II SA/Po 614/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Paweł Daniel Sędzia WSA Robert Talaga (sprawozdawca) po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. L. na decyzję Wojewody z dnia 3 lipca 2025 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę Decyzją z dnia 11 marca 2024 roku, nr [...] o realizacji inwestycji drogowej (sprostowaną postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2024 roku w zakresie działki nr [...]) Starosta [...] (dalej jako: "Starosta" lub "organ pierwszej instancji") udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na rzecz Wójta Gminy [...] polegającej na budowie ulicy pn.: "Budowa ul. [...] – drogi łączącej drogę powiatową [...] z drogą krajową nr [...]". Inwestycja zlokalizowana na nieruchomościach bądź ich częściach oznaczonych w ewidencji gruntów: Gmina [...]. Jednostka ewidencyjna [...] - obręb [...], działki o nr ewidencyjnych: [...],[...],[...],[...], [...], [...], [...], [...], - obręb [...]: działki o nr ewidencyjnych: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]; - obręb [...] ; działki o nr ewidencyjnych [...], [...], [...], [...], [...]. W konsekwencji wydania decyzji zatwierdzony został podział działek położonych w gminie [...] oznaczonych w obrębie [...] numerami [...] i [...], w wyniku którego powstała działka nr [...] o powierzchni 0,0091 ha oraz działka nr [...] o powierzchni 0,0050 ha. W dniu 8 maja 2024 roku Starosta [...] z urzędu podjął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości położone w gminie [...] oznaczone w obrębie [...] numerami [...] o powierzchni 0,0091 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,0050 ha. Pismem z 17 czerwca 2024 r. znak [...] Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności działki nr [...]. Postanowieniem z 22 lipca 2024 r., znak [...] w celu przeprowadzenia wyceny gruntów przejętych działek, organ pierwszej instancji powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego w osobie M. K. (nr [...]). Operat szacunkowy za pomocą którego biegły wycenił działki nr [...] i nr [...] został sporządzony 13 sierpnia 2024 r., a następnie sprostowany pismami: z 17 września 2024 r. i 23 października 2024 r. Rzeczoznawca wycenił wartość rynkową prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem postępowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego, z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, na kwotę [...]zł. Decyzją z 28 listopada 2024 r. znak: [...] Starosta [...] (dalej jako: "Starosta" lub "organ pierwszej instancji") ustalił na rzecz M. L. (dalej jako: "strona") odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie na własność przez gminę [...] działek nr [...] i nr [...] położonych w gminie [...], obręb [...] w trybie specustawy drogowej, w związku z wydaną przez Starostę decyzją nr [...] z 11 marca 2024 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] – drogi łączącej drogę powiatową [...] z drogą krajową nr [...] (dalej jako: "Decyzja ZRID"), sprostowaną postanowieniami z 25 kwietnia 2024 r. i 4 czerwca 2024 r. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że na podstawie wpisu w księdze wieczystej stwierdzono, że właścicielem terenów przejętych gruntów w dacie wydania decyzji ZRID był M. L.. W dacie wydania wskazanej decyzji, w stosunku do obszarów działek nr [...] i nr [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obowiązywało natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zatwierdzone zostało uchwałą nr [...] Rady Gminy w [...] z 27 listopada 2023 r. Starosta wskazał, że analiza operatu szacunkowego przygotowanego na potrzeby niniejszego postępowania potwierdziła, że sporządzony został zgodnie z wymogami określonymi przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego i nie zawierał błędów merytorycznych. Wycena była należycie uzasadniona, a tok rozumowania spójny. Organ pierwszej instancji podkreślił przy tym, że nie był władny kwestionować tej części operatu, która wymagała posiadania wiedzy specjalistycznej. Weryfikacji prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę podejścia i metody wyceny, a także szczegółowego doboru nieruchomości podobnych, dokonać może jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Starosta rozpatrzył także możliwość powiększenia wartości odszkodowania w oparciu o art. 18 ust. 1e ustawy o gospodarce nieruchomościami i zwiększył kwotę należnego odszkodowania o 5%, co dało [...] zł. Pismem z 18 grudnia 2024 r. M. L., reprezentowany przez pełnomocnika złożył odwołanie od wyżej opisanej decyzji Starosty, której zarzucił: naruszenie art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na nieuzasadnionej akceptacji przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej – do porównania przyjęto nieruchomości, które nie mogły zostać uznane za podobne, nadto operat zawierał błędy merytoryczne polegające na przyjęciu niewłaściwego przeznaczenia wywłaszczonego gruntu (nie według stanu jego wykorzystywania w dniu przeniesienia prawa własności – tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) oraz porównywaniu cen sprzedaży nieruchomości położonych w kilkunastu różnych gminach województwa, co miało niewątpliwie wpływ na ceny transakcyjne tych nieruchomości, gdyż różnią się one znacznie atrakcyjnością dla inwestorów. Do odwołania dołączono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości L., który zatwierdzony został uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z 15 września 2004 r., z którego wynika, że działki będące przedmiotem niniejszego postępowania znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej na planie symbolem [...]. Decyzją z 3 lipca 2025 r., znak: [...] Wojewoda (dalej jako: "Wojewoda" lub "organ odwoławczy") utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, nie dostrzegł uchybień w procedurze oraz nieprawidłowej wykładni mających zastosowanie przepisów prawa materialnego. Organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił sposób użytkowania działek nr [...] i nr [...]. Wiążące dla celów ich wyceny były dla biegłego rzeczoznawcy majątkowego zapisy studium zagospodarowania przestrzennego uchwalonego 27 listopada 2023 r. W konsekwencji na moment wydania Decyzji ZRID, przeznaczenie terenów działek było określone jako drogowe. Fakt ten potwierdzało zaświadczenie Wójta Gminy [...]. z 29 lipca 2024 r. znak [...] Ustalenia na które powołano się odwołaniu, wedle których działki będące przedmiotem postępowania miałyby mieć przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną było niezasadne. Powołany plan miejscowy zatwierdzony uchwałą z 15 września 2004 r. nie został bowiem opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa, a w konsekwencji jego postanowienia nie weszły w życie. Wojewoda nie znalazł uzasadnienia dla pozostałych zarzutów odwołania. Stwierdził przy tym, że podzielił ustalenia jakich dokonał w operacie szacunkowym z 13 sierpnia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy na poczet wyceny działek nr [...] i [...]. Przedstawione w nim opinie uznał za spójne, logiczne i wiarygodne. Organ odwoławczy wskazał, że strona podnosząc w odwołaniu zastrzeżenia co do wyceny działki powoływała się na przepisy nieobowiązującego już rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., które zastąpione zostało rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. Końcowo Wojewoda stwierdził, że podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. O ocenę taką może wystąpić każdy, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Pismem z 16 lipca 2025 r. M. L. (dalej jako: "skarżący"), reprezentowany przez pełnomocnika wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na opisaną wyżej decyzję Wojewody, której zarzucił: 1) naruszenie art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z § 4 i 5 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości polegające na niezasadnej akceptacji przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej – do porównania przyjęto nieruchomości, które nie mogły zostać uznane za podobne, nadto operat zawierał błędy merytoryczne; 2) naruszenie art. 8 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pominięcie dowodów przedłożonych przez skarżącego, a wskazujących na inne przeznaczenie nieruchomości wycenianej niż przyjęta przez biegłego; 3) naruszenie art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak czynienia ustaleń w zakresie wzajemnej sprzeczności dokumentów zgromadzonych przez organ, a wskazujących na różne przeznaczenie nieruchomości. W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającej decyzji Starosty [...], a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. W uzasadnieniu skargi zakwestionowano kompletność i spójność operatu szacunkowego twierdząc m.in., że rzeczoznawca nie uzasadnił w sposób właściwy wyboru działek przeznaczonych do porównania. W ocenie skarżącego organ pierwszej instancji nie wyjaśnił w sposób należyty, jakie było przeznaczenie działek będących przedmiotem postępowania. W szczególności nie przeprowadził jakiegokolwiek postępowania mającego na celu ustalenie, który z wzajemnie sprzecznych dowodów – przedłożony przez skarżącego, wskazujący na przeznaczenie związane z budownictwem mieszkaniowym jednorodzinnym, czy też studium ustalające przeznaczenie pod drogi, jest ważny. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: "P.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie zaś do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody z 3 lipca 2025 r., znak: [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z 28 listopada 2024 r., znak: [...], w przedmiocie ustalenia na rzecz M. L. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie na własność przez gminę [...] działek nr [...] i nr [...] położonych w gminie [...], obręb [...], zapisanych w księdze wieczystej nr [...] w trybie specustawy drogowej, w związku z wydaną przez Starostę [...] decyzją nr [...] z 11 marca 2024 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] – drogi łączącej drogę powiatową [...] z drogą krajową nr [...]. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanową przepisy art. 12 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2024 poz. 311; dalej jako: "specustawa drogowa") oraz art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024 poz. 1145; dalej jako: "u.g.n.). Zgodnie art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18, odpowiednio przepisy u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832; dalej jako: "Rozporządzenie"). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa, bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Jednocześnie, stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi zawsze wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie u.g.n. (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). W myśl § 4 rozporządzenia Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 5 rozporządzenia. Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (ust.1). Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny (ust.2). W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (ust.3). Do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne (ust. 4). Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (ust.5). Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, jeżeli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości (ust.6). W myśl § 49 ust. 1 Rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4). W rozpoznawanej sprawie spór sprowadzał się prawidłowego ustalenia przeznaczenia wywłaszczonych nieruchomości działek nr [...] i [...] oraz związany z tym dobór w operacie szacunkowym nieruchomości podobnych, a co za tym idzie – wysokość odszkodowania określoną w operacie szacunkowym. Sąd nie dopatrzył się, aby w niniejszej sprawie organy administracji publicznej nieprawidłowo zastosowały powołane wyżej przepisy prawa materialnego. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat, przeprowadzona w nim analiza i wycena stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej Rozporządzeniu. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 78 ust. 2 Rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej jako: "K.p.a.")., który nakazuje organowi administracji zważyć, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Nie jest on jednak, co wymaga podkreślenia – i na co słusznie zwrócił uwagę Wojewoda – uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Podobnie kontroli sądowej podlega prawidłowość dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego, nie zaś wiadomości specjalne zawarte w operacie, co jest oczywiście związane z kwalifikacjami i wyspecjalizowaną wiedzą rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W tego rodzaju sprawach zadaniem organu jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione (co miało miejsce w analizowanym przypadku), aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia (zob. np. wyroki NSA z 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, CBOSA). Dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Kwestie dotyczące wiedzy specjalistycznej odnoszące się do merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen dokonywanych na gruncie wiedzy specjalistycznej, a zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 27 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 1978/18; z 7 sierpnia 2018 r., sygn. akt I OSK 2291/16; z 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12, CBOSA). Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Zdaniem Sądu organy dokonały właściwej oceny operatu szacunkowego. Sporządzone przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego opracowanie nie zawiera wad formalnych, a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. Biegły szczegółowo opisał wszystkie elementy stanowiące podstawę obliczenia wartości nieruchomości. Wskazał dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosował, i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Do określenia wartości nieruchomości (w procesie porównawczym) wybrano transakcje obrotu nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotowych nieruchomości. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna. W operacie opisano położenie, powierzchnię, sąsiedztwo, walory techniczne, uzbrojenie, dojazd, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegły analizował i porównywał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych. Zauważyć w tym miejscu należy, że biegły dysponował kompletnym materiałem dowodowym, a przede wszystkim znał specyfikę przedmiotu wyceny i wszystkie jego uwarunkowania. W szczególności prawidłowo przyjął, że nieruchomości stanowiące przedmiot wyceny przeznaczone zostały w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w [...] nr [...] z 27 listopada 2023 r.), pod drogi gminne. Podkreślenia w tym zakresie wymaga, że zarówno Starosta, jak i Wojewoda, nie byli zobowiązani do przeprowadzania szczegółowego postępowania wyjaśniającego odnoszącego się do ustaleń poczynionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla wsi L. z 2004 r., gdyż taki akt planistyczny nigdy nie wszedł do obrotu prawnego. W tym zakresie trafnie argumentował organ odwoławczy, że warunkiem obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było jego wprowadzenie w życie poprzez ogłoszenie uchwały go przyjmującej w dzienniku urzędowym województwa (art. 29 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; t.j. Dz. U. 2024, poz. 1130). Obowiązek ogłoszenia planu w dzienniku urzędowym istniał już w dacie sporządzenia uchwały z 2004 r. Publikacja planu w dzienniku urzędowym jest formalnym wymogiem prawnym, zapewniającym powszechną dostępność do jego treści. Przedmiotowa skarga zawiera ogólne zarzuty, opierające się na twierdzeniu, iż nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają wymogu podobieństwa. Skarżący nie precyzuje jednak swoich twierdzeń i nie odnosi się wprost do szczegółowych ustaleń operatu, które uważa za nietrafne. Co istotne skarżący nie skorzystał z przysługującej mu na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. możliwości weryfikacji ustaleń operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie przedstawił także konkurencyjnego dowodu na potwierdzenie swojego stanowiska (tzw. kontroperatu). Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że organy administracji publicznej, we wskazanych wyżej granicach określonych przepisami powszechnie obowiązującego prawa, właściwie oceniły wiarygodność i rzetelność operatu szacunkowego z 13 sierpnia 2024 r. W konsekwencji powyższego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty są zgodne z prawem, albowiem nie naruszają ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania (art. 7, art., 8 § 1 art. 77 § 1, K.p.a.) w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Decyzje organów obu instancji zostały prawidłowo i wyczerpująco uzasadnione, włączając w to ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów skarżącego w decyzji Wojewody (art. 107 § 3 K.p.a.). Z tych względów skarga, jako niezasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 4 w zw. z art. 120 P.p.s.a. W myśl tej regulacji sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.