II SA/Po 658/12

Dnia 07 marca 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2013 rok sprawy ze skarg Gminy R., C. K. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2012 roku Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargi Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., znak [...], Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.) i art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 10 poz. 651 z późn zm.) ustalił na rzecz C. K. i P. D. odszkodowanie w łącznej kwocie 54.655 zł za grunt wydzielony pod drogę, przejęty przez Gminę R., położony w K., Gm. R., obręb [...], ark. mapy [...], działka nr [...], o pow. 628 m2, zapisany w księdze wieczystej KW nr [...]. Odszkodowanie miało być wypłacone jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, w ten sposób, że C. K. za udział wynoszący 2/3 otrzyma kwotę 36.436,67 zł, a P. D. za udział wynoszący 1/3 otrzyma 18.2018,33 zł. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] lipca 2005 r., znak [...], Wójt Gminy R. zatwierdził projekt podziału działki nr [...] o pow. 4.995 m2 położonej w K., stanowiącej w chwili wydania decyzji podziałowej współwłasność C. i K. K. w udziale wynoszącym 2/3 i P. K. (obecnie D.) w udziale wynoszącym 1/3. W rezultacie powstała m.in. działka nr [...] o pow. 628 m2 oraz działka nr [...] o pow. 12 m2, które zostały wydzielone pod drogi publiczne – drogi gminne. W dniu [...] października 2009 r. zmarła K. K., a spadek po niej nabył w całości C. K. na mocy testamentu notarialnego z dnia [...] września 2002 r. Pomiędzy C. K. i P. D. a Gminą R. prowadzone były negocjacje w sprawie wysokości odszkodowania, które jednak nie doprowadziły do zawarcie przez strony porozumienia. Starosta P. zaznaczył, że przedmiotowa decyzja dotyczy tylko odszkodowania za przejęcie działki nr [...], bowiem co do działki nr [...] organ zawiesił postępowanie postanowieniem z dnia [...] maja 2011 r., wzywając zarazem Wójta Gminy R. i C. K. do ujawnienia Gminy R. jako właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Wskazano, że wedle planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy R. nr [...] z dnia [...] 1999 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. [...]) działka nr [...] była przeznaczona w dniu [...] lipca 2005 r. na ulicę dojazdową oznaczoną symbolem KD1. Dokonany podział, w wyniku którego powstała działka nr [...], został przeprowadzony zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dacie podziału. Dla działki nr [...] założono odrębną księgę wieczystą KW nr [...], w której jako właściciela wpisano Gminę R. Starosta przedstawił stan prawny, jaki znajdował zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że wartość nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2010 r. Działka nr [...] stanowiła w dniu wydania decyzji podziałowej teren niezabudowany, zagospodarowany jako pas ulicy osiedlowej (ul. [...]) o nawierzchni nieutwardzonej oraz fragment pod przyszłą drogę. Sąsiedztwo tej nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkalną i w części zabudowane budynkami mieszkalnymi. Działka posiadała uzbrojenie w postaci dostępu do instalacji gazowej, wodociągowej oraz elektrycznej. Oszacowania dokonano zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne użyto podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Mając na uwadze uwarunkowania prawne, dla określenia wartości rynkowej prawa własności działki nr [...] zastosowano podejście porównawcze przy metodzie korygowania ceny średniej. W takim wypadku do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej działki, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tychże nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Do analizy przyjęto grunty przeznaczone pod drogi, zlokalizowane w Gminie R. i w gminach okolicznych, tj. T., S. i D., gdyż występują tam transakcje podobne do analizowanych ze względu na sąsiedztwo, a rynek działek drogowych w obrębie gminy R. nie jest dobrze rozwinięty. Ceny gruntów o analizowanym przeznaczeniu wahały się od 32 zł/m2 do 131,94 zł/m2. Na tej podstawie wartość działki nr [...] według stanu na dzień [...] lipca 2005 r. i przeciętnych cen z dnia [...] lipca 2010 r. została określona na kwotę 54.655 zł (tj. 87,03 zł/m2). W dniu [...] sierpnia 2010 r. odbyła się rozprawa, w której udział wzięli Wójt Gminy R. oraz C. K. w imieniu własnym i P. D. C. K. nie wyraził zgody na ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] w wysokości 54.655 zł, gdyż kwota ta jest zbyt niska. Wójt Gminy R. również nie wyraził zgody na ustalanie odszkodowania w powyższej kwocie, uznając ją za zbyt wygórowaną. W piśmie z dnia [...] września 2010 r. Wójt Gminy R. zgłosił uwagi do operatu szacunkowego. W jego ocenie wzięte do porównania transakcje nieruchomościami z terenu gmin S. i T. nie stanowią gruntów podobnych do działki położonej w Gminie R. Gmina ta ma bowiem charakter rolniczy, w mniejszym stopniu związana jest natomiast z budownictwem mieszkaniowym lub prowadzeniem działalności gospodarczej. Dlatego też nieruchomość należałoby porównywać do nieruchomości z gmin takich jak: C., D. czy M. Ponadto do porównania przyjęto grunty istotnie odbiegające pod względem powierzchni od gruntów wycenianych. Cena zawarta w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2010 r. powinna, zdaniem Wójta Gminy R., wynosić ok. 50-70 zł/m2. W piśmie z dnia [...] października 2010 r. C. K. nie zgodził się z powyższą argumentacją, podnosząc, że na wartość wycenianych gruntów powinny mieć wpływ czynniki związane z korzystnym klimatem, krajobrazem, czy złożami geologicznymi w okolicy wycenianej nieruchomości. W kolejnym piśmie z dnia [...] września 2010 r. C. K. wskazał natomiast, że na wycenianym obszarze znajdował się sad z drzewami owocowymi, czego nie ujęto w operacie szacunkowym. W pismach z dnia [...] października 2010 r. i [...] października 2010 r. rzeczoznawca majątkowy uznał te zastrzeżenia za niezasadne. Dane transakcyjne zostały bowiem dobrane w sposób jednorodny z obszaru powiatu p., głównie z gmin sąsiednich. Wszystkie gminy powiatu są porównywalne i podobne, a świadczą o tym ceny transakcyjne gruntów budowlanych. Ceny gruntów budowlanych kształtują się na poziomie średnim lub nieznacznie powyżej średniej. Zdaniem rzeczoznawcy wartość drzew owocowych, jeśli występowały na tym terenie, była zerowa, ponieważ w dacie podziału nieruchomości sad jako przedsięwzięcie gospodarcze już nie funkcjonował. Ponadto, wartości oszacowania są umiarkowane i odpowiadają aktualnemu stanowi rynku. Starosta P. wskazał przy tym, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie, a zatem na podstawie art. 80 k.p.a. podlega jego ocenie. Organ administracji publicznej bada legalność sporządzonego opracowania. Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2010 r., uznając, że jest on zgodny z przepisami. Pismem z dnia [...] lipca 2011 r., podtrzymanym następnie pismem z dnia [...] września 2011 r., Gmina R. odwołała się od decyzji Starosty, zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 777 § 1 i art. 80 k.p.a. przez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione, a rzeczoznawca majątkowy dokonał prawidłowej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. W uzasadnieniu Gmina R. podniosła, że wbrew twierdzeniom Starosty P. organy administracji publicznej mogą badać operat szacunkowy nie tylko od strony jego poprawności formalnej, tj. zgodności z przepisami. Tym samym organ I instancji powinien był odnieść się także do zawartości merytorycznej operatu szacunkowego. Zwłaszcza, że Gmina R. wielokrotnie wskazywała w toku postępowania na błędny dobór nieruchomości. Nie są bowiem podobne grunty, które znajdują się w gminach o znacznie większym stopniu zurbanizowania, gdyż ceny położonych tam nieruchomości są wyższe. Z uwagi na rolniczy charakter Gminy R. należało raczej przyjąć transakcje z obszaru takich gmin jak M., C. czy K.. Uwzględnić należało również fakt, że w 2010 r. na rynku nieruchomości panował zastój, co nie zostało ujęte w sporządzonym operacie szacunkowym. Bezkrytyczne zaaprobowanie przez organ stanowiska rzeczoznawcy majątkowego stanowiło zatem uchybienie. Tym bardziej, że przy piśmie z dnia [...] września 2011 r. Gmina R. przedłożyła własny operat szacunkowy. Decyzją z dnia [...] maja 2012 r., znak [...], Wojewoda Wielkopolski na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty oraz ustalił na rzecz C. K. i P. D. odszkodowanie w łącznej kwocie 44.161,00 zł w zamian za przejęcie pod drogę publiczną działki nr [...]. Jednocześnie wskazano, że powyższe odszkodowanie powinno być wypłacone przez Gminę R. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna, odpowiednio w stosunku do udziałów stron, tj. na rzecz C. K. za udział wynoszący 2/3 kwotę 29.440,67 zł, a na rzecz P. D. za udział wynoszący 1/3 kwotę 14.720,33 zł. W uzasadnieniu Wojewoda przyjął za własne ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez Starostę P. Niemniej Wojewoda zauważył, że zgodnie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy z [...] lipca 2010 r., sporządzony na zlecenie organu I instancji, utracił już swoją ważność z dniem [...] lipca 2011 r. zaś rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że dokonana w międzyczasie nowelizacja przepisów uniemożliwia mu potwierdzenie aktualności wyceny. Dlatego organ odwoławczy zlecił opracowanie nowego operatu szacunkowego. Sporządzając nowy operat rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę korygowania ceny średniej, polegającą na tym, że do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej działki co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości. W świetle art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna oznacza taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz pozostałe cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy dokonał przy tym analizy rynku nieruchomości zajętych i przeznaczonych w planach miejscowych lub studium pod tereny komunikacji w obszarze powiatu s. i północno-zachodniego rejonu powiatu p. Wskazane transakcje cechowały się znacznym zróżnicowaniem cen od 12,31 zł/m2 do 267,44 zł/m2. Brak zależności między ceną a cechami nieruchomości wynika z faktu, że nie są to typowe transakcje dokonywane na wolnym rynku, a sposób ich zawierania ograniczony jest zarówno podmiotowo, jak i przedmiotowo. Dlatego rzeczoznawca majątkowy nie mógł doszukać się jasnych zależności między wartością gruntu a jego cechami. Spowodowało to konieczność przyjęcia do porównania transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród działek przyległych, tj. działek mieszkalnictwa jednorodzinnego. Analiza rynku transakcji takimi gruntami objęła obszar powiatu p. w okresie 2 lat przed dokonaniem wyceny i odnosiła się do działek o powierzchni od 2.000 m2 do 10.000 m2 – z uwagi na powierzchnię nieruchomości będącej przedmiotem podziału tj. działki nr [...]. Ceny analizowanych nieruchomości wahały się od 40 zł/m2 do 100 zł/m2, a ich poziom był stabilny. W celu określania wartości rynkowej omawianej nieruchomości wyodrębniono 11 transakcji działkami podobnymi w oparciu o cechy mające zasadniczy wpływa na cenę gruntów. Średnia cena wycenianej nieruchomości, przy zastosowaniu współczynników korygujących na poziomie 1,01 została ustalona na 70,32 zł/m2, a wartość rynkowa działki została określona na kwotę 44.161,00 zł. W toku postępowania strony zgłosiły zarzuty do powyższej wyceny, podtrzymane następnie podczas rozprawy administracyjnej. Uwagi krytyczne dotyczyły przy tym głównie analizy rynku działkami o przeznaczeniu drogowym. Rzeczoznawca majątkowy zarówno w piśmie z dnia [...] marca 2012 r., jak i podczas rozprawy administracyjnej, wyjaśniał, że analiza takich transakcji wykazała ich znaczną odrębność od reguł wolnego rynku, co przyczyniło się do stwierdzenia braku zależności pomiędzy ceną a cechami danej działki. Uzasadnione było zatem przejście do transakcji działkami, których przeznaczenie odpowiadało przeznaczeniu dominującemu wśród gruntów sąsiednich. Wojewoda Wielkopolski dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego, uznając, że rzeczoznawca prawidłowo wycenił wartość działek wydzielonych pod drogi publiczne, biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotowe działki. Biegły przekonywująco uzasadnił przyczynę braku możliwości dokonania wyceny z uwzględnieniem transakcji drogowych oraz podstawy przyjęcia do porównania 11 transakcji działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Słusznie zostały również wskazane atrybuty w oparciu, o które wyceniono przedmiotową nieruchomość oraz uzyskano przyjęty zakres współczynników korygujących. Rzeczoznawca ustosunkował się przy tym do zarzutów podnoszonych przez strony. Odpowiedzi te, zdaniem organu odwoławczego, wyjaśniają wątpliwości i uzasadniają przyjęte stanowisko biegłego. Działania rzeczoznawcy powinny bowiem opierać się na założeniu, że analiza rynku określonej grupy działek pozwoli na wyodrębnienie wspólnych cech wpływających na cenę nieruchomości z danego segmentu rynku, a nie tylko na wartość konkretnej działki. Przy braku takich schematów wycena nieruchomości sporządzana przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym nie byłaby oceną rzetelną. Dlatego Wojewoda Wielkopolski nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2011 r. Zwłaszcza, że wycena spełnia wymogi formalne z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Dokonana analiza rynku, jak i przyjęte do porównania transakcje mają przymiot podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz są prawidłowe z punktu widzenia § 26 ust. 3 powyższego rozporządzenia, a także art. 154 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się natomiast do przedłożonego przez Gminę R. operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2011 r., jak i złożonych podczas rozprawy administracyjnej wypisów z operatów szacunkowych z dnia [...] listopada 2011 r., [...] listopada 2011 r. i [...] grudnia 2011 r., organ II instancji wskazał, że stanowią on dokument prywatny, świadczący jedynie o tym, że osoba, która podpisała te dokumenty złożyła oświadczenia w nich zawarte. Opracowania te nie posiadają przymiotu opinii biegłego, gdyż nie zostały one w tym celu sporządzone, a ich autorzy nie zostali powołani na biegłego. Wojewoda Wielkopolski nie miał zatem żadnych możliwości dokonania oceny porównawczej operatów szacunkowych, gdyż taka kompetencja zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje tylko organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tym bardziej, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej działki w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w powołanym przepisie. W konsekwencji Wojewoda stwierdził, że sporządzony na zlecenie organu odwoławczego operat szacunkowy jest opinią rzetelną, spójną i logicznie niesprzeczną, a także formalnie prawidłową. Uzupełnienie natomiast materiału dowodowego przez sporządzenie nowego operatu szacunkowego wiązało się z koniecznością uchylenia w całości decyzji Starosty P. z [...] lipca 2011 r. i orzeczenia w tym zakresie co do istoty sprawy przez organ odwoławczy. Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. C. K. zaskarżył powyższą decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. W uzasadnieniu C. K. wskazał, że wartość przejętej nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu I instancji jest o ok. 10.000 zł wyższa niż wartość wykazana w operacie szacunkowym wykonanym na potrzeby postępowania odwoławczego. Skarżący podniósł zarazem, że zgadzał się z pierwotną wyceną przedmiotowej działki. Skarga została zarejestrowana pod syng. II SA/Po 12/12. Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. Gmina R. także zaskarżyła powyższą decyzję z dnia [...] maja 2012 r. w pkt II i III rozstrzygnięcia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wszystkie okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione, a w tym poprzez uznanie, że biegły prawidłowo dokonał wyceny wartości przejętej nieruchomości. W uzasadnieniu Gmina R. powtórzyła swoje stanowisko, wyrażone wcześniej w odwołaniu z dnia [...] lipca 2011 r. Skarga została zarejestrowana pod sygn. II SA/Po 658/12. W odpowiedzi na skargi Wojewoda Wielkopolski wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoją dotychczasową argumentację. Postanowieniem z dnia 12 września 2012 r. Sąd na mocy art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze skarg II SA/Po 658/12 i II SA/Po 659/12, a sprawa była prowadzona dalej pod sygnaturą II SA/Po 658/12. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skargi okazały się nietrafne. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153 poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr z 2012 r. poz. 270), sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami oraz wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z art. 145 § 1 powołanej ustawy – sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie oraz orzeka o ich uchyleniu, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie z art. 98 ust. 1 powołanej ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzki lub krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Z kolei art. 98 ust. 3 ustawy wskazuje, że za powyższe działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem nieruchomości i właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się na wniosek właściciela i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jak wynika przy tym z art. 130 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz wedle jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wedle art. 134 tejże ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, w ramach której uwzględnia się w szczególności rodzaj działki, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przepis art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy założeniu, że (1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto (2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy tym wedle art. 152 ust. 2 powołanej ustawy przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego bądź też mieszanego, zawierającego elementy poprzednich. Z perspektywy niniejszej sprawy istotne jest podejście porównawcze, polegające w myśl art. 153 ust. 1 wymienionej ustawy na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Trzeba zarazem podkreślić, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawcza majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, a w razie jego braku – w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Taki dokument może być wedle art. 156 ust. 2 i 3 ustawy wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników determinujących wycenę nieruchomości. Niemniej, po upływie wspomnianego okresu operat szacunkowy może być w dalszym ciągu wykorzystywany, o ile jego aktualność zostanie potwierdzona przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Szczegółowy zakres postępowania przy sporządzaniu operatu określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Odnosząc te uwagi do specyfiki niniejszej sprawy, należy zauważyć, że ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2005 r., znak [...], Wójt Gminy R. w trybie art. 93 ust. 1 i 98 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami na wniosek C. K., K. K. i P. K. zatwierdził podział działki nr [...], położonej w K., Gm. R., o pow. 4995 m2 (k. 17-18 akt adm. organu I instancji). W efekcie powstała m.in. działka nr [...] o pow. 628 m2, przeznaczona pod drogę publiczną – drogę gminną. Opisany powyżej podział pozostawał w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi K., rejon ul. [...], Gmina R., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] 1999 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr [...]). Tym samym zaistniały wszystkie przesłanki do przejścia z mocy prawa własności działki nr [...] na rzecz Gminy R., co znajduje swoje odzwierciedlenie także w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości (k. 6-11 akt adm. organu I instancji). W konsekwencji należało więc określić wysokość odszkodowania przysługującego byłym właścicielom działki nr [...]. Z pisma C. K. z dnia [...] stycznia 2010 r. wynika, że mimo podjęcia rokowań z Gminą R., żadne porozumienie nie zostało zawarte (k. 44-45 akt adm. organu I instancji). Okoliczności te należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Wątpliwości zgłaszane przez strony dotyczyły natomiast samej wysokości odszkodowania, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu trzeba zauważyć, że w sprawie zostały sporządzone 2 operaty szacunkowe na zlecenie organów administracji publicznej. Operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2010 r. został opracowany na potrzeby postępowania przed Starostą P. (k. 19-37 akt adm. organu I instancji). Dokument ten utracił jednak swoją ważność w toku postępowania przed Wojewodą Wielkopolskim z uwagi na upływ rocznego terminu z art. 156 powołanej ustawy oraz odmowę potwierdzenia aktualności wspomnianego opracowania przez właściwego rzeczoznawcę ze względu na zmianę przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. – pismo z dnia [...] sierpnia 2010 r. (k. nienumerowana akt organu II instancji). Tym samym należy uznać, że Wojewoda Wielkopolski prawidłowo zlecił ponowne opracowanie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Analizując operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2011 r. – sporządzony w toku postępowania odwoławczego – należy się zgodzić ze stanowiskiem Wojewody Wielkopolskiego co do jego prawidłowości i rzetelności (k. nienumerowane akt adm. organu II instancji). Rzeczoznawca majątkowy przedstawił bowiem w sposób wyczerpujący ustalenia faktyczne służące za podstawę do dokonania wyceny, a ponadto wyczerpująco uzasadnił wybór metody szacowania wartości przedmiotowej działki. Prezentowana argumentacja oraz wyliczenia nie budzą przy tym zastrzeżeń i można je uznać za przekonujące. W tej mierze przyjęto bowiem podejście porównawcze przy metodzie korygowania ceny średniej, wskazując zarazem, że zastosowanie w niniejszej sprawie znalazł § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Biegły wyjaśnił, że analizie poddano grunty zajęte i przeznaczone pod tereny komunikacji w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pod uwagę brane były transakcje gruntami z północno-zachodniego obszary powiatu p., tj. terenu gminy R., T. i S., oraz powiatu s. z okresu 2 lat poprzedzających wycenę. Z uwagi na niewielką powierzchnię omawianej działki uwzględniono jedynie transakcje dotyczące nieruchomości o pow. mniejszej niż 1.000 m2. Przy tych założeniach nie odnotowano żadnej transakcji na terenie Gminy R. Transakcje gruntami z obszaru Gminy S., T. i K. cechują się natomiast znacznym zróżnicowaniem cen, tj. od 12,31 zł/m2 do 267,44 zł/m2. Trzeba przy tym podkreślić, że na tym etapie sporządzania operatu badano również 3 spośród 4 transakcji (C., G., S.) wskazanych w operacie Gminy R. z dnia [...] sierpnia 2011 r., (k. nienumerowana akt ad. organu II instancji). Rzeczoznawca majątkowy stwierdził brak zależności pomiędzy ceną a poszczególnymi cechami działek, co tłumaczy specyficznym charakterem transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Dokonując tej analizy biegły stwierdził, że ceny ustalane w takich transakcjach stanowiły w istocie pochodną cen gruntów, z których wyodrębniono działki pod drogi. Dlatego należało zgodnie z § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia wartość rynkową przedmiotowej działki ustalić, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród przyległych gruntów. Za podstawę do określenia wartości rynkowej działki nr [...] przyjęto zatem transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na podstawie 11 transakcji ustalono, że cena maksymalna wynosiła 80,53 zł/m2, cena minimalna 60,00 zł/m2, a cena średnia 69,62 zł/m2. W wyniku zastosowania współczynników korygujących cena średnia ostatecznie ukształtowała się na poziomie 70,32 zł/m2. Biorąc zatem pod uwagę fakt, że działka nr [...] ma pow. 628 m2, wysokość odszkodowania została prawidłowo określona na kwotę 44.161 zł. Trzeba przy tym zaznaczyć, że Wojewoda Wielkopolski prawidłowo określił kwotę przypadającą każdemu z byłych współwłaścicieli działki nr [...] stosownie do posiadanych przez nich udziałów. Tym samym prawidłowość sporządzonego operat szacunkowego nie budzi zdaniem Sądu zastrzeżeń, a wskazana w nim wartość gruntu przejętego pod drogę mogła stanowić podstawę wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie. W tym miejscu trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie ma kompetencji do weryfikowania metodologii wyliczenia wartości nieruchomości, zastosowanej w konkretnym operacie szacunkowym. Konkluzja ta dotyczy również przypadku, gdy podstawą do kontroli merytorycznej takiego opracowania miałby być inny operat szacunkowy. Nie można było także uwzględnić operatów lub wypisów z operatów odnoszących się do innych gruntów (pismo z dnia [...] listopada 2011 r., [...] listopada 2011 r. pismo z dnia [...] grudnia 2011 r. – załączone do protokołu rozprawy administracyjnej z dnia [...] maja 2012 r., k. nienumerowana akt adm. organu II instancji) lub sporządzonych w innym celu (k. 16-42 akt sądowych sygn. II SA/Po 659/12). Powyższa uwaga nie zmienia jednak faktu, że organy administracji publicznej zobowiązane są do zbadania, czy przedłożony im operat został sporządzony zgodnie z wytycznymi wskazanymi przez ustawodawcę, np. co do formy dokumentu, kwalifikacji osoby, która go sporządziła, czy klarowności zawartej tam argumentacji. Niemniej, zdaniem Sądu, wymogi te zostały w kontrolowanej sprawie zachowane. Materiał dowodowy został bowiem zebrany w stopniu wystarczającym do wydania rozstrzygnięcia, a ocena zgromadzonych dowodów jest rzetelna i nie budzi zastrzeżeń. Tym samym należy stwierdzić, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone wedle wytycznych zawartych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.). W tej sytuacji Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skarg Gminy R. i C. K. Obie skargi jako bezzasadne podlegały zatem oddaleniu na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270).