II SA/Po 748/99

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Jarosława H. na decyzję Wojewody W. z dnia 22 marca 1999 r. (...) w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu - oddala skargę. Decyzją z dnia 16.12.1998 r. (...) Prezydent Miasta P. udzielił zgody na zmianę sposobu użytkowania poddasza na mieszkanie w budynku mieszkalnym przy ul. G. 182 a. W uzasadnieniu decyzji podano, że jest ona zgodna z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. Poznania zatwierdzonego uchwałą (...) Rady Miasta P. z dnia 6 grudnia 1994 r. /Dz.Urz. Woj. P. nr 22 poz. 246/ oraz z przepisami prawa budowlanego. Odwołanie od tej decyzji złożyli współwłaściciele nieruchomości Sylwia i Dariusz Z., zarzucając, że zmiana sposobu użytkowania poddasza - strychu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i jako taka wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, której to zgody skarżący nie wyrażają. Decyzją z dnia 22 marca 1999 r. (...) Wojewoda W. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że nieruchomość na której znajduje się budynek wielomieszkaniowy stanowi współwłasność. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW 4124 w Sądzie Rejonowym w P. Poddasze, którego dotyczy decyzja I instancji stanowi współwłasność i nie ma prowadzonej odrębnej księgi wieczystej jako wydzielony lokal. W tym zakresie zmiana sposobu użytkowania części budynku, stanowiącej przedmiot współwłasności, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgodnie z art. 199 Kc zgody wszystkich właścicieli. Ponieważ takiej zgody odmówiło dwoje współwłaścicieli, organ II instancji uchylił zaskarżoną decyzję wskazując, że przed ponownym wydaniem decyzji inwestor taką zgodę musi przedstawić. Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożył Jarosław H. Skarżący zarzucił, że pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości została zawarta umowa regulująca sposób korzystania z nieruchomości. Umawiając się co do sposobu korzystania w dniu 4.06.1996 r. w par. 3 ust. 7 umowy współwłaściciele wyrażali zgodę na zmianę sposobu użytkowania poddasza. Skoro przed wydaniem decyzji organy administracyjne mogły przeprowadzić dowód z przedłożonej umowy zasadnym jest żądanie uchylenia zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. wniósł o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Z ustalonego stanu faktycznego w sprawie wynika, że nieruchomość przy ul. G. 182a KW 4124 Sądu Rejonowego w P. stanowi współwłasność. W budynku znajduje się 10 nie wydzielonych do odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz pomieszczenia przynależne, jak poddasze, komórki czy piwnice. W takiej sytuacji każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu - a taką czynnością jest przebudowa poddasza - wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, która w przypadku odmowy winna być zastąpiona orzeczeniem sądu powszechnego zastępującego taką zgodę w oparciu o przepisy art. 199 Kc. Wbrew zarzutom skarżącego takiej zgody nie zastępuje umowa "quoad usum", gdyż prawny charakter umowy o sposobie korzystania tworzy swoisty stosunek oparty na współwłasności nie wyklucza obowiązków przewidzianych w art. 199 zdanie pierwsze kodeksu cywilnego. Z tych względów sformułowanie par. 3 pkt 7 umowy współwłaścicieli z 4 czerwca 1996 r. o sposobie korzystania z nieruchomości należy tłumaczyć w ten sposób, że tylko wówczas, gdyby strych stanowił wyłączną własność określonej osoby, mogłaby ona prowadzić adaptację tego pomieszczenia i to tylko w takiej sytuacji bez zgody pozostałych współwłaścicieli, gdyby adaptacja nie byka związana z koniecznością przebudowy urządzeń czy powierzchni wspólnych. Praktycznie z punktu widzenia prawa budowlanego takie prace zawsze dotyczą przebudowy instalacji sanitarnych, ciepłowniczych czy też dotyczą przebudowy bądź remontu poszycia dachowego, stąd brak zgody pozostałych współwłaścicieli na adaptację pomieszczenia strychowego, na mieszkalne stanowić będzie o wadzie prawnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Niesłuszny jest również zarzut skarżącego naruszenia przez organ II instancji art. 138 par. 2 Kpa. Jak już wyjaśniono wyżej, umowa o sposobie korzystania nie zastępuje zgody współwłaścicieli na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, tak więc organ administracyjny, przed którym powołano dowód w postaci cytowanej umowy, stwierdził nie tylko, że przy wydawaniu decyzji przez organ I instancji zgoda współwłaścicieli nie była przedmiotem kontroli, ale w decyzji kasacyjnej wskazał, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpoznawaniu sprawy i to w tym celu, by decyzja odpowiadała wymogom art. 32 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./. Ponieważ w postępowaniu skargowym Jarosław H. nie przedłożył dowodów potwierdzających zarzuty skargi i podważających trafność rozstrzygnięcia organu II instancji - na zasadzie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ orzeczono jak w sentencji wyroku.