II SA/Po 774/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2012 r. sprawy ze skargi T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] czerwca 2011r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., znak [...], Prezydent Miasta P. na mocy art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) ustalił na wniosek T. K. Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącego budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na biurowy oraz budowie budynku biurowo-usługowego, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i nr [...], arkusz [...], obręb D., położonych w P. przy ul. K. W uzasadnieniu organ wskazał, iż w dniu [...] lutego 2010 r. wpłynął wniosek T. K. Sp. z o.o. w P. o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. Na podstawie danych zawartych we wniosku oraz załącznikach graficznych ustalono, że powierzchnia zabudowy wynosi 725 m2 dla adaptowanego i projektowanego budynku oraz budynku gospodarczego usytuowanego na granicy działki nr [...]. Łączna powierzchnia całego terenu objętego wnioskiem wynosi 2465 m2. Gabaryty adaptowanego budynku, usytuowanego we frontowej części działki, pozostają bez zmian (obiekt przewidziany jest do przebudowy w ramach istniejącej kubatury). Nowy obiekt biurowo-usługowy jest natomiast zlokalizowany za budynkiem istniejącym w głębi terenu. Będzie on posiadał 2 kondygnacje nadziemne i wysokość maksymalną do 8,5 m oraz dach płaski. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi ok. 29% powierzchni terenu (ulegnie zwiększeniu z 5% do 29%). Na terenie inwestycji przewidziano miejsca postojowe dla klientów oraz pracowników. Obsługa komunikacyjna będzie odbywała się jednym zjazdem z ul. K. Ponadto, z informacji uzyskanych od wnioskodawcy wynika, że projektowana funkcja usługowa obejmuje usługi i serwis w zakresie sieci i urządzeń telekomunikacyjnych i informatycznych. Następnie organ wskazał, iż niniejsza sprawa była już przedmiotem kontroli instancyjnej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Rozpoznając ponownie sprawę, organ uwzględnił uwagi Kolegium z decyzji z dnia [...] stycznia 2011 r., i wezwał inwestora do uzupełnienia materiału dowodowego o mapę zasadniczą, ukazującą obecny stan faktyczny i prawny działek w obszarze analizowanym. Następnie organ wskazał, iż działki objęte wnioskiem znajdują się w obszarze, dla którego nie obowiązuje żaden plan miejscowy. Obszar analizowany wyznaczony został w promieniu 105 m od każdego narożnika terenu objętego wnioskiem, tj. w odległości równej 3-krotności szerokości frontu terenu od strony ul. K., wynoszącego 35 m. W tak zaznaczonym terenie znalazły się działki z budynkami o zróżnicowanej funkcji: mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i biurowej. W dalszym sąsiedztwie, przy innych drogach publicznych, znalazły się posesje, na których przeważa funkcja mieszkaniowa jednorodzinna oraz budynki mieszkaniowo-usługowe i biurowe z budynkami o przewadze funkcji usługowej. Analizując wniosek T. K. Sp. z o.o. organ kierował się przede wszystkim najbliższą zabudową. Uwzględniono przy tym wszystkie aspekty, istotne dla ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W toku postępowaniu stwierdzono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o różnej funkcji: mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowo-usługowa, usługowa i biurowa. W najbliższym, bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa związana z działalnością gospodarczą firmy G., przy ul. K. W dalszym sąsiedztwie, przy ul. N., P., G. występuje też zabudowa o mieszanych funkcjach: mieszkalnej jednorodzinnej, usługowo-handlowej, biurowej. Analiza urbanistyczna wykazała, że zabudowa położona wzdłuż ul. K., położona jest w odległości od 8 m do 12,5 m od frontowych granic działek. Pozostała zabudowa, dostępna z innych dróg publicznych, usytuowana jest na uporządkowanych liniach zabudowy mieszczących się w odległości od 5 m do 10 m od frontowej granicy działek. Wyjątek stanowi budynek przy ul. N., wycofany w stosunku do frontowych granic działki na 16 m. Ustalono, że działki są średnio zabudowane w 24%. Maksymalny wskaźnik wykorzystania terenu wynosi 69% (zabudowa przy ul. N.). Powierzchnie zabudowy poszczególnych posesji także są zróżnicowane i mieszczą się w przedziale od 126 m2 (ul. G.) do 1151 m2 (ul. K.). Średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy znajdującej się w terenie analizowanym wynosi ok. 13 m. Budynki położone wzdłuż ul. K., P., G. i N. posiadają maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne oraz wysokie podpiwniczenie (np. ul. K. [...], [...], ul. P. [....], [...], ul. G. [...], [...], [...], ul. N. [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Maksymalna wysokość obiektów kształtuje się zależnie od rodzaju dachów: budynki z dachami płaskimi posiadają maksymalnie 7,5 m – 9 m wysokości (ul. K.), podczas gdy budynki z dachami stromymi – maksymalnie 9,5 m (ul. P.). W obszarze analizowanym dominują dachy płaskie. Pojedyncze dachy strome występujące w terenie analizowanym znajdują się na posesjach przy ul. P., ul. G., ul. N. Przeprowadzona analiza wykazała, że przyszła inwestycja kontynuuje funkcję, wysokość, geometrię dachu oraz cechy zagospodarowania sąsiedniej zabudowy znajdującej się w terenie analizowanym. Ustalony wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przekracza nieznacznie (o ok. 5%) średni wskaźnik dla badanego obszaru, lecz nie przekracza wartości maksymalnych. Z uwagi na przekroczenie średniej wartości wskaźnika przeanalizowano relacje przestrzenne, jakie zostaną stworzone między wnioskodawcą i istniejącą zabudową. Obowiązujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) w § 5 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Rozpatrzono zatem możliwość ustalenia tego współczynnika na poziomie 29%, która to wartość przekracza o 5% średnią dla obszaru analizowanego, a o 40% jest mniejsza od maksymalnej, wynoszącej 69%. Ustalenie zatem powierzchni zabudowy na poziomie 29% nie wpływie negatywnie na zabudowę sąsiednią. Projektowana zabudowa graniczyć będzie bezpośrednio z jedną z najintensywniej zabudowanych działek, tj. posesją przy ul. K. Zamierzenie budowlane posiada łączną powierzchnię zabudowy wynosząca ok. 725 m2, tj. o 426 m2 mniejszą niż przy ul. K. Dlatego wprowadzenie ustalonych wartości pozwala na kontynuację parametrów zabudowy już istniejącej na działkach sąsiednich. Brak zatem podstaw do odmowy wydania decyzji. W celu zabezpieczenia interesu osób trzecich od strony działek nr [...], [...], [...] wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 7 m od granicy z tymi działkami. Inwestor w piśmie z dnia [...] lutego 2011 r. oświadczył, iż utrzyma pas zieleni o szerokości niemniejszej niż 8 m od strony wschodniej. Stosownie do wniosku stron, A. Ś. z dnia [...] marca 2011 r., i T. C. z dnia [...] kwietnia 2011 r. wprowadzono do treści rozstrzygnięcia zapis dotyczący pasa zieleni z wykluczeniem parkowania od strony działek nr [...], [...], [...] oraz wykluczono lokalizację i montaż urządzeń generujących hałas, np. wentylatorów, wyrzutni klimatyzacji od strony wschodniej działek nr [...] i [...]. Inwestor przystał na te warunki. Organ podkreślił zarazem, iż planowane przedsięwzięcie nie ma charakteru przemysłowego, lecz jedynie biurowo-usługowy, co potwierdza inwestor w piśmie z dnia [...] lutego 2011 r. Usługi wykonywane przez inwestora dotyczą budowy sieci okablowania strukturalnego LAN lub rozległych sieci WAN, jak również sieci szerokopasmowego dostępu do Internetu z elementów sprzedanego, dostarczanego i integrowanego do lokalnych warunków sprzętu instalowanego u zamawiającego. W siedzibie T. K. przy ul. K. odbywać się będzie wyłącznie sprawdzenie poprawności działania sprzętu, instalacja aplikacji czy oprogramowania pod kątem potrzeb zamawiającego, testy funkcjonalne, przygotowanie urządzeń do sprzedaży. Będzie tam również realizowany serwis urządzeń. Działalność ta nie jest jednak źródłem hałasu, ani nie skutkuje emitowaniem do środowiska substancji o charakterze szkodliwym jak odpady chemiczne, trujące ścieki czy gazy lub zapachy. Wnioskodawca jest poza tym zobowiązany do okresowych raportów zwierających informacje o wpływie działalności na środowisko. Przedsięwzięcie to nie zostało też zaliczone do mogących znacząco lub potencjalnie oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213 poz. 1397). Dlatego też uznano, że dalsze żądania udzielenia informacji przez uczestnika T. C. w zakresie ochrony środowiska nie zasługują na spełnienie. Pismem z dnia [...] maja 2011 r. T. C. odwołał się od tej decyzji. Skarżący podniósł, iż wysokość obiektu została określona nieprawidłowo, ponieważ wskazano tylko 8,5 m bez podania wysokości dla pozostałej części budynku. Poza tym nieprawidłowo określono wskaźnik powierzchni zabudowy, który średnio wynosi 24% w obszarze analizowanym, a nie jak dopuszczono – 29%. Nadto, nie może być brana pod uwagę zabudowa sąsiadują z terenem inwestycji od strony ul. K., gdyż znajdujący się tam obiekt został wzniesiony samowolnie. Budynek należący do przedsiębiorstwa G. został bowiem wzniesiony jako przechowalnia owoców i warzyw i nigdy nie uzyskał zgody na zmianę sposobu użytkowania. Skarżący dodał, iż decyzję wydano w oparciu o warunki techniczne podłączenia do sieci niedotyczące tej inwestycji, np. w zakresie energii elektrycznej dla obiektu produkcyjnego, gazu dla budynku mieszkalnego. Nie zbadano też wpływu inwestycji na środowisko. Zapis o pasie zieleni nie precyzuje natomiast, iż ma on pełnić funkcję ekranu akustycznego i zawierać roślinność o różnej wysokości. Wobec tego wniósł on o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania z powodu braku możliwości wydania decyzji albo o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając stanowisko organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów T. C., organ odwoławczy wyjaśnił, iż maksymalna wysokość dla nowego budynku określona została na poziomie 8,5 m, co pozostaje w zgodzie w wynikami analizy, według której znajdujące się na tym obszarze obiekty mają wysokość od 7,5 m do 9 m. Poza tym Kolegium wskazało, iż dostęp do mediów jest już zapewniony w części budynku podlegającej jedynie adaptacji. Natomiast co do budynku, który ma dopiero powstać inwestor uzyskał zapewnienie o możliwości przyłączenia się do sieci gazowej i energetycznej. Wynika to bowiem wprost z pisma W. S. G. z dnia [...] lutego 2011 r. oraz pisma ENEA z dnia [...] lutego 2011 r. Dokumenty te nie utraciły zarazem swojej ważności. Pismem z dnia [...] lipca 2011 r. T. C. złożył skargę na opisaną decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wnosząc o jej uchylenie i o uchylenie decyzji ją poprzedzającej. W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do podnoszonych przez niego argumentów. Tymczasem za podstawę do określenia warunków nowej zabudowy przyjęto obiekt zlokalizowany przy ul. K., który został wybudowany jako przechowalnia warzyw i owoców, a nie obiekt produkcyjno-biurowy. Do dnia dzisiejszego samowolna zmiana sposobu jego użytkowania nie została usunięta. Z tych względów stanowi on samowolę budowlaną i dlatego nie może stanowić podstawy do wydania jakiejkolwiek decyzji o warunkach zabudowy, a jego parametry należało pominąć w analizie urbanistycznej. Gdyby organ zastosował się do tej wskazówki, to maksymalna wysokość zabudowy mogłaby wynosić nie 8,5 m jak przewiduje to kwestionowana decyzja, lecz 7 m. Proporcjonalnie niższy byłby też wskaźnik powierzchni zabudowy. Ponadto, w analizie nie zawarto wykazu działek wzięty pod uwagę, co uniemożliwia weryfikacje powyższego wskaźnika. Pominięto w toku postępowania też kwestię ochrony środowiska, związaną z przyszłą inwestycją w zakresie sprzętu teleinformatycznego i telekomunikacyjnego, wynikającą z art. 3 ust. 1 pkt 5a i art. 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym (Dz. U. Nr 180 poz. 1495). Inwestor powinien być bowiem zaliczony do podmiotów zajmujących się zbieraniem zużytego sprzętu, a więc także zbieraniem odpadów. Organ II instancji nie zbadał również należycie możliwości podłączenia do sieci gazowej planowanego przedsięwzięcia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenia, podtrzymując swoje wcześniejsze stanowisko. Organ dodał uzupełniająco, iż wbrew twierdzeniom skarżącego inwestor nie zamierza prowadzić na terenie swojej działki działalności produkcyjnej, lecz jedynie działalność usługową, która nie ma charakteru mogącego znacząco oddziaływać na środowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się bezzasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270), Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z treści art. 145 § 1 – Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy ustalenie przeznaczenia oraz sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu co do zasady następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeśli taki akt nie został sporządzony – w decyzji o warunkach zabudowy. Potwierdzeniem tego przepisu jest przepis art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, wedle którego każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegającego na budowie obiektu budowlanego lub wykonywaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika z kolei, że dla terenu objętego zamierzoną inwestycją nie został sporządzony plan miejscowy i okoliczność ta nie była kwestionowana przez strony w toku postępowania. Konieczne było zatem uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie tej decyzji możliwe jest w świetle art. 61 ust. 1 wymienionej ustawy tylko wtedy, gdy łącznie spełnione zostaną wszystkie następujące warunki: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu wcześniej obowiązującego planu miejscowego, a przy tym (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Punktem wyjścia dla ustalenia, czy powyższe wymagania zostały zachowane w konkretnej sprawie jest zebranie odpowiednich informacji o istniejącej zabudowie w otoczeniu przyszłego przedsięwzięcia. Szczegółowy tryb gromadzenia takich danych określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia granice poddanego analizie obszaru wyznacza odległość równa 3-krotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, lecz nie mniej niż 50 m. Odnosząc te uwagi do specyfiki rozważanej sprawy należy stwierdzić, że zaskarżone decyzje są zgodne z prawem. Wyniki analizy urbanistycznej, będącej załącznikiem nr [...] i nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. do decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2011 r. wskazują bowiem wyraźnie, iż granice obszaru poddanego analizie wyznaczono w promieniu 105 m od granicy terenu inwestycji, co stanowi 3-krotność szerokości frontowej granicy działki nr [...] i [...], przy ul. K. w P. (k. 360-362 akt organu I instancji). Tym samym został także spełniony wymóg z § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia. Trzeba też od razu zauważyć, iż nie można podzielić argumentacji skarżącego, koncentrującej się wokół kwestii legalność sposobu użytkowania obiektu znajdującego się na działce nr [...] i nr [...]. Wprawdzie w odniesieniu do tego obiektu toczyło się postępowanie o przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania, w którym zapadł wyrok NSA OZ. w Poznaniu z dnia 12 stycznia 1999 r., sygn. akt II SA/Po 581/98 (k. 235-241 akt organu I instancji), ewentualne wątpliwości może więc budzić aktualny sposób użytkowania obiektów na działce przy ul. K. (ich funkcja), jednak nie sama legalność tych obiektów. Zabudowa na wspomnianej działce powstała w oparciu o stosowne pozwolenie na budowę, a obiekty budowlane na niej się znajdujące mogły służyć do ustalenia kontynuacji parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organy prawidłowo więc uwzględniły te dane w sporządzonej analizie urbanistycznej. Takie badanie ma na celu ustalenie jedynie funkcji i parametrów obiektów już istniejących, a nie weryfikacji legalności ich powstania lub użytkowania. W konsekwencji okoliczności te nie mają znaczenia w niniejszej sprawie. W oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczną organy administracji publicznej trafnie i wyczerpująco wyjaśniły, iż spełnione zostały wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieniony powyżej załącznik nr [...] wskazuje bowiem jednoznacznie, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji są obiekty pełniące funkcje usługowo-biurowe i magazynowe. Podobnie, zabudowa o mieszanym charakterze występuje także w dalszym sąsiedztwie. Składają się na nią budynki mieszkaniowe jednorodzinne, mieszkaniowe wielorodzinne, mieszkaniowo-biurowe oraz usługowe. W otoczeniu zamierzonego przedsięwzięcia występuje więc silnie zróżnicowana zabudowa, co jednakże nie stanowi co do zasady przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Zwłaszcza, że zbliżone funkcje do tych, jakie będzie realizowała planowana inwestycja pełni już istniejąca zabudowa w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] i [...], a nadto dominuje ona też na terenach położonych na południe i wschód od działki inwestora. Zgromadzone informacje urbanistyczne pozwalają również przyjąć, iż przyszła inwestycja nie będzie znacząco odbiegała od otoczenia pod względem parametrów zabudowy. Jak wynika bowiem z powoływanego załącznika nr [...] do decyzji z dnia [...] kwietnia 2011 r., przyszłe przedsięwzięcie dostatecznie nawiązuje do już istniejących obiektów. Tym bardziej, że inwestor zamierza wykorzystać budynek znajdujący się na działce. Skarżący podważał natomiast przede wszystkim wskaźnik powierzchni zabudowy, a w odwołaniu z dnia [...] maja 2011 r. także wysokość nowego obiektu (k. 16-17 akt organu II instancji). Ta ostatnia kwestia została wyczerpująco objaśniona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...] czerwca 2011 r., znak [...] (k. 22-25 akt organu II instancji). Należy zatem jedynie wskazać, że parametry określone w decyzji z dnia [...] kwietnia 2011 r., znajdują swe odzwierciedlenie w wynikach analizy urbanistycznej. Badania istniejącej już zabudowy wskazują bowiem, iż budynki z dachem płaskim, czyli takim jaki przewidziany jest dla planowanego przedsięwzięcia, osiągają wysokość od 7,5 m do 9 m. Ustalenie więc dopuszczalnej maksymalnej wysokości dla nowego budynku na poziomie 8,5 m wydaje się w ocenie Sądu trafne i nie powinno budzić wątpliwości. Przechodząc natomiast do wskaźnika powierzchni zabudowy, trzeba zgodzić się, iż wykracza ona poza średnią wartość występującą w obszarze analizowanym. Z wyników analizy, stanowiących załącznik nr [...] do decyzji z dnia [...] kwietnia 2011 r., wynika bowiem, iż przeciętny wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 24%, gdy tymczasem dla planowanego przedsięwzięcia będzie się on kształtował na poziomie 29%. Niemniej, już wcześniej podnoszono, że w obszarze analizowanym występuje silne zróżnicowanie zabudowy, przez co rozpiętość omawianego wskaźnika waha się od 4% (ul. N.) do 69% (ul. N.). Co więcej, powierzchnie działek są także niejednorodne, a ich przedział wynosi od 657 m2 (ul. K.) do 4930 m2 (ul. N.). Podobne zróżnicowanie dotyczy także powierzchni zabudowy, które kształtują się na poziomie od 126 m2 (ul. G.) do 1151 m2 (ul. K.). Ze względu na opisaną specyfikę obszaru analizowanego możliwe było zatem w ocenie Sądu zastosowanie § 5 ust. 2 cytowanego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., co też organy administracji publicznej trafnie uczyniły. Wymieniony przepis pozwala bowiem odstąpić od średniej wartości tego wskaźnika w konkretnym przypadku, jeżeli jest to uzasadnione wynikami analizy urbanistycznej. Taki właśnie przypadek zaistniał w niniejszej sprawie. Zwłaszcza, że odchylenie tego wskaźnika dla planowanej inwestycji nie jest znaczne i wynosi jedynie 5%. Nie okazały się poza tym trafne zarzuty skarżącego, odnoszące się do kwestii ochrony środowiska. Zgodnie z pismem z dnia [...] lutego 2011 r. i odpisem z KRS z dnia [...] lutego 2011 r. inwestor może być wprawdzie objęty art. 3 ust. 1 pkt 5a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym (Dz. U. Nr 180 poz. 1495 z późn. zm.), lecz powołany akt normatywny nie zawiera przepisów, które można by uznać za przepisy szczególne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym reguluje bowiem kwestie związane z wykonywaniem działalności gospodarczej, a nie ustalaniem warunków zabudowy dla tej działalności. Planowana inwestycja nie wymaga również oceny oddziaływania na środowisko, ponieważ nie została ona w ogóle wymieniona w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213 poz. 1397). Podobnie nie zasługuje na uwzględnienie podnoszony w trakcie postępowania administracyjnego zarzut braku dostępu planowanej inwestycji do mediów. Zagadnienie to zostało trafnie i wyczerpująco wyjaśnione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w decyzji z dnia [...] czerwca 2011 r. W tym miejscu należy jedynie wskazać, że pismem z dnia [...] lipca 2008 r., znak [...], podtrzymanym pismem z dniem [...] lutego 2011 r., ENEA Operator Sp. z o.o. zezwoliła na przyłączenie do sieci elektrycznej, a z kolei pismem z dnia [...] lutego 2011 r., znak [...], W. S. G. Sp. z o.o. w P. zagwarantowała możliwość podłączenia do sieci gazowej (k. 11-19 i 211-212 akt organu I instancji). Opisane zapewnienie należy zarazem uznać za wystarczające na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy w świetle art. 61 ust. 5 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec tego Sąd, rozpoznając sprawę w granicach skargi, nie znalazł podstaw do jej uwzględniania. Skarga jako bezzasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270).