II SA/Po 536/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant St. sekretarz sądowy Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. R. w P. reprezentowanej przez Zarząd A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. Nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 500,- zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2010r. ustalił dla J. H. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na użytkowy (gabinet stomatologiczny) przewidzianej do realizacji na nieruchomości położnej w P. przy ul. R., na działce o numerze ewidencyjnym nr [...]. Na skutek odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. R. w P. od powyższej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2011r. umorzyło postępowanie odwoławcze. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium stwierdziło, że zgodnie z regulacją zawartą w art. 127 §1 kpa odwołanie służy stronie. Stroną w znaczeniu art. 28 kpa jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W rozpatrywanej sprawie niewątpliwie stroną postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. R. i ona jest uprawniona do złożenia środka zaskarżenia w niniejszej sprawie. Wspólnota w takim przypadku powinna działać poprzez swój organ reprezentujący ją na zewnątrz. Zgodnie z ustawą o własności lokali takim organem jest zarząd Wspólnoty wyłoniony spośród jej członków. Na podstawie art. 21 ust 1 tej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Wspólnota działa przez zarząd a jego oświadczenia woli stanowią oświadczenia samej wspólnoty. Zarząd zatem do swego działania i wywołania skutków bezpośrednio w sferze prawnej wspólnoty nie potrzebuje żadnego pełnomocnictwa, może zawierać umowy z osobami trzecimi, może też reprezentować wspólnotę w postępowaniu administracyjnym czy sądowym a działania zarządu są w tym przypadku działaniami samej wspólnoty. Wobec powyższego należy odróżnić instytucję zarządu wspólnoty (w znaczeniu podmiotowym), jako organu wspólnoty, od instytucji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym). Wspólnota może bowiem powierzyć podmiotowi zewnętrznemu, zupełnie odrębnemu od samej wspólnoty, kompetencje do administrowania, zarządzania nieruchomością. Podstawową różnicą pomiędzy zarządem w podmiotowym znaczeniu tego słowa, a zarządem powierzonym (zarządem w znaczeniu funkcjonalnym, inaczej też zarządcą) jest właśnie to, że zarząd wspólnoty jako jej organ działa w ten sposób, iż jego czynności są automatycznie działaniami samej wspólnoty, natomiast zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu różnych czynności o charakterze technicznym, administracyjnym, które mogą wynikać z przepisów ustawy a także z umowy o administrowanie zawartej ze wspólnotą. Kolegium argumentowało, że w niniejszej sprawie odwołanie od przedmiotowej decyzji złożył kierownik administracji zatrudniony w spółce A., która w tym przypadku pełni jedynie funkcję zarządcy nieruchomością wspólną. A zatem, w świetle powyższego, ani kierownik administracji ani spółka A. nie są legitymowani do reprezentowania Wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz ani podejmowania czynności w jej imieniu. Do takich czynności, w tym składania odwołań od decyzji administracyjnych, w którym to postępowaniu stroną jest Wspólnota, uprawniony jest wyłącznie jej Zarząd. Skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, że wspólnotę mieszkaniowa reprezentować może tylko zarząd o którym mowa w powołanym przepisie. Zarzucono naruszenia art. 18 w zw. z art. 33 oraz art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez zaniechanie zastosowania ich w niniejszej sprawie. Nadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania – art. 127 §1 kpa w zw. z art. 28 kpa poprzez błędne uznanie, że odwołanie w niniejszej sprawie nie zostało wniesione przez stronę oraz naruszenie art. 7 kpa poprzez zaniechanie ustalenia stanu faktycznego mającego istotne znaczenie w sprawie. Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu Wspólnota podnosiła, że z chwilą zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną miejsce zarządu wspólnoty mieszkaniowej zastępuje osoba fizyczna lub osoba prawna, której został powierzony zarząd (zarządca nieruchomości). W takiej sytuacji ma miejsce reprezentacja powierzona (powiernicza), która polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli umowa powierzająca zarząd w formie aktu notarialnego nie stanowi inaczej, to zarządca nieruchomością posiada takie same kompetencje jak zarząd wspólnoty mieszkaniowej, tzn. kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zdaniem skarżącej, gdy zagadnienie reprezentacji zostało pominięte w umowie zarządu nieruchomością wspólną zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 ustawie o własności lokali to wówczas zastosowanie znajdzie art. 21 ustawy w zw. z art. 33 powyższej ustawy. Oznacza to, ze zarządca kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Nadto skarżąca zaznaczyła, że od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w rozumieniu art. 18 ust. 1 w zw. z art. 33 ustawy o własności lokali należy odróżnić zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową w trybie art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zarządzania nieruchomością wspólną). Nie oznacza to jednak, że organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wobec powyższego, jakkolwiek bezspornie stroną niniejszego postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. R. w P., to nieuzasadnione jest twierdzenie, iż może ona działać jedynie poprzez organ, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. W niniejszej sprawie SKO w ogóle pominęło okoliczność, iż zarząd sprawowany przez A. Sp. z o.o. ma swoje źródło w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej w formie aktu notarialnego, co zostało ujawnione w księdze wieczystej lokalu. Zdaniem skarżącej powierzony w tym trybie zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniowa na zewnątrz. W tych okolicznościach, nie sposób zgodzić się z oceną dokonaną przez organ odwoławczy iż A. Sp. z o.o. jest jedynie zarządcą w znaczeniu funkcjonalnym. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie oraz powołało się na argumentacje zawartą w uzasadnieniu decyzji. Skarżąca zobowiązana przez Sąd przedłożyła kopię aktu notarialnego z dnia 1 czerwca 2009r. ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży. W §6 tego aktu wskazano, że pierwszy zarząd nieruchomością wspólną zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903) sprawować będzie Spółka z ograniczona odpowiedzialnością pod firmą A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna. Zasadnicze znaczenie w danej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej może występować w imieniu właścicieli lokali. Z akt sprawy wynika to, że doszło do ustanowienia zarządcy w akcie notarialnym (§6 umowy, k. 341 akt sądowych). Właściciele lokali nie powołali zatem zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przy czym zaznaczyć należy, że przedmiotem zainteresowania jest zagadnienie reprezentacji w znaczeniu materialnoprawnym. Skarżąca ma bowiem rację zarzucając, że organ odwoławczy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 ustawy i w ujęciu art. 20 ustawy. Analiza treści ustawy o własności lokali prowadzi bowiem do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą. W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 ustawy. Natomiast w myśl przepisu art. 20 ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W tych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. 2 ustawy - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.lok., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a ustawy (por wyr. SN z dnia 14 stycznia 2004r., I CK 108/03, publ. Lex 508810). Mając na uwadze powyższe zaznaczyć należy, że samą organizację i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy). Jeżeli właściciele nie skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym), mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu przewidziane w art. 19-33 ustawy. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy). W orzecznictwie sądowym prezentuje się pogląd, który Sąd Administracyjny w niniejszej sprawie podziela, że taka regulacja prawna oznacza to, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust.1 ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, ze nie ma potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, co powoduje problemy w ewentualnym rozkładzie uprawnień pomiędzy takie struktury (por. post. SN z dnia 14 września 2005r., III CZP 62/05). Wobec powyższego przyjąć należy, że jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy, to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w powyższym przepisie ustawy. Trafnie wskazuje skarżąca, że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny może być przepis art. 33 ustawy wówczas, gdyby w "umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną", zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy), pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust 1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy rozdziału 4 ustawy - Zarząd nieruchomością wspólną. Zdaniem Sądu, oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy, wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art. 21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie stoi na przeszkodzie inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy odesłanie m.in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji w szczegółowym uregulowaniu pominięte zostało w "umowie zarządu nieruchomością wspólną", zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy (por. post. SN z dnia 14 września 2005r., III CZP 62/05). Wobec powyższego Sąd Administracyjny wyraża pogląd, że istnieją wystarczające argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową w znaczeniu o jaki mowa w art. 6 ustawy. W niniejszej sprawie z przedłożonej kopii aktu notarialnego, z którego Sąd przeprowadził dowód w trybie art. 106 §3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) dalej p.p.s.a., wynika, że nabywcy lokali mieszkalnych (właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową) postanawiali, że pierwszy zarząd nieruchomością wspólną zgodnie z postanowieniami ustawy o własności lokali sprawować będzie A. Sp. z o.o. Oznacza to, że spółka A. Sp. z o.o. powołana na podstawie przepisów ustawy o własności lokali do sprawowania zarządu jest umocowana do kierowania sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. R. i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Mając na uwadze powyższe, doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy – art. 18 ust. 1 w zw. z art. 33 oraz art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. zaskarżoną decyzję organu II instancji należało uchylić, jak orzeczono w punkcie I wyroku. W dalszym toku postępowania organ odwoławczy winien mieć na uwadze powyższe uwagi i dokonać wszechstronnego i prawidłowego ustalenia reprezentacji prawnej skarżącej Wspólnoty w niniejszej sprawie. Następnie organ odwoławczy winien rozpoznać merytorycznie odwołanie Wspólnoty od decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania (punkt II wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji (punkt III wyroku) orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a.