, - funkcja mieszkaniowa jednorodzinna jest sprzeczna z funkcją zabudowy zagrodowej, podczas gdy funkcja mieszkaniowa jednorodzinna stanowi uzupełnienie funkcji zabudowy zagrodowej i jej kontynuację; b. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 3 oraz § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że wskaźnik intensywności planowanej zabudowy wynoszący 0,16 nie stanowi kontynuacji cech zabudowy zastanej w obszarze analizowanym, w którym organ ustalił intensywność zabudowy na poziomie około 0,09, podczas gdy typowa intensywność zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wolnostojącej kształtuje się w granicach od 0,08 do 0,25, a różnica rzędu 0,07 w wielkości wskaźnika intensywności zabudowy planowanej w stosunku do zabudowy zastanej w obszarze analizowanym nie świadczy o braku kontynuacji wskaźnika intensywności zabudowy; c. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że inwestor nie wykazując istnienia rzeczywiście wybudowanej infrastruktury pozwalającej na pobieranie wody na działkach objętych wnioskiem nie dochował wymogu wykazania, że projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, podczas gdy istniejąca na działce nr [...] zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna czerpie wodę z własnego ujęcia (studni), w związku z czym warunki hydrologiczne terenu zezwalają na wykorzystanie własnego ujęcia również na sąsiedniej działce nr [...], o czym organ posiada wiedzę z urzędu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) Sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325., dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania jej z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), względnie naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy, Sąd stwierdził, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd ustalił z urzędu, że skarżąca występowała z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych działek położonych w [...], a spotykając się z decyzją odmowną, wniosła skargi do tut. Sądu (por. m.in. sprawa o sygn. II SA/Po 50/20, II SA/Po 52/20). Podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy dla każdej z działek były tożsame. Wobec tego skład orzekający w niniejszej sprawie w całości podziela argumentację, jaka legła u podstaw wyroku tut. Sądu w sprawie o sygn. II SA/Po 50/20 z 22 lipca 2020 r. Materialnoprawną podstawę zapadłych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powoływanej w tekście jako u.p.z.p.) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (powoływanego jako "rozporządzenie"). Regulują one zarówno warunki, jak i tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których funkcją jest określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nie objętego ustaleniami m.p.z.p. (zob. art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia jednego z tych warunków uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji. Przy ustaleniu, że planowana inwestycja nie spełnia jednego z w/w warunków, nie ma konieczności badania pozostałych elementów. W niniejszej sprawie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ( co do kontynuacji funkcji oraz intensywności zabudowy) i 3 u.p.z.p. (niewystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie dostaw wody) Organy uznały, że inwestycja spełnia warunki z pkt 2, 4 i 5 ust. 1 art. 61 u.p.z.p. Należy wskazać, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy ze swej istoty stanowi żądanie określenia warunków dla planowanego przedsięwzięcia, które prowadzić będzie do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a postępowanie w tej sprawie jest wszczynane tylko na wniosek, co wynika wprost z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Wniosek ten powinien spełniać wymogi przewidziane w art. 63 K.p.a. oraz wskazane w art. 52 ust. 2 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p Z powyższego wynika, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien przedstawiać między innymi charakterystykę inwestycji zawierającej określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Chodzi zatem o zawarcie we wniosku opisu zapotrzebowania na wyżej wymienione media, a nie obowiązek dołączenia do wniosku dokumentacji potwierdzającej istnienie lub projektowanie infrastruktury (umowy z dostawcą bądź zapewnienia o możliwości podłączenia do mediów). Kwestia zagwarantowania stosownego uzbrojenia terenu, w tym zapewniającego pokrycie wskazanego we wniosku zapotrzebowania – jak ma to miejsce w niniejszej sprawie – na wodę, ma znaczenie na dalszym etapie załatwiania sprawy, tzn. dla merytorycznej oceny wniosku w kontekście spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p, który przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. stanowi zaś, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W tym miejscu można na marginesie zwrócić uwagę, że wbrew temu co wskazywała [...] sp.j. w piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. (na etapie postępowania administracyjnego) i później w odwołaniu, wyrok II SAB/Po 56/18, który uzyskała w odniesieniu do zabudowy w otoczeniu inwestycji wcale nie zaprzecza możliwości żądania od inwestora udokumentowania zdolności zaopatrzenia zamierzania budowalnego w wodę. Wskazuje się na to wprost na s. 8 uzasadnienia wyroku. W niniejszej sprawie spór sprowadzał się do ustalenia, czy i w jaki sposób inwestor powinien wykazać spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po spełnieniu warunku zakładającego, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Definicja zawarta w art. 2 pkt 13 u.p.z.p. i odesłanie do art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala stwierdzić, że do "uzbrojenia terenu" zaliczane są przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W odniesieniu do inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych urządzenia wodociągowe są koniecznym elementem uzbrojenia terenu. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm., dalej "r.w.t.") działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej. W niniejszej sprawie [...] sp.j. nie przedłożyła wskazanej w art. 61 ust. 5 u.p.z.p. umowy odnośnie dostępu do wody niezbędnej dla inwestycji budynku mieszkalnego. Z dokumentów przedstawionych do skargi (k. 27-28 akt sądowych) wynika, że nie ma możliwości podłączenia terenu inwestycji do gminnych urządzeń wodnokanalizacyjnych z uwagi na brak infrastruktury wodnokanalizacyjnej w otoczeniu przedsięwzięcia. We wniosku spółka wskazała, że zaopatrzenie w wodę projektowanego budynku jednorodzinnego nastąpi z własnego ujęcia – studni i to rozwiązanie było przedmiotem rozważań organów w niniejszej sprawie. Taki sposób zaopatrzenia budynku w wodę jest dopuszczalny. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 3 r.w.t. w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Wnioskując o taki sposób zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę spółka będąca inwestorem w żaden sposób nie wykazała, że jest to możliwe i wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego. Organ wezwał skarżącą do przedstawienia dokumentów potwierdzających spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody poprzez wykazanie istnienia studni na projektowanej działce, względnie przedłożenie badań geologiczno – hydrologicznych wskazujących, jakie są zasoby wody podziemnej i możliwości jej poboru oraz czy jakość wody pozwala na zaopatrzenie projektowanego budynku mieszkalnego w wodę z ujęcia własnego. W toku postępowania administracyjnego i przed sądem spółka wskazywała na brak podstaw prawnych do tak sformułowanego żądania. Wbrew twierdzeniom skarżącej brak możliwości podłączenia budynku mieszkalnego do istniejącej sieci wodociągowej z uwagi na brak takiej sieci nie zwalnia inwestora z wykazania, poza własnym oświadczeniem, że uzbrojenie terenu w zakresie dostaw wody do budynku mieszkalnego jest wystarczające dla tego zamierzenia. W tym miejscu należy wyjaśnić, że hipotetycznie można byłoby przyjąć koncepcję, iż studnia nie jest uzbrojeniem terenu w rozumieniu u.p.z.p. Wówczas jednak warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie byłby spełniony i w ogóle nie byłoby dopuszczalne uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Trudno byłoby zarazem przyjąć, że skoro studnia nie stanowi urządzenia wodociągowego, należy odstąpić od badania czy istniejące lub planowane uzbrojenie wodociągowe terenu jest wystarczające. Dla terenu przeznaczonego na budowę mieszkaniową wymagana jest możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. (§ 26 ust. 1 r.w.t.) ewentualnie zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (§ 26 ust. 3 r.w.t.). Studnia jako indywidualne ujęcie wody z uwagi na brak warunków przyłączenia sieci wodociągowej nie jest wyłączona spod wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Przepisy u.p.z.p. nie wskazują jakie konkretnie dokumenty powinny być przedstawione w takiej sytuacji jak niniejsza (brak technicznych możliwości przyłączenia do sieci). Nie jest jednak wyłączony obowiązek wykazania, że planowane zaopatrzenie budynków mieszkalnych w wodę jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 marca 2017 r., II OSK 1934/15, orzeczenia.nsa.gov.pl): "Zauważyć należy jednak, że kontrolujący organy administracji sąd I instancji, uwzględniając wolę inwestora zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nie może poprzestać jedynie na zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie. Wszak przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga, aby uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające. Spełnienie tegoż warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami), pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu. [...] Bez wątpienia bowiem inwestor, na potrzeby ocenianej sprawy nie wykazał (nie uprawdopodobnił), że budowa studni głębinowych jest w ogóle możliwa w sposób pozwalający na zaopatrzenie w wodę przyszłej inwestycji (dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Samo wyłącznie oświadczenie wnioskodawcy (inwestora) poprawnie ocenione zostało w sprawie jako niewystarczające z punktu widzenia spełniania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.". W sytuacji braku technicznych możliwości przyłączenia do istniejącej lub planowanej sieci wodociągowej i dopuszczenia korzystania z własnych ujęć wody – studni, tak jak w przypadku pozostałych elementów uzbrojenia, inwestor powinien wykazać, że możliwe jest korzystanie z indywidualnego ujęcia wody, czyli, że realnie a nie tylko teoretycznie teren inwestycji posiada wystarczające dla budynku mieszkalnego zasoby zdatnej do picia wody. Skoro budowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, inwestor musi w inny sposób wykazać, że inwestycja ma wystarczające w tym zakresie "uzbrojenie terenu". Przedmiotowa sprawa nie dotyczy bowiem jedynie kwestii budowy studni, ale ustalenia przez organ warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, której jedynym źródłem zaopatrzenia w wodę ma być indywidualna studnia. W przedmiotowej sprawie, poza własnym oświadczeniem spółka, nie złożyła żadnych dokumentów odnośnie wykazania, że planowana studnia dla budynku jednorodzinnego jest wystarczająca, to jest, że zapewniono możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla budynku, że przy budynku istnieją odpowiednie warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego. Spółka będąca inwestorem nie wykazała również istnienia studni na terenie inwestycji. Dokumenty wymienione w wezwaniu organu z [...] lipca 2019 r., to jest dokumentacja hydrologiczno-geologiczna z pewnością stanowiłyby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, wbrew twierdzeniu strony skarżącej, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje inwestora, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną (stąd żądanie dostarczenia badań geologiczno-hydrologicznych). Organ musi zatem ustalić czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej – określić warunki, na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Wykazanie istnienia wybudowanych studni dla działki również mogłoby stanowić spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i wtedy odpadałaby potrzeba składania dodatkowej dokumentacji hydrologiczno-geologicznej. Nie jest również wykluczone złożenie innych dowodów na potwierdzenie tej okoliczności, co organ powinien ocenić. Brak przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi w żaden sposób wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające. Faktem notoryjnym jest to, że nie w każdym miejscu warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni jako jedynego ujęcia wody dla budynku mieszkalnego. Samo oświadczenie inwestora nie wystarczy do uznania, że na terenie planowanej inwestycji sytuacja braku możliwości wykonania studni nie wystąpi. Inwestor nie jest więc zwolniony (w odróżnieniu od tego, który skorzysta z istniejącej lub planowanej sieci czy też przedłoży zapewnienie o możliwości dostępu do tej sieci po wybudowaniu potrzebnego odcinka sieci wraz z przyłączami z własnych środków) od wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość budowy studni w przypadku braku sieci wodociągowej a jednocześnie nie zwolnił z obowiązku wykazania, że studnia jest wystarczająca dla konkretnego zamierzenia budowlanego, to wykazanie tej okoliczności powinno nastąpić rożnymi formami (metodami) i podlegać ocenie organu w zakresie ustalenia czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. W niniejszej sprawie [...] sp.j. zdaje się trwać w przekonaniu, że samo oświadczenie, że woda będzie pochodziła z własnego ujęcia powinno wystarczyć, a kwestie budowy studni i odpowiedniej ilości wody będą mogły być badane na późniejszym etapie realizacji inwestycji. Jest to podejście błędne o tyle, że właśnie na etapie ustalania warunków zabudowy już należy wykazać, że pod względem ilości jak i zdatności do spożycia przez ludzi indywidualne ujęcia wody są wystarczające dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wprost wymaga, aby uzbrojenie terenu było "wystarczające". Zatem inwestor musi wykazać, że spełnienie tego warunku jest możliwe (realne), a nie teoretyczne. Mając powyższe na uwadze należy skonstatować, że w sprawie objętej skargą inwestycja nie spełniała warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i już tylko z tego powodu organ był władny odmówić [...] sp.j. ustalenia warunków zabudowy. Wbrew zarzutowi skargi art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie naruszono. Gdy chodzi o pozostałe warunki odnoszące się do kontynuacji funkcji i cech zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. to Sąd również zgadza się z organami, że inwestycja projektowana przez [...] sp.j. nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, jak też wskaźnika powierzchni zabudowy. Gdy chodzi o kontynuację funkcji, to jawi się jako oczywiste w okolicznościach sprawy to, że zabudowę na działce [...], [...] zrealizowano jako zabudowę zagrodową w ramach gospodarstwa rolnego. Potwierdza to decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] sierpnia 2010 r., [...] (przedłożona zresztą przez skarżącą – k. 16-21 akt sądowych). Sąd nie przeczy – gdyż potwierdzają to mapy – że na działkach [...] znajduje się budynek, który w rzeczywistości przybrał postać mieszkalnego jednorodzinnego ("mj"). Zarazem reszty zabudowy zagrodowej nie zrealizowano, pomimo, że zespół takiej zabudowy przewidywała decyzja z 2010 r. Budynek więc, pomimo swej obecnej postaci, jest jednak nadal zabudową zagrodową. W ocenie Sądu nie można przyjmować, jak chciałaby skarżąca, założenia że mamy do czynienia na terenie wymienionych wyżej działek z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Byłoby to bowiem założenie wprost zaprzeczające funkcji terenu, którą wszakże wyznacza decyzja o warunkach zabudowy. A ta ostatnia (z dnia [...] sierpnia 2010 r., [...]) ewidentnie dotyczy zabudowy zagrodowej. Obecnie projektowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie kontynuuje więc w swej funkcji istniejącej w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Niezależnie, Sąd zwraca uwagę, że domagając się ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w środku dużego obszaru gruntów rolnych pozbawionych zabudowy, [...] sp.j. w gruncie rzeczy dąży do obejścia prawa. To bowiem ta właśnie spółka wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej na działkach [...], a dzięki takiemu określeniu funkcji zamierzenia w ogóle zabudowę na rozważanym terenie mogła zlokalizować. Na mocy art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie stosuje się wówczas art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd zwraca uwagę, że w załączniku do decyzji (k. 18 akt sądowych) wyraźnie wskazano, że z uwagi na rolny charakter inwestycji, warunku kontynuacji funkcji nie stosowano. Obecnie natomiast [...] sp.j. – dzięki takiemu zabiegowi (wybudowaniu budynku mieszkalnego i przy zaniechaniu realizacji pozostałej zabudowy zagrodowej), chciałaby przyjmować, że kontynuację funkcji – ale tym razem dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej – należy odnosić właśnie do jedynego budynku, który wybudowała. Jak wskazano, zdaniem Sądu, działanie takie jawi się jako obejście prawa. Stąd dążenie spółki do zagwarantowania jej prawa do zabudowy jednorodzinnej względem poprzednio wybudowanego budynku w zabudowie zagrodowej, nie jest dążeniem usprawiedliwionym celami u.p.z.p. i nie powinno zasługiwać na ochronę. Powyższe także stanowi odrębną podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wbrew zarzutom skargi, Sąd stoi na stanowisku, że organy nie naruszyły więc art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Gdy chodzi o zarzuty "§ 5 ust. 1" r.ws.s.u.w. i odrębnie "art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 3 oraz § 5 ust. 1 i 2" r.ws.s.u.w. Sąd wskazuje, że w świetle tego, co wyjaśniono i co wywiedziono, mają one marginalne znaczenie. Niemniej zgodzić się należy z organami, że inwestycja nie spełnia także wymogu kontynuacji w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy. Z analizy urbanistycznej jasno wynika, że wskaźnik powierzchni zabudowy dla jedynego w obszarze analizowanym terenu zabudowanego wynosi 0,09. To z kolei oznacza, że propozycja zabudowy o intensywności na poziomie 0,12 odbiega od intensywności zabudowy zastanej. W analizie z kolei nie dopuszczono w tym zakresie odstępstwa. Wskazanych wyżej przepisów zatem nie naruszono. Końcowo Sąd zaznacza też, że nie uchybiono wymogowi z § 3 ust. 2 r.ws.s.u.w. i nie jest zasadny podniesiony w skardze zarzut naruszenia tego przepisu. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu znajdująca się w aktach administracyjnych na k. 48 akt administracyjnych organu pierwszej instancji prawidłowo określa obszar analizowany, który obejmuje obszar wielokrotnie nawet szerszy, aniżeli tego wymaga wskazany przepis r.ws.s.u.w. W tym miejscu można poczynić jedynie zastrzeżenie, że organ postąpił nieprawidłowo, gdyż do decyzji dołączył mapę opisaną błędnie jako "załącznik do wyników analizy", gdy tymczasem była to mapa przedstawiająca obszar inwestycji i najbliższe otoczenie. [...] sp.j. mogła zatem pozostawać w błędnym przekonaniu, że analizę przeprowadzono na mniejszym, aniżeli wymagany, obszarze. To ostatnie uchybienie organu nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Podsumowując Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja Kolegium nie narusza prawa, stąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.