II SA/Po 88/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant sekr. sąd. Kamila Kozłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi T.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...]r. Nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 160,-zł (sto sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 615,-zł (sześćset piętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego; III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ W. Batorowicz /-/ A. Zieliński /-/ B. Drzazga Decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 36 ust. 9 ustawy z dnia 07 lipca 1999r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej Gminy N. Nr XXVII/241/2001 z dnia 28 grudnia 2001r. (Dz. Urzęd. Województwa Wielkopolskiego Nr 37, poz. 1100 z dnia 7 marca 2002r.,), Burmistrza Miasta i Gminy ustalił T. S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] o pow. [...]m², położonej w N., w wysokości [...]–zł. Organ wskazał, że T. S., po zatwierdzeniu i ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 37, poz. 1100 z dnia 07 marca 2002r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przystąpił do podziału nieruchomości na działki budowlane. W wyniku podziału wydzielona została działka Nr [...] o pow. [...]m², która została sprzedana w dniu [...]października 2002r. aktem notarialnym Nr Rep. [...]. Urząd Miasta i Gminy przystąpił do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku przekształcenia gruntów zgodnie z uchwałą Nr XXVII/243/2001 Rady Miejskiej i Gminy N. W celu ustalenia wysokości opłaty powołano rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy. Na podstawie tego operatu ustalono, że opłata powinna wynieść [...]-zł. Po rozpatrzeniu odwołania T. S. od powyższej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium wskazało, że w sprawie zostały spełnione warunki pobrania tzw. renty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz, że właściwie określono wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Organ odwoławczy uznał, że przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego do ustalenia wartości działki metoda skorygowanej ceny średniej, pozwala na dokładne uwzględnienie wpływu wartości nieruchomości od jej lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, uzbrojenia, powierzchni, kształtu, sposobu zagospodarowania i stanu koniunktury na rynku nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że biegły, a w konsekwencji również organ pierwszej instancji prawidłowo ustalili wysokość opłaty w kwocie [...],-zł, odliczając z opłaty koszty opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i koszty poniesione na podział nieruchomości. Powyższa decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi T. S. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze T. S. zakwestionował sposób wyliczenia opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości. Skarżący wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określaną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W tym celu przyjmuje się stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 rozporządzenia rady Ministrów z 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego). Zdaniem skarżącego organ orzekający w pierwszej instancji, a za nim organ odwoławczy, niezasadnie przyjęli, że podstawą określenia wartości nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi cena ustalona przez strony w umowie sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji organy błędnie uznały, że wzrost wartości nieruchomości, będący podstawą ustalenia renty planistycznej, stanowi różnica między subiektywną wartością nieruchomości (określoną przez strony w umowie sprzedaży), a obiektywną wartością nieruchomości sprzed uchwalenia planu, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Tymczasem obie wartości nieruchomości określone powinny być wyłącznie przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Skarżący wskazał nadto, że organ pierwszej instancji ustalając opłatę planistyczną dla działki nr [...] posłużył się ceną [...],-zł za m² uzyskaną ze sprzedaży innej nieruchomości, oznaczonej nr [...]. Skarżący zakwestionował też przyjęcie przez organ maksymalnej stawki procentowej w wysokości 30% do obliczania renty planistycznej. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy podtrzymał w całości dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 85 ust. 1 obowiązującej w dniu wydania decyzji w II instancji ustawy w dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Niniejsza sprawa została wszczęta przed wejściem w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z czym należało stosować przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 3 i 7 tejże ustawy jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opłatę można nakładać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Sąd stwierdza, że organy obu instancji błędnie zinterpretowały normę zawartą w art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten wymaga, aby – ustalając tzw. rentę planistyczną - dokonano dwojakiej wyceny nieruchomości, za każdym razem na dzień jej zbycia – raz z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a drugi raz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Tymczasem organy orzekające w sprawie powołały się jedynie na wycenę zawartą w operacie szacunkowym i porównały ją z ceną, za jaką nieruchomość została sprzedana. Zabieg ten był obarczony podwójnym błędem. Po pierwsze bowiem z operatu szacunkowego wynika niezbicie, iż zawarta w nim wycena została sporządzona dla określenia prawdopodobnej wartości rynkowej gruntu rolnego, jaką można było uzyskać w wolnej sprzedaży po zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, według stanu za dzień zbycia gruntu. W operacie szacunkowym nie dokonano zatem w ogóle wyceny gruntu na dzień zbycia nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Taka opinia rzeczoznawcy nie była więc wystarczająca do ustalenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Po drugie zaś naruszeniem art. 36 ust. 14 ustawy było porównanie wspomnianej wyceny z faktyczną ceną uzyskaną przy sprzedaży gruntu. Słuszne są także w tej mierze zarzuty Skarżącego, gdy wywodzi on, że wycena nieruchomości w obydwu przypadkach musi być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę i nie można jej zastępować przyjęciem faktycznej ceny uzyskanej ze sprzedaży. Ponadto trzeba zauważyć, że organ ustalając opłatę odwołał się nie do wyceny nieruchomości dokonanej z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed i po zmianie planu, lecz wyłącznie do jej cen odnoszących się do gruntu po zmianie planu – wyceny zawartej w operacie szacunkowym i ceny uzyskanej ze sprzedaży. Te uchybienia należy skorygować przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Odnosząc się do innych zarzutów skargi należy zaznaczyć, że bezzasadny jest pogląd o konieczności redukcji stawki procentowej zastosowanej przy ustaleniu opłaty planistycznej z 30 % do ok. 5 %. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy stawki tej nie ustala organ według swojego uznania, lecz jest ona określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego wiążącym dla organu orzekającego w sprawie. Wobec powyższego, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), orzeczono jak w sentencji wyroku. /-/ B. Drzazga /-/ A. Zieliński /-/ W. Batorowicz jw