II SA/Po 571/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia NSA Stanisław Małek (spr.) Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2006r. przy udziale sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2006r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2006r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 755zł (siedemset pięćdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/A. Łaskarzewska /-/W. Batorowicz /-/St. Małek Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2006r. na podstawie przepisu art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) na wniosek Spółki Akcyjnej "B" ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego z placem manewrowym, miejscami postojowymi dla samochodów osobowych, elementami małej architektury, reklamą oraz budowie wjazdu i wyjazdu – na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...] przy ul. [...]. Odwołanie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "A", żądając uchylenia zaskarżonej decyzji. Spółdzielnia podała, iż jest wieczystym użytkownikiem działek [...], [...] i [...] i nie wyraża zgody na zamierzoną budowę pawilonu handlowego wraz z parkingiem. Realizacja tego obiektu spowoduje bowiem uciążliwości (hałas, zanieczyszczenie, zagrożenie zdrowia) dla mieszkańców usytuowanych w pobliżu budynków mieszkalnych oraz dzieci uczęszczających do sąsiadującego z planowaną budową przedszkola. Zdaniem odwołującej nie można zaakceptować zakładanej koncepcji obsługi komunikacyjnej pawilonu (poprzez układ wewnętrznych dróg osiedlowych). Drogi osiedlowe wybudowane na terenie działek objętych wieczystym użytkowaniem stanowią bowiem własność członków Spółdzielni i służą obsłudze ruchu lokalnego. Spółdzielnia nie wyraża również zgody na likwidację parkingu strzeżonego na działkach [...] oraz [...] gdyż spowoduje to brak możliwości parkowania mieszkańcom osiedla. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją (art. 158 § 1 pkt 1 kpa) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy uznał, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z powołanymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślono, że dopiero na etapie pozwolenia na budowę inwestor winien wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdaniem organu odwoławczego rozbiórka istniejącego na tym terenie zaniedbanego obiektu i budowa w tym miejscu pawilonu handlowego przyczyni się do poprawy estetyki i bezpieczeństwa. Spółdzielnia "A" wniosła skargę, domagając się uchylenia obu decyzji. Skarżąca podtrzymała zarzuty zawarte w odwołaniu. Wskazano, iż realizacja przedmiotowej inwestycji naruszy interesy mieszkańców osiedla i organów samorządowych Spółdzielni. Spowoduje bowiem załamanie się na osiedlu drobnego handlu i usług a w konsekwencji zmniejszy wpływy środków finansowych do Spółdzielni za wynajem lokali i dzierżawę gruntu. Drogi wewnętrzne stanowią własność członków Spółdzielni, którzy ponoszą koszty ich utrzymania. Z tego względu Spółdzielnia nie wyraża zgody na włączenie wewnętrznych dróg osiedla w układ komunikacyjny, który będzie obsługiwał pawilon handlowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podkreślając iż problemy związane z ochroną środowiska i zdrowia ludzi będą przedmiotem rozważań na etapie pozwolenia na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek określonych przepisem art. 61 ust. 1 i to między innymi warunku, iż: - co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; - teren ma dostęp do drogi publicznej. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa (art. 54 w związku z art. 64) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji oraz linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie o odpowiedniej skali. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wydane na podstawie przepisu art. 61 ust. 6 powołanej ustawy stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza się obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na znajdującej się w aktach sprawy mapie zasadniczej zaznaczono jedynie granice terenu objętego wnioskiem. Mapa nie zawiera jednak wbrew powołanym wymogom określenia granic obszaru analizowanego wokół działki (działek) budowlanych bądź to jako krąg o promieniu nie mniejszym niż 50 metrów, czy też zakreślenie tych granic np. w prostokącie. Mapa terenu znajdująca się w aktach sprawy (k. 20) nie spełnia więc powyższych wymogów. Nie jest to bowiem kopia mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1. Zarząd Dróg Miejskich postanowieniem z dnia 10 grudnia 2005r. (k. 43) uzgodnił pozytywnie zamierzoną inwestycję, wskazując, iż obsługa komunikacyjna może odbywać się "poprzez układ wewnętrznych dróg osiedlowych włączonych do ul. [...] w uzgodnieniu z właścicielem – użytkownikiem terenu". Decyzja organu pierwszej instancji stwierdza, iż zgodnie z postanowieniem Zarządu Dróg Miejskich obsługa komunikacyjna będzie odbywała się we wskazany wyżej sposób. Droga publiczna to droga gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa. W aktach sprawy brak jest jednakże dowodu ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej czy też zgody zarządcy tych dróg zapewniającej dostęp do drogi publicznej (ulicy [...]). Problem dostępu terenu zamierzonej inwestycji do drogi publicznej jest istotny gdyż jednym z warunków uwzględnienia wniosku o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy jest właśnie sprawa dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 2 pkt 14). Skarżąca Spółdzielnia zarówno w odwołaniu jak i w skardze zajmuje w tym zakresie negatywne stanowisko). Stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 ustawy sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Akta administracyjne rozpoznawanej sprawy nie zawierają jednak wbrew wymogom powołanego przepisu projektu decyzji sporządzonego przez uprawnioną osobę. Uwzględniając powyższe okoliczności należy stwierdzić, iż decyzje organów obu instancji wydane zostały z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i z tego powodu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a". art. 152 i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. /-/A. Łaskarzewska /-/W. Batorowicz /-/St. Małek kk