II SA/Po 639/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia NSA Jolanta Szaniecka /spr/ Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant st. sekr.sąd. Henryka Pawlak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2006r. przy udziale sprawy ze skargi L.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2004r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W. Batorowicz /-/ A. Łaskarzewska /-/ J. Szaniecka Wójt Gminy C. decyzją z dnia [...] grudnia 2003r. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3, 5, i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz uchwały Rady Gminy C. Nr 366/XL/2002 z dnia 19 czerwca 2002r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nałożył na L. N. obowiązek zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu wydanej decyzji wyjaśniono, że uchwałą Rady Gminy C. z dnia 19 czerwca 2002r. nr 366/XL/2002 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr ewidencyjny [...], ark. mapy [...], obręb K. dokonano zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie zmiany przeznaczenia działki nr [...]. Uchwała weszła w życie dnia 15 lipca 2002 roku. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z gruntu rolnego na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Działka nr [...] została sprzedana w dniu [...] grudnia 2002 roku. Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E.J. określono wartość gruntu rolnego na kwotę [...] zł, a gruntu budowlanego na kwotę [...] zł. Stąd jednorazowa opłata stanowiąca 30 % wzrost wartości nieruchomości ustalona została na kwotę [...] zł ([...] x 30%). L. N. podniósł, że poczynił nakłady na sprzedaną nieruchomość i udokumentował je przedkładając: polecenie przelewu na kwotę [...] zł tytułem zapłaty za zmianę mpzp z dnia [...] kwietnia 2001r., umowę nr [...] o przyłączenie do sieci energetycznej z dnia [...] listopada 2002r., fakturę nr [...] na prace i roboty geologiczne na działce nr [...] z dnia [...] grudnia 2002r. na kwotę [...] zł. Organ I instancji uznał, że wydatek poniesiony na przygotowanie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może zostać potraktowany jako nakład poniesiony na przedmiotową nieruchomość. Z kolei pozostałe wydatki nie miały żadnego wpływu na wzrost wartości nieruchomość, gdyż zostały poczynione bez pozwoleń na budowę. Zdaniem organu rozpoczęcie budowy bez wymaganego prawem pozwolenia z klauzulą ostateczności jest działaniem bezprawnym, a nikt z działań bezprawnych nie może wyciągać korzyści dla siebie. Z tych względów poczynione nakłady na nieruchomość pomiędzy zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a sprzedażą nieruchomości nie zostały uznane za uzasadniające pomniejszenie ustalonej tzw. opłaty planistycznej. Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł L. N. z wnioskiem o jej uchylenie. W uzasadnieniu odwołania zakwestionował odmowę uwzględnienia w rozliczeniu należnej opłaty nakładów poniesionych na realizację ujęcia wodnego oraz hydroforni. Podniósł, że wskazana inwestycja skutkuje podwyższeniem wartości nieruchomości. Natomiast żaden przepis ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga dla zaliczenia nakładów na poczet opłaty planistycznej uzyskania dla nich pozwolenia na budowę. Podniósł także, iż przez datę poniesienia nakładów na nieruchomość należy rozumieć datę zawarcia umowy zlecającej wykonanie robót, a nie datę wystawienia faktury rozliczeniowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] czerwca 2004r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję uznając, że odpowiada ona prawu, jednak z innych przyczyn niż wynika to z uzasadnienia rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Uzasadniając swoją decyzję organ odwoławczy wskazał, że art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje pomniejszenie ustalonej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nakłady faktycznie poczynione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego zagospodarowania, a dniem sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca nie wprowadził żadnych warunków formalnych dla zaliczenia nakładów na nieruchomość w poczet tzw. renty planistycznej. Bez znaczenia pozostaje, zatem że inwestycja w postaci ujęcia wodnego i hydroforni zrealizowana została bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę. Istotny jest bowiem sam fakt poniesienia nakładów. W dniu [...] lipca 2002r. odwołujący się dokonał odbioru prac polegających na wykonaniu odwiertu wody, osadzeniu obudowy otworu, montażu pompy głębinowej oraz wyprowadzeniu rur pod przyłącze hydroforowe. Jednakże nie zostały zrealizowane przyłącza wodociągowe. Z przedłożonych akt sprawy (między innymi decyzja Starosty P. z [...] marca 2003r. – udzielająca pozwolenia wodnoprawnego) wynika, że studnia zlokalizowana jest na działce nr [...]. Oznacza to, że opisana inwestycja (nakład) dotyczyła tylko jednej działki (nr [...]) i nie obsługuje innych działek w tym działki nr [...]. Z tych względów ustalona przez organ I instancji jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie mogła być pomniejszona o wartość nakładów powołanych przez odwołującego się. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł L. N. z wnioskiem o jej uchylenie zarzucając naruszenie przepisów art. 10 §1, art. 77 §1 oraz art. 81 kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu podniósł, że organ II Instancji bezpodstawnie przyjął, iż wybudowane ujęcie wodne z instalacją hydroforni jest nakładem dotyczącym tylko jednej działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] i inwestycja ta nie obsługuje innych działek, w tym działki nr [...]. Powołując się na decyzję Starosty P. z dnia [...] marca 2003r., [...] udzielającą skarżącemu pozwolenia wodnoprawnego wskazał, że w jej uzasadnieniu stwierdzono, iż przedmiotowe ujęcie ma zaopatrywać w wodę mieszkańców projektowanego osiedla mieszkaniowego. W tych okolicznościach, pomimo nie zrealizowania przyłączy wodociągowych, wykonanie instalacji ujęcia wodnego oraz hydroforni powoduje możliwość zasilania wszystkich działek zrealizowanych na osiedlu i podnosi ich wartość w stosunku do mieszkańców, w których sąsiedztwie podobna inwestycja nie istnieje. Zarzut organu odwoławczego dotyczący nie zrealizowania przyłączy wodociągowych skarżący uznał za nieporozumienie, podnosząc, że zlecił firmie A Spółce z o.o. ich budowę. Rozliczenie tej części inwestycji nie było dotychczas przedkładane Gminie C. ponieważ już same koszty budowy ujęcia wody i hydroforni stwarzały po stronie skarżącego istotną nadwyżkę nakładów nad wymierzonymi opłatami planistycznymi. Skarżący dodał, że w toku postępowania administracyjnego nie był wzywany do przedłożenia dokumentacji potwierdzającej wykonanie przyłączy wodociągowych. W toku postępowania sądowoadministracyjnego skarżący przedłożył fakturę VAT nr [...] z [...] czerwca 2002r., z której wynika, że został obciążony kwotą [...] zł tytułem zapłaty za wykonanie przyłącza wodnego na działce nr [...] w K.. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji przewidywał, że wysokość opłaty (tzw. planistycznej) na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej następstwem okoliczności wskazanych w art. 36 ust. 4 cytowanej ustawy, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poczynionych przez właściciela nieruchomości w dacie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem sprzedaży nieruchomości. Treść powołanego przepisu oznacza, że opłata planistyczna podlega umniejszeniu jedynie o wartość tych nakładów, które wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. Z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że przedmiotem oceny organu odwoławczego były nakłady skarżącego polegające na budowie ujęcia wodnego i hydroforni zlokalizowane na innej niż przedmiotowa działka oznaczona numerem geod. [...], a mianowicie na działce o numerze [...]. Słusznie organ odwoławczy stwierdził, że realizacja powołanej wyżej inwestycji sama w sobie nie zwiększyła wartości przedmiotowej działki. Należy bowiem wskazać, że potencjalna możliwość wykorzystania omawianej inwestycji dla potrzeb innych działek położonych w sąsiedztwie, celem doprowadzenia do nich wody nie oznacza, że taka sytuacja istotnie wystąpi. Tej oceny nie zmienia treść pozwolenia wodnoprawnego z dnia [...] marca 2003r., w którego uzasadnieniu podano, że celem uzyskania przez skarżącego wskazanego pozwolenia jest zaopatrywanie w wodę mieszkańców projektowanego osiedla mieszkaniowego. Uszło jednak uwagi organu odwoławczego, że w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego E.J. z maja 2003r. podano, że na przedmiotowej działce rozpoczęto inwestycję w postaci doprowadzenia do niej wody (str. 6 operatu). Jakkolwiek wizja w terenie przeprowadzona została przez rzeczoznawcę [...] maja 2003r. a zatem po upływie 5 miesięcy od daty sprzedaży nieruchomości ([...] grudnia 2002r.) to nie można wykluczyć, że owa inwestycja była w trakcie realizacji także przed sprzedażą działki, a w konsekwencji, że stanowiła nakład, o którym mowa w art. 37 ust. 2 cytowanej na wstępie ustawy. Należy dodać, że w postępowaniu sądowoadministracyjnym skarżący przedłożył fakturę z dnia [...] czerwca 2002r. dotyczącą między innymi wykonania przyłącza wodnego na działce nr [...] w K. W tej sytuacji nie można odmówić słuszności zarzutom skarżącego, że w sprawie nie wyjaśniono wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla jej rozstrzygnięcia, a zatem, że naruszono art. 7,77 § 1 kpa w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jakkolwiek w następstwie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. art. 10 i art. 19 ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw – Dz. U. Nr 141, poz. 1492) uchylony został ust. 2 art. 37 tej ustawy, to nie zwalnia to organu od obowiązku obliczenia wysokości nakładów celem wyeliminowania ewentualnego podwyższenia z tego powodu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości dla celów związanych z opłatą musi być bowiem spowodowany wyłącznie zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie innymi przyczynami np. nakładami właściciela. Z operatu rzeczoznawcy sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy, nie wynika, czy ewentualne nakłady skarżącego na przedmiotową nieruchomość wpłynęły na jej wartość ustaloną w celu określenia wysokości opłaty planistycznej, czy też nie. Z przyczyn wyżej podniesionych, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w pkt I sentencji. Orzeczenie w pkt II sentencji oparte zostało o art. 152 cytowanej ustawy. /-/ W. Batorowicz /-/ A. Łaskarzewska /-/ J. Szaniecka jw