II SA/Po 501/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2007r. przy udziale sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2006r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 339zł (trzysta trzydzieści dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/E. Podrazik /-/B. Kamieńska /-/W. Batorowicz Prezydent Miasta O. decyzją z dnia [...] lutego 2006r. -wydaną na podstawie art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz uchwały nr XXIII/337/2004 Rady Miejskiej O. z dnia 26 października 2004r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. dla obszaru w rejonie ulicy [...] (opublikowanej w Dz. Urzęd. Województwa W. z dnia 03 grudnia 2004r. Nr 167, poz. 3602) - ustalił na rzecz M. A. jednorazową opłatę w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położonej przy ul. [...]. W uzasadnieniu ustalił, że w następstwie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost przedmiotu działki o [...]zł - przed zmianą planu jej wartość wynosiła bowiem [...]zł, a po zmianie planu - [...]zł. Ponieważ M. A. sprzedała nieruchomość oznaczoną nr [...] aktem notarialnym z dnia [...] października 2005r., czyli przed upływem 5 lat licząc od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca - organ orzekający miał obowiązek pobrać od niej jednorazową opłatę planistyczną ustaloną w planie na 30% wzrostu wartości nieruchomości, to znaczy kwotę [...]zł. W odwołaniu od tej decyzji M. A. zarzuciła, że operat szacunkowy, na podstawie którego oszacowano jej nieruchomość "wzbudza poważne wątpliwości, co do jego poprawności". Ceny poddanych analizie 10 transakcji wahają się od [...] zł do [...]zł za 1m2 i w trzech przypadkach dotyczą gruntów, które po zmianie planu uzyskały przemysłowe przeznaczenie. I tak transakcje dotyczące nieruchomości położonych w rejonie ulic [...],[...],[...],[...] i [...] obejmowały teren, w odniesieniu do którego nie opracowano planu miejscowego, transakcja mająca za przedmiot grunt położony przy ul. [...] utwardzony i uzbrojony, dotyczyła działki przeznaczonej w planie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, zaś przy ul. [...] - działki przeznaczonej w planie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi (położonej przy utwardzonej ulicy posiadającej pełne uzbrojenie terenu i bardzo dogodne położenie komunikacyjne). Porównywaną działkę przy ul. [...] przeznaczoną pod przemysł przeniósł właściciel na rzecz własnej spółki. Reasumując odwołująca się uznała, że "podobieństwo do mojej nieruchomości większości dobranych obiektów porównywanych jest dalece wątpliwe". Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło tych zarzutów i decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu ustaliło, że teren przedmiotowej działki przed zmianą planu objęty był symbolem C 33 i przeznaczony pod działalność rolniczą bez prawa zabudowy, natomiast na skutek zmiany planu teren ten, oznaczono symbolem P i nadano mu przeznaczenie pod działalność obiektów służących prowadzeniu działalności gospodarczej, wytwórczej i przetwórczej, usługowo - produkcyjnej, naprawczej, usługowej z wykluczeniem obiektów służących produkcji rolnej oraz w szczególności mieszkalnictwa. Z operatu szacunkowego wynika, że na skutek zmiany planu wartość rynkowa działki nr [...] wzrosła o kwotę [...]zł. Operat został sporządzony w sposób prawidłowy i zgodny z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca majątkowy dokonał doboru transakcji, a występujące rozbieżności uwzględnił "w poprawkach". Zapoznał się też z zarzutami odwołania i nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia. Wskazany wzrost wartości działki na skutek zmiany planu o 2,66zł za 1 m2 nie jest nadmierny. Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej przez M. A. do Sądu Administracyjnego pierwszej instancji. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na jej rzecz poniesionych kosztów postępowania sądowoadministracyjnego, kwestionując ustalenie organu drugiej instancji, jakoby przed zmianą planu teren, na którym położona jest działka nr [...], był przeznaczony pod działalność rolniczą bez prawa zabudowy. W rzeczywistości poprzedni plan, nadający przedmiotowej działce takie przeznaczenie, wygasł z upływem 31 grudnia 2003r., a według zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej O. z dnia [...] lutego 2000r. działka nr [...] położona jest na terenie, który miał przypisaną funkcję przemysłową. Nie doszło zatem do zmiany przeznaczenia terenu. Skarżąca powtórzyła też argumenty przedstawione w odwołaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Kolegium wyjaśniło, że szczegółowe zasady wyceny uregulowane zostały w przepisie § 50 powołanego wyżej rozporządzenia z 2004r. W myśl ust. 3 tego paragrafu, w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu nie obowiązywał plan miejscowy - przy określeniu wartości nieruchomości dla celu opłaty planistycznej przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona, mimo że nie z wszystkimi argumentami w niej zawartymi można się zgodzić. Jest poza sporem zarówno to, że poprzednim przeznaczeniem działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta O. z 1994r. (opublikowanym dnia 15 kwietnia 1994r. w Dzienniku Urzędowym Województwa K. Nr 6, poz. 47 i 48) była działalność rolnicza bez prawa zabudowy, jak i fakt wygaśnięcia tego planu z upływem dni 31 grudnia 2003r. Nowy plan miejscowy wszedł w życie po około roku od wygaśnięcia powyższego (uchwała Rady Miejskiej O. z dnia 26 października 2004r. została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa W. z dnia 03 grudnia 2004r. Nr 167, poz. 3602). Wymaga zatem ustalenia, jak była wykorzystywana przedmiotowa działka po wygaśnięciu starego planu, gdyż stosownie do przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, przy określeniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W operacie szacunkowym (pkt 5.3) opisano, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa częściowa zabudowana, której budynki nie stanowią przedmiotu wyceny. W tej sytuacji należy rozważyć, czy stanowisko rzeczoznawcy ma umocowanie w przepisach prawa materialnego. Stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Ustawa ta określa m.in. zasady wyceny nieruchomości (art. 1 pkt 7). Przez wycenę nieruchomości należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6). Zasady wyceny nieruchomości regulują przepisy działu IV omawianej ustawy. Stosownie do przepisu art. 149, przepisy rozdziału 1 działu IV określające wartość nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (art. 149). Przedmiotem wyceny jest w rozpoznawanej sprawie działka gruntowa nr [...]. Według definicji zawartych w art. 4, za działkę uważa się niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (pkt 3) zaś nieruchomością gruntową jest grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (pkt 1). Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach administracyjnych nie wynika, aby wyłączone z wyceny budynki stanowiły odrębny przedmiot własności. W § 1 umowy sprzedaży z dnia [...] października 2005r. wskazano, że w skład przedmiotowej działki nr [...] o powierzchni [...] ha wchodzą grunty orne, użytki rolne zabudowane i pastwiska trwałe. Na nieruchomości znajdują się: murowany budynek mieszkalny wolnostojący o powierzchni użytkowej około 100m2 wyposażony w sieć elektryczną, murowany budynek maszynowo - produkcyjny o powierzchni około 140m2 oraz murowana szopa przeznaczona do rozbiórki. W tej sytuacji wyłączenie części składowych działki nr [...] z szacunku nie ma podstawy prawnej. Za taką podstawę nie może być uznany § 50 ust. 1 zd. 2 powołanego wcześniej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, przepis ten - wyłączający możliwość uwzględnienia części składowych szacowanej działki przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia między innymi opłaty planistycznej - jest sprzeczny z ustawą o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której został wydany oraz wykracza poza granice udzielonego przez ustawę upoważnienia. W delegacji ustawowej art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również w dziale IV rozdział 1 tej ustawy, brak upoważnienia do zawężenia definicji ustawowej określonej w art. 4 pkt 1 i 3 ustawy. Przepis art. 154 ust. 1 poleca uwzględnienie przy określaniu wartości nieruchomości między innymi stan jej zagospodarowania, zaś delegacja ustawa art. 159 upoważnia Radę Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów, metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określenia wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Omówionego przepisu § 50 ust. 1 zd. 2 nie należy zatem stosować w rozpoznawanej sprawie, gdyż pozbawiony jest waloru legalności. W toku ponownego rozpoznania sprawy należy wyjaśnić, czy wartość nieruchomości gruntowej nie została zaniżona przy określaniu jej wartości przed uchwaleniem nowego planu. Organ odwoławczy powinien też w uzasadnieniu decyzji ustosunkować się do wszystkich zarzutów odwołania. Tego obowiązku wynikającego z art. 107 § 1 i 3 kpa, nie zastąpi stwierdzenie, że "rzeczoznawca majątkowy, sporządzający operat szacunkowy na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej zapoznał się z zarzutami odwołania i nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia". Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a, c, art. 152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji. /-/E. Podrazik /-/B. Kamieńska /-/W. Batorowicz kk