II SA/Po 738/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant sekretarz sądowy Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [..] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M.A. kwotę 278 zł (słownie dwieście siedemdziesiąt osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/W. Batorowicz /-/B. Kamieńska /-/E. Podrazik Burmistrz Gminy i Miasta dnia [...] wydał decyzję nr [...] nakładającą na M. i M. A. obowiązek zapłacenia jednorazowej opłaty planistycznej, ustalonej łącznie na sumę [...] zł, z tytułu zbycia nieruchomości oznaczonej jako działka o nr. ewidencyjnym[...] o powierzchni [...] ha objętej księgą wieczystą Kw nr [...], położonej w R. gmina R. W uzasadnieniu ustalił, że oszacowany w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego przyrost wartości tej działki jest wynikiem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy R. wprowadzonej Uchwałą Nr VIII/64/2003 Rady Gminy i Miasta z dnia 29 sierpnia 2003r. ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr 161, poz. 3019 z dnia 14 października 2003r. Przed tą zmianą obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy R. z 1994r., w którym działka nr [...] była przeznaczona: co do obszaru o powierzchni [...] m² - pod tereny zabudowy zagrodowej, mieszkalnictwo rodzinne o niskiej intensywności zabudowy o symbolu jednostki bilansowej 22.24 MR, MN oraz co do obszaru powierzchni [...] m² - na tereny zabudowy zagrodowej, mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy o symbolu jednostki bilansowej 22.24 MR, MN przy braku zgody na przeznaczenie na cel nierolniczy. Po zmianie planu działka nr [...] jest w całości przeznaczona pod mieszkalnictwo jednorodzinne o niskiej i średniej intensywności, zabudowę zagrodową i usługi podstawowe o symbolu jednostki bilansowej 22.1 MN/UR,U. Według wyceny zawartej w operacie szacunkowym grunt o powierzchni [...] m² przed zmianą planu miał wartość rynkową 1,92 zł/1 m² - czyli [...]zł, a po zmianie planu – [...]zł. Oznacza to wzrost wartości rynkowej o [...]zł. Ponieważ w powołanej uchwale o zmianie planu miejscowego Rada Gminy i Miasta ustaliła wysokość stawki procentowej z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem planu na 10%, to tytułem opłaty planistycznej należy się Gminie kwota wskazana w decyzji. M. i M. A. sprzedali bowiem działkę [...]2005r. Pozostała część działki nr [...], to jest [...] m², zarówno przed jak i po zmianie planu miała "zbliżone przeznaczenie, w związku z czym została pominięta w wycenie przyjmując, że wartość nieruchomości dla tej części się nie zmieniła". M.A. wniósł odwołanie od tej decyzji, kwestionując wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym. Sprzeciwił się objęciu szacunkiem tylko [...] m² skoro powierzchnia całkowita nieruchomości wynosi [...] m². Jego nieruchomość przed zmianą planu była "wielofunkcyjna", ale stanowiła całość. Oznacza to, że "do porównania rzeczoznawca powinien wziąć transakcje o podobnej do mojej działki lokalizacji i podobnym przeznaczeniu w miejscowym planie (działki wielofunkcyjne)". Odwołujący się wskazał przykłady transakcji mających za przedmiot "działki wielofunkcyjne", sprzedanych za ceny znacznie wyższe niż przyjęte w operacie. Podkreślił też, że jego nieruchomość wyróżnia się bardzo atrakcyjnym położeniem – przy drodze krajowej, na terenie cieszącym się dużym zainteresowaniem inwestorów. Zdaniem odwołującego jego cała działka przed zmianą planu przy sprzedaży osiągnęłaby stawkę 9 zł/ m², nie zaś przyjętą w operacie stawkę 1,92 zł/ m². Skarżący podważył też zasadność włączenia do porównań jednej z działek sprzedanej w kwietniu 2006r., skoro wartość jego działki była ustalana na grudzień 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję – po uzyskaniu od rzeczoznawcy dodatkowego wyjaśnienia w kwestii, czy przyjęta w operacie transakcja z kwietnia 2006r. miała wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi w piśmie z dnia [...] września 2006r. wyjaśnili, że cena nieruchomości zbytej w kwietniu 2006r. została uaktualniona na datę określenia wartości przedmiotowej działki nr [...] i nie zawyżyła na wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym. W poprzednio obowiązującym planie na cel nierolniczy przeznaczona była tylko część działki o powierzchni [...] m² a w nowym planie cała nieruchomość o powierzchni [...] m² została przeznaczona pod tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego o średniej i niskiej intensywności zabudowy, zabudowę zagrodową oraz usługi podstawowe. Zmiana przeznaczenia terenu o powierzchni [...] m² z rolnych na mieszkalno-usługowe niewątpliwie spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej przez M. A. do Sądu Administracyjnego. Skarżący zarzucił, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do najważniejszych zarzutów odwołania – bezpodstawnego wyłączenia z oszacowania jego wielofunkcyjnej nieruchomości obszaru [...] m², przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe i przyjęcia do porównania tylko gruntów rolnych. W konsekwencji zaniechał sprawdzenia, jaką cenę rynkową osiągnęłaby przed zmianą planu cała jego nieruchomość. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, powtarzając dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się uzasadniona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podobnie jak organ I instancji – uznało, że zaistniały przesłanki zawarte w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiące podstawę prawną do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu miejscowego. Skarżący co do zasady tego faktu nie kwestionował, lecz wskazywał na zaniżenie w operacie szacunkowym wartości przedmiotowej działki przez wyłączenie z szacunku [...] m² gruntu, którego przeznaczenie w planie było podobne do przeznaczenia po zmianie planu i poprzestanie na oszacowaniu gruntów rolnych. W konsekwencji dało to nieprawidłowy obraz przedmiotowej działki, która nie była jednorodnym gruntem rolnym, lecz obejmowała także grunty o przeznaczeniu nierolniczym. Zdaniem skarżącego, popartym przykładami, przy sprzedaży działki "wielofunkcyjnej" , chociaż z przewagą gruntów rolnych, można było osiągnąć wyższą cenę niż przy sprzedaży samych gruntów rolnych. Organ odwoławczy nie ustosunkował się do tego zarzutu, mimo że z treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że wzrost wartości sprzedanej nieruchomości odpowiada różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Przepis ten nie uprawnia do wyłączania z oszacowania części powierzchni działki tylko dlatego, że ta część ma takie same lub podobne przeznaczenie w zmienionym planie. Skarżący sprzedał przecież całą swoją nieruchomość, a nie jej część. Skoro przed zmianą nieruchomość skarżącego składała się z gruntów o różnych funkcjach, to – zdaniem skarżącego – rzeczoznawcy powinni dobrać do porównań z jego nieruchomością inny rodzaj nieruchomości – to znaczy "nieruchomości wielofunkcyjne", nie zaś nieruchomości mające wyłącznie funkcję gruntów rolnych. Stanowisko skarżącego znajduje odzwierciedlenie w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, mających zastosowanie w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości dla celów naliczenia opłaty (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Z uregulowań tych wynika, że wyceny wartości rynkowej nieruchomości dla powyższego celu dokonuje się przy zastosowaniu określonego podejścia, którego wybór uwarunkowany jest doborem parametrów w procesie szacowania wartości nieruchomości. Wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Skoro podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, to musi budzić uzasadnione zastrzeżenia skarżącego przyjęcie do porównania tylko tej części jego nieruchomości (składającej się z gruntów o różnym przeznaczeniu), która ma charakter rolny i porównywanie jej ze sprzedawanymi nieruchomościami będącymi w całości jednofunkcyjnymi ( o przeznaczeniu rolniczym). Organ odwoławczy nie wyjaśnił podstawowego zarzutu skarżącego, że gdyby do porównania z jego nieruchomością wzięto działki podobne ("wielofunkcyjne") to wartość jego nieruchomości oceniana na czas przed zmianą planu byłaby wyższa, a w konsekwencji zmniejszyłaby się różnica między cenami rynkowymi jego nieruchomości przed i po zmianie planu. To zaś miałoby też istotny wpływ na obniżenie ustalonej opłaty planistycznej. W myśl utrwalonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, zaniechanie przez organ orzekający ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych do rozpatrzenia sprawy oraz brak odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do wszystkich zarzutów strony, powoduje wadliwość decyzji, z uwagi na naruszenie art. 77 § 1, art. 80, 81 i 107 § 3 kpa. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1b, art. 152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono, jak w sentencji. /-/W. Batorowicz /-/B. Kamieńska /-/E. Podrazik MP