II SA/Po 533/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 lipca 2011 r. sprawy ze skargi T. P. i A. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości; I. uchyla zaskarżone postanowienie, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę (...),- zł (...) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane. Postanowieniem z dnia (...) marca 2010 r., Nr (...), Burmistrz Gminy K., na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 123 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) zaopiniował negatywnie przedłożony przez A. P. oraz T. P. i D. D.–P. wstępny projekt podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym (...), położonej w S., gmina K. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że wnioskiem z dnia (...) września 2009 r. właściciele działki nr (...) wystąpili o zatwierdzenie jej podziału, polegającego na wydzieleniu czterech działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni całkowitej 800 m2. Do wniosku została załączona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia (...) sierpnia 2009 r., zgodnie z którą na przedmiotowej działce przewidziana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego. Zdaniem organu w myśl dyspozycji art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać wyłącznie w przypadku zgodności wniosku z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie wniosek o podział nieruchomości na cztery działki budowlane nie spełnia powyższego warunku, gdyż stoi w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pojedynczego budynku mieszkalnego. Zażalenie na powyższą decyzję wnieśli T. P. oraz D. D. – P. wskazując, że warunki zabudowy zostały wydane dla poprzedniego właściciela nieruchomości i nie mogą obecnie rzutować ma ocenę wnioskowanego podziału nieruchomości. Podniesiono również, że w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia nie wskazano, które z postanowień decyzji o warunkach zabudowy przesądzają o niezgodności proponowanego podziału z decyzją. Jak podkreślono dokonanie podziału zgodnie z wnioskiem oraz przeprowadzenie inwestycji opisanej w decyzji o warunkach zabudowy wzajemnie się nie wyklucza, zaś negatywne zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości ogranicza konstytucyjne prawo skarżących do umownego zniesienia współwłasności przedmiotowej działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia (...) czerwca 2010 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 3 kpa uchyliło zaskarżone postanowienie i umorzyło postępowanie organu I instancji. Zdaniem Kolegium wbrew twierdzeniom organu I instancji, decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, co powoduje, że sam fakt jej wydania nie powoduje, aby nieruchomość wykorzystywana na cele rolne traciła taki charakter i stawała się nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową. Stąd też, w opinii organu przedmiotowa nieruchomość wciąż stanowi grunt rolny, co wynika z załączonego wypisu z ewidencji gruntów, co przesądza, zgodnie z treścią art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, iż nie może ona zostać podzielona w trybie administracyjnym. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu D. D. – P. oraz T. P. oraz odrębną skargą A. P.. Sprawa ze skargi D. D. – P. oraz T. P. została zarejestrowana w sądzie pod sygnaturą II SA/Po 533/10, natomiast sprawa ze skargi A. P. pod sygnaturą II SA/Po 534/10. Skarżący w identycznie brzmiących skargach podnieśli zarzut błędnej interpretacji art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazując, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwia dokonanie administracyjnego podziału nieruchomości w trybie przewidzianym powyższą ustawą. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Postanowieniem z dnia 25 listopada 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odrzucił skargę D. D. – P., natomiast postanowieniem z dnia 29 grudnia 2010 r. sprawy ze skarg zarejestrowanych pod sygnaturą II SA/Po 533/10 oraz II SA/Po 534/10 zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie w pierwszej kolejności należy wskazać, że w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to konieczność dokonania przez sąd oceny zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został podniesiony. Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie umorzenia postępowania administracyjnego w przedmiocie podziału nieruchomości. Tematyka podziału nieruchomości w trybie administracyjnym została uregulowana w Rozdziale I Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Równocześnie, zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy przepisów o podziale nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Równocześnie, zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy nieruchomościami wykorzystywanymi na cele rolne lub leśne są nieruchomości wskazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W opinii Kolegium z literalnego brzmienia powołanego przepisu art. 92 wynika, że o charakterze rolnym nieruchomości przesądza wskazanie jej w katastrze nieruchomości jako użytku rolnego. Stanowisko powyższe uznać należy za błędne. Jak wskazuje analiza zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami zasadą jest, iż administracyjnego trybu podziału nieruchomości nie dokonuje się w przypadku, gdy nieruchomość objęta wnioskiem przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego gdy nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne i leśne. Zasada powyższa została jednak ograniczona w przypadku opisanym w art. 92 ust. 2 powyższej ustawy, zgodnie z którym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami znajdują zastosowanie do podziału nieruchomości rolnych lub leśnych nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co do których została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie ulega wątpliwości, że decyzja powyższa nie zmienia charakteru nieruchomości. Jak jednak podkreśla się w doktrynie, konieczność stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami co do podziału nieruchomości rolnych lub leśnych objętych decyzją o warunkach zabudowy oznacza, że ustawodawca związał stosowanie tych przepisów z samą możliwością zagospodarowania nieruchomości na inne cele, o ile możliwość ta została skonkretyzowana tą decyzją. Wtedy nieruchomość powyższa nie jest traktowana w procedurze podziałowej jako nieruchomość rolna lub leśna, lecz jako nieruchomość możliwa do zagospodarowania na inne cele, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy (por. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodzicki, M. Molanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 459, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz pod redakcją G. Bieńka, Warszawa 2005, s. 331). Na konieczność powyższej wykładni przepisów o gospodarce nieruchomościami zwrócił uwagę również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 2004 r., sygn. akt III CZP 61/04 (Biul. SN 2004 nr 10, poz. 8), gdzie sformułowano tezę, iż jeżeli brak jest planu miejscowego, a zarazem nie ustalono dla nieruchomości warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, to de lege lata o charakterze podlegających podziałowi nieruchomości jako wykorzystywanych na cele rolne i leśne rozstrzyga obecnie treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Interpretując powyższą tezę a contrario, wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy powoduje, iż grunt może być przeznaczony na inne cele aniżeli tylko rolne. Z twierdzeniem powyższym koresponduje również treść art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazującego, że w przypadku braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten pozostaje w powiązaniu z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), który w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenów nakazuje dokonać w drodze decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu. W sytuacji zatem, gdy dla konkretnej nieruchomości ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, to takie nowe ustalenia są dla organów wiążące. Jednocześnie nieruchomości takich nie można uznawać za wykorzystywane na cele rolne w rozumieniu art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy wskazać należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozstrzygając przedmiotową sprawę pominęło fakt wydania dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Jak powyżej wskazano fakt wydania powyższej decyzji miał charakter wiążący dla organów, powodując, że wbrew twierdzeniom Kolegium, w przedmiotowej sprawie możliwe stało się stosowanie przepisów dotyczących podziału nieruchomości określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Konsekwentnie brak było podstaw do umorzenia postępowania. Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze dopuściło się naruszenia art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc naruszenia przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżone postanowienie. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium zobowiązane jest do merytorycznego rozpoznania zażalenia skarżących na postanowienie Burmistrza Gminy K., w szczególności pod kontem oceny, czy proponowany podział nieruchomości jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy oraz istnienia pozostałych przesłanek określonych w art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powyższej ustawy.