II SA/Po 800/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński /spr./ Sędzia NSA Stanisław Małek Asesor sąd. Edyta Podrazik Protokolant Sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 kwietnia 2005r. przy udziale sprawy ze skargi Miasta i Gminy B. na decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2003r. Nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/E. Podrazik /-/A. Zieliński /-/St. Małek Decyzją z dnia [...] X 2002 r., nr [...], na podstawie art. 104 kpa., art. 136 ust.3, art. 137 ust. 1 pkt 1, art. 139, art. 140, art. 142, art. 217 ust. 2 i art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 46, poz. 543 ze zm.), Starosta P. zwrócił H. A. C. nieruchomość położoną w B., oznaczoną geodezyjnie: arkusz mapy 7, działka projektowana nr [...] o powierzchni [...] m², zapisaną jako własność Gminy B. w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Wlkp. Jednocześnie organ zobowiązał H. C. do zwrotu na rzecz Gminy B. kwoty [...] zł, w określonych w decyzji ratach, tytułem zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania wypłaconego w 1976 r. W postępowaniu ustalono, że działka nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisana w księdze wieczystej nr [...] została nabyta na rzecz Skarbu Państwa – Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w P. – Oddział w O. aktem notarialnym nr [...] w dniu [...] X 1976 r. Sprzedaży tej dokonano na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 III 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974 r., nr 10, poz. 64 ze zm.). Nieruchomość została nabyta pod budowę bazy Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w B. Inwestycja ta została zrealizowana jedynie na części nieruchomości, podczas gdy na pozostałej części prowadzona była w dalszym ciągu gospodarka rolna, z uwagi na brak wystarczających środków do zagospodarowania całej nieruchomości. Żądanie zwrotu zostało zgłoszone do projektowanej działki nr [...] o powierzchni [...] m². Starosta uznał, że część nieruchomości objęta żądaniem zwrotu stała się zbędna w rozumieniu art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie sporządzono również operat szacunkowy, w którym zawarto aktualną wycenę nieruchomości oraz ustalono kwotę wzrostu jej wartości. Starosta podał szczegółowo w uzasadnieniu sposób wyliczenia kwoty podlegającej zwrotowi. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Zarząd Miasta i Gminy B. Odwołujący się wskazał, że nieruchomość objęta wnioskiem H. C. została sprzedana w drodze umowy cywilnoprawnej, a nie przejęta w drodze decyzji wywłaszczeniowej, wobec czego nie powinny mieć w sprawie zastosowania przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto teren działki nr [...] jest – zdaniem Zarządu - niezbędny do realizowania zadań komunalnych i dalszego rozwoju Zakładu Gospodarki Komunalnej. W odwołaniu wskazano, że na terenie działki składowane są też materiały i maszyny potrzebne do prowadzenia dalszych robót budowlanych przy obwodnicy Miasta i Gminy B., a część przedmiotowej działki jest – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczona na poszerzenie ul. [...]. Zarząd wskazał, że brak zagospodarowania działki wynikał z trudności w wyborze rodzaju inwestycji, która miałaby zostać na tym terenie zrealizowana. Jednocześnie zapewniono, że dzierżawienie działki przez "A" S.A. i zajęcie terenu pod wieżę telefonii komórkowej jest jedynie czasowe. Odwołujący się nie zgodził się również z wartością ustalonego przez organ odszkodowania podnosząc, że powinno być ono wyższe z uwagi na umowę dzierżawy gruntu, która przynosi gminie znaczne dochody. Decyzją z dnia [...] III 2003 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 kpa., Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy, w obszernym uzasadnieniu podtrzymał co do istoty argumentację Starosty P. Powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami Wojewoda wskazał, iż wbrew poglądom zawartym w odwołaniu, art. 216 tej ustawy wyraźnie wskazuje, iż jej przepisy stosuje się zarówno do terenów przejętych w drodze decyzji wywłaszczeniowej, jak i nabytych na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy cywilnoprawnej. Organ II instancji podkreślił, iż argumenty Odwołującego się dotyczące przydatności nieruchomości dla gminy nie mają w sprawie żadnego znaczenia. Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza jedynie dopuszczalność wykorzystania terenu na dany cel, nie przesądza natomiast o niezbędności nieruchomości na cel, na jaki została nabyta. Wojewoda podkreślił jednak, że materialnoprawną podstawę decyzji stanowi art. 137 ust. 2, a nie wskazany przez Starostę art. 137 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu ponownie szczegółowo podano sposób wyliczenia wartości nieruchomości i odszkodowania. Wskazano jednocześnie, że dochód płynący z umowy dzierżawy gruntu pod stację bazową telefonii komórkowej nie może oznaczać wzrostu wartości nieruchomości o kwotę tego dochodu, skoro obiekt ten nie stanowi części składowej nieruchomości, a zgodnie z art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa dzierżawy zwracanej nieruchomości wygasa z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. W skardze na decyzję Wojewody Burmistrz Miasta i Gminy B. podniósł te same argumenty, co Zarząd Gminy w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał w całości swą dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. W postępowaniu przed organami I i II instancji ustalono, że działka nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisana w księdze wieczystej nr [...] została nabyta w dniu [...] X 1976 r., aktem notarialnym nr [...], na rzecz Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w P. – Oddział w O. Sprzedaży tej dokonano na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 III 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974 r., nr 10, poz. 64 ze zm.). Nieruchomość została nabyta pod budowę bazy Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w B. Nie jest sporny w sprawie fakt, iż na części tej nieruchomości, oznaczonej numerem nr [...], o powierzchni [...] m², zapisanej jako własność Gminy B. w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Wlkp. nie zrealizowano celu wywłaszczenia, tj. nie przeznaczono jej pod budowę bazy Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w B. Właśnie co do tej części orzeczono w zaskarżonej decyzji obowiązek zwrotu nieruchomości w zamian za uiszczenie kwoty wypłaconego wcześniej odszkodowania. W myśl art. 137 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 46, poz. 543 ze zm.), część nieruchomości, na której nie zrealizowano celu wywłaszczenia może zostać uznana za zbędną. W tej sytuacji, zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu odpowiedniej części wywłaszczonej nieruchomości. Z wnioskiem takim występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zawiadamiając o tym właściwy organ. Słusznie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przepisy rozdziału 6 działu III cytowanej ustawy stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 i z 1982 r. Nr 11, poz. 79 ze zm.). Przepis ten przewidywał możliwość zbycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy cywilnoprawnej. W tym kontekście należy stwierdzić, iż zarzuty podnoszone w odwołaniu i w skardze, jakoby działka, której dotyczyło rozstrzygniecie była niezbędna do realizowania zadań komunalnych i dalszego rozwoju Zakładu Gospodarki Komunalnej oraz że na jej terenie składowane są materiały i maszyny potrzebne do prowadzenia dalszych robót budowlanych przy obwodnicy Miasta i Gminy B., a część przedmiotowej działki jest – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczona na poszerzenie ul. [...], są całkowicie bez znaczenia. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozwalają na uzależnianie zwrotu nieruchomości od tego, jakie znaczenie ma dany teren dla funkcjonowania gminy. Prawidłowo argumentował też organ II instancji, że przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza jedynie dopuszczalność wykorzystania terenu na dany cel, nie przesądza natomiast o niezbędności nieruchomości na cel, na jaki została nabyta. Odnosząc się do zarzutów skargi, dotyczących wysokości orzeczonego odszkodowania należy stwierdzić co następuje. Zgodnie z art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, wypłacone odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Zwrotowi podlegają również kwoty potrącone z odszkodowania na spłatę zobowiązań wobec Skarbu Państwa lub wobec jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 140 ust. 2 odszkodowanie podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być większa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Z kolei art. 217 ust. 2 stanowi, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości. Wreszcie zgodnie z art. 140 ust. 3 ustawy, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu różnicy wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania obliczenia odszkodowania dokonanego przez organ I i II instancji. Szczegóły sposobu sporządzenia operatu szacunkowego zawiera uzasadnienie decyzji organu II instancji. Starosta i Wojewoda słusznie zakwestionowali przyjęcie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości podlegającej zwrotowi. Dochód płynący z umowy dzierżawy gruntu pod stację bazową telefonii komórkowej nie może oznaczać wzrostu wartości nieruchomości o kwotę tego dochodu, skoro obiekt ten nie stanowi części składowej nieruchomości. Nie znajduje tu zatem zastosowania generalna zasada superficies solo cedit, lecz art. 49 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Tymczasem zbudowana na nieruchomości stacja bazowa telefonii komórkowej jest trwale połączona z przedsiębiorstwem. Wykładnia ta jest zgodna z uchwałą Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 XII 1991 r., sygn. W 4/91 (OTK 1991, poz. 22; Dz.U. z 1991 r., nr 116, poz. 507). Ponadto, zgodnie z art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa dzierżawy zwracanej nieruchomości wygasa z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Słusznie zatem przyjęto już w decyzji organu I instancji, że wzrost wartości zbytej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości nastąpił jedynie w wyniku dozbrojenia gruntu i wynosi [...] zł. Prawidłowe jest w konsekwencji również wyliczenie kwoty należnego odszkodowania na sumę [...] zł. Wobec powyższego, zgodnie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), orzeczono jak w sentencji. /-/E. Podrazik /-/A. Zieliński /-/St. Małek kk