II SA/Po 672/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 lutego 2022 r. sprawy ze skargi S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] maja 2021r. nr [...] znak [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...] lipca 2021 r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze K. (dalej również jako: "Kolegium", "organ odwoławczy" albo "organ II instancji") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] maja 2021 r., nr [...], znak: [...], orzekającą o ustaleniu dla S. G. jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 741, ze zm., dalej jako: "u.p.z.p." albo "ustawa"), w związku ze sprzedażą prawa własności do niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb P. - numerami działek: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], o powierzchni łącznej 69,8537 ha, dla której Sąd Rejonowy w K., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr [...], przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. (Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z dnia 7 grudnia 2015 r., poz. 7877), skutkującego wzrostem jej wartości, w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że w dniu [...] grudnia 2018 r. S. G. sprzedał nieruchomość gruntową położoną w K., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb P. - numerami działek: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], o powierzchni łącznej 69,8537 ha. Sprzedaż powyższa miała miejsce przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. (dalej również jako: "uchwała"). Zgodnie z powyższym aktem nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży wchodziła w skład terenów przeznaczonych pod: 1) działka [...]: 4US usługi sportu i rekreacji, 3KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 20KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS – wody powierzchniowe śródlądowe; b) działki [...] i [...]: 4US – usługi sportu i rekreacji; c) działki: [...] i [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS - wody powierzchniowe śródlądowe, 2KDG - drogę publiczną klasy drogi głównej; d) działka [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 1US - usługi sportu i rekreacji, e) działka [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 20KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 22KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS - wody powierzchniowe śródlądowe, 1US - usługi sportu i rekreacji, 7RZ - trwałe użytki zielone. Zgodnie z treścią § 45 uchwały, w granicach obowiązywania uchwały, stawka procentowa z tytułu naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu tzw. renty planistycznej, wynosi dla powyższych terenów 1%. Przed wejściem w życie uchwały z 2015 r., obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. K. w północnej części miasta (Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego nr 26 z dnia 4 marca 2004 r., poz. 718), w myśl której przedmiotowa nieruchomość stanowiła: a) działki: [...], [...], [...], [...]: 21.6. RPr - tereny rekultywacji rolnej - uprawy polowe bez prawa zabudowy, W - tereny wód otwartych; b) działki: [...], [...], [...]: 21.6. RPr - tereny rekultywacji rolnej - uprawy polowe bez prawa zabudowy. Mając powyższe na względzie Prezydenta Miasta K. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty (zawiadomienie w tej sprawie zostało skutecznie doręczone S. G. z dnia [...] października 2019 r.), a następnie postanowieniem nr [...] z dnia [...] marca 2021 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego, A. K., numer uprawnień 6356, jako biegłego w celu ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Przedstawiona przez biegłego opinia z dnia [...] kwietnia 2021 r. potwierdziła, że wejście w życie uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Prezydent dokonał następnie oceny przedłożonego operatu i wskazał, że na jego podstawie możliwe było ustalenia renty planistycznej, wobec czego orzekł o ustaleniu dla S. G. jednorazowej opłaty, w wysokości [...] zł. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] maja 2021 r. wniósł S. G. podnosząc, że przedmiotem aktu sprzedaży z dnia [...] grudnia 2018 r. był grunt, którego przeznaczenie, niezależnie od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, było przeznaczeniem rolnym. Dodatkowo wskazano, że na potrzeby dokonanej transakcji została sporządzona w dniu [...] października 2018 r. wycena nieruchomości, który uwzględniając treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2015 r. wyceniła przedmiotowe nieruchomości na kwotę [...]zł . Podniesiono również, że określone w planie miejscowym z 2015 r. przeznaczenie nieruchomości, w tym przeznaczenie terenów pod usługi rekreacji nie może zostać zrealizowane, gdyż działania powyższe leżą w gestii Prezydenta Miasta G.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając wniesione odwołanie przytoczyło w pierwszej kolejności treść przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przedstawiło dotychczasowy przebieg postępowania. W ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki do ustalenia renty planistycznej. Kolegium przedstawiło w szczególności sporządzony operat szacunkowy, konkludując, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa. Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów wskazano, że zgodnie z obowiązującymi przepisami podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest różnica wartości nieruchomości wygenerowana przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a nie cena sprzedaży, czy sposób wykorzystywania nieruchomości. W zakresie przedłożonego przez S. G. operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] października 2018 r. wskazano, że jest on niepodpisany i nieaktualny i został sporządzony w innym celu – zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, w którym została określone minimalna wartość nieruchomości do uzyskania w warunkach sprzedaży wymuszonej, co powoduje, że ma ona przymiot kontropinii. Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu S. G. podnosząc zarzuty naruszenia: 1. art. 7 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez błędne ustalenia faktyczne; 2. art. 8 K.p.a. poprzez brak dokonania analizy wszystkich aspektów sprawy; 3. art. 9 i 16 K.p.a. poprzez wydanie decyzji stojącej w sprzeczności z ustaleniami faktycznymi i prawnymi sprawy; 4. art. 75 K.p.a. poprzez brak uwzględnienia operatu szacunkowego z dnia [...] października 2018 r. 5. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwe uznanie, że na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość sprzedanej nieruchomości. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o umorzenie postępowania. Skarżący w uzasadnieniu skargi podtrzymał swoje zarzuty dotyczące wadliwego braku przyjęcia operatu szacunkowego z dnia [...] października 2018 r. oraz wskazał, że operat szacunkowy powinien przedstawiać realną wartość nieruchomości, nie zaś wartość wynikającą z zapisów planu miejscowego, które to zapisy nie będą zrealizowane. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym na podstawie zarządzenia Przewodniczącego Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] października 2021 r., wydanego na podstawie art. 15zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. 2021 r. poz. 2095 ze zm.). Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze K., które utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] maja 2021 r., nr [...], znak: [...], orzekającą o ustaleniu jednorazowej opłaty, w związku ze sprzedażą prawa własności do niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb P. - numerami działek: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], o powierzchni łącznej 69,8537 ha, dla której Sąd Rejonowy w K., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr [...] [...], przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. . Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy u.g.n. Należy zatem brać pod uwagę także przepisy wykonawcze, to jest przywołane już wcześniej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Jak już wskazano na wstępie, jest bezspornym, że uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. , którą objęto działki stanowiące w dacie wejścia w życie planu miejscowego własność skarżącego, doszło do zmiany przeznaczenia działek [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Działki powyższe zostały przed zbyte przez właściciela (obecnego skarżącego) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [...] grudnia 2018 r. Natomiast w § 45 uchwały z [...] października 2015 r. ustalono stawkę 1% służącą naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Przenosząc powyższe rozważania do warunków przeprowadzenia postępowania w sprawie opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. należy w pierwszej wskazać, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) Dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie: plan obejmujący działkę 84 wszedł w życie, określił jej przeznaczenie, nieruchomość została po upływie trzech lat zbyta, natomiast postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto w przeciągu 4 lat od wejścia w życie planu miejscowego. Jak wskazuje analiza akt sprawy istota sporu sprowadza się do ustalenia wysokości opłaty. I tak, skarżący w pierwszej kolejności wskazuje, że przy ustalaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić jej rzeczywiste przeznaczenie, nie zaś przeznaczenie wynikające z planu miejscowego. W powyższym zakresie wyjaśnić należy, że użyty w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Bez znaczenia pozostaje przy tym sposób wykorzystywania nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego, czy też cena jaką osiągnięto przy ich sprzedaży. Sam fakt wejścia w życie miejscowego planu oraz związana z tym zmiana przeznaczenia nieruchomości powoduje, że możliwym jest wydanie decyzji, o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia [...] listopada 2019 r., sygn. akt II OSK [...], Baza NSA, zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości w razie zmiany obowiązującego dla danego obszaru planu miejscowego oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego po jego zmianie a wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego przed jego zmianą. Z woli ustawodawcy uprawniony rzeczoznawca oraz właściwy organ mają w takiej sytuacji obowiązek uwzględnić tylko przeznaczenie planistyczne, abstrahując od faktycznego sposobu wykorzystywania zbywanej nieruchomości. Takie rozwiązanie może oczywiście prowadzić do sytuacji, że wartość nieruchomości według stanu przed zmianą planu zostanie ustalona zgodnie z przeznaczeniem planistycznym, które nie będzie odpowiadać faktycznemu sposobowi wykorzystywania nieruchomości. Jest to jednak ustawowy przejaw ogólnego dążenia ustawodawcy do zachowania zgodności pomiędzy przeznaczeniem planistycznym a przeznaczeniem faktycznym nieruchomości. Przechodząc do oceny ostatniej przesłanki ustalenia opłaty, jaką jest wzrost wartości nieruchomości wskazać należy, że okoliczność powyższa jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Podlega on nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia [...] września 2011 r., I OSK [...], Baza NSA). Oczywiście sam fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. To bowiem na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w toku postępowania opinii, gdyż to one, a nie rzeczoznawca, w sposób władczy kształtują stosunek administracyjnoprawny, a więc ustalają prawa i obowiązki stron. Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. I tak, ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). W ocenie Sądu organy zaniechały w niniejszej sprawie dokonania oceny przedłożonego operatu. I tak, działki podlegające wycenie stanowiły w momencie wejścia w życie planu miejscowego działki o przeznaczeniu rolnym, a zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. K. w północnej części miały on następujące przeznaczenie: a) działki: [...], [...], [...], [...]: 21.6. RPr - tereny rekultywacji rolnej - uprawy polowe bez prawa zabudowy, W - tereny wód otwartych; b) działki: [...], [...], [...]: 21.6. RPr - tereny rekultywacji rolnej - uprawy polowe bez prawa zabudowy. Wraz z wejściem w życie planu miejscowego ich przeznaczenie uległo zmianie. Zgodnie z uchwała nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży wchodziła w skład terenów przeznaczonych pod: 1) działka [...]: 4US usługi sportu i rekreacji, 3KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 20KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS – wody powierzchniowe śródlądowe; b) działki [...] i [...]: 4US – usługi sportu i rekreacji; c) działki: [...] i [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS - wody powierzchniowe śródlądowe, 2KDG - drogę publiczną klasy drogi głównej; d) działka [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 1US - usługi sportu i rekreacji, e) działka [...]: 23KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 20KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 22KDD - drogę publiczną klasy drogi dojazdowej, 3US - usługi sportu i rekreacji, 3WS - wody powierzchniowe śródlądowe, 1US - usługi sportu i rekreacji, 7RZ - trwałe użytki zielone. W przedłożonym operacie szacunkowym ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazano, że jest ona przeznaczona pod grunty orne. Natomiast dokonując jej wyceny po wejściu w żucie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca przyjął, że cała nieruchomość ma przeznaczenie pod usługi sportu i rekreacji i do porównania przyjął jedynie nieruchomości o takim samym przeznaczeniu. Tymczasem oczywistym jest, że inną wartość ma nieruchomość o przeznaczeniu pod drogi publiczne, użytki rolne, czy też wody powierzchniowe, a inną wartość mają nieruchomości przeznaczone pod usługi sportu i rekreacji. W przedłożonym operacie szacunkowym nie odniesiono się w ogóle do powyższej kwestii, jedynie w przypadku działek [...] oraz [...] zastosowano współczynnik korygujący w wysokości 0,90 z uwagi na linię wysokiego napięcia, która przez nie przechodzi. Z operatu szacunkowego nie wynika zatem, jaka część nieruchomości jest przeznaczona pod cele inne niż usługi sportu i rekreacji, i czy wpływa to, a jeżeli tak, to w jaki sposób, na cenę nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego. Rzeczoznawca w przedłożonej opinii nie odniósł się w żadnym miejscu do powyższej – kluczowej w ocenie Sądu – kwestii, co w istocie uniemożliwia dokonanie jakiejkolwiek oceny prawidłowości przedłożonego operatu. Odnosząc się natomiast do zarzutu wadliwego braku przyjęcia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] października 2018 r. Sąd podziela stanowisko organów, że nie mógł być on dopuszczony jako dowodów w sprawie. Po pierwsze, jest on niepodpisany i nieaktualny, jak również został sporządzony w innym celu – zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, w którym została określone minimalna wartość nieruchomości do uzyskania w warunkach sprzedaży wymuszonej, co powoduje, że ma ona przymiot kontropinii. Nie zawiera on również opisu stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego oraz wyceny na dzień sprzedaży nieruchomości, a więc obligatoryjnych elementów umożliwiających dopuszczenie go jako dowodu w sprawie. Podsumowując, Sąd – po weryfikacji przesłanek formalnych i materialnych postępowania o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uznał, że wydane decyzja były przedwczesne, gdyż przedłożony operat szacunkowy jest niepełny. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w. z w. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekając o zwrocie uiszczonego wpisu. Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane są do zobowiązania biegłego do wskazania, czy przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym części działek podlegających wycenie pod cele inne niż usługi sportu i rekreacji wpływa na ich wycenę, czy też możliwym i prawidłowym z punktu widzenia zasad sporządzania wyceny nieruchomości, jest przyjęcie na potrzeby wyceny jednego przeznaczenia nieruchomości.