II SA/Po 643/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi F. H. C. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2018r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO) decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...], działając na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1659), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257, dalej k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. sp. k. w P. (dalej jako skarżąca lub spółka) od decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia [...] lutego 2018 roku, nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją z dnia [...] lutego 2018 roku Burmistrz Gminy M., działając na podstawie art. 104 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. dalej: u.g.n.), w związku z Uchwałą nr XXI/101/07 Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 25 października 2007 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. Z 5 grudnia 2007 roku, Nr 179, poz. 3942), orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków przed podziałem nr [...], obręb [...], o powierzchni 26367 m2, zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Ś. pod nr KW P01 [...] Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji powołując się na przepisy art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz Uchwałę nr XXI/101/07 Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 25 października 2007 roku ustalającą 30 % stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej Spółce [...] Sp. z o.o. Sp, k. Na wniosek właściciela (skarżącej), decyzją nr [...] z dnia [...] września 2017 roku Burmistrz Gminy M. zatwierdził plan podziału nieruchomości położonej w C. , dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi Księgę Wieczystą pod nr KW [...], w rezultacie którego działka nr [...] została podzielona geodezyjnie na działki o nr od [...] do [...]. W/w decyzja Burmistrza Gminy M. stała się ostateczna dnia 28 września 2017 roku. W tych warunkach w ocenie organu ziściły się przesłanki, od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony dnia 9 grudnia 2017 roku przez rzeczoznawcę majątkowego M. W., który wartość nieruchomości przed podziałem ustalił na kwotę [...]złotych, a po podziale na kwotę [...]złotych. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]złotych. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]złotych (30% x [...] zł stosownie do art. 98 a ust. 1 u.g.n. w zw. z § 1 uchwały Rady Miejskiej w Mosinie nr XXI/101/07). Od powyższej decyzji spółka reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła odwołanie, w którym zarzuciła, że decyzja Burmistrza zawiera błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieuzasadnionym uznaniu, że wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz wskazał, że w decyzji nie podano przyczyny wzrostu wartości nieruchomości, a sam podział nie jest przyczyną wzrostu wartości nieruchomości. Nieruchomość przed podziałem i po podziale należy do tego samego segmentu rynku obejmującego nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu mieszkaniowym i nie zmieniły się czynniki kształtujące cenę tj. lokalizacja, sąsiedztwo, uzbrojenie i drogi. Opisaną we wstępie decyzją SKO w P. utrzymano w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia SKO powołało się na przepisy art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 146 ust. 1a u.g.n., by następnie wskazać, że w niniejszej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w powołanych powyżej przepisach jest wystąpienie trzech przesłanek: 1) pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2) wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3) obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Organ wyjaśnił ponadto, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miejskiej w M. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości odwołującej. W ocenie SKO kluczową w niniejszej sprawie była ocena poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. w dniu 9 grudnia 2017 roku. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego - metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z późn. zmianami), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. Dalej organ wskazał, że po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod budownictwo mieszkaniowe, wybierając po kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Za rynek lokalny rzeczoznawca uznał obszar Gminy M., z wyłączeniem terenu Miasta M.. Próbka nieruchomości została dobrana przez rzeczoznawcę na podstawie transakcji z przedziału dwóch lat sprzed daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym biegły przyjął do porównań odpowiednio 12 nieruchomości położonych na obszarze Gminy M. o powierzchni ponad 3000 m2 oraz 12 nieruchomości o powierzchni do 3000 m2. Nieruchomości przyjęte do porównań przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, co w kontekście podobieństwa do przedmiotu wyceny nie budzi wątpliwości w świetle treści decyzji Burmistrza Gminy M. o ustaleniu warunków zabudowy dla wycenianej nieruchomości z dni 9 marca 2015 roku, 1 czerwca 2015 roku oraz 11 stycznia 2016 roku. Jeśli chodzi o atrybuty fizyczne nieruchomości, w procesie wyceny na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca wykorzystał działki o powierzchniach w przedziale od 3009 m2 do 13371 m2. Z kolei na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca wykorzystał działki o powierzchniach w przedziale od 537 m2 do 2944 m2. Jako cechy cenotwórcze rzeczoznawca przyjął: lokalizację, sąsiedztwo, uzbrojenie i drogę dojazdową. Powyższe zestawienie cech nieruchomości nie budzi wątpliwości logicznych. W ocenie Kolegium oceniając procedowanie rzeczoznawcy z perspektywy logiki oraz zasad doświadczenia życiowego, takiemu doborowi cech nieruchomości nie sposób zarzucić jakiekolwiek uchybienia, albowiem w istocie tego rodzaju uwarunkowania jawią się jako istotne dla uczestników obrotu gospodarczego. Również przy ustaleniu wartości nieruchomości przed podziałem, rozkład cen transakcyjnych nie budzi podejrzeń co do trafnego doboru nieruchomości. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 1,066, rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m. kw. nieruchomości przed podziałem geodezyjnym na kwotę [...]zł., co w rezultacie pozwoliło na określenie wartości nieruchomości na poziomie [...] złotych. Ustalając wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca obliczył wartość każdej z nowopowstałych działek, uwzględniając specyfikę każdej z nich, przez stosowanie współczynnika korygującego: o wartości 1,066 dla działki nr [...], o wartości 1,086 dla działek od nr [...] do nr [...]. W rezultacie wartość działki nr [...] została ustalona na poziomie [...] złotych, wartości działek o nr od [...] do [...] łącznie na poziomie [...] Wartość działek nr [...] i [...] została ustalona odrębnie jako części nieruchomości przeznaczonej po podziale pod drogi wewnętrzne. Wartość nieruchomości w tej części została ustalona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do ostatecznych porównań rzeczoznawca wykorzystał trzy nieruchomości stanowiące drogi położone w [...]. Nieruchomości zostały porównane pod kątem cech: lokalizacja, sąsiedztwo i uzbrojenie. W rezultacie porównań oraz korekty wartości z uwagi na różniące nieruchomości cechy wartość jednostkowa m2 nieruchomości została ustalona na kwotę [...]zł. Wartość nieruchomość w części przeznaczonej pod drogi wewnętrzne wyniosła [...] zł. W konsekwencji suma wartości poszczególnych działek pozwoliła na ustalenie wartości nieruchomości wg stanu po podziale geodezyjnym na kwotę [...]złotych. Wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Opisane zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. Zdaniem organu dobrane przez biegłego transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pod kątem ich możliwej oceny przez organ. SKO wskazało, że ocena operatu przez organ nie powinna wkraczać w jego merytoryczną ocenę, której zgodnie z art. 157 u.g.n. dokonać może organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organy dokonując oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. bada go pod względem formalnym. Dokonując tej oceny organ uznał, że operat w niniejszej sprawie jest opracowaniem rzetelnym, zgodnym z przepisami i zasadami sztuki. Wyceny poparte zostały obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Brak przedstawienia operatu szacunkowego z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości, co do sporządzonej w sprawie opinii, uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach. Organ podał również, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Zdaniem organu odwoławczego ustalenia organu I instancji co do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału uznać należało za prawidłowe. Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości. W pierwszej kolejności charakterystyki dokonał opisując rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako rynek nieruchomości położonych na obszarze Gminy M. i przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Każda z nieruchomości (o określonej, wstępnie przyjętej i opisanej w analizie rynku charakterystyce) została szczegółowo opisana przez podanie położenia, daty transakcji jej dotyczącej, powierzchni oraz ceny transakcyjnej i daty transakcji. Nadto jeszcze bardziej szczegółowo zostały opisane nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej jako mające największy wpływ na ustalenie średniej. Organ dodał, że opinia rzeczoznawcy potwierdziła prawidłowość, że co do zasady nieruchomości o powierzchniach mniejszych, zwłaszcza o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową osiągają wyższe ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1m2 powierzchni, niż nieruchomości o powierzchniach większych. Mając to na uwadze Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania spółki. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika zaskarżyła ww. decyzję w całości, wniosła o jej uchylenie, przekazanie sprawy do dalszego prowadzenia SKO w P. i rozpoznanie sprawy na rozprawie. Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy nie został wykonany w sposób prawidłowy a decyzji zarzuca dokonanie wadliwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego polegającej na przyjęciu, że operat został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca w procesie wyceny nieruchomości wykorzystał nieruchomości które nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Powierzchnia działki podlegającej podziałowi wynosiła 26367 m2, natomiast rzeczoznawca do wyceny wykorzystał działki o powierzchni do 3.000 m2. W wyniku powyższego średnia cena metra kwadratowego ustalona przez rzeczoznawcę nie odpowiada faktycznej cenie m2 dzielonej działki. Rzeczoznawca nie powinien był dla ustalenia ceny dzielonej działki przyjmować do wyceny takiej rozpiętości powierzchni działek. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy M. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018.121 ze zm, powoływanej dalej jako u.g.n)., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Przy czym w artykule 98a u.g.n. dodany został, na mocy art. 1 pkt 20 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U z 2017r., poz. 1509), ustęp 1b stanowiący, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jak wynika z akt sprawy postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 16 listopada 2017 r. (zawiadomienie k. 9 akt adm. I instancji). W sprawie zastosowanie będą miały zatem przepisy art. 98a u.g.n. w brzmieniu obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r. (art. 10 ust. pkt 2 ustawy zmieniającej u.g.n.). Po tym dniu wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Przechodząc do oceny zasadności skargi stwierdzić należy, że z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości. Bez wątpienia, działka nr [...] po rozpoznaniu wniosku skarżącej, decyzją Burmistrza Gminy M. z dnia [...] września 2017 r. nr [...] została podzielona na działki nr [...]. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 25 października 2007r nr XXI/101/07 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2007 roku, Nr 179, poz. 3942). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem (§ 1 uchwały). Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 – letni termin do ustalenia opłaty. Decyzja podziałowa została wydana [...] września 2017 r., i stała się ostateczna 28 września 2017 r. Skarżąca zarzucała, że operat szacunkowy nie został wykonany w sposób prawidłowy albowiem rzeczoznawca w procesie wyceny wykorzystał nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej przyjmując nieprawidłową wielkość powierzchni działki. Należało więc ocenić czy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Rozstrzygając powyższe należy na wstępie wskazać, że konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które Sąd w składzie orzekającym niniejszej sprawie w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 – zob. http://orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA). W przedmiotowej sprawie skarżąca nie skorzystała z takiej możliwości, nie przedłożyła kontroperatu ani oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Nie wskazała również takich zastrzeżeń, które dyskwalifikowałyby wartość dowodową sporządzonego w niniejszej sprawie operatu. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK [...]). Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11). W okolicznościach niniejszej sprawy, zdaniem sądu, organy dokonały prawidłowej oceny sporządzonego operatu i zasadnie uznały, że nie ma podstaw do jego zakwestionowania. Operat został sporządzony 9 grudnia 2017r. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto prawidłowo na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ([...].09.2017r.) a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja ta stała się ostateczna (28.09.2017r.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale prawidłowo określono na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (28.09.2017r.). Rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przy czym zastosował metodę korygowania ceny średniej odnośnie działki przed podziałem i działek po podziale przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz metodę porównywania parami, odnośnie dwóch działek drogowych po podziale (nr [...] i [...]) . Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości wycenianej określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Rzeczoznawca w niniejszej sprawie określił rynek lokalny jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w granicach Gminy M. oraz przeznaczonych pod drogi w przypadku nowopowstałych działek [...] i [...]. W operacie uwzględniono transakcje nieruchomościami z okresu ostatnich dwóch lat. Na tak zdefiniowanym rynku lokalnym rzeczoznawca majątkowy odnotował znaczną liczbę nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przypadku wyceny nieruchomości według stanu przed podziałem rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań transakcje gruntami o powierzchni powyżej 3000 m2, natomiast do wyceny nieruchomości według stanu po podziale przyjęto do porównań nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 3000 m2. Rzeczoznawca do porównań nieruchomości przed podziałem przyjął 12 transakcji nieruchomościami położonymi na terenie gminy M., a w przypadku wyceny dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej po podziale: 39 transakcji. Do porównań wartości nieruchomości drogowych po podziale (nr [...] i [...]) z 8 transakcji rzeczoznawca wybrał trzy najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Trend czasowy uwzględniający zmiany cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjęto na podstawie analizy na poziomie 0,0% w skali roku. W procesie wyceny wartości nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca wykorzystał działki o powierzchniach w przedziale od 3009 m2 do 13371 m2, po podziale były to powierzchnie w przedziale od 537 m2 do 2944 m2, z wyjątkiem nieruchomości nr [...], która ze względu na swoją powierzchnię (11405m2) jest porównywalna do nieruchomości z próby reprezentatywnej o powierzchni powyżej 3000m2. Jako cechy cenotwórcze rzeczoznawca przyjął: lokalizację, sąsiedztwo, uzbrojenie i drogę dojazdową. W operacie uwzględniono transakcje nieruchomościami z okresu ostatnich dwóch lat, dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W procesie wyceny wartości nieruchomości przed podziałem biegły wziął pod uwagę nieruchomości o powierzchniach 3009 m2- 13371 m2. Celem ustalenia wartości po podziale biegły wykorzystał działki o powierzchniach w przedziale 537-2944 m2. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m. kw. nieruchomości przed podziałem geodezyjnym na kwotę [...]zł (przy ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 1,066)., co w rezultacie pozwoliło na określenie wartości nieruchomości na poziomie [...] złotych. Ustalając wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca obliczył wartość każdej z nowopowstałych działek, uwzględniając specyfikę każdej z nich, przez stosowanie współczynnika korygującego: o wartości 1,066 dla działki nr [...], o wartości 1,086 dla działek od nr [...] do nr [...]. W rezultacie wartość działki nr [...] została ustalona na poziomie [...] złotych, wartości działek o nr od [...] do [...] łącznie na poziomie [...] złotych. Ze względu na przeznaczenie działek nr [...] i [...] na drogi wewnętrzne ich wartość została ustalona odrębnie. Wartość nieruchomości w tej części została ustalona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do ostatecznych porównań rzeczoznawca wykorzystał trzy nieruchomości stanowiące drogi położone w [...]. Nieruchomości zostały porównane pod kątem cech: lokalizacja, sąsiedztwo i uzbrojenie. W rezultacie porównań oraz korekty wartości z uwagi na różniące nieruchomości cechy wartość jednostkowa m2 nieruchomości została ustalona na kwotę [...]zł. Wartość nieruchomość w części przeznaczonej pod drogi wewnętrzne wyniosła [...] zł. Podsumowując biegły wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w C. o nr ew. [...] wg stanu przed podziałem na dzień [...] września 2017 r. i poziomu cen na dzień 28 września 2017 r. wynosiła [...] zł , natomiast po podziale geodezyjnym stanowiąc kompleks geodezyjnie wyodrębnionych działek od nr [...] do nr [...] wg stanu po podziale i poziomu cen na dzień 28 września 2017 r. wynosi [...] zł. Biegły wycenił wartość przedmiotu wyceny na dzień kiedy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna tj. 28 września 2017 r. (por. k. 7 akt administracyjnych). Biegły działał zatem zgodnie z art. 98 ust. 1 b u.g.n. Wartość nieruchomości przyjmuje się bowiem jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wbrew zarzutom skargi biegły do wyceny działki przed podziałem nie wykorzystał działek o pow. do 3000m2. Jak wyżej wskazano zarówno do wyceny działki [...] (przed podziałem) jak i działki nr [...] ( po podziale) z uwagi na ich wielkość uwzględnił działki o powierzchni powyżej 3000m2. Natomiast dla wyceny powstałych po podziale działek o przeznaczeniu mieszkaniowych przyjął działki o pow. do 3000m2 włącznie. Z operatu wynikało, że rzeczoznawca uwzględnił powierzchnię nieruchomości przed i po podziale. Do wyceny przyjął dwie kategorie transakcji do i powyżej 3000m2. Wyjaśnił, że poszukiwał nieruchomości podobnych, czyli takich, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, zgodnie z art. 4 ust. 16 u.g.n. Rzeczoznawca zaznaczył, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Nie można więc przy zastosowanej przez biegłego metodzie porównawczej metodą korygowania ceny średniej zarzucać, że do porównania nie były przyjmowane działki o identycznej lub bardzo zbliżonej powierzchni, czyli, że nie posiadały tylko tej jednej cechy wspólnej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą a nie tylko jednej cechy. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego, co miało miejsce w niniejszej sprawie.. Rzeczoznawca dysponując wiedzą specjalistyczną z zakresu wyceny nieruchomości określił w operacie cechy rynkowe wpływające na cenę(lokalizacja, sąsiedztwo, uzbrojenie i droga dojazdowa), określił ich wpływ na cenę ( wagi cech), zastosował współczynniki korygujące, scharakteryzował wyceniane nieruchomości i dokonał analizy rynku, uzasadniając swoje stanowisko. Zarzut braku podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do wyceny, zgłoszony przez skarżącą, nie był więc zasadny. Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. To zaś stanowiło podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości odpowiadającej stawce procentowej określonej uchwale Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 25 października 2007 r. nr XXI/101/07. W tym miejscu wskazać należy, że w kontrolowanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ponadto wskazać, że organ II instancji nie tylko odniósł się do działań biegłego dokonując oceny biegłego w zakresie dopuszczonym przepisem art. 84 k.p.a., ale i ustosunkował się do wszystkich sformułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących w tym dotyczących zasadności zastosowania art. 98 ust. 1, 1a i 1b u.g.n. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji i skargę oddalił.