II SA/Po 741/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 września 2021 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2020 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.; dalej: "u.g.n.") w zw. z § 1 uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] maja 2008 r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] lipca 2008 r. Nr [...], poz. 2121), ustalił J. M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...]) o powierzchni [...] ha, stanowiącej działki ewidencyjne od nr [...] do nr [...], powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy S., znak: [...] z dnia [...] maja 2017 r. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że J. M. jako właściciel nieruchomości położonej w K. , oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w P. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą [...], wniosła o jej podział na sześć działek: nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy S., znak: [...] z dnia [...] maja 2017 r. Opłata adiacencka została ustalona w oparciu o stawkę procentową w wysokości 30%, wynikającą z uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] maja 2008 r. w sprawie opłaty adiacenckiej, obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po zatwierdzeniu podziału wynosi [...] zł, co wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. M. D. (nr upr. [...]) z dnia [...] marca 2020 r. Operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy wskazanej ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomość obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, co stanowi iloczyn kwoty [...]zł, o jaką wzrosła wartość nieruchomości po podziale oraz stawki 30% wynikającej z uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] maja 2008 r. w sprawie opłaty adiacenckiej. W odwołaniu z dnia [...] czerwca 2020 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego J. M. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu odwołująca wskazała, że podziału nieruchomości nr [...] dokonano decyzją Wójta Gminy S. z dnia [...] maja 2017 r. Od decyzji tej nie wniesiono odwołania i stała się ona ostateczna. Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydano dopiero w dniu [...] czerwca 2020 r., a odwołująca odebrała ją w dniu [...] czerwca 2020 r., a więc po upływie 3 -letnie terminu dla ustalenia opłaty, określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. W orzecznictwie sądowym utrwalony jest pogląd, że ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. powinno nastąpić decyzją ostateczną przed upływem terminu wskazanego w tym przepisie. Termin, do którego upływu ma nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej z tego tytułu, to termin prawa materialnego. O ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału można mówić, gdy jej ustalenie, tj. ostateczne naliczenie wysokości, z uwzględnieniem praw i obowiązków stron i organów wynikających z zasad postępowania, nastąpiło w postępowaniu administracyjnym zakończonym decyzją ostateczną przed upływem terminu określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. W rozpoznawanej sprawie termin ten nie został zachowany i dlatego decyzja winna zostać uchylona i postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej umorzone. Dalej odwołująca podniosła, że organ I instancji uchylił się od dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i nie zbadał, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Uzasadnienie decyzji ogranicza się tylko do przytoczenia opinii i wskazania na wartość dowodową operatu szacunkowego. W żaden sposób nie dokonano natomiast jego oceny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że operat sporządzono z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości i terenu, na którym jest położona. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed i po podziale nie budzi wątpliwości Kolegium. Do określenia wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze. W operacie szacunkowym wskazano sposób ustalenia wartości nieruchomości i doboru działek przyjętych do porównania. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne o najbardziej przybliżonej powierzchni co szacowana, o tej samej formie własności i jednakowej funkcji. Operat zawiera wymagane prawem elementy treści, w szczególności: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne opracowania operatu, podstawy materialno-prawne opracowania operatu, źródła danych merytorycznych, określenie dat istotnych dla sporządzenia operatu, opis stanu nieruchomości (stanu prawnego, technicznego i użytkowego), wskazanie przeznaczenia nieruchomości, metodykę wyceny, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed podziałem, określenie wartości rynkowej nieruchomości po podziale), przedstawienie wyników końcowych i podsumowanie. Operat nie zawiera niejasności, braków i pomyłek rachunkowych. W ocenie Kolegium rzeczoznawca prawidłowo określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowo powstałych działek. Odnosząc się do zarzutu odwołania, jakoby ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po upływie terminu określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n., Kolegium stwierdziło, że zarzut ten jest nieuzasadniony, gdyż wszczęcie postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie nastąpiło w dniu [...] marca 2020 r., a zatem przed upływem określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. trzyletniego terminu liczonego od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Faktem jest przy tym, że ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) zmieniła z dniem [...] sierpnia 2017 r. m.in. treść art. 98a u.g.n. W myśl art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zważywszy, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej, przy rozpoznaniu niniejszej sprawy, w szczególności w zakresie terminów, należy stosować treść art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym po jego zmianie wynikającej z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. W skardze z dnia [...] sierpnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. M. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozparzenia oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 K.p.a., a także art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. W uzasadnieniu skarżąca powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu podkreślając jednocześnie, że organ odwoławczy się do nich nie odniósł. Dodała także, że nie dokonano wyceny gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Kontroli Sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], którą ustalono opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym Kotuń, stanowiącej działki ewidencyjne od nr [...] do nr [...], powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy S. z dnia [...] maja 2017 r., nr [...] Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.; dalej: "u.g.n."), zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że decyzją z dnia [...] maja 2017 r., nr [...], Wójt Gminy S., po rozpoznaniu wniosku skarżącej zatwierdził podział działki ewidencyjnej nr [...] położonej w obrębie 0. , gm. S., objętej księgą wieczystą nr [...], na działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (k. 6-7 akt adm.). Bezsporna jest również okoliczność, że w dniu [...] czerwca 2017 r., tj. w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy S. z dnia [...] maja 2008 r., nr [...] w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. z dnia [...] lipca 2008 roku, Nr [...], poz. 2121). Z § 1 tej uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością nieruchomości po dokonanym podziale. Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3-letni termin do wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Decyzja podziałowa stała się bowiem ostateczna w dniu [...] czerwca 2017 r., natomiast postępowanie zostało wszczęte w dniu [...] marca 2020 r., o czym skarżąca została zawiadomiona w dniu [...] marca 2020 r. (k. 8 i 9 akt adm. organu I instancji). Odnosząc się przy tym do zarzutu skargi, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką winna zostać wydana w terminie trzech lat licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna wskazać należy, że na mocy art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] sierpnia 2017 r., ustalenie opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Tym niemniej, po nowelizacji art. 98a ust. 1 u.g.n. ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509), która weszła w życie [...] września 2017 r., wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W myśl art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponieważ postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej, przy rozpoznaniu niniejszej sprawy, w szczególności w zakresie terminów, należy stosować treść art. 98a u.g.n. w brzmieniu obowiązującym po jego zmianie wynikającej z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Zarzut naruszenia art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej po upływie 3-letniego terminu dla jej ustalenia okazał się więc niezasadny. Przywołany przez skarżącą wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie II OSK [...], choć w istocie został wydany po znowelizowaniu przepisu art. 98a u.g.n., dotyczy stanu faktycznego sprawy, w którym zastosowanie miały przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed nowelizacji. Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] marca 2020 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. (k. 10-53 akt adm.), który nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, dostępny pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy zauważyć, że biegły dokonał wyceny w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Rodzaj rynku został określony dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla wyceny nieruchomości sprzed podziału analizą objęto notowana z zawartych w latach 2016 – 2017 transakcji z obszaru powiatu [...]: gminy S. oraz – z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji - innych z obszaru powiatu [...], a także z powiatu [...] i powiatu [...]. Z kolei dla wyceny nieruchomości po podziale analizą objęto notowania z zawartych latach 2016 – 2017 transakcji z powiatu [...]: gminy S. i innych z obszaru [...] (gmina U. i Gmina K.). Ostatecznie, wybierając nieruchomości podobne do nieruchomości sprzed podziału biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży własności nieruchomości z dnia [...] maja 2016 r., [...] lipca 2016 r. i [...] listopada 2016 r., niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchniach 2615 m2, 3074 m2 i 5467 m2, w opinii biegłego najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych, tj. położenia, potencjału inwestycyjnego, sąsiedztwa i otoczenia oraz wielkości działki (powierzchni). Z kolei wybierając nieruchomości podobne do nieruchomości powstałych po podziale biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży własności nieruchomości z dnia [...] lipca 2016 r., [...] sierpnia 2016 r. i [...] września 2016 r., przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchniach 800 m2, 1102 m2 i 1499 m2, w opinii biegłego najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianych pod względem cech rynkowych, tj. położenia, potencjału inwestycyjnego, sąsiedztwa i otoczenia oraz wielkości działki (powierzchni). W kontekście powyższego wyjaśnienia wymaga, że stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. W tej sytuacji nie chodzi bowiem o podanie nr działki ewidencyjnej, czy też adresu, albowiem jedynie brak opisu cech ujętych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości. Biegły opisał i ocenił natomiast położenie, potencjał inwestycyjny, sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnię, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły opisał ich przeznaczenie, kształt, czy posiada dostęp do drogi publicznej, a także otoczenie. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie dla cechy rynkowej położenia nieruchomości biegły przypisał wagę 35 %, dla potencjału inwestycyjnego 30 %, dla sąsiedztwa i otoczenia 20 % i dla powierzchni 15 % i skorygował różnice pomiędzy działką wycenianą z działkami podobnymi przed i po podziale. Sposób korekty cen z uwagi na poszczególne cechy rynkowe ujęty jest w sposób przejrzysty w tabelach na stronach 24 i 29 operatu. Ostatecznie biegły ustalił średnią wartość rynkową gruntu przed podziałem na kwotę [...]zł/m2, co po pomnożeniu przez wielkość działki, tj. 5435 m2 wyniosło [...] zł i średnią wartość rynkową działek po podziale na kwotę [...]zł/m2, co dało łącznie [...] zł. Dowiedziono więc, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowanej podziałem o kwotę [...]zł. Stąd też przy przyjęciu stawki opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości Wójt prawidłowo wyliczył, że opłata ta wynosi w przedmiotowej sprawie kwotę [...]zł. Końcowo odnosząc się do zarzutu skargi, iż biegły nie dokonał wyceny gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem wskazać należy, że jest on niezasadny. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rozpoznawanej sprawie Wójt Gminy S. w dniu [...] lutego 2017 r. wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą oraz propozycją wydzielenia działki pod inwestycję na terenie dz. nr [...] w K. , gm. S. (k. 3-5 akt adm.). Wobec tego biegły zasadnie przyjął, że nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2020 r., poz. 2325 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę. Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału II z dnia [...] sierpnia 2021 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.), za zgodą stron.