II SA/Po 478/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2013 r. sprawy ze skargi S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy N. z dnia (...) nr (...), II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę (...),- (...) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia (...) stycznia 2013 r., nr (...), Burmistrz Miasta i Gminy N., na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) dalej jako "K.p.a.", oraz uchwały Rady Miejskiej w sprawie ustalenia opłat adiacenckich, orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...), położonej w N. o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą nr (...), oraz zobowiązując do jej uiszczenia S. J. W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy N. z dnia (...) lutego 2010 r. należąca do S. J. nieruchomość o numerze geodezyjnym (...) o powierzchni (...) ha, została podzielona na działki: (...)o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha i (...) o powierzchni (...) ha. Spełnione został tym samym warunek, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Następnie organ I instancji wskazał, że w ramach prowadzonego postępowania powołano biegłego rzeczoznawcę w celu określenie wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale, przy czym z wyceny wykluczono działki nr (...) i (...). Jak wyjaśniono, pierwsza z nich przeznaczona jest pod poszerzenie drogi gminnej, druga zaś przeznaczona jest pod tereny łąk, pastwisk, zalesień i korytarzy ekologicznych. Sporządzony przez biegłego – B. N. – operat szacunkowy został, w ocenie Burmistrza sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi i mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł S. J. wskazując na swoją trudną sytuację materialną oraz podnosząc, że opłata adiacencka nie powinna być naliczana w przypadku każdego podziału nieruchomości. W jego ocenie zaskarżona decyzja była dla niego krzywdząca. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) lutego 2013 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczył treść przepisów dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem Kolegium w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające jej ustalenie, zaś przedłożony operat szacunkowy odpowiadał prawu i został sporządzony w sposób prawidłowy. W szczególności organ odwoławczy uznał operat za rzetelny, wskazując, że wycena co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) została podparta stosowanymi dokumentami – zdjęciami oraz mapą zasadniczą. Równocześnie biegły, szacując wartość nieruchomości przyjął do porównania transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Również sam dobór nieruchomości porównawczych uznano za prawidłowy. W ocenie Kolegium operat zawierał pełne informacje i został sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Dodatkowo wskazano, że biegły przedstawił w treści operatu procentowe wagi cech wycenianej nieruchomości, co stanowi dowód, na okoliczność, że operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Ponadto Kolegium podniosło, że na wartość całości nieruchomości muszą składać się poszczególne działki, bowiem podział został realizowany przez wnioskodawcę z wyraźnym podziałem na kilkanaście działek o mniejszej powierzchni, na których można wybudować budynek mieszkalny. Stąd taka wartość działki jest inna niż jedna działka, na której można faktycznie wybudować tylko jeden dom. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu S. J. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że skarżący nie był nigdy poinformowany o konieczności uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Gdyby posiadał taką informację nie zdecydowałby się na podział nieruchomości. Wskazano na nieścisłości w operacie dotyczące w szczególności nie odniesienie się w jego treści do braku niezbędnej infrastruktury umożliwiającej zagospodarowanie działek oraz podniesiono, że cena nieruchomości podana w operacie nie odpowiada rzeczywistej cenie rynkowej. Skarżący wskazał wreszcie, że z uwagi na budowę zakładu przemysłowego graniczącego z podzieloną nieruchomością, niemożliwym stała się sprzedaż wydzielonych działek oraz wskazano na ciężką sytuację życiową skarżącego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 20 listopada 2013 r. skarżący podtrzymał swoje stanowisko podnosząc dodatkowo, że zgodnie z uzyskaną przez niego decyzją o warunkach zabudowy, działki nr (...) – (...) są przewidziane pod budownictwo jednorodzinne, natomiast na działce nr (...) nie przewidziano żadnej zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującego w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy nakładającą na skarżącego opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. Z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, iż ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy dnia (...) lutego 2010 r. należąca do S. J. nieruchomość o numerze geodezyjnym (...) o powierzchni (...) ha, została podzielona na działki: (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha, (...) o powierzchni (...) ha i (...) o powierzchni (...) ha. Spełniona została tym samym pierwsza przesłanka, określona w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Równocześnie zarówno decyzje organów I jak i II instancji zostały wydane przed upływem trzyletniego terminu, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej umożliwiające określenie jej wysokości. Wątpliwości w sprawie budzi jednakże prawidłowość ustalenia ostatniej przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, jaką jest faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności wypłaty odszkodowania oraz ustalenia jej wysokości. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Jak wynika z analizy zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji organy administracji publicznej dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego uznając, że został on sporządzony na podstawie przepisów prawa i mógł stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu dokonana ocena jest jednak wadliwa, zaś przedłożony operat jest obarczony dyskwalifikującymi go wadami. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 4 ust 6a ustawy o gospodarce nieruchomosciami przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy przedmiotem prawa własności podlegającym wycenie była nieruchomość zapisana w księdze wieczystej (...), która na mocy powołanej powyżej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy z dnia (...) lutego 2010 r. została podzielona na 7 działek geodezyjnych. Co warte podkreślenia, nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki takie objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość (por. uchwała Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r. sygn. III CZP 9/09). Stanowisku Sądu Najwyższego odpowiada również systematyka ustawy o gospodarce nieruchomosciami, gdzie ustawodawca dokonał zdecydowanego rozróżnienia pomiędzy pojęciem "nieruchomości" i pojęciem "działki gruntu". Pojęcie nieruchomości zdefiniowane zostało w ten sposób, że przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomosciami). Natomiast przez działkę gruntu należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomosciami). Nie może zatem budzić uzasadnionych wątpliwości, że z woli ustawodawcy na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomosciami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładania przepisów ustawy wykluczyła, bowiem sam ustawodawca formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Powyższe oznacza, że przedmiotem wyceny zarówno przed, jak i po podziale mogła być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej PO1F/00014383/3. Równocześnie, na co zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1110/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, przepisy prawa nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do tego by wartość nieruchomości po podziale określić jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych. Jak podkreślono w uzasadnieniu powołanego powyżej wyroku, wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności. W rozpatrywanym przypadku rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym (s. 10 przedłożonego operatu). W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomosciami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Analogiczne wnioski wynikają z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w myśl którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nie może zatem budzić wątpliwości, że punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest "nieruchomość będąca przedmiotem wyceny", a nie poszczególne jej działki. Przy znajdującej w niniejszej sprawie zastosowanie metodzie wyceny – metodzie korygowania ceny średniej – do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 zd. 1 powołanego powyżej rozporządzenia). Tym samym ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Gdyby było to wolą ustawodawcy, zostałoby to jasno wyartykułowane w przepisach prawa. Tymczasem, ustawodawca, który dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy nieruchomością gruntową, a działką gruntu przedmiotem wyceny uczynił nieruchomości, nakazując w metodzie porównywania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości po podziale, de facto dokonał oszacowania wartości poszczególnych działek opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości, a więc tak jak wymaga przepis prawa. Sąd podkreśla, że zasadność przedstawionych powyżej wniosków potwierdza również doktryna podnosząc, że nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką sama lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego błędem jest wskazywanie w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu. W takiej, bowiem sytuacji po podziale wskazuje się na powierzchnię poszczególnych działek i przyjmuje się dla każdej z działek określone cechy, które - co ma zasadnicze znaczenie - nie są jednak cechami nieruchomości (por. M.Gdesz, czy wzrost wartości nieruchomości powinien stanowić miernik obliczania opłat adiacenckich? Opłaty samorządowe w Polsce – problemy praktyczne. Białystok 2010, s. 109). Również w orzecznictwie wskazuje się, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści na rzecz gminy (por. uchwała NSA z 09 października 2000 r. sygn. OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15). Z istoty opłaty adiacenckiej i celów jakim służy jej ustalanie nie sposób wyprowadzić wniosku na temat zasadności przyjmowania do określenia wartości nieruchomości po podziale wartości nieruchomości podobnych do działek ewidencyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Zwrócić, bowiem należy uwagę, że nieruchomością podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny (...). Punktem odniesienia zatem, każdorazowo jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, a nie działka, stanowiąca jej część. Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy wskazać należy, że nieruchomość będąca w obu przypadkach (przed i po podziale) przedmiotem wyceny ma powierzchnię (...) ha. Tymczasem dokonując wyceny po podziale, tych nieruchomości które mają przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną do porównania przyjęto nieruchomości o pow. od (...) do (...) m2, a więc powierzchnią w sposób zasadniczy różniące się od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, Konsekwentnie, w tabelach na s. 21 operatu przedstawiono zestawienie wartości poszczególnych działek i zsumowano je, wskazując, że w ten sposób ustalono wartość całej nieruchomości po podziale. Sąd podkreśla, że powoływane przez rzeczoznawcę majątkowego przepisy regulujące zasady określania wartości rynkowej i zastosowania podejścia porównawczego uregulowane zostały w Dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatytułowanym "Wycena nieruchomości". Samo pojęcie wyceny nieruchomości zostało zdefiniowane w Dziale I "Przepisy ogólne" powołanej powyżej ustawy, przy czym w żadnym z trzech Rozdziałów Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca nie przewidział rozwiązania, które zakładałoby określenie wartości nieruchomości na podstawie danych dotyczących nieruchomości podobnych do poszczególnych działek ewidencyjnych, tj. działek gruntu stanowiących część tej nieruchomości. Wniosków takich nie sposób również wyprowadzić w świetle brzmienia przepisów Działu I ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stąd też uznać należało, że operat został sporządzony z naruszeniem art. 4 pkt 6 oraz art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i jako taki nie mógł stanowić dowodu w sprawie. Dodatkowo wskazać należy, że w operacie szacunkowym wskazano, na s. 4, że przy dokonywaniu wyceny nieruchomości pominięto powierzchnie odpowiadającą wydzielonej działce o numerze ewidencyjnym (...), przeznaczoną pod poszerzenie drogi gminnej oraz powierzchnię działki (...), przeznaczoną pod zalesienie oraz łąki. Podkreślenia jednak wymaga, że zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości wydzielono także działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Innymi słowy, przy dokonywaniu wyceny nie uwzględnia się powierzchni działki wydzielonej pod drogę publiczną. W powyższym świetle za niezrozumiałe i niezgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznać należało pominięcie w wycenie również powierzchni działki (...), a więc działki przeznaczonej pod zalesienia oraz łąki, stanowiącej część wycenianej nieruchomości. Zabieg ten w sposób oczywisty rzutował na wycenę przedmiotowej nieruchomości, co czyni sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat niemiarodajnym. Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy przyjęły jako dowód w sprawie operat sporządzony z naruszeniem obowiązujących przepisów. W szczególności należy stwierdzić o czym była mowa wyżej, iż przy sporządzaniu przedmiotowego operatu doszło do naruszenia przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opierając zatem swoje rozstrzygnięcie na tym dowodzie, organy nie tylko naruszyły przepisy prawa materialnego – wspomniany wyżej art. 98a ust. 1 ustawy, ale również przepisy postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik postępowania. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy. W sytuacji zatem, gdyby organ ponownie prowadził postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału, jest on zobowiązany uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu, co do niedopuszczalności dokonywania wyceny nieruchomości po podziale, jako sumy wartości powstałych na skutek podziału działek. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy. MK