II SA/Po 87/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędzia WSA Małgorzata Górecka Protokolant st. sekr. sąd. Henryka Pawlak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 listopada 2005 r. sprawy ze skargi E.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 400,-zł. (czterysta złotych) tytułem zwrotu wpisu. /-/ M.Górecka /-/ B.Kamieńska /-/ A.Łaskarzewska Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 36 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 15 poz. 139 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej w N. Nr XXVII/243/2001 z dnia 28 grudnia 2001r. ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Woj. Wielkopolskiego Nr 37, poz. 1100 z dnia 7 marca 2002r., ustalił dla E.D. jednorazową opłatę w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki Nr [...],[...] o pow. [...]m2, położonej w N. W uzasadnieniu decyzji organ administracji wyjaśnił, że E.D. po zatwierdzeniu i ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Uchwały Rady Miejskiej N., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w N., przystąpił do podziału nieruchomości na działki budowlane. W wyniku podziału, wydzielona została działka Nr [...],[...] o pow. [...]m2, którą zbył w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [...]listopada 2002r. E.D. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, podnosząc że w operacie szacunkowym zaniżono wartość gruntu rolnego. W jego ocenie, cena za 1 m2 tego gruntu była wyższa aniżeli [...]zł za 1 m2. Wobec czego domaga się zmiany decyzji Burmistrza poprzez obniżenie opłaty naliczonej w zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że istota obowiązku, uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do powinności uregulowania przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości jednorazowej opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, bądź dokonanej zmiany. Uchwała Rady Miejskiej Gminy N. z 28 grudnia 2001r. w sprawie uchwalenia, miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w N., weszła w życie z końcem marca 2002r., a odwołujący zbył nieruchomość w dniu [...]listopada 2002r. Z brzmienia art. 36 ust. 14 powołanej ustawy wynika, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości wskazane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 ze zm.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Organ odwoławczy, analizując operat szacunkowy uznał, że nie budzi on zastrzeżeń z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawnych. Autor operatu uzasadnił przyjęcie podejścia porównawczego- metody skorygowanej ceny średniej. Odrzucił notowania skrajnie niskie i skrajnie wysokie. Uwzględnił wpływ lokalizacji, przeznaczenie w planie miejscowym, uzbrojenia, powierzchni i kształtu działki, a także sposobu zagospodarowania i stanu koniunktury na rynku na jej wysokość. E.D. wniósł skargę na powyższa decyzję domagając się jej uchylenia oraz ustalenia, że opłata planistyczna w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości jest rażąco wysoka. W uzasadnieniu skargi podniósł, że wzrost wartości nieruchomości został określony w sposób rażąco naruszający przepisy prawa. Według skarżącego, cena nieruchomości ustalona przez strony w żadnym wypadku nie może być uwzględniana jako podstawa wyliczenia opłaty planistycznej. Cena, jaką skarżący uzyskał ze sprzedaży działki nr [...],[...] przewyższa orientacyjną wartość rynkową tych nieruchomości. Ponadto, naliczenie opłaty planistycznej w wysokości 30% jest niezasadne. Działanie takie prowadzi do stagnacji na rynku obrotu nieruchomościami. tak wygórowane stawki znajdują jedynie uzasadnienie dla terenów przeznaczonych pod intensywne usługi oraz przemysł. Skarżący wskazał też, że wzrost wartości nieruchomości ma charakter obiektywny i określany jest przez biegłego rzeczoznawcę. Tymczasem organ I instancji niezasadnie przyjął, że podstawę określenia wartości nieruchomości stanowi jej cena ustalona przez strony. Odniósł się zatem do subiektywnej jej wartości. Skarżący podał, że uchwałą z dnia 27 lutego 2003r. Rada Miejska Gminy N. zmieniła wartość stawki opłaty z 30% na 20%. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1999r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 ze zm.) przewiduje, że jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przy czym, wysokość opłaty nie może być wyższa niż 40% wzrostu wartości nieruchomości. Przesłankami zastosowania opłaty planistycznej, o której stanowi art. 36 ust. 3 są: obiektywny (określony przez biegłego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości powstały wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Regulacja ta wskazuje na wyraźny związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej – rynkowej wartości nieruchomości (por. Cisek A., Kremis J., Glosa uchwały NSA z dnia 30 października 2000r., OPK 16/00, OSP 2001/10/152). Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami 9art. 36 ust. 14 ustawy). Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te korygują się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego wynika, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 5 ust. 1). W podejściu porównawczym stosować można różne metody pozwalające na ustalenie wartości nieruchomości – metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem odbioru rynkowego i dla których są znane cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przyjęte rozwiązania prawne wskazujące różne metody określania wartości nieruchomości mają na celu ustalenie obiektywnej jej wartości, a nie subiektywnej, nie popartej analizą rynku nieruchomości. Opłata planistyczna nie może być ustalana wyłącznie w oparciu o cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości, ustaloną przez strony umową. Wielkość ceny ustalonej w umowie sprzedaży lub rozmiar innego świadczenia wzajemnego, spełnianego w zamian za przeniesienie własności nie mają bowiem nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej. Decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnoprawnego przez jej właściciela (por. Cisek A., Kremis J., Glosa uchwały NSA z dnia 30 października 2000r., OPK 16/00, OSP 2001/10/152). Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej w rozpoznawanej sprawie oparty został, wg twierdzeń rzeczoznawcy, na metodzie porównawczej. Jednak analizie tą metodą poddano jedynie wartość gruntu rolnego. Przedmiotem badania uczyniono w tym wypadku cenę ze sprzedaży [...] działek o charakterze rolnym. Operat nie zawiera takiej analizy w odniesieniu do wartości gruntu budowlanego (przeznaczenie po zmianie planu). Ogranicza się do wskazania, że grunty rolne, po zmianie przeznaczenia w planie, na budowlane charakteryzują się wyższymi notowaniami cen na rynku. Zaznaczono, że prawdopodobny rozkład cen dla takich nieruchomości, po odrzuceniu notowań skrajnych, mieści się pomiędzy [...],-zł /ha do [...],-zł/ha. Ostatecznie wyliczenie wartości działki budowlanej odniesiono do uzyskanej ceny sprzedaży przedmiotowej działki. Stwierdzić należy zatem, iż w analizowanym wypadku operat nie spełnia wymogów określonych w powołanych wyżej przepisach. Nie ustala bowiem obiektywnej wartości wzrostu nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęta wartość nieruchomości po zmianie planu ma charakter subiektywny. Odnosi się bowiem do jednego metra kwadratowego z umowy sprzedaży działki z dnia [...]listopada 2002r. Przy zastosowanej metodzie każdorazowo wartość należało odnieść do średnich cen transakcyjnych na rynku nieruchomości rolnych i budowlanych. Wobec powyższego uznać należy, że przyjęte w operacie ustalenia nie są wystarczające, nie mogą stanowić więc podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. Brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy narusza art. 7, 77 kpa, art. 80 kpa. Powyżej opisane naruszenia prawa materialnego i procesowego wyczerpują przepis art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.). Stąd decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając sprawę należy, ponad wszelką wątpliwość, ustalić czy nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. Przy czym stanowiący podstawę ustalenia opłaty operat szacunkowy, w razie wyboru metody porównawczej winien wyliczenie obiektywnej wartości nieruchomości odnieść do działki o charakterze rolnym i budowlanym. Operat winien zawierać analizę rynku lokalnego w tych dwóch wariantach. Winien nadto uwzględniać wszelkie poczynione w niniejszym uzasadnieniu rozważania. Odnosząc się do zarzutu zawyżonego ustalenia stawki procentowej w maksymalnej, 30% wysokości, służącej naliczeniu opłaty planistycznej stwierdzić należy, że jest on niezasadny. Ustalona przez Radę Miejską stawka pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa nie różnicuje jej wysokości w zależności od przeznaczenia nieruchomości. Mając na względzie opisane wyżej uchybienia orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku. Jak w pkt II i III rozstrzygnięto na zasadzie art. 152, 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ M.Górecka /-/ B.Kamieńska /-/ A.Łaskarzewska MarK