II SA/Po 624/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia NSA Stanisław Małek /spr./ Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant Sekretarz sądowy Katarzyna Bela po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 06 grudnia 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi A. i Z.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 163,- zł (sto sześćdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ St.Małek /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska Burmistrz Miasta i Gminy W. decyzją z dnia [...]r. nr [...] ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości stanowiącej działki oznaczone numerem geodezyjnym [...] i [...], położonej w N., w wysokości [...]zł i nałożył obowiązek uiszczenia tej opłaty na A. i Z.M. W uzasadnieniu Burmistrz wskazał, iż przedmiotowe działki wchodziły w skład nieruchomości rolnej oznaczonej numerem geodezyjnym [...]. Jej przeznaczenie zostało zmienione uchwałą nr XLII/284/01 Rady Miejskiej we W. z dnia 29 czerwca 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z gruntu rolnego na grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w zabudowie wolnostojącej. Działki o numerze geodezyjnym [...] i [...] - zostały wydzielone z nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] decyzją Burmistrza z dnia [...]r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, a następnie umową notarialną sprzedane [...] 2001r. przez A. i Z.M. Powołana uchwała Rady Miejskiej w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w § 11 ustala stawkę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), służącą naliczaniu opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 10%. Z ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego przez E.S. dla celów naliczenia opłaty planistycznej w związku ze zbyciem nieruchomości wydzielonych z nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] wynika, iż wartość sprzedanych działek wzrosła o kwotę [...]zł. A. i Z.M. odwołali się od powyżej decyzji. Wskazali, iż koszt przekształcenia działek na cele budowlane został w całości przez nich poniesiony. Odwołujący nie zgadzają się z ustaleniami operatu wskazując, iż został on sporządzony w [...] 2005 r. a nie w roku 2001 r. kiedy sprzedaż miała miejsce. Działki nie posiadają jakiegokolwiek przyłącza energetycznego ani wodnego, jak również dojazdu drogą asfaltową do nieruchomości, wbrew temu na co wskazuje w tym zakresie operat szacunkowy. Ponadto organ, wydając decyzję o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie podjął działań, które pozwoliłyby na sprawdzenie na jakich przesłankach oparł się biegły sporządzający operat. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawnych. Wartość rynkowa nieruchomości została określona według stanu sprzed uchwalenia planu oraz według stanu po jego uchwaleniu i według cen ma dzień zbycia wydzielonych działek. Zdaniem Kolegium nieprawdziwy jest również zarzut o uniemożliwieniu odwołującym zakwestionowania w stosownym terminie ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Zainteresowani byli bowiem poinformowani, stosownie do art. 10 kpa o sporządzeniu operatu szacunkowego oraz o możliwości zapoznania się z jego treścią i złożenia stosownych wyjaśnień. Wyceniona nieruchomość położona jest przy drodze asfaltowej (przed zmianą i po zmianie planu), a w jej zasięgu znajdowały się woda i prąd. Z tego też powodu zarzut o braku przyłączy energetycznego i wodnego oraz dojazdu nie zasługuje na uwzględnienie. A. i Z.M. złożyli skargę na decyzję Kolegium. W uzasadnieniu podkreślają, iż przekształcenie przedmiotowej działki nastąpiło w 2001 r. wyłącznie na ich koszt. Skarżący wskazują, iż w dacie sprzedaży działek nie obowiązywała ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym samym renta planistyczna naliczona w oparciu o wymienioną ustawę, będąca przedmiotem skargi, nie może ich zasadnie obciążać. W tym kontekście skarżący przywołują również przepis art. 85 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie wymienionej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Skarżący kwestionują również ustalenia operatu szacunkowego dotyczące wartości nieruchomości. Wskazują, iż operat jest rodzajem dowodu z opinii biegłego, a organ administracji państwowej jest zobowiązany sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł konkluzję przedstawionego operatu oraz skontrolować poprawność przeprowadzonego rozumowania, czego zdaniem skarżących, organ nie uczynił. Skarżący podnoszą również fakt, iż operat został sporządzony w cztery lata po sprzedaży nieruchomości, co miało wpływ na ustalenia w nim zawarte. Zarzucają, iż operat szacunkowy błędnie przyjął, jakoby nieruchomość posiadała przyłącze energetyczne i wodociągowe. Skarżący kwestionują również twierdzenia organu administracji, iż dla przedmiotowej nieruchomości istniał miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego. Plan ten został bowiem sporządzony na wniosek i koszt skarżących. Ponadto ich zdaniem opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 3 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, pobiera się tylko w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie zachodziła, gdyż "plan taki opracowano od podstaw a nie dokonywano jego zmian. Zdaniem skarżących, konsekwencją błędów popełnionych w trakcie postępowania administracyjnego, jest wydanie decyzji z naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi. Stwierdzono, iż operat szacunkowy sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawnych. Wartość nieruchomości została określona według stanu sprzed uchwalenia planu oraz według stanu po uchwaleniu planu, według cen na dzień zbycia wydzielonej działki. Z tego powodu zarzut dotyczący daty sporządzenia operatu jest nieuzasadniony. Zdaniem Kolegium wyceniona nieruchomość położona była przy drodze asfaltowej, a w jej zasięgu znajdowała się woda i prąd, zarówno przed jak i po zmianie planu. Skarżący zostali poinformowani o sporządzeniu operatu szacunkowego oraz możliwości zapoznania się z jego treścią i złożenia stosownych wyjaśnień. Wszczęcie postępowania w przedmiotowej sprawie nastąpiło zawiadomieniem z [...] lipca 2005 r. dlatego też argumenty skarżących dotyczące interpretacji przepisu art. 85 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są nietrafne. Kolegium wskazuje, iż także argument dotyczący braku miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego jest błędny, gdyż obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego gminy W. zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej we W. Nr XXXV/193/92 z dnia 23 października 1992 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod użytkowanie rolnicze. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.). Według wskazanego przepisu jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, zgodnie z art. 37 ust. 11, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603) stanowi (art. 150 ust. 5), iż określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Wartość rynkową nieruchomości (art. 151) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość tą określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej (art. 153 ust. 1). Wydane w oparciu o przepis art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109) stanowi (§ 50), iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie niesporne jest, że przedmiotowa nieruchomość rolna (działka nr [...] położona w miejscowości N.) uchwałą Rady Miejskiej we W. z 29 czerwca 2001 r. Nr XIII/284/01, ogłoszoną w dzienniku urzędowym Nr 94 poz. 1834 z dnia 8 sierpnia 2001 r. przeznaczona została na działki budowlane. Działki te zostały zbyte (sprzedane) umową notarialną z [...]2001 r. Skarżący zarówno w odwołaniu jak i w skardze zarzucili, iż opracowany w [...]2005 r. operat szacunkowy nie uwzględnia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Organ odwoławczy, rozpoznając jednak ponownie sprawę (art. 138 kpa) nie odniósł się do powyższego zarzutu i nie wyjaśnił czy operat szacunkowy spełnia wymagania przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadność powyższego zarzutu potwierdza w tym zakresie treść operatu szacunkowego. Wynika z niego, iż "dla potrzeb wyceny i analizy rynku nieruchomości monitorowaniem objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi zawarte w latach 2003 - 2005". Tymczasem przedstawione w ujęciu tabelarycznym (art. 10) transakcje dotyczą wyłącznie 2004 i 2005 roku. Nie ma wśród nich żadnej transakcji z roku 2003. Określając wartość rynkową nieruchomości na dzień zbycia z uwzględnieniem przeznaczenia terenu po uchwaleniu zmiany planu, operat stwierdza, iż "analiza rynku lokalnego wykazała brak konieczności zastosowania poprawki uwzględniającej upływ czasu". W operacie nie zostało jednak wyjaśnione i wykazane, czy poziom cen transakcyjnych nie uległ zmianie mimo upływu trzech względnie czterech lat od daty zbycia działki. Brak w tym względzie niezbędnych ustaleń powoduje, że zawarte w operacie stanowisko uchyla się pod kontroli sądowej. Wątpliwości dotyczą również uzbrojenia terenu. W odwołaniu skarżący podkreślali, że nieruchomość nigdy nie posiadała dostępu do mediów. Na rozprawie w dniu 20 grudnia 2006 r. (II SA/Po 622/06) wyjaśnili, iż na sprzedawanych działkach nie było wody czy też prądu, ani skrzynek energetycznych. Zauważyć trzeba, iż biegły przypisał przedmiotowej nieruchomości przedział określony jako "częściowe - P,W działki uzbrojone częściowo lub uzbrojone w zasięgu" (s. 12, 13 operatu). W świetle zarzutów skarżących wymagało, czy rzeczoznawca badał, istnienie możliwości wykonania przyłączy do przedmiotowej nieruchomości (i do nieruchomości "podobnych"), czy też miał na uwadze wyłącznie fakt, iż w sąsiedztwie nieruchomości prowadzone są media (bez badania możliwości ich podłączenia). Jest niewątpliwe, iż wskazane uchybienie dotyczące dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 i art. 77 § 1 kpa) mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący bezpodstawnie zarzucają, iż w sprawie zastosowanie znajdowała ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało z urzędu 8 lipca 2005 r. Organy administracji słusznie zatem zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. Powołany w skardze przepis art. 85 ust. 1 tej ustawy jest przepisem intertemporalnym, który określa, iż do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy (11 lipca 2003 r.) stosuje się przepisy dotychczasowe Organ odwoławczy słusznie również uznał, że dla przedmiotowego terenu obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy W. z 23 października 1992 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość, której część przeznaczona została pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej uchwała z 28 czerwca 2001 r., przeznaczona była pod użytkowanie rolnicze. Uznając, iż z podanych przyczyn skarga zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 c i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. Orzeczenie zawarte w punkcie III-im traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku (art. 152). /-/ St.Małek /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska MK