II SA/Po 732/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi A. B. i A. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2016r. [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oddala skargę II SA/Po 732/16 Uzasadnienie Decyzją z 23.11.2015 r. Starosta [...] na podstawie art. 124 ust. 1, ust. 2, ust. 3, ust. 6, ust. 7 i art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) - po rozpatrzeniu wniosku Spółka A z siedzibą w P. orzekł ograniczyć sposób korzystania z części, stanowiącej obszar 1528 m2, nieruchomości położonej w B. , gmina Ś. W., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 10,7806 ha, arkusz mapy 2, zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Środzie Wielkopolskiej pod nr POI [...], stanowiącej własność P. A. i A. B., poprzez udzielenie Spółka A z siedzibą w P. zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części wyżej opisanej nieruchomości kablowego odcinka linii elektroenergetycznej SN 15 kV Ś. - M. odgałęzienie do stacji transformatorowej nr [...]", zgodnie z załącznikiem graficznym - mapą określającą przebieg planowanej inwestycji, stanowiącym integralną część niniejszej decyzji. Prace prowadzone na przedmiotowej nieruchomości obejmować będą: demontaż 3 słupów istniejącej linii napowietrznej SN 15kV wraz z przewodami oraz montaż 2 słupów (w tym jednego w miejscu demontowanego), a także ułożenie pod ziemią na głębokości ok. 1 m linii kablowej typu 3xXRUHAKXS lxl20mm2 o długości 191 m w pasie technologicznym linii o szerokości 8 m (2x4 m od osi linii) po trasie istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV. W uzasadnieniu podano iż wnioskiem z dnia 21.10.2015 r. uzupełnionym w dniu 02.11.2015 r. Spółka A z siedzibą w P., reprezentowana przez Panią H. K. - radcę prawnego, wystąpiła do Starosty [...] o wydanie na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) decyzji administracyjnej zezwalającej na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości stanowiącej własność P. A. i A. B., położonej w B. , gmina Ś. W., oznaczonej jako działka nr [...], kablowego odcinka linii elektroenergetycznej SN 15 kV Środa - M. odgałęzienie do stacji transformatorowej nr [...]", w tym na wybudowanie dwóch słupów, ułożenie pod ziemią na głębokości ok. 1 m linii kablowej o długości 191 m w pasie technologicznym linii o szerokości 8 m (2x4 m od osi linii) i powierzchni ok. 1530 m2. Wnioskodawca poinformował, że inwestycja celu publicznego ma zostać zrealizowana zgodnie z postanowieniami decyzji Burmistrza Miasta Ś. W. nr [...] z dnia [...].04.2015 r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego na działce oznaczonej nr ewid.[...], położonej we wsi R., obręb geodezyjny [...], gmina Ś. W. dla inwestycji obejmującej przebudowę (kablowanie) odcinka istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV Ś. - M. odgałęzienie do stacji transformatorowej nr [...]" na kabel w miejscu kolizji z istniejącą linią WN 110 kV relacji M. - Ś. W.. Ponadto w piśmie zawarty został także wniosek o wydanie na podstawie art. 124 ust. 1a wyżej wspomnianej ustawy decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości z rygorem natychmiastowej wykonalności. Inwestor wskazał, że przedmiotowa inwestycja ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa energetycznego regionu, a jej niezrealizowanie grozi zahamowaniem rozwoju gospodarczego regionu, gdyż może skutkować przeciążeniem istniejących połączeń energetycznych. Ponadto wnioskodawca podniósł, iż pilne zrealizowanie wyżej opisanego przedsięwzięcia jest istotne ze względu na planowaną modernizację linii 110 kV M. - Ś. W.., która jest elementem ciągu liniowego mającego zasilać nowobudowaną fabrykę samochodów firmy Volkswagen. Nowa fabryka ma przyczynić się do rozwoju regionu poprzez zapewnienie 3000 miejsc pracy. Do wniosku dołączono: pełnomocnictwo, odpis KRS Spółka A decyzję Burmistrza Miasta Ś. W. nr [...] z dnia [...].04.2015 r. w przedmiocie ustalenia lokalizacji celu publicznego, decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].08.2015 r., wypis z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej, mapę z przebiegiem linii przez nieruchomość oraz pisma przedstawiające przebieg rokowań z właścicielami nieruchomości. Pismem z dnia 26.10.2015 r. Starosta [...] wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku przez przedłożenie załącznika graficznego nr [...], stanowiącego integralną część decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego na działce nr [...] położonej w B. . Odpowiadając na wyżej wymienione pismo pełnomocnik wnioskodawcy w dniu 02.11.2015 r. uzupełnił wniosek o przedmiotowy załącznik. Dalej podano, że zgodnie z treścią art. 124 ust, I ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przedmiotowa inwestycja została ustalona w decyzji Burmistrza Miasta Ś. W. nr [...] z dnia [...].04.2015 r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego na działce oznaczonej nr ewid.[...] położonej we wsi R., obręb geodezyjny B. , gmina Ś. W. dla inwestycji obejmującej przebudowę (kablowanie) odcinka istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV Ś. - M. odgałęzienie do stacji transformatorowej nr [...]" na kabel w miejscu kolizji z istniejącą linią WN 110 kV relacji M. - Ś. W.. Wydana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzja utrzymująca w mocy decyzję lokalizacyjna jest ostateczna w trybie instancji. Na przedmiotowej działce zakres planowanej inwestycji obejmuje: demontaż 3 słupów istniejącej linii napowietrznej SN 15kV wraz z przewodami oraz montaż 2 słupów (w tym jednego w miejscu demontowanego), a także ułożenie pod ziemią na głębokości ok. 1 m linii kablowej typu 3xXRUHAKXS lxl20mnr o długości 191 m w pasie technologicznym o szerokości 8 m (2x4 m od osi linii) po trasie istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV, Podkreślenia wymaga, że projektowany przebieg linii kablowej na działce objętej niniejszym postępowaniem mieści się w całości w pasie gruntu przeznaczonym na ten cel w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a zatem odpowiada w tym zakresie dyspozycji art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie wskazać należy, iż w myśl przepisu art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznym jest m.in. budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów. Tak więc stwierdzić należy, że przedmiotowa inwestycja jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ przeprowadził również analizę jak najmniejszej uciążliwości przedmiotowej inwestycji dla właściciela nieruchomości. Stwierdzono, że linia kablowa będzie przebiegała po trasie istniejącej linii napowietrznej, której przewody zostaną zdemontowane. Co więcej zostanie usunięty jeden ze słupów, który znajduje się aktualnie wewnątrz działki, a kolejny zostanie przesunięty do granicy działki. Spółka A ustaliła konieczną szerokość pasa technologicznego na 8 m (2x4 m od osi linii), co uwzględnia zastosowaną technologię robót. Organ, dając wiarę założeniom wnioskodawcy, jako specjalisty z zakresu projektowania i wykonywania linii elektroenergetycznych uznał, że ustalona szerokość pasa technologicznego jest niezbędna do wykonania przedmiotowych robót. Należy zatem stwierdzić, iż inwestor dołożył starań, aby planowana modernizacja była jak najmniej uciążliwa dla właściciela nieruchomości. W tym miejscu podkreślić należy, iż decyzja o zezwoleniu na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ww. ustawy ma na celu uzyskanie tytułu prawnego do władania nieruchomością na cele budowlane, bez konieczności odebrania własności lub użytkowania wieczystego dotychczasowym podmiotom. Dyspozycja art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi o obowiązku precyzyjnego określenia obszaru nieruchomości, na którym następuje ograniczenie prawa własności do nieruchomości. Decyzja musi zatem zawierać dokładne ustalenie obszaru zajęcia nieruchomości. Nie może w tym miejscu dochodzić do dowolnego rozszerzenia obszaru ograniczenia korzystania z nieruchomości ponad niezbędne minimum. Organ ustalił, że długość linii zgodnie z wnioskiem wynosi 191 m, natomiast szerokość pasa wynosi 8 m (2 x 4 m od osi linii). Mając powyższe na względzie organ orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości o powierzchni 1528 m2 (191m x 8 m), a nie jak wskazano we wniosku, "ok. 1530 m2". Kolejną przesłanką wymagającą analizy jest wykazanie przez wnioskodawcę, że pomimo przeprowadzenia rokowań, właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie na nieruchomości przebudowy linii elektroenergetycznej. W niniejszej sprawie wnioskodawca przedłożył do akt sprawy dokumentację, która pozwala organowi prowadzącemu postępowanie administracyjne stwierdzić, że rokowania zostały przeprowadzone i zakończyły się wynikiem negatywnym, ponieważ nie doprowadziły do uzyskania zgody właściciela gruntu na realizację przedmiotowej inwestycji. Podkreślić należy, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 października 2009 roku sygn. IV SA/Po 381/09 niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemne takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. W niniejszej sprawie strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (strony nie doszły do porozumienia w zakresie wysokości odszkodowania). Nadmienić należy, iż w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami weryfikacji nie podlega okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12.08.2015 r. sygn. IV SA/Po 358/15). Fakt zakończenia negocjacji wynikiem negatywnym prowadzi do konkluzji, iż wnioskodawca po wyczerpaniu cywilnych środków porozumienia z właścicielem nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wystąpił na drogę administracyjnoprawną. Dalej podano, że pismem z dnia 18.11.2015 r. pełnomocnik właścicieli nieruchomości - Pani M. N. ustosunkowała się do akt zgromadzonych w przedmiotowej sprawie i podniosła zarzut, iż w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka dotycząca obowiązku przeprowadzenia rokowań argumentując, że właściciele gruntu jednoznacznie wykazali wolę udostępnienia firmie Spółka A nieruchomości dla potrzeb realizacji inwestycji, jednak oczekują propozycji finansowej, która uwzględniać będzie wartość rzeczywistego ograniczenia ich prawa własności, nie tylko ze względów natury faktycznej ale także i prawnej. Pełnomocnik właścicieli wskazała, że zaproponowane przez Wnioskodawcę warunki, a w szczególności rażąco zaniżona kwota odszkodowania, w ocenie właścicieli nieruchomości stanowiły o pozorności prowadzonych rokowań. Organ orzekający uznał, że w niniejszej sprawie wnioskodawca przeprowadził rokowania z właścicielami nieruchomości lecz zakończyły się one wynikiem negatywnym, ponieważ strony postawiły sobie wzajemnie warunki niemożliwe do przyjęcia przez drugą stronę. Organ orzekający przywołał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 30.06.2015 r. sygnatura akt II SA/Bk 233/15 zgodnie z którym rokowania może przerwać każdy z uczestników negocjacji niedostrzegający realnych szans na zawarcie porozumienia. Ponownie zaznaczyć należy, iż weryfikacji podlega jedynie fakt przeprowadzenia rokowań, a nie warunki, jakie wzajemnie postawiły sobie strony. Organ prowadzący postępowanie podkreśla, że właściciel nieruchomości, zgodnie z treścią przepisu art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zobowiązany udostępnić nieruchomość wnioskodawcy celem przeprowadzenia czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń wyżej wymienionych. Z uwagi na fakt, iż ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości ma charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy powyższe obowiązki ciążą na każdoczesnym właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości objętej decyzją Starosty. Podkreślenia wymaga fakt, iż również na wnioskodawcy realizującym cel publiczny ciążą określone obowiązki, wynikające wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadniczym obowiązkiem wnioskodawcy jest realizacja inwestycji w sposób jak najmniej uciążliwy dla właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a zatem powinna być realizowana, zgodnie z dyspozycją określoną w decyzji administracyjnej wydanej przez Starostę, w której określony zostaje obszar niezbędny dla celów realizacji inwestycji celu publicznego, w ramach którego sprzęt oraz pracownicy inwestora mogą się poruszać w trakcie prac budowlano-montażowych po części nieruchomości objętej decyzją organu administracji publicznej. Zatem wnioskodawca realizując cel publiczny zobowiązany jest ściśle przestrzegać założeń określonych w niniejszej decyzji. Wskazano także, iż zgodnie z treścią art. 124 ust, 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na wnioskodawcy ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Natomiast, jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124 - 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. W toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego Starosta [...] ocenił materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, które zostały przeanalizowane przez pryzmat przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku analizy organ stwierdził, że wnioskodawca złożył do akt sprawy wszystkie wymagane dokumenty niezbędne dla wszczęcia i prowadzenia postępowania, udzielił również informacji koniecznych dla wszczęcia postępowania administracyjnego, jak również podjął działania zmierzające do uzyskania cywilnoprawnego tytułu umożliwiającego realizację celu publicznego na nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem administracyjnym. Wyjaśniono także, iż zagadnienie wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 124 ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie stanowić przedmiot odrębnej decyzji administracyjnej w ramach niniejszego postępowania administracyjnego. Od powyższej decyzji odwołane wnieśli p. A. i A. B., reprezentowani przez r. pr. M. N., podnosząc, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n., dotycząca przeprowadzenia rokowań. Decyzją z dnia [...].07.2016 r. Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości o pow. 1528 m2, stanowiącej własność p. A. i A. B., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z arkusza mapy 2 obrębu [...], położonej w gm. Ś. W.., objętej księgą wieczystą KW nr [...], poprzez udzielenie Spółka A zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części wyżej opisanej nieruchomości kablowego odcinka linii elektroenergetycznej SN 15 kV Środa [...] odgałęzienie od stacji transformatorowej nr [...]", poprzez demontaż 3 słupów istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV wraz z przewodami oraz montaż 2 słupów (w tym jednego w miejscu demontowanego), a także ułożenie pod ziemią na głębokości ok. 1 m linii kablowej o długości 191 m w pasie technologicznym linii o szerokości 8 m (2x4 m od osi linii) po trasie istniejącej linii napowietrznej SN 15 kV. Przebieg inwestycji wraz z obszarem ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości Podzielając ustalenia stanu faktycznego poczynione przez organ pierwszej instancji i odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, że planowana inwestycja mieści się w pojęciu celu publicznego, co wynika z art. 6 pkt 2 ww. ustawy, zgodnie z którym jednym z celów publicznych w rozumieniu ustawy jest budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Ponadto należy zauważyć, że nie ma znaczenia, czy inwestorem realizującym budowę i utrzymanie ciągów, przewodów i urządzeń jest podmiot publiczny, czy prywatny. Pojęcie inwestycji celu publicznego jest w swojej istocie oparte na kryterium przedmiotowym, nie zaś podmiotowym czy funkcjonalnym. Oznacza to, że inwestycję tego typu stanowi każde działanie o zasięgu lokalnym i ponadlokalnym, które realizuje cele publiczne, bez względu na to, czy inwestorem jest podmiot prywatny, czy publiczny (zob. wyrok NSA z 15 maja 2008 i\, II OSK 548/07, LEX nr 503449). Zdaniem Wojewody w niniejszej sprawie spełniona została przesłanka zgodności planowanej inwestycji z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z uwagi na fakt, że działki nr [...] nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne było przedłożenie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Spółka A dołączyła do wniosku m.in. decyzję Burmistrza Miasta Ś. W. z [...] kwietnia 2015 r., znak [...], ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania oraz utrzymującą ją w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] sierpnia 2015 r., znak [...] Wprawdzie z pisma pełnomocnika właścicieli nieruchomości z 7 października 2015 r., skierowanego do pełnomocnika inwestora wynika, że wskazana wyżej decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, jednakże z ustaleń poczynionych przez Wojewodę w tym zakresie wynika, że 13 stycznia 2016 r. w tej sprawie zapadł wyrok o sygnaturze Ił SA/Po 999/15; oddalający skargę. Przedmiotowy wyrok widnieje w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (http:// orzeczenia.nsa.gov.pl) jako prawomocny. Ponadto z analizy porównawczej załącznika graficznego do decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz załącznika graficznego obrazującego przebieg linii, stanowiącego załącznik graficzny do decyzji organu I instancji wynika, że przebieg linii jest zgodny z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Mając na uwadze to, że planowana inwestycja dotyczy modernizacji istniejącej linii elektroenergetycznej, polegającej na przebudowie istniejącego odcinka linii napowietrznej, w powiązaniu z faktem ustalenia jej przebiegu w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jej przebieg wskazany w załączniku graficznym do zaskarżonej decyzji uznać należy za jedyny możliwy. W kwestii przeprowadzenia rokowań należy organ odwoławczy wyjaśnił, że użyte w art. 124 ust. 1 u.g.n. określenie "zgoda" właściciela nie jest ścisłe, gdyż w istocie mamy do czynienia z dwiema stronami: jedną jest właściciel danej nieruchomości, a drugą inwestor ubiegający się o dostęp do przedmiotowej nieruchomości w konkretnie określonym celu. Z powyższego wynika, iż w rzeczywistości "zgoda" przybiera postać umowy (tak E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. III., Lex, 2014). Umowa zaś powinna zawierać wszystkie warunki związane z udostępnieniem nieruchomości. Zgodnie zaś z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (tak m.in. wyrok WSA w Poznaniu z 7 października 2009 r., sygn. akt: IV SA/Po 381/09, LEX nr 574097). Ponadto należy zauważyć, że na ocenę przesłanki przeprowadzenia rokowań nie ma również wpływu subiektywne odczucie skarżącej w zakresie nieadekwatności zaproponowanego wynagrodzenia. W trybie art. 124 u.g.n. nie podlega weryfikacji organu okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie które są dla niego nie do przyjęcia. Rolą organu jest wyłącznie zbadanie, czy rokowania w ogóle się odbyły oraz czy doszło do porozumienia między stronami (por. wyrok WSA w Szczecinie z 24 września 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 137/15, LEX nr 1830323). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że strony nie osiągnęły porozumienia w zakresie wysokości wynagrodzenia, co wynika z korespondencji dołączonej do wniosku inwestora, tj. zaproszenia do rokowań z 14 września 2015 r., pisma pełnomocnika właścicieli nieruchomości z 7 października 2015 r. oraz pisma Spółka A z 13 października 2015 r. W zaproszeniu do rokowań, skierowanym do obydwu współwłaścicieli nieruchomości oraz skutecznie im doręczonym, inwestor zaproponował jednorazowe odszkodowanie w kwocie [...]zł brutto. Pełnomocnik właścicieli nieruchomości nie zgodził się z tą propozycją, wskazując, że kwota [...]zł brutto (ok. [...] zł za m2) nie może zostać zaakceptowana przez jego mandantów jako rażąco niska i zaproponował kwotę w wysokości [...] zł za m2. Odpowiadając na powyższe, pismem z 13 października 2015 r., pełnomocnik inwestora poinformował, że z uwagi na znaczące rozbieżności we wzajemnych stanowiskach uznaje rokowania za zakończone wynikiem negatywnym. Jednocześnie wskazał, że w wyniku realizacji inwestycji - demontażu odcinka napowietrznego linii wraz demontażem trzech słupów i ułożeniu podziemnej linii kablowej wraz z montażem dwóch słupów krańcowych przy granicach nieruchomości - zostanie uwolniona część przestrzeni nad nieruchomością. Ponadto eksploatacja i funkcjonowanie linii kablowych SN 15 kV nie niesie ze sobą praktycznie żadnych uciążliwości na gruntach rolnych. W konsekwencji pełnomocnik podniósł, że uważa oczekiwaną przez właścicieli kwotę za rażąco wygórowaną. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił przesłanki wydania decyzji reformatoryjnej, podając że na podstawie art. 124 u.g.n., zakres ograniczenia prawa własności lub użytkowania wieczystego musi być ściśle określony, co oznacza, że musi ona wskazywać jednoznacznie przebieg inwestycji przez nieruchomość, jak i zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego) i to tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego W niniejszej sprawie wymóg ten nie został przez organ I instancji spełniony, albowiem zaistniała w tym zakresie rozbieżność między osnową decyzji, a jej załącznikiem graficznym. W osnowie decyzji została bowiem wskazana powierzchnia obszaru zajęcia o wartości 1528 m2, stanowiąca iloczyn szerokości obszaru zajęcia wynoszącej 8 m oraz jego długości wynoszącej 191 m, podczas gdy w załączniku graficznym do zaskarżonej decyzji została wskazana powierzchnia zajęcia o wartości 1530 m2. Mając na względzie fakt, że organ odwoławczy ograniczony jest zasadą zakazu reformationis in peius, nie mógł on w niniejszej sprawie orzec ponad wartość obszaru zajęcia wskazaną w decyzji organu I instancji. Z tego względu konieczne stało się pozyskanie od inwestora odpowiedniej liczby egzemplarzy skorygowanego załącznika graficznego, uchylenie decyzji organu I instancji w całości i wydanie rozstrzygnięcia co do istoty sprawy. Skargę do sądu na powyższą decyzję poprzez fachowego pełnomocnika złożyli A. i A. B.. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 107 § 1 k.p.a. poprzez nie zawarcie w treści zaskarżonej decyzji wszystkich niezbędnych elementów rozstrzygnięcia tj. pominięcie określenia zakresu czasowego i faktycznego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, art. 8 kpa poprzez działanie, które nie pogłębia zaufania do organów administracji publicznej, w szczególności poprzez nie wyjaśnienie w sposób dokładny stanu faktycznego, nie przestrzeganiu przepisów postępowania administracyjnego oraz polegającego na nie prawidłowym zastosowaniu przepisów prawa materialnego oraz bez uwzględnienia zasad bezstronności w swoim postępowaniu, art. 107 § 3 kpa poprzez sporządzenie wadliwego uzasadnienia faktycznego decyzji przejawiające się w braku wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:art. 124 ust. 3 w zw. z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 j.t.) poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że zostały spełnione ustawowe przesłanki przeprowadzenia rokowań poprzedzających wniosek Spółka A z siedzibą w P. o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, podczas gdy rokowania te miały charakter pozorny albowiem zaproponowana przez Spółka A kwota odszkodowania ze względu na swoją wartość nosiła znamiona czynności pozornej, markującej obowiązkowe negocjacje, co w konsekwencji doprowadziło organ do uznania, iż w przedmiotowej sprawie zachodzą przesłanki do zastosowania art. 124 ust. 1 u. g. n. W konkluzji złożono wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi podtrzymując swoją dotychczasowa argumentacje Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U.z 2016 poz.1066.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016r., poz.718.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje między innymi w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów. Dokonując oceny zasadności skargi w świetle powołanych wyżej kryteriów, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, Materialnoprawną podstawę dla wydanej decyzji jest przepis art. 124 ust.1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. ( Dz.U. z 2015 poz.1774 ze zm ) Zgodnie z tym unormowaniem Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przepis ten upoważnia starostę do władczego rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości, aby inwestor realizujący cel publiczny mógł uzyskać czasowy tytuł prawny do władania konkretną nieruchomością na cele budowlane, po to by wybudować określone przewody, ciągi, obiekty lub urządzenia infrastruktury technicznej realizujące cel publiczny, które po ich wybudowaniu pozostaną na nieruchomości jako odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 49 § 1 k.c.), w sytuacji braku możliwości zawarcia umowy, na podstawie której podmiot wykonujący inwestycję uzyskałby uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez konieczności odebrania prawa własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) podmiotowi, któremu prawo to przysługuje, Decyzja ta wydawana jest po to, aby zrealizować określone zamierzenie inwestycyjne, stanowiące cel publiczny Artykuł 124 u.g.n. ma charakter uregulowania szczególnego, które – tak jak pozostałe przepisy tej ustawy dotyczące ograniczania bądź pozbawiania praw do nieruchomości dla celów publicznych – musi być interpretowane dosłownie. W związku z tym niedopuszczalne jest formułowanie jakichkolwiek innych przesłanek umożliwiających albo wykluczających zastosowanie ograniczenia, o jakim mowa w tym przepisie (por. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2008 r., I OSK 1165/07, LEX nr 483193). Omawiany przepis zastrzega dwie przesłanki, których spełnienie umożliwia ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Są to: brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na przeprowadzenie wymienionych w tym przepisie robót budowlanych, udokumentowanej przeprowadzonymi rokowaniami oraz inwestycja musi być zgodna z planem miejscowym lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Te tylko okoliczności mogą mieć wpływ na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Cytowany przepis wskazuje przy tym na treści, o jakich organ orzekający winien rozstrzygnąć w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Z brzmienia art. 124 ust. 1 u.g.n. wynika, że omawiana decyzja prócz wskazania podmiotu któremu udziela się zezwolenia, rodzaju zamierzonej do zrealizowania inwestycji oraz przedmiotu czasowego zajęcia (czyli wskazanie nieruchomości), powinna określać ponadto terytorialny zakres zajęcia, na który zezwolono, w powiązaniu z warunkami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (czyli wskazywać jakiego obszaru nieruchomości ograniczenie dotyczy) (por. Komentarz Ustawa o gospodarce nieruchomościami dr Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin, wyd. C.H. Beck, 2011, str. 909. W orzecznictwie sądów administracyjnych szczególnie eksponowany jest obowiązek rozstrzygnięcia w decyzji wydawanej w trybie art. 124 u.g.n. o zakresie ograniczenia prawa korzystania przez właściciela z nieruchomości poprzez uwzględnienie przebiegu inwestycji ustalonej w decyzji lokalizacyjnej (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 25 września 2012r. sygn. akt II SA/Bd 576/12). W okolicznościach tej sprawy poza sporem jest iż decyzja lokalizacyjna jest nie tylko ostateczna , ale także i prawomocna ponieważ wyrokiem z dnia 13.01.2016 r. w sprawie II SA/Po 999/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę w przedmiocie lokalizacji przedmiotowej inwestycji celu publicznego. Sąd nie znalazł również podstaw do przyjęcia, iż rokowania miały charakter pozorny z uwagi na wysokość proponowanego odszkodowania. Z pisma z dnia 14.09.2015 r. wynika, że inwestor zaproponował skarżącym kwotę [...]zł jako jednorazową rekompensatę za ograniczenie sposobu korzystania z ich nieruchomości. Skarżący pismem z dnia 7.10.2015 r. poprzez swojego pełnomocnika zaproponowali inną znacznie wyższą kwotę podając, że propozycja inwestora jest nie do przyjęcia. Tym samym nie można również przyjąć, że negocjacje ze strony wnioskodawcy miały wyłącznie pozorny charakter. W tym miejscu należy podkreślić, że rokowania stanowią instrument pozwalający stronom na ustalenie dobrowolnie sposobu ograniczenia korzystania z nieruchomości. Zarówno art. 124 ust. 1 u.g.n., jak i art. 124 ust. 3 u.g.n. nie wymagają jednak osiągnięcia kompromisu, a jedynie podjęcie działań, które mogą, ale nie muszą zakończyć się takim porozumieniem. Z tej perspektywy wymóg, o jakim mowa w powołanych przepisach, jest spełniony zarówno wtedy, gdy właściciel nieruchomości odmówi podjęcia negocjacji, jak i wtedy, gdy warunki proponowane przez uczestników rokowań są obustronnie niezadowalające, jak miało to miejsce w rozpatrywanej sprawie. W ocenie sądu także gołosłowne są twierdzenia skarżących, że wyrażają zgodę na zajęcie nieruchomości albowiem w sytuacji gdy strony nie zdołały ustalić istotnych warunków tego zajęcia bo postawiły sobie tak rozbieżne warunki cenowe, że nie doszło do porozumienia, to także należy przyjąć, że inwestor nie ma podstaw do twierdzenia iż dysponuje nieruchomością na cele budowlane. I zachodzą podstawy do ubiegania się o o administracyjne zezwolenie na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Nietrafny jest zarzut naruszenia przepisu art. 107 §3 kpa jak i art. 8 kpa. ponieważ decyzja organu odwoławczego w sposób precyzyjny i dokładny zawiera wszystkie konieczne elementy została wydana na podstawie zgromadzonych i omówionych dowodów. Wojewoda wyraźnie wskazał dowody, na których oparł swoje rozstrzygnięcie, jak i dowody, którym odmówił wiarygodności. Organ odwoławczy powołał się w szczególności na pisma złożone przez inwestora oraz założone przez niego mapy. Ponadto trafnie w ocenie Sądu Wojewoda uznał, że materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy jest kompletny i wystarcza w świetle art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. do wydania rozstrzygnięcia. Ocena dowodów zgromadzonych w aktach sprawy również nie budzi zdaniem Sądu większych wątpliwości. Podsumowując organ II instancji dokonał prawidłowych i wystarczających ustaleń z zakresu stanu faktycznego oraz dokonał prawidłowej wykładni art. 124 u.o.g.n. W tej sytuacji Sąd nie znalazł żadnych podstaw do uwzględnienia skargi i na zasadzie art. 151 p.p.s.a skarga jako niezasadna podlega oddaleniu.