II SA/Po 684/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Górecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Sekr. sąd. Katarzyna Bela po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi E.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 677 zł (sześćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych. /-/ B. Drzazga /-/ M. Górecka /-/ A. Łaskarzewska II SA/Po 684/04 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...]r. Burmistrz Miasta i Gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z wydaną decyzją o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...]ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] - ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...]zł (pkt 1 decyzji), zaliczył na poczet opłaty odszkodowanie w wysokości [...]zł, za drogi gminne powstałe wskutek podziału, które na mocy prawa przeszły na własność Gminy (pkt 2 decyzji) i zobowiązał E.O. do uiszczenia kwoty w wysokości [...]zł na rzecz Gminy. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, iż przedmiotowa nieruchomość jest własnością E.O. i przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ostateczną decyzją z dnia [...]r., prawomocną [...]r. zatwierdzony został podział tejże nieruchomości na 9 nowo powstałych działek, oznaczonych numerami: [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m 2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2, [...] o pow. [...]m2 – razem o pow. [...]ha., które stanowią działki budowlane. Zatwierdzenie ostateczną decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że wartość 1 m2 gruntu wzrosła średnio o [...]zł - co wynika z operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.B. Ta okoliczność - zdaniem organu I instancji - uzasadniała w oparciu o art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości wskazanej w decyzji wynoszącej 20 % wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o uchwałę nr 411/XLIII/2002 rady Miejskiej w M. z dnia 16 września 2002 r. w sprawie zmiany uchwały nr 230/XXVII/2000 z dnia 29 grudnia 2000 r. dotyczącej ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dot. budowy urządzeń infrastruktury technicznej oraz podziału nieruchomości. Co do naliczonego przez organ odszkodowania za przejęte przez Gminę na własność grunty oznaczone numerami geodezyjnymi [...],[...] i [...] o łącznej powierzchni [...]ha - organ I instancji podał, iż określając wartość 1 m 2 w kwocie [...]zł dokonał wyliczenia odszkodowania w kwocie [...]zł i na mocy decyzji dokonał jego rozliczenia z opłatą adiacencką. Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...]r. wniósł skarżący – E.O., zarzucając naruszenie przez organ I instancji art. 77 § 1 i 79 § 1 i 2 k.p.a. i wskazując, iż nie zgadza się z dokonana przez rzeczoznawcę wyceną nieruchomości. Rozpatrując odwołanie, organ II instancji uchylił decyzję Burmistrza z dnia [...]r. w części dotyczącej zaliczenia na poczet opłaty adiacenckiej odszkodowania za drogi, które przeszły na własność Gminy i w tym zakresie umorzył postępowanie, zaś w pozostałej części decyzję utrzymał w mocy. W uzasadnieniu decyzji podał, iż decyzja organu I instancji określająca opłatę adiacencką jest prawidłowa, zaś operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę i jego rzetelność pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń. Natomiast za nieprawidłowe organ II instancji uznał ustalenie odszkodowania za przejęcie na własność gminy dróg powstałych w wyniku podziału, bowiem nie można było określić je w drodze decyzji administracyjnej skoro art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 12 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż odszkodowanie takie musi być uzgodnione między właścicielem a właściwym organem co oznacza, iż obligatoryjne jest prowadzenie rokowań i dopiero ich negatywny wynik może być podstawą wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania i to przed Starostą w trybie przewidzianym dla uwłaszczenia. Zdaniem organu II instancji zaliczenie w decyzji odszkodowania za przejęte drogi bez uprzedniego uzgodnienia ich z właścicielem było podjęte z rażącym naruszeniem prawa i wobec tego art. 139 k.p.a. nie ma zastosowania. Skargę wniósł E.O., wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. i poprzedzającej ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...]r. Skarżonym decyzjom zarzucał: - naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 147 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i § 6 pkt 1, § 51 pkt 1 i § 52 pkt 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), - naruszenie przepisów k.p.a. - art. 10 § 1 i 3, art.75 § 1, art. 77 § 1 i art. 79 § 1 i 2 Wskazując na powyższe, skarżący wniósł o ewentualne stwierdzenie nieważności skarżonych decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący szczegółowo odniósł się do operatu szacunkowego z dnia [...]r. stanowiącego podstawę do wyliczenia opłaty adiacenckiej przez organ I instancji w skarżonej decyzji z dnia [...]r., zarzucając, iż brak jest w operacie szacunkowym danych odnośnie wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości porównywalnych takich jak: data transakcji, miejscowość, powierzchnia i przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i porównywanie takich 4 bliżej nieokreślonych nieruchomości w tabeli nr 5, pkt 9.1.4. na str. 10 operatu z 46 konkretnymi przykładami z tabeli nr 7 w pkt. 9.2.2. na str. 11 operatu a także stosowanie przez rzeczoznawcę różnych metod obliczeń w ramach jednego opracowania – zdaniem skarżącego - musi budzić zastrzeżenia. Zdaniem skarżącego, zastrzeżenia do operatu są tym bardziej uzasadnione biorąc pod uwagę to, iż ten sam rzeczoznawca w swoim opracowaniu z dnia [...]r. sporządzonym dla działki nr [...] (graniczącej z działką skarżącego nr [...] i pełniącą tę sama funkcję w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, mająca też ten sam stan techniczny uzbrojenia) zastosował jednolitą metodę wyceny podając przykłady aż 13 transakcji, a więc wziął pod uwagę bogatszy materiał porównawczy. Ten przykład - w ocenie skarżącego - jak i rażąco niskie ceny terenów budowlanych podane w operacie szacunkowym dla nieruchomości [...] świadczą o tym, iż transakcje te odbywały się w szczególnych warunkach - czego nie uwzględnił rzeczoznawca a co miało wpływ na dokonaną przez niego wycenę wartości przedmiotowej nieruchomości. Nadto skarżący podał, iż rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia [...]r. sporządzonym dla działki nr [...] w związku z jej podziałem, podał wartość działki przed podziałem jako kwotę [...]zł za m2 i wskazał, iż w wyniku podziału jej wartość wzrosła o 216 % podczas gdy przedmiotowa działka [...] a więc granicząca z działką [...] i o podobnym uzbrojeniu i jednakowej funkcji została wyceniona przed podziałem na kwotę [...]zł/m2 a jej wartość po podziale wzrosła o 280 % - co jest dla skarżącego niezrozumiałe. Skarżący zarzucił także sprzeczność w twierdzeniach zawartych w operacie dotyczącym działki nr [...]. Otóż, rzeczoznawca podał, iż w wyniku oględzin nieruchomości nr [...]ustalił, iż jest ona w zasięgu uzbrojenia w sieć wodociągową i elektryczną (str. 10, pkt 9.1.4, tabela nr 5), natomiast w opisie podanym na stronie 3, pkt 1.1. i pkt 1.2. podał, iż działka ta w dacie podziału i w dacie kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna była uzbrojona w podstawowe media techniczne. Skarżący podał, że nadal działka nr [...] nie jest uzbrojona w sieć wodociągową i energetyczną a pomimo tego, rzeczoznawca do dalszych obliczeń przyjął, że jest ona uzbrojona w media zarówno przed jak i po podziale (tabela nr 5, pkt 9.1.4., strona 10 i tabela 10, pkt 9.2.5., strona 12 operatu). Takie niezgodne ze stanem faktycznym twierdzenie w przedmiocie uzbrojenia w media skutkuje - w ocenie skarżącego - wadliwym wyliczeniem współczynnika korygującego Ui w tabeli nr 10, pkt 9.2.5. na stronie 12 operatu, a w konsekwencji zawyżeniem wartości rynkowej nieruchomości. Skarżący wskazał też na to, iż rzeczoznawca w operacie nie uwzględnił, iż nad działkami [...] i [...] oraz [...],[...],[...] i [...] przebiega sieć średniego napięcia stanowiąca element posadowionego na działce nr [...] słupa energetycznego - co niesie za sobą ograniczenia w użytkowaniu tych działek ze względu na szczegółowe przepisy prawa budowlanego wykluczające lokalizacje budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi pod linią energetyczną średniego napięcia. Na koniec skarżący zakwestionował, iż do operatu nie dołączono dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu, przykładowo protokołu z wizji lokalnej jak i nie zawarto uzasadnienia, co stanowi o naruszeniu art. 52 pkt 5 8 i art. 53 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Co do naruszenia przez organ I instancji przepisów proceduralnych, skarżący podał, iż organ ten wszczął już wcześniej postępowanie administracyjne, czego dowodem jest sporządzony w dniu [...]r. operat, a zawiadomienie o wszczęciu postępowania datowane jest na dzień [...]r. - co narusza zasadę wyrażona w art. 10 k.p.a.. Także – zdaniem skarżącego – poprzez nie dołączenie i nie uwzględnienie w materiale dowodowym operatów szacunkowych z dnia [...]r. i [...]r. sporządzonych dla nieruchomości [...], organ I instancji naruszył przepisy art. 75 § 1 ,77 § 1 , 79 § 1 i § 2 k.p.a. Odpowiadając na skargę, organ II instancji wniósł o jej oddalenie. W ustosunkowaniu się do szczegółowo podanych w skardze zarzutów, organ II instancji wskazał ogólnikowo, iż wartość przedmiotowej wyceny została dokonana właściwie, operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i został sporządzony przez fachową osobę, prawidłowo pod względem formalnym, z uwzględnieniem standardów zawodowych określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami bo rzeczoznawca szacujący nieruchomość dokonał właściwego wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Analizując sposób wnioskowania dokonany przez rzeczoznawcę, organ II instancji uznał, iż przeprowadzony on został zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Organ ten podkreślił, iż nie ma możliwości aby rozstrzygnąć dlaczego te a nie inne transakcje biegły uznał za właściwe do porównania i dlaczego w takiej a nie innej wysokości zastosował wskaźniki korekcyjne, gdyż o tym decyduje rzeczoznawca kierując się zasadami pragmatyki zawodowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W postępowaniu sądowo-administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności, mająca umocowanie i określone granice w przepisach art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Zgodnie z zasadą oficjalności, sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, zawartą w skardze argumentacją – zobowiązany jest natomiast do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Granice rozpoznania skargi przez sąd są z jednej strony wyznaczone przez kryterium legalności działań organów w konkretnej i zaskarżonej sprawie, z drugiej natomiast strony przez zakaz pogarszania sytuacji prawnej skarżącego. Sąd uznał, iż organ II instancji uchylając decyzję Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...]r. jedynie w części dotyczącej zaliczenia na poczet opłaty adiacenckiej odszkodowania za drogi, które przeszły na własność Gminy i w tym zakresie umarzając postępowanie, zaś w pozostałej części utrzymując decyzję w mocy spowodował, iż ostatecznie w mocy została utrzymana decyzja ustalająca opłatę adiacencką w wysokości [...]zł i zobowiązująca skarżącego do uiszczenia z tego tytułu jedynie kwoty w wysokości [...]zł bowiem ta ostatnia część decyzji obejmująca jej punkt 3 nie została przez organ uchylona. To niejasne sformułowanie decyzji przez organ II instancji powoduje, iż taka decyzja nie może pozostać w obrocie prawnym. Tym samym Sąd uznał, iż organ administracyjny zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. naruszył przepisy postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy (art. 138 k.p.a.) a nadto przy tak utrzymanej przez organ II instancji decyzji z dnia [...]r. – w ocenie Sądu - naruszone zostały przepisy prawa materialnego, które także miało wpływ na wynik sprawy (art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, ze zm.). Skoro Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest wadliwa z powyżej wskazanych względów, przedmiotem badania Sądu nie zostały, więc objęte zarzuty zgłoszone przez skarżącego w skardze. Z uwagi na powyższe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzeczono jak w sentencji. /-/ B. Drzazga /-/ M. Górecka /-/ A. Łaskarzewska