II SA/Po 797/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2018 r. sprawy ze skargi A. K. i R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Wójt Gminy L. działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 145, art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz § 1 uchwały Nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. [...] poz. [...]), decyzją z dnia [...] r., nr [...], ustalił A. K. i R. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w M. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,5000 ha, zapisanej w KW [...], spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacyjnej. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Wójt wyjaśnił, że Gmina L. zrealizowała inwestycję - budowę urządzeń infrastruktury technicznej, tj. budowę urządzeń kanalizacyjnych w M. , stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej nieruchomości - działki nr [...], o pow. 0.5000 ha, stanowiącej własność A. i R. K.. Fakt stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej potwierdza protokół z dnia [...] r. w sprawie odbioru końcowego i przekazania do użytkowania opisanej na wstępie inwestycji oraz decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia [...] r., nr [...] (pozwolenie na użytkowanie - przed wykonaniem wszystkich robót). W dalszej kolejności Wójt wyjaśnił, że w dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy J. K. sporządził korektę operatu szacunkowego z dnia [...] roku m.in. dla działki nr [...], obręb M., stanowiącej własność R. i A. K.. Ustalając cenę rynkową gruntu biegły rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości położnych w gminie L. w latach 2015-2016. Dla potrzeb wyceny szukano transakcji gruntami niezabudowanymi o podobnych cechach w zakresie lokalizacji, dostępu do mediów, dostępności komunikacyjnej, powierzchni gruntów i otoczenia. Obliczając wartość gruntu rzeczoznawca poddał analizie grunty budowlane o powierzchni w przedziale 3.000 - 5,000 m2, zlokalizowane przy drodze bitumicznej. W przedmiotowej sprawie wycenie poddano powierzchnię gruntu oznaczonego na dzień [...] r. w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w L. jako grunt zabudowany B o powierzchni 0,3872 ha. Biegły wycenił, że wartość gruntowa przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej wynosiła [...] zł, a po wybudowaniu sieci wynosiła 165.451,00, wobec czego różnica w wartości wynosi [...] zł. Przy przyjęciu stawki opłaty w wysokości 30 % różnicy wzrostu wartości nieruchomości, opłata adiacencka wynosi [...] zł. W odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego A. i R. K. wnieśli o uchylenie w całości decyzji Wójta Gminy L. z dnia [...] r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi. W uzasadnieniu odwołujący podnieśli, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w L. z daty orzekania grunty ewidencyjne oznaczone nr geodezyjnym [...] o łącznej powierzchni 0,5000 ha sklasyfikowane są w następujący sposób: grunt orny klasy Rlllb - pow. 0,2467 ha, klasy IVa- pow. 0,0287 ha, tereny mieszkaniowe - pow. 0,1794 i inne tereny zabudowane - pow. 0,0452. Wysokość opłaty adiacenckiej winna więc zostać ustalona od części gruntu o powierzchni łącznej 0,2246 ha (tereny mieszkaniowe oraz inne tereny zabudowane). Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2016 r., poz. 446), art. 17 i 18 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659 ze zm.), art. 145, art. 146 i art. 148 ust. 1 - 3 u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., decyzją z dnia [...] r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy L.. Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że operat ten nie zawiera wad i jest wystarczający dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Odnosząc się do zarzutu odwołania Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca jak i organ pierwszej instancji prawidłowo przyjęli do naliczenia opłaty adiacenckiej część działki nr [...] o po w. 0,3872ha, albowiem według stanu nieruchomości na dzień [...] r. powierzchnia działki nr [...] obręb M. kształtowała się następująco: grunty orne Rlllb - o pow. 0,0841 ha, grunty orne RIVa o pow. 0,0287 ha, grunty zabudowane B - o pow. 0,3872 ha. Dopiero na wniosek z dnia [...] r. nastąpiła zmiana powierzchni poszczególnych klasoużytków, wskutek której tereny mieszkaniowe B objęte zostały powierzchnią 0,1794 ha, a tereny zabudowane Bi powierzchnią 0,0452 ha (łącznie 0,2246 ha). Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego zmniejszenie powierzchni gruntów zabudowanych już po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej nie wpływa na ustalenie opłaty adiacenckiej. Organ ustalający wysokość opłaty adiacenckiej ma bowiem obowiązek określić wartość nieruchomości według stanu nieruchomości w momencie stworzenia warunków stanowiących podstawę do naliczenia tej opłaty, co oznacza, że w przedmiotowej sprawie wycenia się nieruchomość według jej stanu na dzień [...] r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] r. A. i R. K. wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a także poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy L.. W uzasadnieniu powtórzyli argumenty podniesione w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu [...] r. pełnomocnik skarżących wniósł i wywiódł jak w skardze, dołączając do protokołu pisemne stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] r., nr [...], ustalającą A. i R. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w M. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], spowodowanego budową sieci kanalizacyjnej. W pierwszej kolejności należy podnieść, że Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Wbrew zarzutom podniesionym przez pełnomocnika skarżących ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Stosownie do treści art. 4 pkt 11 u.g.n. opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym m.in. budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 143 ust. 2 u.g.n., że przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zgodnie z art. 144 tej ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Jak wynika przy tym z art. 143 ust. 1 u.g.n., przepis ten znajduje zastosowanie do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Stosownie do art. 92 ust. 2 u.g.n., za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Z art. 145 ust. 1 u.g.n. wynika ponadto, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie tej decyzji może nastąpić w świetle art. 145 ust. 2 u.g.n. w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o jakiej mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Jak wskazuje zarazem art. 146 ust. 1 u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie omawianej opłaty następuje przy tym w myśl art. 146 ust. 1a u.g.n. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 146 ust. 2 u.g.n. wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się w świetle art. 146 ust. 3 u.g.n. według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) została wybudowana infrastruktura techniczna, z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi; 2) nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Ponadto z przytoczonych przepisów wynika, że o ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich, jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji, niezależnie od tego, czy właściciele (użytkownicy wieczyści) skorzystają bądź mają zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. Opłata adiacencka jest bowiem niezależna od woli korzystania z urządzeń przez właściciela i podlega ustaleniu bez względu na to, czy właściciel nieruchomości przejawia wolę korzystania z urządzeń (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r., I OSK 2337/13, wszystkie cytowane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki rozważanej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że przedmiotem inwestycji realizowanej przez Gminę L. z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich była budowa kanalizacji sanitarnej w M. (etap III). Okoliczność wybudowania wspomnianej infrastruktury oraz stworzenia warunków do korzystania z niej należy uznać za bezsporną, gdyż nie była ona w istocie kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Fakt ten znajduje ponadto swoje potwierdzenie także w protokołach z dnia [...] r. w sprawie końcowego odbioru i przekazania do użytkowania inwestycji Budowa kanalizacji sanitarnej w M. etap III (k. 1b – 1e akt adm. organu I instancji) oraz decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia [...] r., nr [...], o pozwoleniu na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót (k. 1a akt adm. organu I instancji). Nie ulega zarazem wątpliwości, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z wymienionej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr [...], poz. [...]), zmieniona uchwałą nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr [...], poz. [...]). Idąc dalej stwierdzić należy, że w rozpoznawanej sprawie spełniona została także kolejna z wcześniej wymienionych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej - w postaci dochowania wskazanego w art. 145 ust. 2 u.g.n. terminu 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009 r. sygn. akt I OPS 4/09, trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W myśl przywołanego przepisu termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzania infrastruktury technicznej lub drogi. Należy też podkreślić, że datą stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można przystąpić legalnie do użytkowania takiego obiektu (urządzenia), ustalona z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego (podobnie m.in. NSA w wyrokach z dnia: 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10, 3 listopada 2011 r. sygn. akt I OSK 1921/10, 18 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 691/13). W tym przypadku nie chodzi bowiem o jakąkolwiek możliwość korzystania z urządzenia infrastruktury, ale o możliwość skorzystania z infrastruktury wybudowanej prawidłowo, tj. przede wszystkim zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z tych względów należało uznać, że o stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanego obiektu (urządzenia infrastruktury technicznej) można mówić dopiero z momentem uzyskania możliwości przystąpienia do użytkowania tego urządzenia ustalonej według przepisów Prawa budowlanego, tj. z upływem określonego czasu od dnia zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 54 Prawa budowlanego) lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 Prawa budowlanego). W rozpoznawanej sprawie wydana na podstawie art. 55 oraz art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja PINB w L. o nr [...], którą udzielono inwestorowi - Gminie L. pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej realizowanej w M. , została wydana w dniu [...] r. Wobec powyższego przewidziany w art. 145 ust. 2 u.g.n. trzyletni termin na ustalenie opłaty adiacenckiej upływał w rozpoznawanej sprawie w dniu [...] r. (art. 112 K.c. per analogiam). Niewątpliwe zatem tak decyzja organu I instancji, jak i decyzja organu odwoławczego zostały wydane (i doręczone skarżącym) z zachowaniem terminu ustawowego. W kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., którego korekta została sporządzona w dniu [...] r. (k. nienumerowana akt). W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16). Zdaniem Sądu sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżących opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Należy zauważyć, że biegły dokonał wyceny w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Dla potrzeb ustalenia ceny rynkowej 1m2 gruntu posiadającego dostęp do sieci kanalizacyjnej biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości Gminy L. w latach 2014-2016, przy wyborze transakcji do porównania biorąc pod uwagę lokalizację, otoczenie, dojazd, dostęp do uzbrojenia oraz powierzchnię gruntów. Biegły ustalił średnią cenę powierzchni gruntu przed oddaniem do użytkowania sieci kanalizacyjnej na kwotę [...]zł/m2 i średnią cenę po oddaniu do użytkowania sieci kanalizacyjnej na kwotę [...]zł/m2. Stąd biorąc pod uwagę jedynie część działki nr [...] o powierzchni 0,3872 ha, która na dzień [...] r. oznaczona była w rejestrze gruntów symbolem "B" biegły ustalił, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej o kwotę [...]zł. Stąd też przy przyjęciu stawki opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości Wójt prawidłowo wyliczył, że opłata ta wynosi w przedmiotowej sprawie kwotę [...]zł. Odnosząc się do zarzutu podnoszonego w odwołaniu i skardze należy wyjaśnić, że skarżący błędnie przyjmują, że wysokość opłaty adiacenckiej powinna zostać ustalona od części gruntu o łącznej powierzchni 0,2246 ha. Należy bowiem powtórzyć, że zgodnie z art. 92 ust. 2 u.g.n., za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei jak stanowi art. 146 ust. 3 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r., wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wobec tego, jak słusznie zauważył organ odwoławczy, istotny w sprawie jest stan działki nr [...] przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej i po jego wybudowaniu, tj. stan na dzień [...] r. W tej dacie powierzchnia działki nr [...] kształtowała się następująco: grunty orne Rlllb - o pow. 0,0841 ha, grunty orne RIVa o pow. 0,0287 ha, grunty zabudowane B - o pow. 0,3872 ha. Zmiana powierzchni poszczególnych klasoużytków, wskutek której tereny mieszkaniowe B objęte zostały powierzchnią 0,1794 ha, a tereny zabudowane Bi powierzchnią 0,0452 ha (łącznie 0,2246 ha) nastąpiła dopiero na wniosek z dnia [...] r. Jednakże zmniejszenie powierzchni gruntów zabudowanych już po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej nie wpływa na ustalenie opłaty adiacenckiej. Jak już bowiem wskazano, organ ustalający wysokość opłaty adiacenckiej ma bowiem obowiązek określić wartość nieruchomości według stanu nieruchomości w momencie stworzenia warunków stanowiących podstawę do naliczenia tej opłaty. Resumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy L. odpowiadają prawu, a skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.