II SA/Po 725/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2020 r. sprawy ze skargi J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2018 r., nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Prezydent Miasta [...], decyzją z dnia [...] października 2018 r., nr [...], orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], rejon [...] (ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...] maja 2007 r., poz. [...]), tzw. "renty planistycznej", dla J. D. (dalej: skarżącego) - byłego właściciela nieruchomości gruntowej położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu wydanej decyzji, organ wskazał, że w dniu [...] czerwca 2011 r., skarżący, sprzedał niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącą - przed sprzedażą - część nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w [...], VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadził księgę wieczystą o nr [...] ocenie organu, istnieją przesłanki do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu tzw. "renty planistycznej" z uwagi na to, że w dniu [...] lutego 2007 r. Rada Miasta [...] przyjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], rejon [...] (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...] maja 2007 r., pod poz. [...]), na podstawie której część nieruchomości gruntowej położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...], stanowiąca obecnie nieruchomość [...] o powierzchni [...] ha, została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczoną na rysunku planu symbolem [...]. Stosownie do § 12 ust. 6 tej uchwały stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu "renty planistycznej" dla tych terenów wynosi 30%. Organ wyjaśnił, że przed wejściem w życie ww. uchwały, obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], w części dotyczącej obszaru [...] (ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...] marca 2002 r., pod poz. [...]), na podstawie której przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład upraw polowych, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...]. Zdaniem organu, istotna zmiana przeznaczenia wpłynęła na wzrost jej wartości, a skarżący w dniu [...] czerwca 2011 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Rep. A. nr [...], zawartego przed S. S. - notariuszem w [...], w Kancelarii Notarialnej, H. H., S. S., spółka cywilna z siedzibą w [...], nastąpiła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że decyzją z dnia [...] marca 2013 r. wydał decyzję nr [...], orzekającą o wysokości opłaty lecz w wyniku skorzystania przez stronę postępowania z możliwości odwołania i zaskarżenia decyzji, a także odmowy wydania przez autora operatu klauzuli o jego aktualności, skutkującej jego nieważnością, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. (sygnatura akt: [...]) uchyliło w całości zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...] i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wobec powyższego, organ zlecił sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, J. K. posiadającemu aktualne uprawnienia zawodowe o nr [...]. Wyliczona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości wyniosła: 1) przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego z uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2007 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], rejon [...], tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną [...] - [...] zł, 2) przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego z uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2001 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], w części dotyczącej obszaru [...] tj. pod uprawy polowe [...]- [...] zł, co w konsekwencji dało różnicę - [...] zł, stanowiącą podstawę ustalenia wysokości opłaty w wysokości: [...] zł x 0,3 (stawka procentowa opłaty) = [...] zł, o której mowa w sentencji niniejszej decyzji. Organ, w związku z zastrzeżeniami skarżącego, dotyczących m.in. nieuwzględnienia przez biegłego podziału nieruchomości skarżącego po wejściu w życie planu miejscowego, w dniu [...] sierpnia 2018 r., przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem biegłego. Odnosząc się do stanowiska strony skarżącej, organ zwrócił uwagę, że kwestionując przydatność dowodową operatu szacunkowego, w zakresie odnoszącym się przede wszystkim do sfery wiadomości specjalnych dostępnych wyłącznie biegłemu, strona skarżąca nie przedłożyła kontropinii, ani nie skorzystała z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - jedynych, zdaniem organu prowadzącego postępowanie, środków dowodowych mogących wskazywać na ewentualną wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Organ stwierdził, że skoro przedmiotem zbycia był grunt wydzielony obszarowo i wyodrębniony geodezyjnie, to działka ta będąca samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, stanowi nieruchomość w rozumieniu tego artykułu. W konsekwencji, w procedurze wyceny określonej w art. 37 ust. 1, wartość tej tylko działki, jako tak rozumianej nieruchomości, powinna stanowić podstawę do wyliczenia opłaty w postaci tzw. "renty planistycznej". Przekładając powyższe, na zarzut strony postępowania, podważający zasadność wyceny nieruchomości w kształcie z dnia jej sprzedaży, organ posłużył się przykładem na podkreślenie jego bezzasadności; gdyby celem podziału i przedmiotem zbycia była jej część pod uprawy polowe [...], a przeznaczenie ustalane w procesie wyceny dla nieruchomości, z której została wydzielona, tj. na dzień wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2007 roku, czyli pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną [...] i uprawy polowe [...], to - pomijając oczywisty fakt wyceny zupełnie innej nieruchomości, niż stanowiąca przedmiot zbycia w rozumieniu cech składających się na pojęcie nieruchomości podobnej do wycenianej, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami - jej wartość by wzrosła, chociaż jej przeznaczenie nie uległo zmianie, ponieważ rzutowałaby na nią wartość gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną [...] Dlatego, zdaniem organu, nie można się zgodzić z podstawowym zarzutem nieprzydatności operatu szacunkowego, J. K., sporządzonego dla celów niniejszego postępowania, z powodu przyjęcia przez biegłego do wyceny nieruchomości nieistniejącej na dzień wejścia w życie ww. uchwały (czyli, de facto, stanowiącej przedmiot sprzedaży). Organ nie uwzględnił także pozostałych zastrzeżeń strony skarżącej. W ocenie organu, zarzut nieuwzględniania nachylenia nieruchomości w granicach 20% odnosi się do nieruchomości niestanowiącej przedmiotu wyceny ([...]), gdyby nawet przyjąć, że dotyczy także jej - nie uzasadnia przyjęcia przez stronę wartości wskazanej w piśmie (20%). Zdaniem organu, rzędne warstwie widocznych na mapie zasadniczej stanowiącej podstawę opracowania projektu podziału nieruchomości [...] - załącznika do decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, w żaden sposób nie uzasadnią przyjęcia takiej wartości w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej przedmiot podziału, z podzielenia przypisanych im wartości przez odległość pomiędzy nimi oraz pomnożenia przez 100%, wynika, że nie przekracza on 10%, co potwierdził sam biegły w protokole z rozprawy (str. 3 pkt 19). Co do niepodania przez biegłego w opinii szczegółowych danych identyfikujących nieruchomości podobne, organ uznał zarzut ten za niesłuszny w świetle wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia [...] kwietnia 2012 r. (sygnatura akt: II CSK [...]), zgodnie z którym do zweryfikowania poprawności operatu szacunkowego rzeczywista identyfikacja nieruchomości nie jest wcale potrzebna. Wystarczy ich należyty opis, obejmujący powierzchnię, przeznaczenie, stan prawny i inne cechy. Co do zarzutu nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości pod uprawy polowe cech wymienionych w przywołanym przez pełnomocnika substytucyjnego, w piśmie z dnia [...] sierpnia 2018 r. [...], organ wskazał, że ma on charakter opracowania branżowego, zalecanego do stosowania, a nie przepisu prawa, ponieważ nie został ogłoszony przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Infrastruktury, stosownie do treści art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarcze nieruchomościami. Może być zatem oceniany jedynie w trybie art. 157 tej ustawy. Odnosząc się do sprawy cechy rynkowej bonitacja gleb, organ zwrócił uwagę, na fakt nieużytkowania przedmiotowej nieruchomości rolniczo, o czy biegły wspomniał na str. 7 operatu i podczas rozprawy administracyjnej, a co znajduje potwierdzenie w operacie szacunkowym K. N. z dnia [...] grudnia 2011 r., w części obejmującej opis stanu zagospodarowania nieruchomości (str. 4 pkt 2.3): "nieruchomość objęta opracowaniem, w okresie poprzedzającym uchwalenie planu miejscowego, stanowiła odłogowany teren użytków rolnych, z miejscowo występującym samosiewem sosnowym, była niezabudowana, nieogrodzona, bez nawierzchni utwardzonych, bez upraw i nasadzeń wieloletnich, nieuzbrojona". Taki sposób użytkowania nieruchomości przed - i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdzają zdjęcia lotnicze i ortofotomapa, dostępne na stronach internetowych: [...] i [...] Co do zarzutu niepoinformowania strony postępowania o wizji lokalnej w terenie, organ uznał go za niesłuszny w świetle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] z dnia [...] października 2007 r. (sygnatura akt: II SA/Łd [...]), zgodnie z którym wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego nie ma charakteru dowodu w sprawie i jako czynność związana z wyceną nieruchomości, nie wymaga udziału stron. Zdaniem organu, nie można również podzielić poglądu, że skoro nieruchomości przyjęte do porównania cechuje podobna lokalizacja, to tą cechę rynkową biegły powinien uwzględnić nie tylko przy wycenie nieruchomości pod uprawy polowe, ale także pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Organ nie zgodził się również z zarzutem skarżącego, że liczba 3 transakcji nie stanowi odpowiedniej próbki do wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, co w sposób znaczący rzutuje na dokonaną wycenę. Z przytoczonej w podstawach metodologicznych operatu Noty Interpretacyjnej NI "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości", wynika, że liczba ta spełnia wymóg minimalnej ilości nieruchomości podobnych do wycenianej, które należy przyjąć do porównań (co najmniej, trzy - pkt. 4.2.6.). Zdaniem organu, skarżący nie udowodnił dlaczego twierdzi, że przy wycenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 1MN: należy przyjąć cechę: "lokalizacja" o wadze co najmniej 30% a biegły powinien zastosować metodę korygowania ceny średniej, zamiast porównywania parami oraz, że przy wycenie nieruchomości pod uprawy polowe RO cesze "lokalizacja" została nadana zbyt duża waga, za nieodzowne należy uznać przyjęcie cechy rynkowej "bonitacja" a biegły powinien przyjąć podejście dochodowe, zamiast porównawczego. Nadto, skarżący nie przedłożył własnej analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz uprawy polowe na zakwestionowanie liczby i rodzaju nieruchomości przyjętych do porównań, wyboru podejścia metody i techniki wyceny, odwołując się w tym zakresie do doświadczenia życiowego, słów biegłego i operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, K. N., z dnia [...] grudnia 2011 r, który przestał być dowodem w sprawie. Skarżący, pismem z dnia [...] listopada 2018 r., wniósł odwołanie od decyzji organu I instancji, podtrzymując formułowane w toku postępowania zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego będącego podstawą decyzji. Skarżący zarzucił więc wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., art. 8 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz błąd w ustaleniach faktycznych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie sporną okolicznością jest kwestia wzrostu wartości nieruchomości, którą organ I instancji stwierdził na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Kolegium wyjaśniło, że ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). W ocenie Kolegium przedmiotowy operat jest należycie uzasadniony, ponadto sporządzony został w sposób zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wreszcie wymaga podkreślenia, że biegły jest profesjonalistą, który sporządzając operat czyni to na podstawie specjalistycznej wiedzy i wiadomości. Podważenie jego autorytetu wymagałoby zatem przeciwdowodu, którym nie jest ocena własna skarżącego niepoparta żadnymi dowodami. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, winien jednakże dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dlatego operat powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Zatem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Zdaniem Kolegium, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, oceniając jego zgodność z obowiązującymi przepisami, posiada wartość dowodową w sprawie i na jego podstawie organ I instancji mógł ustalić opłatę planistyczną, bowiem jest on prawidłowy, rzetelny i logiczny. Brak jest bowiem podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedla wartości spornej nieruchomości, zarówno przed, jak i po uchwaleniu zmiany planu miejscowego. Kwota opłaty została ustalona zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...].02.2007 r., która określiła wartość stawki procentowej na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sporządzony w celu określenia wartości rynkowej części nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] i ustalenia opłaty planistycznej operat szacunkowy potwierdza, iż w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wzrosła. Autorem operatu szacunkowego jest [...] J. K. - rzeczoznawca majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości (uprawnienia zawodowe nr [...]). Szczegółowy opis postępowania przy dochodzeniu do wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, został zamieszczony w operacie szacunkowym, z dnia [...] grudnia 2017 r. na stronach: 19 i 20. Wyliczona wartość rynkowa nieruchomości wyniosła: przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego z uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], rejon [...], tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną [...] - [...] zł a przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego z uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2001 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], w części dotyczącej obszaru [...], tj. pod uprawy polowe [...], co daje różnicę - [...] zł, która stanowiła podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W związku z powyższym, skoro spełnione zostały przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu opłata planistyczna wynosi [...] zł ([...] %). Mając powyższe na uwadze Kolegium uznało, że wydana na podstawie operatu decyzja nie narusza przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do wniosku zawartego w odwołaniu o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność ustalenia czy wartość nieruchomości wzrosła na skutek wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K., rejon [...], a jeśli tak, to w jakim zakresie Kolegium wskazało, że Prezydent Miasta [...] już na etapie swojego postępowania wyjaśnił, że jest on bezzasadny, ponieważ okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w toku postępowania została już udowodniona. Kolegium zwróciło uwagę, że stan nieruchomości został oceniony na dzień wejścia w życie zmiany planu obecnie obowiązującego, jako że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości jaka faktycznie istniała na dzień wejście w życie zmiany planu. Kolegium, rozpoznając sprawę podzieliło także zapatrywanie organu I instancji w zakresie pozostałych zastrzeżeń skarżącego dotyczących operatu szacunkowego stwierdzając, że wbrew zarzutom odwołania w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 kpa i art. 107 § 3 k.p.a. oraz błędów w ustaleniach faktycznych. Skarżący, pismem z dnia [...] lipca 2019 r., wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję organu odwoławczego, zarzucając jej naruszenie: 1) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niewłaściwą wykładnię pojęcia "nieruchomość", polegającą na ustaleniu wartości nieruchomości sprzedanej przez skarżącego (dz. [...]) w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany mpzp, która ani przed ani w dniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie istniała, podczas gdy organ winien określić wartość nieruchomości według stanu sprzed zmiany i na dzień zmiany planu miejscowego (a więc dz. [...]), co w konsekwencji wpłynęło na nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty, o której mowa w ww. przepisie, 2) art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny operatu szacunkowego autorstwa J. K. i ustalenie w oparciu o niego stanu faktycznego sprawy, będącego podstawą rozstrzygnięcia, podczas gdy: - przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości składającej się z działki nr [...] biegły pominął okoliczność, że działka ta powstała wskutek podziału nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej ówcześnie własność J. D., dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą o nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...] o pow. [...], przy czym podział ten nastąpił już po zmianie planu miejscowego, - operat szacunkowy nie zawiera dokumentacji w oparciu o którą biegły ustalił cechy rynkowe nieruchomości oraz wartość trendu czasowego, co uniemożliwia weryfikację prawidłowości wyboru cech rynkowych nieruchomości i ich wagi oraz trendu czasowego celem oszacowania wartości nieruchomości, w konsekwencji uniemożliwia ocenę przydatności operatu dla celów niniejszego postępowania, - biegły niewłaściwie przyjął wartość 0 dla średniego miesięcznego wzrostu cen (tren czasowy), w oparciu tylko o 3 transakcje w przypadku stanu nieruchomości przed zmianą mpzp, co nie stanowi wystarczającej próbki dla określenia rzeczywistego trendu czasowego, w szczególności, że jedna z 3 ww. transakcji doszła do skutku niemalże 2 lata przed datą, na którą biegły oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości (tj. dzień sprzedaży), - operat sporządzono w oparciu o niepełne podstawy metodologiczne tj. bez uwzględnienia wskazań Krajowego Standardu Wyceny Specjalistycznej "KSWS" Wycena Nieruchomości Rolnych uchwalonego przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, który wyraźnie wskazuje na nieodzowność wzięcia pod uwagę przy wycenie nieruchomości rolnych niezabudowanych, nieprzeznaczonych pod zabudowę i nieposiadających potencjału zmiany sposobu użytkowania takie cechy jak: lokalizacja, położenie i sąsiedztwo; wartość użytkowa (bonitacja) i różnorodność użytków gruntowych; powierzchnia, kształt nieruchomości i ukształtowanie terenu; warunki dojazdu oraz wyposażenie w budowle i urządzenia służące do produkcji rolnej; występowanie utrudnień w uprawie; kultura rolna, podczas gdy biegły uwzględnił wyłącznie cechy; lokalizacji i powierzchni nieruchomości, - przy sporządzaniu operatu biegły korzystał z bazy danych transakcji sprzedaży nieruchomości notowanych w roku 2016, podczas gdy przedmiotem badania jest wartość nieruchomości przed i po zmianie mpzp, który wszedł w życie dnia [...] czerwca 2007 roku, przy transakcji sprzedaży mającej miejsce w dniu [...] czerwca 2011 roku, a ponadto z wyciągu tego nie wynika przeznaczenie nieruchomości, lokalizacja, powierzchnia ani bonitacja, 3) art. 80 k.p.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na dowolnej ocenie dowodów i wyprowadzeniu sprzecznych wniosków ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, poprzez: - przyjęcie, że stwierdzenie biegłego zawarte na stronie 12 operatu cyt. "nieruchomości o mniejszych powierzchniach zapewniających możliwość zgodnego z przeznaczeniem wykorzystania nieruchomości osiągały wyższe cen jednostkowe" stanowi jeden z wniosków biegłego uzasadniających wybór cechy rynkowej, podczas gdy nie wynika to ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a z pewnością ma to wpływ na fakt, iż wartość nieruchomości wyodrębnionych w wyniku podziału pierwotnej nieruchomości skarżącego wzrosła (co nie zostało przez biegłego uwzględnione, pomimo tak formułowanych twierdzeń), - przyjęcie, że oświadczenie biegłego cyt. "... podział nieruchomości ma wpływ na jej wartość. Podział nieruchomości został uwzględniony w zakresie wartości działek [...] i [...]" nie jest przejawem potwierdzenia słuszności zarzutu strony postępowania co do nieuwzględnienia ww. podziału nieruchomości i przyjęcia do oszacowania nieruchomości zgoła odmiennej od tej istniejącej w chwili zmiany mpzp, podczas gdy powyższe nie wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a stanowi jedynie arbitralną ocenę organu, 4) art. 78 § 1 k.p.a. i art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na: - bezpodstawnym oddaleniu przez organ I i II instancji wniosku strony o zobowiązanie biegłego J. K. do przedstawienia informacji zebranych z biur obrotu nieruchomościami oraz wywiadów wśród potencjalnych nabywców, stanowiących podstawę sporządzonego przez ww. biegłego operatu szacunkowego, co uniemożliwia weryfikację prawidłowości wyboru cech rynkowych nieruchomości oraz weryfikację przyjętej wartości trendu czasowego, w konsekwencji uniemożliwia ocenę przydatności operatu dla celów niniejszego postępowania, - bezpodstawnym oddaleniu przez organ I i II instancji wniosku strony o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na okoliczność ustalenia czy wartość nieruchomości objętej przedmiotem postępowania wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to w jakim zakresie, podczas gdy operat szacunkowy na którym organ oparł swoje rozstrzygnięcie jest wadliwy, przez co nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, z uwagi m.in. na uchybienia wskazane wyżej, co łącznie w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcia, że operat szacunkowy autorstwa J. K. może stanowić w niniejszej sprawie podstawę ustalenia jednorazowej opłaty tj. tzw. "renty planistycznej", 5) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na: braku ustalenia istotnej dla sprawy okoliczności, a mianowicie dokonanego już po zmianie mpzp podziału nieruchomości położonej w [...] przy [...], stanowiącej ówcześnie własność skarżącego, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą o nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków - obręb [...] - numerem działki [...] o pow. [...] ha na następujące działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] (podział zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta [...] o numerze [...] z [...] lipca 2010r.), co niewątpliwie miało wpływ na ustalenia faktyczne, rzutujące na treść rozstrzygnięcia, 4. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nielogicznym i wewnętrznie sprzecznym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organu odwoławczego, przejawiającym się w – z jednej strony - podzieleniu stanowiska organu I instancji przy jednoczesnym przyznaniu racji skarżącemu co do tego że podział nieruchomości ma wpływ na wzrost jej wartości, przez co uniemożliwiona zostaje kontrola sądowo administracyjna zaskarżonej decyzji. Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r., złożonym w odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (aktualnie Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: u.g.n.), ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 poz. 1509), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia [...] marca 2012 r. zawiadomiono skarżącego o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (k. 44 akt), w związku z tym, że Rada Miasta [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] lutego 2007r przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...], rejon [...] ([...]) a skarżący zbył nieruchomość nr [...] - [...] czerwca 2011r.. Powołana uchwała ustaliła stawkę procentowa służącą naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2018 r. ustalono skarżącemu opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości działki oznaczonej nr ew. [...] o powierzchni [...] ha położonej w [...]. Należy w pierwszej kolejności ustalić czy, w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dla zachowania tego terminu wystarczające jest bowiem wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera zaś żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (por. wyrok NSA z 27.09.2016 r. sygn. II OSK 3161/14, wyrok NSA z 24.11.2016, II OSK 2502/15 i z dnia 6.12.2012r. II OSK 1394/11, CBOSA). Jak wyjaśnił NSA w wyroku z 11 maja 2018r., II OSK 2577/17 (lex nr 2510619): odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka wykładnia przepisu art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie wspomniany plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] [...] maja 2007 r. i zaczął obowiązywać od dnia [...] czerwca 2007 r. Skarżący zbył działkę [...] czerwca 2011 r., czyli przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia [...] marca 2012 r. i doręczonym [...] marca 2012 r. w związku z czym niewątpliwie zachowany został 5-letni termin do zgłoszenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia m.p.z.p. W niniejszej sprawie bezsporne było, że plan miejscowy z 2007 r. zmienił przeznaczenie terenu na którym znajdowała się działka na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W poprzednio obowiązującym planie z 2001 r. działka ta znajdowała się na terenie posiadającym przeznaczenie: uprawy rolne z zakazem realizacji wszelkich obiektów nie związanych z produkcją rolną i zakazem wznoszenia nowych siedlisk. Zmiana przeznaczenia terenu z upraw rolnych na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zwiększa wartość takiej nieruchomości, co nie było kwestionowane. Sporne było ustalenie kwoty zwiększenia tej wartości. W postępowaniu o ustalenie renty planistycznej, w celu naliczenia odpowiedniej wysokości opłaty, biegły rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym wskazuje stopień wzrostu wartości nieruchomości. Ową kwotę wzrostu wartości nieruchomości należy pomnożyć przez stawkę procentową przyjętą w uchwale o wprowadzeniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. I taka została przyjęta w niniejszej sprawie (§ 12 ust. 6 m.p.z.p. z 2007r.). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym w zasadzie środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Podkreślenia wymaga, że fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. To bowiem na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w toku postępowania opinii, gdyż to one, a nie rzeczoznawca, w sposób władczy kształtują stosunek administracyjnoprawny, a więc ustalają prawa i obowiązki stron. Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Czym innym jest bowiem ocena "specjalistyczna" operatu, sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 § 1 u.g.n. a czym innym ocena "procesowa" operatu, a więc ocena wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu. Oceniając operat szacunkowy sporządzony w badanej sprawie, wskazać należy, że operat biegłego J. K., posiadającego wymagane uprawnienia, z [...] grudnia 2017 r. został zaktualizowany [...] marca 2019r. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami po potwierdzeniu aktualności mógł być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3 (czyli 12 miesięcy od daty jego sporządzenia), tj. w niniejszej sprawie do [...] grudnia 2019 r., czyli w dacie rozpoznawania odwołania przez SKO operat był aktualny. Jak wyżej wskazano procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). Operat w niniejszej sprawie takich wadliwości nie zawierał. W żadnym wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej, aczkolwiek zakres przedmiotowy oceny specjalistycznej jest oczywiście nieograniczony. Wprowadzony przez ustawodawcę mechanizm oceny operatu szacunkowego przez innych specjalistów ma wyraźną dedykację. Ustawodawca świadomy jest, że operat szacunkowy zawiera również takie elementy treściowe, które wymykają się kryteriom procesowej oceny dowodów, stąd też możliwość skorzystania z oceny specjalistycznej. Zaznaczyć należy, że zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy. Nawet bowiem w przypadku, gdy organ podziela zastrzeżenia strony co do prawidłowości operatu lub też gdy formułuje takie zastrzeżenia z urzędu, organ może po prostu powołać innego biegłego celem sporządzenia nowej wyceny. Tym bardziej nie istnieje po stronie organu administracji obowiązek wystąpienia o taką opinię w przypadku gdy nie podziela zastrzeżeń strony co do operatu szacunkowego. Nie wyłącza to oczywiście prawa strony do wystąpienia bezpośrednio do organizacji zawodowej o dokonanie oceny prawidłowości operatu. W przeciwieństwie bowiem do postępowania sądowego, w postępowaniu administracyjnym organ nie został upoważniony do wnioskowania o taką ocenę na zasadzie wyłączności (zob. a contrario art. 157 ust. 3 u.g.n.). Powyższe uwagi zakreślają ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowoadministracyjnej kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie. Zasadniczym powodem kwestionowania przez stronę skarżącą prawidłowości operatu jest zakres wyceny, bowiem biegły wyceną objął tylko część nieruchomości istniejącej w chwili wejścia w życie planu miejscowego z 2007 r. Sprawa dotyczyła działki nr [...] o pow. [...] ha, która stanowiła przed podziałem w 2010 r. część działki nr [...] o pow[...] ha. Podział był dokonany po dniu wejścia w życie planu. Skarżący kwestionuje powyższe jako zasadniczy błąd. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych skarżący podkreśla, że ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia. W ocenie Sądu, zarzut jest zasadny. Podkreślić bowiem należy, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Skoro uwzględnieniu mają podlegać tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wyłączną datą stanu zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2008 r., sygn. II OSK 1316/07; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 3390/14; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2631/15; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt: II OSK 403/16). Podział geodezyjny, który jest dokonywany po wejściu w życie planu miejscowego, może doprowadzić do zmiany wartości nieruchomości, co nie ma jednak jakiegokolwiek związku z ulepszeniem planistycznym i może być w oparciu o art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.) podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości właśnie wywołanego takim podziałem obliczanej jako suma wartości wydzielonych działek. W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia opłaty w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p.z. winien być był stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego tj. z dnia [...] czerwca 2007 r., a w tej dacie działka nr [...] jeszcze nie istniała. Opłata planistyczna nie może bowiem obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu tego planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie więc cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji działką podobną jest działka o powierzchni i cechach porównywalnych z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeśli więc po tej ostatniej dacie nieruchomość została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych (tak też wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt: II SA/Po 1014/17). Wobec powyższego, w ocenie Sądu, zarzut skarżącej uznać należy za zasadny. Ponownie rozpoznając sprawę, organ winien pozyskać nowy operat, w którym rzeczoznawca majątkowy wypowie się w przedmiocie wzrostu wartości działki [...] w związku z uchwaleniem planu i dopiero na tej podstawie, biorąc pod uwagę wzrost wartości całej działki [...] określi jaka część z tej wartości winna przypadać na jej część, która obecnie jest oznaczona jako [...]. Pozostałe zarzuty strony skarżącej uznać jednak należy za nieuzasadnione, choć uwzględnienie głównego argumentu skarżącego, powoduje konieczność pozyskania nowego operatu szacunkowego. Przede wszystkim, nieuzasadnione były zgłaszane przez skarżącego zarzuty dotyczące ujawnienia w operacie wszystkich danych dotyczących nieruchomości branych do porównania, ujawnienia informacji z biur obrotu nieruchomościami czy wywiadów wśród potencjalnych nabywców tak aby była możliwość pełnej ich identyfikacji. W operacie powinny znaleźć się dane umożliwiające ustalenie czy porównywane były nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Z przepisu tego wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Podobieństwo nie oznacza przy tym identyczności. W przedmiotowym operacie zawarto wszelkie niezbędne informacje, które pozwalały na określenie podobieństwa działek przyjmowanych do porównania. Była wskazana data transakcji, obręb, nr działki, powierzchnię działki, cenę transakcyjną, cenę jednostkową i rodzaj prawa, co pozwalało na ocenę podobieństwa. Szczegółowe wykazywanie przez biegłego dokumentów źródłowych nie ma żadnego uzasadnienia tym bardziej, że z materiału dowodowego w sprawie nie wynika, by biegły opierał się na transakcjach nieistniejących. Wskazane daty transakcji w operacie nie pozwalają uznać, że biegły przyjął transakcje z 2016 r. Kwestia wyboru przez rzeczoznawcę podejścia, techniki i metody wyceny została przez niego uzasadniona i w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n nie budziła wątpliwości. Nie ma żadnych podstaw by kwestionować zastosowaną przez biegłego metodę porównywania parami, która jest pierwszą z metod dotyczących wyceny nieruchomości tego typu (§4 ust. 2 i 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Liczba 3 transakcji stanowiła odpowiednią próbkę do wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, rzeczoznawca w operacie wyjaśnił sytuację na rynku nieruchomości rolnych. Analiza wpływu poszczególnych cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości jest sferą należącą do wiadomości specjalnych i powoływanie się na wskazania Krajowego Standardu Wyceny Specjalistycznej nie stanowi podstawy do zakwestionowania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wyjaśnił z jakich powodów uwzględnił wyłącznie cechę lokalizacji i powierzchni nieruchomości (str. 12 – 14 operatu). Wyjaśnił również przyjęty trend czasowy (k. 22 operatu). Uzasadnienie rzeczoznawcy nie budzi wątpliwości w świetle logiki, nie jest również sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym. Skarżący poza zgłaszanymi zarzutami nie przedstawił żadnych dowodów, które mogłyby podważyć uzasadnione przez rzeczoznawcę stanowisko i wskazać, że zarzuty nie stanowiły jedynie gołosłownej polemiki z wiadomościami specjalnymi jakimi dysponował biegły. Skarżący podnosząc zarzuty choćby co do braku uwzględnienia cechy takiej jak bonitacja gleb nie wykazał, że jego nieruchomość przed zmianą planu nie była odłogowanym terenem użytków rolnych, bez upraw i nasadzeń wieloletnich, nieuzbrojona. Nie wykazał również, że kwestia pochyłu nieruchomości była podnoszona przy sprzedaży nieruchomości, tj. by miała charakter istotny. Nieuzasadniony był również zarzut braku przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy. Strona skarżąca nie wskazała bowiem żadnych istotnych argumentów podważających sporządzony w sprawie operat, co ewentualnie mogłoby obligować organ do procedowania tego wniosku. Warto wskazać, że organy bardzo wnikliwie i szeroko przeanalizowały sporządzony operat, przeprowadziły rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy, zobowiązały rzeczoznawcę do ustosunkowania się do zgłoszonych przez stronę zarzutów, a w toku toczącego się od 2012 r. postępowania był to operat kolejny, który wskazywał na wzrost wartości nieruchomości. Nie można organom zarzucić, że bezpodstawnie nie uznały za konieczne skorzystanie z opinii kolejnego biegłego w sytuacji gdy nie zawierał on wad odbierających mu cechę wiarygodności. Uznając, że rzeczoznawca nieprawidłowo zastosował wiadomości specjalne była uprawniona do złożenia kontroperatu, z czego nie skorzystała. W toku postępowania organy nie naruszyły więc przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na treść rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu, mimo że w rozpoznawanej sprawie nie wykazano, by sporządzony operat był wadliwy w sensie formalnym, jest nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż (zgodnie z żądaniem organu) dotyczy działki [...]. Nie sposób natomiast uznać, by wartość tej działki wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż działka ta powstała dopiero później. Badaniu powinien natomiast podlegać wzrost wartości działki [...]. Organ, w wadliwy sposób określając przedmiot operatu naruszył przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Wydane w sprawie decyzje podlegają więc uchyleniu, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.