II SA/Po 735/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Wiesława Batorowicz /spr./ Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi Cz.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. /-/ W. Batorowicz /-/ B. Drzazga /-/ B. Kamieńska Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia [...] Nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. Nr 80, poz. 717), art. 104 kpa oraz § 8 uchwały Nr XLII/285/01 Rady Miejskiej we W. z dnia 29 czerwca 2001r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkalno-usługowej w rejonie ulic [...] i [...] w P. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 94, poz. 1835 z dnia 8.08.2001r.) ustalił jednorazową opłatę dla Cz. B. w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał Cz. B. do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. Uzasadniając organ wskazał, że nieruchomość rolna położona w P. ozn. numerem geod. [...] w uchwalonym 29 czerwca 2001r. przez Radę Miejską miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkalno-usługowej w rejonie ulic [...] i [...] w P. została przeznaczona na działki budowlane. Ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...] zatwierdzony został podział nieruchomości na sześć nowo tworzonych działek budowlanych, z których działka nr [...] została sprzedana w dniu [...] 2006r. W związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość sprzedanej działki wzrosła o kwotę [...] zł, co zostało ustalone w operacie szacunkowym z dnia [...] 2006r.. Stosownie do § 8 uchwały Rady Miejskiej z dnia 29 czerwca 2001r. nr XLII/285/01 procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 10 %, co powoduje, że wymagana opłata wynosi [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Cz. B., podnosząc, iż nie jest w stanie uiścić ustalonej opłaty ze względu na trudną sytuację materialną. Skarżąca wraz z mężem są w podeszłym wieku i utrzymują się tylko z rent inwalidzkich. Środki uzyskane ze sprzedaży działki przeznaczone zostały na niezbędny remont dachu domu. Skarżąca podała również, że w dniu [...] czerwca 2006r. zwróciła się z prośba do Burmistrza o umorzenie opłaty, w odpowiedzi zaś otrzymała informację o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Następnie zaś doręczono jej przedmiotową decyzję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzja z dnia [...] Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że kwestie podniesione przez odwołującą się nie leżą w kompetencji Kolegium, bowiem o ewentualnym umorzeniu zobowiązania bądź rozłożenia płatności na raty zdecydować może wyłącznie organ I instancji. Odnosząc się do sposobu ustalenia opłaty organ odwoławczy stwierdził, że została ona naliczona właściwie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Ponadto nie budzi zastrzeżeń Kolegium przeprowadzona w sprawie wycena przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami i fachową wiedzą. Rzeczoznawca w celu określenia wartości nieruchomości, a w konsekwencji ustalenia opłaty dokonał właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W skardze do Sądu Cz. B. przytoczyła argumentację powołaną w odwołaniu. Ponadto wniosła o umorzenie opłaty. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są bowiem zgodne z przepisami prawa. Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sąd administracyjny, zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. W związku z powyższym Sąd nie ma kompetencji do umorzenia nałożonej przez organ administracyjny renty planistycznej. Sądy administracyjne uprawnione są bowiem do wydawania orzeczeń o charakterze kasacyjnym. Nie mogą zatem rozstrzygnąć co do istoty sprawy stanowiącej przedmiot zaskarżonej decyzji. Mogą zaś jedynie utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy albo wyeliminować ją z obrotu prawnego, jeżeli jest ona sprzeczna z prawem (J. P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2006, s. 17-18, 309). Stwierdzić należy, iż materialnoprawną podstawę prawną rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.). Istota obowiązku uregulowanego w tym przepisie sprowadza się do uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia albo zmiany planu miejscowego, 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. Skarżąca nie kwestionuje zasadności ustalenia samej opłaty, wskazuje jedynie, że nie jest w stanie jej ponieść ze względu na ciężką sytuację materialną oraz fakt, że dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeznaczyła na remont domu, który znajdował się w krytycznym stanie. Stanowisko skarżącej nie może znaleźć akceptacji Sądu. Wskazać należy, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nakłada na wójta, burmistrza albo prezydenta miasta obowiązek ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w przypadku łącznego wystąpienia powyższych przesłanek. Na organie I instancji ciążył zatem ustawowy obowiązek nałożenia opłaty, niezależnie od sytuacji materialnej skarżącej. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują bowiem możliwości odstąpienia od pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wówczas, gdy właściciel nieruchomości wykaże, iż nie jest w stanie opłaty uiścić. Zdaniem Sądu organy obu instancji prawidłowo ustaliły wysokość pobranej opłaty. Z zebranego w toku postępowania materiału dowodowego wynika, iż w dniu 29 czerwca 2001r. Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkalno-usługowej w rejonie ulic [...] i [...] w P. W wyniku uchwalenia planu nieruchomość skarżącej – działka nr [...] położona jest na terenach zabudowy mieszkalno-usługowej. We wcześniej obowiązującym na tym terenie planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy września nieruchomość przeznaczona była pod użytkowanie rolnicze. Nowy plan miejscowy został ogłoszony w dzienniku Urzędowym Województwa Nr 94 poz. 1835 z dnia 8 sierpnia 2001r. W § 8 planu określono stawkę procentową dla potrzeb ustalania opłaty planistycznej w wysokości 30%. Decyzją Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...] zatwierdził podział działki [...] na sześć działek, w tym przedmiotową działkę o numerze geodezyjnym [...]. W dniu [...] 2006r. skarżąca sprzedała nieruchomość za kwotę [...] zł. Zgodnie z przepisami art. 37 ust. 11 u.p.z.p. i przepisami działu IV rozdział 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E.Sz. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego. Z operatu wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu z kwoty z kwoty [...] zł do kwoty [...] zł, tj o kwotę [...] zł. Operat szacunkowy z dnia [...] 2006r., który był przedmiotem ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie, nie budzi zastrzeżeń co do prawidłowości i rzetelności jego sporządzenia. Sporządzony on został w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W szczególności z treści operatu szacunkowego wynika, iż stosownie do § 50 powołanego rozporządzenia rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości istniejący w dniu zmiany planu zagospodarowania terenu, zaś wartość rynkową nieruchomości na dzień jej zbycia. Wycenę wykonano zaś zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegła dokonała osobnych analiz rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod funkcję rolną oraz pod zabudowę mieszkalno-usługową znajdujących się na terenie gminy W. w okresie obejmującym lata 2004-2005. Wyjaśniła zasady przyjętej metody, sposób wyliczenia średniej ceny rynkowej sposób jej korekty współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym. W punkcie IV.1.1.2-8 operatu (strony 1-13) i w punktach IV.1.2.1-8 (strony 13-15) określiła liczbę i rodzaj cech rynkowych, charakterystykę wycenianych nieruchomości, procentowy wpływ cech na wartość, cenę minimalną, maksymalną i średnią oraz zakres współczynników korygujących, wymieniła szczegółowo nieruchomości reprezentatywne i dokonane transakcje, które były podstawą do wyliczenia ceny średniej i wartości korygujących współczynników korygujących, określiła też szczegółowe wartości współczynników dla poszczególnych typów cech. Postępowanie szacowania działki nr [...] przeprowadzono zgodnie z wymienionymi wyżej założeniami. Rzeczoznawca dokonała charakterystyki nieruchomości, zastosowała współczynniki korygujące i wyliczyła cenę średnią skorygowaną dla przedmiotowej nieruchomości dla jej funkcji przed i po zmianie planu miejscowego. Dlatego uznać należy, że opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do jego poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Uznając zatem, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. /-/ W. Batorowicz /-/ B. Drzazga /-/ B. Kamieńska