II SA/Po 517/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2008 r. przy udziale sprawy ze skargi M. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. /-/ E. Podrazik /-/ J. Szaniecka /-/ B. Drzazga Decyzją z dnia [...] 2007 r. Burmistrz, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz na podstawie § 48 uchwały nr XVII/124/2004 Rady Miasta z dnia [...]2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta S. – część "A" (Dziennik Urzędowy Województwa Nr [...], poz. [...]) ustalił dla M. i J. K. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działek nr [...] i [...] – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, iż przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...]2004 r. wartość działki nr [...] wynosiła [...] zł, natomiast wartość działki nr [...] wynosiła [...] zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica wartości działki nr [...] przed i po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł, z czego [...]% wartości stanowi kwota [...]zł. Natomiast różnica wartości działki nr [...] przed i po uchwaleniu planu miejscowego, w ocenie rzeczoznawcy wyniosła [...] zł, z czego [...]% wartości stanowi kwota [...] zł. W oparciu o powyższe obliczenia ustalono, że łączna opłata z tytułu wzrostu wartości obu działek ([...] i [...]) wynosi [...] zł. M. i J. K. na rozprawie administracyjnej kwestionowali zbyt wysoką cenę za metr kwadratowy przyjętą przez rzeczoznawcę, wskazując na ich zdaniem zły dojazd do działek, położenie na obrzeżach miasta i małą atrakcyjność z uwagi na uciążliwe sąsiedztwo ogródków działkowych, brak uzbrojenia działek. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż do wyceny przyjął działki niezagospodarowane, bez przyłączy i jakiejkolwiek infrastruktury, wartość nieruchomości została ustalona w granicach ceny minimalnej uzyskanej na rynku. M. K. i J. K. wnieśli odwołanie, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i ustalenia opłaty w wysokości odpowiadającej rzeczywistemu wzrostowi wartości działek. Zarzucili, że opłata jest zawyżona. Podnieśli, iż działki są nieuzbrojone, a działki przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę są nieadekwatne do stanu faktycznego. W dodatkowym piśmie z dnia [...] r. odwołujący się podnieśli, iż przedmiotowe działki sąsiadują z działkami wiejskimi, są nieuzbrojone (nie mają wody, prądu, kanalizacji), posiadają dostęp jedynie do polnej drogi, która w czasie opadów jest praktycznie nieprzejezdna, mają uciążliwe sąsiedztwo ogródków działkowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu wskazał, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...].2004 r. przeznaczenie nieruchomości należącej do odwołujących się uległo zmianie, powodując wzrost wartości działki. Odwołujący się sprzedali działki nr [...] i [...] aktem notarialnym z dnia [...] r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie wspomnianego planu miejscowego. Spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego. Wartość nieruchomości została ustalona na podstawie operatu szacunkowego. W operacie określono wartość rynkową części nieruchomości dla przeznaczenia terenu przed i po uchwaleniu planu miejscowego, liczoną jako udział tej części nieruchomości odpowiadający stosunkowi powierzchni zbywanej do powierzchni całej nieruchomości. Określenia powyższych wartości dokonano według cen na dzień sprzedaży działek, zaś stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu, tj. na [...].2004 r. Wartość nieruchomości określono we podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość nieruchomości określono dla aktualnego sposobu użytkowania. Wskazano, iż rzeczoznawca opisując stan zagospodarowania przedmiotowych działek odwołujących się określił je jako niezabudowane i niezagospodarowane (pkt [...] operatu), przy czym stan zagospodarowania zdefiniowano w operacie jako poziom zainwestowania: wykonane przyłącza, ogrodzenie, utwardzenie powierzchni, tereny zieleni (pkt [...] operatu). Również w tabeli [...] operatu w pkt [...] zapisano: stan zagospodarowania wycenianej nieruchomości – niezagospodarowana. Zapisy w pkt [...] operatu i w tabeli [...] poz. [...] odnośnie energii i wodociągu odnoszą się do terenu, a nie do wycenianej nieruchomości. Oznaczają one, że wyceniana nieruchomość ma możliwość podłączenia do istniejącej na tym terenie sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Identycznie zostały opisane, co do urządzeń infrastruktury, nieruchomości przyjęte w operacie do porównania. W operacie uwzględniono również dostęp komunikacyjny drogą nieutwardzoną oraz sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej i gruntów rolnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat organ uznał za sporządzony w sposób prawidłowy i mogący stanowić podstawę naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. Od powyższej decyzji skargę złożyli M. i J. małżonkowie K., domagając się jej uchylenia. Skarżący zarzucili naruszenie przepisów. art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2000 r. Nr46, poz. 543 ze zm.) poprzez błędne dokonanie ustaleń faktycznych w zakresie uzbrojenia przedmiotowej nieruchomości. Skarżący twierdzą, iż rzeczoznawca błędnie przyjął, że nieruchomości wyceniane są uzbrojone, pominął ich małą atrakcyjność, związaną z położeniem w sąsiedztwie ogródków działkowych, na obrzeżach miasta oraz złym dojazdem. W konsekwencji przyjęty przez rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości został ustalony w zawyżonej kwocie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu, przy załatwianiu niniejszej sprawy organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.), który wyznacza przesłanki dla ustalenia i pobrania tzw. opłaty planistycznej. Z zebranego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego wynika, iż w dniu [...]2004 r. Rada Miasta S. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta S. – część "A". W wyniku uchwalenia planu nieruchomości skarżących –działki nr [...] i [...] o powierzchni - odpowiednio – [...] ha i [...] ha – przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Przed uchwaleniem planu nieruchomość skarżących stanowiła jedną działkę o numerze [...] i powierzchni [...] ha i była użytkowana rolniczo, zgodnie z ewidencją gruntów składały się na nią grunty orne w klasie RIVa, RIVb i RV. Do [...] r. nieruchomość przeznaczona była pod tereny ogródków działkowych na podstawie planu miejscowego z dnia [...] r., później nieruchomość skarżących nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano dla niej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowy plan miejscowy został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr [...], poz. [...] z [...]2004 r., wszedł on w życie z dniem [...]2004 r. W wyniku uchwaleniu planu miejscowego nieruchomość skarżących nr [...] została w całości przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, za wyjątkiem niewielkiego obszaru przeznaczonego pod poszerzenie ulicy R. W § 48 planu określono stawkę procentową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, w wysokości [...]%. Z nieruchomości nr [...] wydzielono następnie szereg działek, w tym działki nr [...] i [...]. W dniu [...] r. skarżący sprzedali działki oznaczone numerami [...] i [...] za łączną kwotę [...] zł. W dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość nr [...]była niezabudowana i nieuzbrojona, po tej dacie stan jej zagospodarowania nie zmienił się. Zgodnie z przepisami art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami działu IV rozdział 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego L. M. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu powyższego wynika, iż wartość przedmiotowych działek nr [...] i [...] wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego: wartość działki nr [...] o kwotę [...] zł, wartość działki nr [...] o kwotę [...] zł. Podkreślić należy, iż przedmiotem wyceny była każdorazowo działka o powierzchni [...] ha (działka nr [...]), rzeczoznawca określił wartość jednostkową metra kwadratowego tej nieruchomości, wartości działek nr [...] i [...] ustalono stosownie do ich powierzchni. Metodę tę uznać należy za prawidłową, bowiem po uchwaleniu planu miejscowego nieruchomość skarżących została podzielona i zbywana w częściach. Skarżący sprzedali działki nr [...] i [...] przed upływem pięcioletniego okresu od daty uchwalenia zmiany planu miejscowego, po stronie gminy powstało zatem uprawnienie do domagania się od skarżących uiszczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości tych nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. M.który był podstawą ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie, opracowany został w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.08.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004 r.). Z treści operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że zgodnie z § 50 rozporządzenia z dnia [...].2004 r. rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości istniejący w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś wartość rynkową nieruchomości na dzień zbycia przedmiotowych działek. Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami, co zgodne jest z § 4 ust. 2 rozporządzenia. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę i przeanalizował okres od [...] 2005 r. do dnia wyceny. Pomocniczo w elementach statystycznych oraz dla ustalenia cech rynkowych, analizowano dane z lat [...]-[...] Przeanalizowano dostępne transakcje kupna-sprzedaży na rynku lokalnym tzn. na terenie miasta S., w tym 57 transakcji z rynku gruntów pod zabudowę i 11 transakcji z rynku gruntów rolnych. W procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań z wyeksponowaniem ich cech rynkowych, w szczególności tych, o których mowa w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tabela 7.2.1 (k. 17 operatu szacunkowego). Procedurę wyceny przedmiotowych nieruchomości przeprowadzono zgodnie z przyjętymi założeniami. Skarżący zakwestionowali wskazania przyjęte przez rzeczoznawcę dotyczące ustaleń, co do wyposażenia działek nr [...] i [...] w urządzenia infrastruktury. W operacie w punkcie [...] tabeli [...]. "Wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury" tak przy nieruchomości wycenianej, jak i przy nieruchomościach porównawczych podano "energia, wodociąg". Natomiast w punkcie [...] tejże tabeli "Stan zagospodarowania" odnośnie wszystkich nieruchomości podano "niezagospodarowana". Definicję "stanu zagospodarowania działki" zawiera [...] operatu, gdzie wskazano, iż jest to poziom zainwestowania działki rozumiany jako wykonane przyłącza, ogrodzenie, utwardzenie powierzchni itp. W tym samym punkcie operatu wyodrębniono pojęcie "uzbrojenie w infrastrukturę techniczną" co odpowiada określeniu użytemu w wymienionej tabeli "wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury" oraz opisowi z punktu [...] "teren uzbrojony jest w sieć energetyczną i wodociągową". Wzajemne usytuowanie powyższych sformułowań jednoznacznie wskazuje, iż "stan zagospodarowania działki" odnosi się do konkretnych wydzielonych działek gruntu i ich wyposażenia m.in. w przyłącza mediów, natomiast określenie "wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury" opisuje infrastrukturę techniczną istniejącą na obszarze, gdzie zlokalizowane są wymienione działki gruntu, nie oznacza natomiast istnienia przyłączy na konkretnej działce. Jak już wskazano wyżej z tabeli [...] wynika, iż tak działki skarżących, jak i działki porównawcze nie posiadają wykonanych przyłączy mediów (punkt [...] tabeli), znajdują się jednak na terenie, gdzie istnieje sieć wodociągowa i elektroenergetyczna (punkt [...] tabeli). Wymieniony zarzut skargi jest więc nietrafny. Podkreślić należy, że skarżący nie kwestionowali ani w skardze, ani w toku postępowania administracyjnego, że teren na którym zlokalizowane są przedmiotowe działki posiada sieć wodociągową i elektroenergetyczną. Nie zasługiwały również na uwzględnienie zarzuty skarżących, dotyczące nie uwzględnienia charakteru nieruchomości sąsiednich przy określaniu wartości rynkowej omawianych nieruchomości gruntowych. Przeczy temu bowiem omówienie w punkcie [...] operatu, dotyczącym analizy i charakteru rynku, zasadniczych cech rynkowych wpływających na ceny sprzedaży, wśród których wskazano otoczenie (sąsiedztwo), precyzując, iż wpływ tego atrybutu wynika z preferencji potencjalnych nabywców, a szczególnie negatywne skutki wywołuje bliskość zakładów A. Ta cecha rynkowa została uwzględniona również w punkcie [...] tabeli [...] przy dokonywaniu charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Zauważyć także należy – wbrew twierdzeniom skargi - iż sąsiedztwo ogródków działkowych nie można być uznane za uciążliwe. W rezultacie, opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami, zaś zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza odpowiadają prawu. Z tych przyczyn uznając, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie przepisu art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. /-/E. Podrazik /-/ J. Szaniecka /-/ B. Drzazga