II SA/Po 781/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Wojewody z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę Starosta [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 12 ust. 4, ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, ust. 5a i art. 18 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 i ust. 2, art. 150 ust. 2, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."), (1) ustalił na rzecz Z. B. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w G. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb G., ark. mapy [...], dz. nr [...] o pow. 0,1506 ha, zapisaną w księdze wieczystej [...] Sądu Rejonowego w G., w związku z realizacją inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi publicznej - ul. [...] w G.; (2) zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do zapłaty Z. B. zaliczki wynoszącej 70% ustalonego w pkt. 1 decyzji odszkodowania w wysokości [...] zł do dnia [...] r.; (3) zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do zapłaty Z. B. pozostałej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł w terminie czternastu dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że na wniosek Prezydenta Miasta [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], dokonał m.in. podziału działki nr [...] na ark. nr [...], w wyniku którego wydzielono pod drogę działkę nr [...] na ark. mapy 56 o pow. 0,1506 ha. Działka ta z mocy prawa stała się własnością gminy Miasta G. za odszkodowaniem. Odszkodowanie zostało ustalone w wysokości [...] zł. W dniu [...] r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony miały możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wysokość odszkodowania. Pełnomocnik Z. B. nie wyraził zgody na wysokość ustalonego odszkodowania, natomiast przedstawiciel Miasta G. nie wniósł zastrzeżeń co do jego wysokości. Dalej wyjaśniono, że zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej przy ul. [...] w G., zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miasta G. z dnia [...] r. (publ. Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] r., poz. [...]), działka nr [...] oznaczona jest symbolem [...], a więc przeznaczona jest pod teren drogi publicznej - ulicę klasy zbiorczej. Wobec tego ze zbioru transakcji poddanych analizie rzeczoznawca majątkowy wybrał tzw. nieruchomości drogowe, czyli nieruchomości gruntowe niezabudowane nabywane i przeznaczone pod inwestycje drogowe, które stały się podstawą wyceny. Biegły na terenie powiatu [...] odnotował łącznie 6 transakcji w okresie ostatnich 4 lat nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, z czego tylko jedna transakcja zlokalizowana była na terenie miasta G.. Natomiast na obszarze powiatu [...] odnotowano łącznie 7 transakcji w okresie ostatnich 4 lat jako nieruchomości przeznaczonych pod drogę, z czego 2 transakcje były położone na terenie miasta W.. Rzeczoznawca przyjął te transakcje jako podstawę wyceny. Na podstawie analizy zawartych transakcji (badano m.in. zależność cen transakcyjnych od cech nieruchomości) oraz na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości (dane z agencji obrotu nieruchomościami), jak również w oparciu o analizy wykonane przez rzeczoznawców majątkowych, ustalono cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej na rynku lokalnym. Przy ustalaniu gradacji poszczególnych cech brano pod uwagę lokalizację (waga cechy 40%), otoczenie (waga cechy 30%) oraz rodzaj terenu komunikacyjnego (waga cechy 30%). Przedstawione wagi cech rynkowych nieruchomości określono przyjmując założenie, iż jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na rynku, odpowiednio o wszystkich najgorszych i wszystkich najlepszych cechach. Wartość rynkową działki nr [...] określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównania przyjęto nieruchomości, które spełniają największe kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Na podstawie zebranych danych rzeczoznawca majątkowy wybrał nieruchomości podobne z G. i W.. Z powodu braku możliwości wyliczenia trendu metodą statystyczną, trend czasowy rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie badań GUS i biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych województwa [...]. Biorąc pod uwagę analizy z lat 2014-2017, trend ten został ustalony na poziomie 0%. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie bazy transakcji podobnych określił cenę minimalną na kwotę [...]zł i cenę maksymalną na kwotę [...]zł, dokonał również charakterystyki nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych. Wartość rynkowa gruntu, którą stanowi działka nr [...], określono na kwotę [...]zł. Z uwagi na fakt, że część działki o pow. 103 m2, od strony wjazdu na teren działki zabudowanej domem jednorodzinnym była zagospodarowana kostką brukową, rzeczoznawca oszacował nakłady budowlane na podstawie cen rynkowych materiałów budowlanych w wysokości [...] zł oraz kosztów robót w wysokości [...] zł. Jednakże, oprócz nakładów budowlanych na terenie działki znajdowały się również nasadzenia roślinności ozdobnej. Nakłady te oszacowano na podstawie analizy cen rynkowych, metodą kosztów zastąpienia (koszt sadzonek oraz koszty nasadzenia i pielęgnacji) w wysokości [...] zł. Ceny rynkowe określił na podstawie cen kształtujących się na lokalnym rynku sklepów ogrodniczych oraz cenników portali ogrodniczych. Wobec tego wartość odtworzeniowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wydania decyzji i poziomu cen z dnia wyceny, wynosi na dzień wyceny [...] zł, w tym wartość gruntu w wysokości [...] zł i wartość składników znajdujących się na gruncie w wysokości [...] zł. Organ I instancji ocenił, że operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez osobę uprawnioną, nie zawiera niejasności, jest zupełny, logiczny i wiarygodny. Wobec tego operat szacunkowy jako wykonany zgodnie z przepisami prawa, został przyjęty przez Starostę [...] jako dowód w sprawie określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję polegającą na budowie drogi gminnej. W odwołaniu z dnia [...] r. do Wojewody Z. B. wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia ceny nieruchomości w sposób zgody z prawem lub zobowiązanie organu I instancji do przeprowadzenia tego dowodu w terminie 30 dni od daty otrzymania wniosku, a także uchylenie decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 129 ust. 5 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n., art. 128 ust. 1, art. 134, art. 151 - 153 i art. 154 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu podniesiono, że rzeczoznawca naruszył w sposób istotny prawo o gospodarce nieruchomościami, albowiem zamiast wziąć pod uwagę przeznaczenie działki w planie miejscowym (mieszkalne, usługowe), brał do porównywania ceny nieruchomości drogowych. Ponadto, rzeczoznawca do porównania przyjął nieruchomości z terenu gminy W., a organ instancji w sposób nieprzekonujący próbował wykazać, że zarzuty skarżącej o niewłaściwym doborze nieruchomości porównawczych poprzez zawężenie pojęcia rynku lokalnego są niezasadne. Następnie podniesiono, że z ustalonej linii orzecznictwa wynika, iż opis nieruchomości podobnych powinien być zawarty w treści operatu szacunkowego. Jest więc oczekiwane, aby do operatu szacunkowego dołączone zostały dokumenty istotne, wykorzystane przy jego sporządzaniu, a za takie należy bez wątpienia uznać te dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Tymczasem zawarty w opinii opis w żaden sposób nie spełnia tego wymogu. Tabela na stronie 13 ze wskazanych w opracowaniu cech rynkowych zawiera jedynie powierzchnię działek. Brak jest przy tym opisu lokalizacji, otoczenia, udogodnień/ograniczeń oraz możliwości inwestycyjnych. Dalej podniesiono, że wpływ czasu na ceny transakcyjne dokonany został w oparciu o arkusz: trendliniowy cen v. 0.2.3 (15.12.2008 r.), którym można posługiwać się wyłącznie dla analizy trendu masowych transakcji jednorodnych w wymiarze czasowym, co do lokalizacji, typu transakcji i innych cech istotnych. W przypadku występowania tych niejednorodności w wymiarze czasowym, lub szczupłej ilości transakcji (mniej niż ok. 30) niezbędna może być bardziej zaawansowana analiza trendu uwzględniająca występowanie tych niejednorodności np. poprzez regresję wieloraką. Zastosowanie arkusza bez uwzględnienia tych ograniczeń może prowadzić do wystąpienia regresji pozornej powodującej, że uzyskany trend jest artefaktem wynikłym z niewłaściwego doboru danych. Tym samym dokonana analiza wpływu czasu na ceny transakcyjne w oparciu o 26 transakcji zawiera błędny wynik, na co wskazuje również prawdopodobieństwo przyjęcia fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynoszącego 21,24 %, przekraczającego założony 15% poziom istotności (strona 14 operatu). Odwołująca wskazała również, że zastosowanie metody korygowania ceny średniej jest możliwe, gdy parametry nieruchomości o najniższej cenie transakcyjnej i najwyższej cenie transakcyjnej odpowiadają parametrom przyjętych cech odpowiednio najniższym i najwyższym w przyjętej skali ocen. W rozpoznawanej sprawie warunek ten nie jest spełniony, co jednoznacznie dyskwalifikuje uzyskany wynik. Wojewoda decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy uznać należy za wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości działki przeznaczonej pod drogi. Przedstawia on bowiem sposób dokonania wyceny, w tym określa przedmiot i cel wyceny, wskazuje podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, ustala daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisuje stan nieruchomości, wskazuje przeznaczenie nieruchomości, analizuje i charakteryzuje rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazuje wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także przedstawia w sposób prawidłowy tok obliczeń wartości nieruchomości oraz wynik oceny. Odpowiadając na poszczególne zarzuty odwołania wskazano, że strona odwołująca podniosła zarzuty dotyczące metody korygowania ceny średniej, podczas gdy w operacie szacunkowym z [...] r. rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. Ponadto, profesjonalny pełnomocnik strony odwołującej odnosi się do poszczególnych kart operatu szacunkowego wskazując na liczne uchybienia rzeczoznawcy majątkowego, jednakże weryfikacja przywołanych zarzutów na konkretnych stronach operatu szacunkowego wykazuje, iż podniesione zarzuty odnoszą się najprawdopodobniej do zupełnie innego dokumentu, niż operat szacunkowy z [...] r. Następnie wyjaśniono, że wybór metody szacowania oparty jest na kryteriach stanowiących wiadomości specjalne, o których mowa w art. 84 § 1 K.p.a, znajdujące się poza zakresem kontroli, jakiej w trybie art. 80 K.p.a. co do operatu szacunkowego mogą dokonać organy administracji publicznej. W operacie szacunkowym z dnia [...] r. rzeczoznawca majątkowy szczegółowo określił jakie czynniki mają wpływ na wartość nieruchomości i uzasadnił zastosowanie metody porównywania parami (jednej z dopuszczalnych przez prawo metod wyceny), wobec czego nie można mówić o pominięciu art. 152 i 153 u.g.n. Dodano również, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym oszacował wysokość odszkodowania w oparciu o podobne nieruchomości drogowe, a nie w oparciu o nieruchomości rolne. Zauważono, że pełnomocnik strony odwołującej podnosząc powyższy zarzut przywołuje "rozporządzenie Rady Ministrów z 19 lipca 2011 r." nie wskazując jego nazwy, czy też materii, której dotyczy, jak i dziennika ustaw, w którym zostało opublikowane, co skutecznie uniemożliwia jego identyfikacje, a tym samym odniesienie się przez organ do zarzutu jego "pominięcia". Organ odwoławczy wyjaśnił jednak przy tym, że z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. wynika, że oszacowanie nieruchomości mającej przeznaczenie drogowe w oparciu o inne nieruchomości drogowe uznać należy za prawidłowe, a powyższy zarzut za nieznajdujący oparcia w aktach sprawy. Przechodząc do omówienia zarzutu przyjęcia cen spoza rynku lokalnego wskazano, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy na stronach 22 - 24 operatu szacunkowego szczegółowo opisał powód przyjęcia do porównania nieruchomości także z powiatu [...] Następnie wyjaśniono, że skoro wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie. W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny jest działka nr [...] (powstała w wyniku podziału dawnej działki nr [...], arkusz mapy [...], obręb G.), która została przejęta na realizację inwestycji drogowej i w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była położona na obszarze o przeznaczeniu drogowym, dlatego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił przeznaczenie planistyczne działki nr [...]. Końcowo organ odwoławczy podniósł, że organ I instancji w zupełności pominął treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, albowiem w zaskarżonej decyzji brak jest ustaleń organu I instancji co do terminu wydania nieruchomości. Jednakże, w aktach administracyjnych znajduje się postanowienie Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] r., sygn. akt [...], z którego wynika, iż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana w dniu [...] r., natomiast przedmiotowa działka nie została "wydana" do dnia ogłoszenia postanowienia. Wynika z tego, że wydanie nastąpiło po upływie 30 dniowego terminu, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Z. B. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Nadto wniosła o (1) skierowanie sprawy do postępowania mediacyjnego, (2) przeprowadzenie dowodu z pisma strony z dnia [...] i oraz ortofotomapy działki [...] na okoliczność błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę granicy działki [...] polegającej na pominięciu ogrodzenia skarżącej, które po podziale znajduje się na działce [...] Miasta G., (3) zobowiązanie Starosty [...] lub Wojewody do przedłożenia dokumentu w postaci mapy ewidencyjnej po podziale nieruchomości i wydzieleniu działki nr [...] nr arkusza mapy [...], z naniesionym ogrodzeniem skarżącej, jakie nakazał jej rozebrać wykonawca drogi. W uzasadnieniu skarżąca powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu. Ponadto wskazała, że w operacie nie uwzględniono faktu, że ogrodzenie i brama automatyczna wjazdowa skarżącej stoi na granicy działek. Tymczasem bez umieszczenia znaków granicznych w terenie, sporządzony operat nie mógł być wykonany prawidłowo, a w związku z tym wyliczone odszkodowanie nie odpowiada wartości działki i wyceny szkody. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia [...] r., nr [...], którą utrzymano w całości w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., nr [...], ustalającą na rzecz Z. B. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w G. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb G., ark. mapy [...], dz. nr [...] o pow. 0,1506 ha, przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi publicznej - ul. [...] w G.. Rozpoczynając rozważania prawne w tym zakresie wyjaśnić należy, że postępowanie, którego celem jest nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.; dalej "specustawa drogowa"), a w zakresie w niej nieuregulowanym, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej "u.g.n."). W myśl art. 12 ust. 4 specuslawy drogowej, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, czy też własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Według art. 12 ust. 5 przytoczonej ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z. zastrzeżeniem art. 18. Natomiast art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej przewiduje przy tym, że wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości jest powiększana każdorazowo o kwotę równą 5% ustalonego odszkodowania, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość lub opróżni lokal i inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, albo od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, albo od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Odnosząc powyższe uwagi do przedmiotowej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że poza sporem pozostaje, iż na wniosek Prezydenta Miasta [...], Starosta [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], dokonał m. in. podziału działki nr [...] na ark. nr [...], w wyniku którego wydzielono pod drogę działkę nr [...] na ark. mapy [...] o pow. 0,1506 ha, która z mocy prawa stała się własnością gminy Miasta G. za odszkodowaniem. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności (k. nienumerowana akt adm. organu I instancji). Nie ulega również wątpliwości, że to Z. B., jako ówczesnej właścicielce działki nr [...], przysługuje odszkodowanie za przejęcie wydzielonej działki nr [...] (zob. wypis z rejestru gruntów, k. nienumerowana akt adm. organu I instancji). Oś sporu koncentruje się natomiast wokół rozstrzygnięcia, czy ustalone odszkodowanie w wysokości [...] zł za działkę nr [...], objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, odpowiada jej wartości odtworzeniowej. W kontekście powyższego wyjaśnić należy, że stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16). Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego J. T. (k. nienumerowana akt adm. organu I instancji). Zdaniem Sądu nie budzi on wątpliwości co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia mogą być podstawą do ustalenia skarżącej wysokości odszkodowania za działkę przejętą pod inwestycję drogową. Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Należy zauważyć, że w operacie określono wartość odtworzeniową nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr ewid. [...], jako przedmiotu własności. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Z kolei wartość składników znajdujących się na gruncie (naniesienia i nasadzenia), oszacowano na podstawie analizy danych rynkowych kształtujących się w obrocie (s. 26 operatu). Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto dane z zawartych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny dróg, z obszaru rynku lokalnego obejmującego powiat [...] i [...]. Okres badania cen obejmował okres 4 lat przed datą wyceny, tj. lata 2014 - 2017. Wydłużenie okresu badania cen zostało uzasadnione brakiem wystarczającej liczby nieruchomości podobnych w okresie 2-letnim, co należało uznać za szczególnie uzasadniony przypadek w rozumieniu pkt 1.4. Standardu III.7. PKZW, pozwalający na przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż 2 lata. Z kolei z uwagi na fakt, iż w miejscowości G. w okresie analizowanych 4 lat od daty wyceny nie odnotowano wystarczającej liczby nieruchomości podobnych, analizie poddano również rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie miasta W., ze względu na podobny stopień zurbanizowania miast i porównywalny rynek. Na terenie powiatu [...] odnotowano łącznie 6 transakcji w okresie ostatnich 4 lat nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, z czego jedna z nich zlokalizowana była na terenie miasta G.. Z kolei w powiecie [...] odnotowano łącznie 7 takich transakcji, z czego 2 z nich odnotowane zostały na terenie miasta W.. Transakcje te zostały ujęte w tabeli na s. 24 operatu. Wobec tego z uwagi na wystarczającą ilość transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, do porównania wybrano nieruchomości z terenu miasta W. i G.. Zdaniem Sądu biegły uzasadnił rozszerzenie analizy rynku lokalnego poza miasto G., wobec czego zarzuty skarżącej w tym zakresie należało uznać za nieuzasadnione. Ponadto, odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] r., działka nr [...], zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej przy ul. [...] w G., zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miasta G. z dnia [...] r. (publ. Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] r., poz. [...]), oznaczona była symbolem [...] (teren drogi publicznej - ulicę klasy zbiorczej). Wobec tego ze zbioru transakcji poddanych analizie rzeczoznawca majątkowy słusznie wybrał tzw. nieruchomości drogowe, czyli nieruchomości gruntowe niezabudowane nabywane i przeznaczone pod inwestycje drogowe, które stały się podstawą wyceny. Należy bowiem zauważyć, że stosownie do § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cech transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ostatecznie, wybierając nieruchomości podobne do nieruchomości nr [...], biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży własności nieruchomości, w tym jedną z 2014 r. i dwie z 2016 r., przeznaczonych pod tereny dróg, w opinii biegłego najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych, tj. atrakcyjności położenia, stopnia zagospodarowania otoczenia i jego charakteru, warunków dla rozwoju infrastruktury, wagi inwestycji i kategorii technicznej drogi (s. 25 operatu). Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. W kontekście zarzutów skargi podkreślić trzeba, że w tej sytuacji nie chodzi o podanie numeru działki ewidencyjnej, czy też adresu, albowiem jedynie brak opisu cech ujętych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości. Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 197/16). Dalej wskazać należy, że biegły opisał i ocenił położenie, powierzchnię, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Należy podkreślić, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie dla cechy rynkowej lokalizacji nieruchomości biegły przypisał wagę 40 %, dla otoczenia i sąsiedztwa wagę 30 % oraz dla uzbrojenia terenu wagę 30 %, po czym skorygował różnice w tych cechach pomiędzy działką wycenianą a działkami podobnymi. Sposób korekty cen z uwagi na te cechy ujęty jest w sposób przejrzysty w tabeli na stronie 31 operatu. W sporządzonym na poczet niniejszego postępowania operacie biegły wziął również pod uwagę, że według stanu na dzień [...] r. część działki była zagospodarowana kostką brukową o powierzchni 103 m2. Nakłady budowlane w tym przypadku oszacowano na podstawie analizy cen rynkowych materiałów budowalnych i kosztów robót, co szczegółowo wskazano w tabeli na s. 32 operatu. Ponadto, wycenie poddano również znajdujące się na działce nasadzenia roślinności ozdobnej, przy czym ceny rynkowe określone na podstawie cen kształtujących się na lokalnym rynku sklepów ogrodniczych oraz portali ogrodniczych (zob. s. 33 operatu). Reasumując, zdaniem Sądu operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i słusznie został przyjęty przez Starostę Gnieźnieńskiego jako dowód w sprawie określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję polegającą na budowie drogi gminnej. Odpowiadając na pozostałe zarzuty skargi wskazać należy, że część z nich dotyczy metody korygowania ceny średniej, podczas gdy w operacie szacunkowym z [...] r. rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. Ponadto, profesjonalny pełnomocnik skarżącej odnosi się do poszczególnych kart operatu szacunkowego wskazując na liczne uchybienia rzeczoznawcy majątkowego, jednakże weryfikacja przywołanych zarzutów na konkretnych stronach operatu szacunkowego wykazuje, iż podniesione zarzuty odnoszą się do innego dokumentu, niż operat szacunkowy z [...] r. Przykładowo, na stronie 13 operatu szacunkowego z [...] r. znajduje się wyłącznie wydruk księgi wieczystej KW nr [...], a wskazywany przez pełnomocnika opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania znajduje się na stronie 30 i zawiera m. in. lokalizację nieruchomości, datę transakcji, powierzchnię, charakterystykę oraz cenę. Dalej, na stronie 14 operatu szacunkowego znajduje się kolejna karta księgi wieczystej KW nr [...], a aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny przeprowadzona została na stronie 29 operatu szacunkowego i nie została – wbrew twierdzeniu pełnomocnika skarżącej - przeprowadzona w oparciu o arkusz trend_liniowy_cen i 26 transakcji. Odnosząc się z kolei do zarzutu, iż rzeczoznawca majątkowy błędnie ustalił granice przejmowanej nieruchomości i nie uwzględnił ogrodzenia oraz parkanu, który ma być rozebrany i ponownie postawiony poza działką nr [...] wskazać należy, że Wojewoda pozyskał zdjęcia przedmiotowej działki po zrealizowaniu inwestycji drogowej, które wykazują, że nie doszło do jakiejkolwiek rozbiórki ogrodzenia, a faktyczna granica inwestycji przebiega przy ogrodzeniu skarżącej. Dodatkowo, do akt przedłożono mapę zasadniczą z naniesionymi warstwami z Ewidencji Gruntów i Budynków, Bazy Danych Obiektów Topograficznych i Geodezyjnej Ewidencji Sieci Uzbrojenia Terenu, z których wynika, że w granicach działki [...] nie znajduje się ogrodzenie należące do skarżącej (k. nienumerowane akt organu II instancji). Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy prawidłowo rozstrzygnęły jej istotę na podstawie postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych w sprawie decyzji, które spełniają wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), oddalił skargę.