II SA/Po 530/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 04 czerwca 2008r. przy udziale sprawy ze skargi D. S.-Sz. i W. Sz. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...] nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Podrazik /-/ B.Kamieńska /-/ B.Drzazga Wnioskiem z dnia 4 kwietnia 2007 r., W. i E. G. zwrócili się do Burmistrza o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania i przebudowie z rozbudową budynku dawnej łaźni miejskiej na budynek usługowo-mieszkalny z gabinetami stomatologicznymi zlokalizowanego w G. przy ul. N., działki nr [..] i [..]. W wyniku przeprowadzonego postępowania decyzją z dnia [..] Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W jej uzasadnieniu wskazał, że w trakcie postępowania do organu wpłynęło pismo D. S.-Sz. i W. Sz., którzy jako strona postępowania poinformowali, ze nie zgadzają się na tak przedstawiony projekt inwestycji. Organ stwierdził, ze teren i rodzaj inwestycji spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1, 2, 3, 4 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zgodnie z art. 59 tejże ustawy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji. Jednocześnie Burmistrz zaznaczył, że decyzja ta nie przesądza jednoznacznie o ścisłej lokalizacji inwestycji, wyznaczając jedynie linie zabudowy dla przedmiotowej działki oraz wskazując warunki, jakie winny być spełnione przy realizacji inwestycji. Ponadto, zgodnie z punktem 7 decyzji lokalizacja projektowanego zamierzenia inwestycyjnego winna być zgodna z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warunki techniczne regulują między innymi usytuowanie projektowanych budynków i innych jego elementów względem granic działki. Podnoszone przez Państwo Sz. zarzuty dotyczące naruszenia przepisów Prawa budowlanego i rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie mogły być rozpatrzone na tym etapie postępowania inwestycyjnego, winny zaś zostać rozpatrzone w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli D. S.-Sz. i W. Sz., zarzucając Oranowi I instancji naruszenie: – art. 7 kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz zamierzeń inwestora, a także poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w zakresie odległości inwestycji od granicy działki, – art. 8 kpa, – art. 9 kpa poprzez niewyjaśnienie wątpliwości technicznych i prawnych stronom, – art. 11 kpa poprzez nieustosunkowanie się organu do twierdzeń odwołujących się co do konieczności sprecyzowania zamierzenia inwestora w spornym obszarze, – art. 13 kpa poprzez niezaproponowanie ugodowego załatwienia sprawy, – art. 14 kpa poprzez niesporządzenie protokołu z przyjęcia ustnego oświadczenia w postępowaniu dowodowym, co zostało wykorzystane w uzasadnieniu decyzji, w której nie odniesiono się do wszystkich podnoszonych uwag, – art. 104 kpa poprzez brak spójności pomiędzy rozstrzygnięciem a uzasadnieniem decyzji, – art. 107 kpa poprzez ograniczenie się w uzasadnieniu decyzji do wybiórczego wskazania dowodów i brak uzasadnienia prawnego – art. 6, 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, – art. 53 i 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji bez uprzedniego uzyskania wymaganego uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, mimo, że budynek znajduje się na terenie ścisłej ochrony konserwatorskiej i wpisany jest do rejestru zabytków. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [..] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że Burmistrz prawidłowo przeprowadził postępowanie w przedmiotowej sprawie i w jego wyniku uznał, ze spełnione są łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Podkreśliło przy tym, iż zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W szczególności organ odwoławczy stwierdził, że z analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, ze na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a także usługowa (w tym usługi stomatologiczne). Wymagania dla ewentualnej nowej zabudowy zostały określone w nawiązaniu do zabudowy działek sąsiednich. Poza tym zgodnie z wnioskiem inwestorów nie ulegną zmianie gabaryty budynku. Odnosząc się do zarzutu sąsiadów dotyczącego odległości inwestycji od granicy ich działki wskazano, że umiejscowienie zaś schodów, balkonów i wykuszy poza wyznaczoną linię zabudowy będzie musiało być zgodne z przepisem § 12 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odpowiadając na zarzuty odwołania Kolegium stwierdziło, że są na tyle ogólnikowe i nie sposób uznać je z uzasadnione. Dlatego uznało za wystarczające wyjaśnienie złożone przez organ I instancji w odpowiedzi na odwołanie. Odnosząc się zaś do zarzutu, iż przedmiotowa inwestycja wpłynie na wartość nieruchomości odwołujących organ wskazał, że jeżeli tak się stanie będą oni uprawnieni do wystąpienia o stosowne odszkodowanie od inwestora. Organ odwoławczy nie podzielił też zarzutu jakoby przed wydanie decyzji należało uzyskać uzgodnienia konserwatorskie. W myśl przepisu art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską. Zgodnie zaś z wyjaśnieniami organu I instancji nieruchomości, na których ma być zrealizowana inwestycja nie są objęte żadną z form ochrony zabytków wymienionych w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.). W szczególności nie są one objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyznaczającego ewentualną strefę ochrony konserwatorskiej. Podany zaś przez odwołujących się numer rejestru zabytków dotyczy wpisanego do rejestru zabytków założenia urbanistycznego miasta G., jednakże przedmiotowe działki nie leżą w obszarze chronionego założenia urbanistycznego. W świetle powyższego, projekt przedmiotowej decyzji uznać należało, że projekt decyzji nie podlegał uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Skargę od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli D. S.-Sz. i W. Sz. Zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez wymaganego uzgodnienia konserwatorskiego pomimo faktu, iż przedmiotowy obiekt znajduje się w ścisłej ochronie konserwatorskiej, a także naruszenie § 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez dopuszczenie do realizacji poza linią zabudowy dodatkowych balkonów, schodów zewnętrznych i wykuszy, co doprowadzi do niezachowania minimalnych odległości zabudowy od granicy z działką skarżących. Ponadto zdaniem skarżących Kolegium dopuściło się naruszenia art. 106 § 1 kpa poprzez wydanie decyzji bez wymaganego uzgodnienia, art. 77 § 1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu polegającego na zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz art. 155 kpa poprzez wydanie decyzji bez zgody stron. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż nie jest prawda, że przedmiotowy obiekt nie jest objęty żadną z form ochrony zabytków. Zgodnie bowiem z informacją uzyskaną od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków budynek dawnej łaźni miejskiej znajduje się w ścisłej strefie ochronie konserwatorskiej, ponadto ma założoną tzw. "białą księgę" zabytków architektury o budownictwa. Zatem jakakolwiek ingerencja w ten budynek wymaga uprzedniej zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dlatego należało podnieść, iż zaskarżona decyzja wydana została z rażącym naruszeniem art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp żądać stwierdzenia jej nieważności (art. 156 § 1 pkt 2 kpa) w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Zdaniem skarżących podstawę stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji stanowi również przepis art. 156 § 1 pkt 6 kpa, albowiem wykonanie tej decyzji wywołałoby czyn zagrożony karą. Zgodnie bowiem z treścią art. 117 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami kto bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia prowadzi prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie lub architektoniczne przy zabytku wpisanym do rejestru lub roboty budowlane w jego otoczeniu albo badania archeologiczne, podlega karze grzywny. Uzasadniając zaś zarzut naruszenia § 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie skarżący podnieśli, że skoro ściana budynku od granicy ich działki wyposażona jest w okno i drzwi to zastosowanie znajduje powołany przepis. Nie jest więc dopuszczalne usytuowanie budynku, w tym zgodnie z ust. 5 przepisu jego balkonów, galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp, w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki. Dopuszczenie realizacji inwestycji do 1,5 m poza linię zabudowy doprowadzi do przekroczenia powołanej normy, bowiem dobudowane części budynku będą biegły niemalże w granicy działek. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Odpowiadając na zarzuty skargi wyjaśniono, ze budynek Łaźni Miejskiej nie jest objęty żadną z form ochrony zabytków określonych w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ponieważ nie jest wpisany do rejestru zabytków, nie jest uznany za pomnik historii, nie należy do parku kulturowego, ani nie ma dla niego ustalonej ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż plan miejscowy utracił moc obowiązującą. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie był zatem zobligowany do uprzedniego uzgodnienia warunków inwestycji z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Odnosząc się zaś raz jeszcze do zarzutu naruszenia § 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Kolegium powtórzyło argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W dniu 26 listopada 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przedłożyło Sądowi kserokopię karty ewidencyjnej zabytków architektury i budownictwa dla budynku usytuowanego przy ul. N. w G., z której wynika, że obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków. Z kolei w dniu 28 marca 2008 r. skarżący złożyli wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci pisma Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków z dnia [..], z Ewidencji Zabytków na terenie Miasta i gminy G. uzyskanej z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków oraz kserokopii karty ewidencyjnej zabytków architektury i budownictwa dla przedmiotowego budynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta polega zatem na badaniu zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Na podstawie art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podstawą rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny są akta sprawy, a wiec stan faktyczny i prawny istniejący w dniu wydania zaskarżonego aktu ( art.133 § 1 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a. , Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając skargę D. S.-Sz. i W. Sz., Sąd doszedł do przekonania, iż organy orzekające w sprawie podjęły decyzje bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych, niezbędnych do prawidłowego jej rozstrzygnięcia, naruszając tym samym zasadę prawdy obiektywnej, zawartą w art. 7 kpa. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium w Odwoławczego z dnia [..], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza z dnia [..], ustalającą warunki zabudowy dla terenu działek nr [..] i [..], położonych w G. przy ul. N. Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenie warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niespornym było, że na terenie objętym inwestycją nie obowiązuje obecnie taki plan miejscowy, a z wniosku inwestorów wynika, że inwestycja ma polegać na zmianie sposobu użytkowania i przebudowie z rozbudową budynku dawnej łaźni miejskiej na budynek usługowo-mieszkalny z gabinetami stomatologicznymi. Z treści decyzji organu pierwszej instancji wynika, iż podstawą prawną rozstrzygnięcia był art. 61 u.p.z.p oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1 - 5. W pkt. 1 wskazano zasady dostosowywania nowej zabudowy do zabudowy istniejącej, wskazując że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa w/w rozporządzenie. Brzmienie art.61 ust.1 pkt 1 i przepisów rozporządzenia wskazuje wyraźnie, że zasada dobrego sąsiedztwa, dotyczy jedynie nowej zabudowy, polega bowiem na dostosowaniu nowej zabudowy do starej. W/w przepisy można stosować jedynie wtedy, gdy zamierzenie wnioskodawcy obejmuje budowę, czyli wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego, zgodnie z definicją budowy zawartą w art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( t.jed. Dz.U. z 2006 r., Nr156, poz.1118 ze zm.). Zabudowa istniejąca stanowi miejscowe status quo i nie stosuje się do niego wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wymagania te nie znajdują więc zastosowania w przypadku inwestycji polegającej na przebudowie, remoncie i rozbiórce istniejącego już obiektu (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją prof. Z.Niewiadomskiego. 2 wydanie C.H. Beck,str.499). W art. 3 pkt 7a w/w ustawy Prawo budowlane zawarta jest definicja przebudowy, z której wynika, że przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji A contrario, przez rozbudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych powodujących zmianę wymienionych wyżej, w definicji przebudowy, parametrów charakterystycznych jak kubatura, powierzchnia zabudowy, itd. Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, Sąd zauważył, że organ pierwszej instancji nie ustalił dokładnie na czym ma polegać zamierzenie inwestycyjne E. i W. G., mimo istnienia rozbieżności w treści wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Mianowicie inwestorzy z jednej strony określili planowaną inwestycję jako zmianę sposobu użytkowania i "przebudowę z rozbudową", a następnie podając gabaryty planowanej zabudowy, wskazali te same charakterystyczne parametry (powierzchnia, wysokość), które posiada istniejący budynek dawnej łaźni miejskiej. W rezultacie treść wniosku nie wskazuje na czym miałaby polegać planowana rozbudowa, a nawet czy inwestorzy faktycznie planują rozbudowę istniejącego budynku. Jest to o tyle istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, że w przypadku jedynie przebudowy obiektu, organ nie miałby podstawy prawnej do przeprowadzenia ustaleń dotyczących zgodności inwestycji z wymaganiami art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. i rozporządzenia. W przypadku planowanej rozbudowy zastosowanie powyższych przepisów jest z kolei konieczne. Zgodnie z art. 52 u.p.z.p., wniosek inwestora powinien określać m.in. właśnie charakterystykę inwestycji, a organ orzekający w sprawie jest związany treścią wniosku i nie jest dopuszczalne rozstrzygnięcie wykraczające poza jego granice. W przypadku wymienionych powyżej rozbieżności, organ winien był zatem wezwać inwestorów do usunięcia tych wątpliwości, na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. Organ pierwszej instancji nie tylko nie wyjaśnił rzeczywistego żądania inwestorów, ale jeszcze wyszedł poza granice zgłoszonego wniosku, bowiem w decyzji, w pkt. 2, dopuścił "realizację poza linią zabudowy dodatkowych balkonów, schodów zewnętrznych, wykuszy, do 1,5 m od linii zabudowy", o których to elementach brak jest wzmianki we wniosku. Stanowi to naruszenie zarówno art. 64 § 2 kpa, jak i art. 52 u.p.z.p., które miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy i musiało skutkować uchyleniem obydwu decyzji. Należy też zauważyć, że przeprowadzona przez organ w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 - 5 u.p.z.p., nie spełnia wymogów określonych w rozporządzeniu. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1, że w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, a w ust. 2 tego paragrafu stanowi, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia organ sporządza analizę zawierającą część tekstową i graficzną, stanowiącą załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Załączona do akt część graficzna analizy nie spełnia powyższych warunków, zarówno co do rodzaju wykorzystanej mapy (mapa sytuacyjna a nie mapa zasadnicza), a przede wszystkim z uwagi na nieprawidłowo wyznaczony obszar analizowany - nie obejmuje on obszaru w odległości co najmniej trzykrotnej szerokości działki objętej wnioskiem. Nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego jest naruszeniem wyżej wymienionych przepisów rozporządzenia i mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a zatem stanowiło podstawę do uchylenia decyzji. Zdaniem Sądu, uszło również uwadze organu odwoławczego, iż nieprawidłowo został wyliczony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Jak wynika bowiem z § 5 ust.1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ winien jednak uzasadnić dlaczego przyjął inny wskaźnik niż wynikający z § 5 ust. 1. Tymczasem z analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu z dnia 22.04.2007 r. nie wynika jaki jest średni wskaźnik powierzchni zabudowy, abstrahując już od nieprawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego. Nie wiadomo też dlaczego w decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazano możliwość zwiększenia zabudowy na terenie objętym wnioskiem z 25 % do 30 %, skoro inwestorzy o takie zwiększenie powierzchni zabudowy nie wnosili. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, powyżej opisane naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia popełnione przez organ pierwszej instancji, a nie dostrzeżone przez organ odwoławczy, skutkują uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę organ winien przede wszystkim ustalić zakres zamierzonej inwestycji i stosownie do wniosku inwestorów prawidłowo zastosować przepisy u.p.z.p. oraz ewentualnie przepisy rozporządzenia. Zdaniem Sądu, organ rozpoznający ponownie sprawę, winien również rozważyć dokonanie w toku postępowania uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. Jak wynika z pism Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków oraz załączonych do nich dokumentów, budynek objęty wnioskiem był i jest ujęty w ewidencji adresowej zabytków architektury i budownictwa, a więc zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.), zwanej dalej u.o.z., winien być ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Zabytek ten od lat 90-ych do końca 2003 r., a więc do czasu obowiązywania ostatniego z uchwalonych do tej pory planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego planowanym zamierzeniem, objęty był ochroną konserwatorską - znajdował się bowiem na terenie oznaczonym jako strefa "A" ochrony konserwatorskiej. W związku z tym wszelkie wcześniejsze inwestycje na terenie budynku i w jego otoczeniu, podlegały uzgodnieniom z konserwatorem zabytków. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został do chwil obecnej uchwalony przez organy gminy i dlatego budynek nie jest objęty żadną z form ochrony konserwatorskiej określonych w art. 7 u.o.z., nie został bowiem wpisany do rejestru zabytków. Zgodnie z art. 18 i 19 u.o.z., organy gminy są zobowiązane do ochrony zabytków w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl tych przepisów ochrona zabytków winna objąć nie tylko zabytki nieruchome wpisane do rejestru i ich otoczenie, ale także inne zabytki nieruchome, znajdujące się w gminnej ewidencji zabytków. Art. 143 u.o.z. nałożył na gminy obowiązek założenia gminnej ewidencji zabytków w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy, tj. do dnia 17.11.2006 r. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w art. 4 stanowi, że ochrona zabytków polega w szczególności na podejmowaniu przez organy administracji publicznej działań mających na celu: zapewnienie warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych umożliwiających trwałe zachowanie zabytków oraz ich zagospodarowanie i utrzymanie, zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków, udaremnianie niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytków, kontrolę stanu zachowania i przeznaczenia zabytków. Jak wynika z treści powyższych przepisów, ustawową ochroną objęte winny być wszystkie zabytki, nie tylko te chronione w formie określonej w art. 7 ustawy. W sytuacji braku podstawowej formy ochrony zabytków na poziomie gminy, jaką miały być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, przy ustalaniu warunków zabudowy dla inwestycji mającej objąć zabytek wpisany do ewidencji zabytków, zdaniem Sądu, niezbędne wydaje się uzgodnienie projektu decyzji z konserwatorem zabytków w trybie art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. (por. A.Soldani, D.Jankowski. Zabytki.Ochrona i opieka. Praktyczny komentarz do nowej ustawy. Wyd. Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra, str.37) Inaczej ochrona obiektu zabytkowego ujętego w ewidencji zabytków nie mogłaby zostać w ogóle realizowana. Zapewnienie ochrony zabytkowi architektury na poziomie ustalania warunków zabudowy ma podstawowe znaczenie, gdyż może zapobiec uszczerbkowi dla wartości zabytku, a nawet pozbawieniu go jakiejkolwiek wartości zabytkowej w przypadku znacznej ingerencji w bryłę budynku w przypadku zabytku architektury. /-/ E.Podrazik /-/ B.Kamieńska /-/ B.Drzazga MK