II SA/Po 817/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Asesor WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi D. M. i M. M. na decyzję Wojewody W. z dnia 11 października 2024 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę. Decyzją z dnia 18 grudnia 2023 r., nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta K. (dalej również jako: "organ pierwszej instancji") zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ul. [...] – drogi powiatowej. Decyzja stała się ostateczna w dniu 1 lutego 2024 r. i została opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności. Pismem z dnia 8 lutego 2024 r. organ pierwszej instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za działkę numer [...] (wydzieloną z działki [...]), która przeszła na rzecz Miasta K.. Postanowieniem z dnia 8 lutego 2024 r. Prezydent Miasta K. powołał rzeczoznawcę majątkowego K. K. jako biegłą w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Pismem z dnia 16 lutego 2024 r. D. i M. M. zwrócili się do organu pierwszej instancji z prośbą o przyznanie im odszkodowania w formie nieruchomości zamiennej - tj. części działki nr [...] odpowiadającej powierzchni przejmowanego gruntu (0.5113 ha). Wskazano, iż w przypadku konieczności nabycia całej działki nr [...] zgadzają się na dopłatę wynikającą z różnicy wartości. Pismem z dnia 11 kwietnia 2024 r. Wydział Gospodarowania Mieniem Urzędu Miasta K. w poinformował, że nie ma możliwości przyznania sugerowanej nieruchomości zamiennej i nie posiada innych odpowiednich do przyznania działek. Pismem z dnia 30 kwietnia 2024 r. pełnomocnik D. i M. M. zwrócił się do Prezydenta Miasta K. o szersze wyjaśnienie przesłanek odmowy przyznania nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania za przejęty grunt. Ponadto w imieniu swoich mandantów zakwestionował operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania i określoną w nim wartość nieruchomości. W piśmie zgłoszono także roszczenie odszkodowawcze w trybie art. 36 oraz art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pismem z dnia 9 maja 2024 r. Wydział Gospodarowania Mieniem Urzędu Miasta K. wyjaśnił, że przekazanie nieruchomości zamiennej o którą wnoszą strony byłoby dla gminy nieuzasadnione ekonomicznie. Decyzją z dnia 4 lipca 2024 r., znak: [...] Prezydent Miasta K. ustalił na rzecz D. M. i M. M. odszkodowanie w wysokości 223.796 zł za nieruchomość położoną w K., przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,5113 ha, obr. [...] [...], w związku z przeznaczeniem tej nieruchomości na realizację inwestycji opisanej w wyżej wymienionej decyzji inwestycji drogowej. W uzasadnieniu organ przywołał dotychczasowy przebieg sprawy i wyjaśnił, że w jego ocenie prawidłowo został sporządzony operat szacunkowy, a w konsekwencji prawidłowo została ustalona kwota odszkodowania według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Biegła dodatkowo przy dokonaniu wyceny uwzględniała zarówno czynniki wpływające na wartość nieruchomości jak i ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a wyznaczające obszar badanych rynków przyjęła odpowiednie nieruchomości podobne. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalono według przeciętnych cen sprzedaży nieruchomości podobnych w okresie dokonania wyceny z uwzględnieniem cech je różnicujących. Organ wskazał, że przyznanie nieruchomości zamiennej wiązałoby się z koniecznością wytracenia podatku VAT z wartości określonej przez rzeczoznawcę określającego operat szacunkowy. Oddanie nieruchomości zamiennej nie uwzględnia wartości podatku VAT do ceny rynkowej nieruchomości przez co byłoby nieuzasadnione ekonomicznie, a gmina przekazując nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej działałby sprzecznie do zasady prawidłowej gospodarki określonej w art. 12 u.g.n. Pismem z dnia 22 lipca 2024 roku pełnomocnik D. M. i D. M. wniósł odwołanie wskazując na przyznanie odszkodowania w kwocie niższej niż wysokość szkody rzeczywiście poniesionej oraz odmowę przyznania nieruchomości zamiennej w sytuacji, gdy całokształt sprawy jednoznacznie za tym przemawiał. Decyzją z dnia 11 października 2024 r., znak [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że nie dopatrzył się uchybień ze strony Prezydenta Miasta K., a wydane rozstrzygniecie odpowiadało prawu. Operat szacunkowy został skonstruowany w sposób prawidłowy przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o metodę porównywania parami przy wyodrębnieniu 22 transakcji niezabudowanymi nieruchomościami drogowymi, które miały miejsce w latach 2022-2024 zarówno na obszarze miasta K. jak i na terenie miasta K. z uwzględnieniem szczegółowej analizy i charakterystyki rynku. Ponadto ustalono cechy rynkowe oraz ich wagi i dokonano porównania wycenionej działki z działkami o cenie minimalnej oraz maksymalnej, a finalnie wyliczono wartość jednostkową wycenionej nieruchomości. Organ podkreślił, że jakiekolwiek wątpliwości odwołujących co do operatu szacunkowego mogły być przez nich zgłoszone i wyjaśnione przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ stwierdził, że odmowa przyznania proponowanej przez strony nieruchomości zamiennej, nie wymagała na gruncie obowiązujących przepisów żadnego szczególnego uzasadnienia i nie jest związana z żadnym roszczeniem po stronie podmiotów wywłaszczonych. Pismem z dnia 13 listopada 2024 r., reprezentowani przez pełnomocnika D. i M. M. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na wyżej wskazaną decyzję Wojewody zarzucając jej: 1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez: - oparcie orzeczenia na ustaleniach sprzecznych z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, - oparcie rozstrzygnięcia na niepoprawnie ocenionym materiale dowodowym, -oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym, - brak przekonującego wyjaśnienia zasadności przesłanek orzeczenia, a także pominięcie przy rozstrzygnięciu słusznego interesu skarżących; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 130 oraz 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez odmowę przyznania skarżącym nieruchomości zamiennej, w sytuacji gdy całokształt sprawy jednoznacznie za tym przemawiał oraz przyznanie odszkodowania w kwocie niższej niż wysokość szkody rzeczywiście poniesionej przez skarżących. Wobec powyższego wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że w ocenie skarżących odszkodowanie w niniejszej sprawie powinno mieć formę przyznania im nieruchomości zamiennej, co podkreślali oni w toku całego postępowania. Na działce przejętej przez miasto prowadzili działalność rolniczą, a z działką tą, na całej jej szerokości, graniczy grunt należący do Miasta K., który nie jest w żaden sposób zagospodarowany i mógłby zostać przekazany (nawet za dopłatą) skarżącym, w celu dalszej uprawy roli. Biorąc więc pod uwagę, że organy powinny brać pod uwagę słuszny interes obywateli zasadnym, w ocenie skarżących jest przyjęcie, że działały one na ich szkodę. Uzasadnienie odmowy przekazania nieruchomości zastępczej, odnoszące się do "wytracenia podatku VAT z wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkową", które przedstawił organ pierwszej instancji jest, w opinii skarżących, niezrozumiałe. Dalej wskazano, że wyliczenie wartości nieruchomości według nierynkowych stawek przyjmowanych dla wartości gruntów drogowych nie ma nic wspólnego ze słusznym odszkodowaniem. Skrajnie niska wartość metra gruntu przyjęta w opinii biegłej wynika wyłącznie z faktu, że nieruchomość przeznaczona została pod drogę publiczną. W rzeczywistości wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania jest znacznie wyższa. Oprócz tego wskazano, że zgodnie z opinią organów skarżącym nie należy się tzw. odszkodowanie planistyczne, z czym nie sposób się zgodzić. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie twierdząc, że stanowi ona wyłącznie polemikę ze stanowiskiem organu zawartym w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935; dalej jako: "P.p.s.a."). Stosownie do wymienionego przepisu sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Realizując zadania wymiaru sprawiedliwości sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie (art. 3 § 1 P.p.s.a.). Uwzględniając skargę na decyzję Sąd uchyla ten akt w całości albo w części na warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a., względnie stwierdza jego nieważność, gdy spełnione są przesłanki wskazane w art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. albo stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a.). Spór w rozpoznawanej sprawie dotyczy prawidłowości przeprowadzenia postępowania w przedmiocie przyznania odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną we wskazanym powyżej zakresie, Sąd doszedł do przekonania, że zarówno zaskarżona decyzja Wojewody, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K., odpowiadają prawu. Oba organy prawidłowo, opierając się na zebranym materiale dowodowym ustaliły stan faktyczny sprawy, będące podstawą dalszych rozważań. Stan ten opisany został w pierwszej części niniejszego uzasadnienia. Materialnoprawną podstawę ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod budowę drogi w podlegającym kontroli postępowaniu stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311; dalej jako: "specustawa drogowa") oraz w zakresie w niej nieuregulowanym przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145. dalej jako: "u.g.n."). W tym miejscu wyjaśnić należy, że specustawa drogowa stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych regulacji odnoszących się do zasad dotyczących wywłaszczenia nieruchomości. Przykładem takiej odmienności jest - istotny z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy - fakt, iż ustawa ta przewiduje, że kompensacja szkody, powstałej na skutek wywłaszczenia, następuje na podstawie odrębnej decyzji od tej, na podstawie której dochodzi do utraty prawa własności nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 i 3 specustawy drogowej, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości i decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z tym też dniem wygasają ograniczone prawa rzeczowe ustalone na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości (art. 12 ust. 4c). Natomiast w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych przysługuje dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Mianowicie wysokość odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej). Tryb określenia wysokości przysługującego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania określony został w Dziale III rozdziale 5 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 t.j.). Szczegółowy sposób postępowania rzeczoznawcy określony został w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Zatem ustawodawca przyjął, że odszkodowanie będzie ustalane i wypłacane według odpowiednio stosowanych przepisów o gospodarce nieruchomościami, a więc według zasad i trybu, jak za wywłaszczone nieruchomości. Z poszczególnych regulacji zawartych w u.g.n. wynika, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna (art. 131 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572). Zatem organ administracji publicznej jak i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (zob. wyroki NSA: z 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14, z 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w zaskarżonej decyzji), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 853/21). Do zakresu wiadomości specjalnych należy też dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku transakcji dotyczących nieruchomości, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 3/18). Przenosząc na grunt rozpoznawanej sprawy powyższych regulacji i poglądów, należy przypomnieć, że postanowieniem z dnia 8 lutego 2024 r. Prezydent Miasta K. powołał rzeczoznawcę majątkowego K. K., która sporządziła operat szacunkowy z dnia 6 marca 2024 r., na którego podstawie ustalono wartość przejętej przez M. K. nieruchomości na kwotę 223 796 zł. Do wyceny nieruchomości w rozpoznawanej sprawie, jako przedmiotu prawa własności, rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła początkowo przeanalizowała rynek nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania 22 transakcje niezabudowanymi nieruchomościami drogowymi, które miały miejsce w latach 2022 – 2024 zarówno na obszarze miasta K. jak i na terenie miasta K. z uwzględnieniem szczegółowej analizy i charakterystyki rynku. Ponadto ustalono cechy rynkowe oraz ich wagi i dokonano porównania wycenionej działki z działkami o cenie minimalnej oraz maksymalnej, a finalnie wyliczono wartość jednostkową wycenionej nieruchomości. Biegła wyjaśniła, że w okresie objętym badaniem w zakresie obrotu gruntami pod drogi odnotowano kilkadziesiąt transakcji w tym segmencie nieruchomości. Wszystkie zostały ocenione pod względem warunków zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Wyeliminowano takie, które nie spełniały warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie dobiegały od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na rynku nieruchomości w analizowanym segmencie nieruchomości o zbliżonych cechach. Dokonując wyboru do porównania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej uwzględniono cechy rynkowe, które w oparciu o analizę rynku objętego monitorowaniem miały zasadniczy wpływ na poziom cen. Szczególnie, że rynek gruntów przeznaczonych pod drogi jest rynkiem dość rzadkim i ograniczonym ze względu na przedmiot sprzedaży - nieruchomości przeznaczone na realizację celów publicznych o ograniczonej liczbie potencjalnych nabywców, którym zazwyczaj są jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. W związku z tym segment tego typu nieruchomości charakteryzuje się stanem równowagi między popytem podażą. Z analizy rynku biegłej wynikało, że cena 1m˛ tego typu nieruchomości kształtowała się od 24,49 zł do 54,15 zł. Cechy rynkowe stanowiły kryteria w oparciu o które porównano nieruchomości wyceniane z nieruchomościami przyjętym do porównania. Podstawę wyboru cech rynkowych stanowiła każdorazowo analiza rynku jak również stan techniczno – użytkowy nieruchomości, właściwości lokalizacyjne i fizyczne. Rodzaj i wagi cech rynkowych ustalono w oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Na analizowanym rynku najistotniejszymi cechami rynkowymi, mającymi wpływ na rozpiętość cenową w badanej próbie były: stopień zurbanizowania obszaru, na którym położona jest nieruchomość, dostępność urządzeń infrastruktury technicznej oraz parametry działki gruntu (ukształtowanie terenu czy przebieg sieci infrastruktury technicznej). Mając na uwadze, cechy transakcji nieruchomości drogowych biegła określiła i zastosowała metodę wyceny poprzez podejście porównawcze i na podstawie art. 134 ust. 3 u.g.n. dokonała oszacowania wartości przedmiotu wyceny wywłaszczonej działki skarżących z uwzględnieniem jej położenia w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyodrębnionych obszarów w rejonie S. przyjętego uchwałą Nr LVIII/750/2018 Rady Miasta K. z dnia 27 września 2018 r., (Dz. Urz. Woj. [...] z 2018 r. poz. 7809) na obszarze urbanistycznym oznaczonym symbolem "[...] – teren drogi publicznej – klasa zbiorcza". na obszarze zurbanizowany, oznaczonym, symbolem : [...] – teren drogi publicznej – klasa zbiorcza. Odnosząc się w tym miejscu do zasadniczego zarzutu skargi, a mianowicie nieprawidłowego - zdaniem strony skarżącej - ustalenia stanu i wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 0.5113 ha (a w konsekwencji zaniżenia odszkodowania należnego użytkownikowi wieczystemu) Sąd uznał, ze jest on niezasadny. Skład orzekający w sprawie podzielił stanowisko, że przedmiotowy operat szacunkowy na podstawie którego przyznane zostało odszkodowanie został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł stanowić podstawę do wydania przez organy administracji decyzji w przedmiocie przyznania odszkodowania. W ocenie Sądu prosta analiza treści operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia elementów istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat mógłby budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W niniejszej sprawie nie zostało natomiast wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegały bezpośredniej kontroli (zob. wyrok NSA z 3 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 511/19). Weryfikacja prawidłowości merytorycznej sporządzenia operatu szacunkowego została w mocy ustawy powierzona stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Same zgłaszane zarzuty wobec operatu były niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia. Tym bardziej, że organy nie powzięły wątpliwości co do prawidłowego sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego w sprawie. Natomiast skarżący nie zwrócili się w trybie przywołanego przepisu o weryfikację prawidłowości sporządzonego operatu, ani nie zlecili sami sporządzenia kontroperatu. W konsekwencji zasadnie uznano, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jako kompletny i logiczny odpowiadał wymogom formalnym i mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie. Ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę uznać należało zatem za poprawne i zgodne z obowiązującymi przepisami. W rezultacie zarzut naruszenia art. 130 u.g.n. w rozpoznawanej sprawie był bezpodstawny. Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi związanego brakiem przyznania skarżącym nieruchomości zamiennej o którą wnioskowali, a organ w sposób wyraźny odmówił im uwzględnienia takie rozwiązania, Sąd podziela funkcjonujący w orzecznictwie pogląd zgodnie którym z treści art. 131 ust. 1 u.g.n. wynika jedynie możliwość prawna, a nie powinność lub skonkretyzowany obowiązek dostarczania przez organ w ramach odszkodowana nieruchomości zamiennej. Na zasadność takiej wykładni wskazuje ustawowy zwrot "może być przyznana, (za zgodą podmiotu wywłaszczanego), odpowiednia nieruchomość zamienna". Przepis ten ma umożliwić organom administracji ewentualne przyznanie nieruchomości zamiennej kiedy pozwalają na to okoliczności sprawy (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1511/17). W istocie to kwalifikacja okoliczności określonej sprawy dokonana przez organ administracji uzasadnia przyznanie nieruchomości zamiennej. Nie zaproponowanie przez organ pierwszej instancji nieruchomości zamiennej wobec braku takiego obowiązku, nie może więc być uznane za nieuwzględnienie słusznego interesu strony, o którym stanowi art. 7 k.p.a. Choć strona może wystąpić z inicjatywą przyznania jej nieruchomości zamiennej, to nie przysługuje jej jednak w tej materii żadne roszczenie (por. wyrok NSA z dnia 1 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 404/16). Odnosząc się natomiast do zarzut nie uwzględnienia w sprawie ewentualnej szkody planistycznej należy zwrócić uwagę, że trafnie wyjaśnił tę kwestię Wojewoda, że tego rodzaju zagadnienia związane z tzw. "rentą planistyczną" nie stanowiły przedmiotu postępowania w sprawie odszkodowania za przejętą nieruchomości tylko pozostają zagadnieniami rozpoznawanymi w odrębnym postępowaniu. Podsumowując należy stwierdzić, że organy przeprowadziły postępowanie w zgodzie z przepisami art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 80 k.p.a., gromadząc kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosowano właściwe przepisy prawa materialnego, tj. specustawy drogowej, u.g.n. i Rozporządzenia w sprawie przeprowadzenia wyceny nieruchomości. W konsekwencji uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom stawianym przez art. 107 § 3 k.p.a. Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.