II SA/Po 888/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2019 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2018 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Zaskarżoną decyzją z [...] lipca 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania M. K. od decyzji Wójta Gminy T. z [...] maja 2018 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy kontenera stalowego oraz namiotu jako obiektów magazynowych związanych z prowadzoną działalnością handlową na działce nr [...], obr. C. , gm. T., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzję tę wydano w następujących okolicznościach. H. i W. K. wnioskiem z [...] grudnia 2017 r. zwrócili się do Wójta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji, załączając do wniosku m.in. decyzję tego organu z [...] kwietnia 2009 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na handlowy na tejże działce oraz wymagane umowy z gestorami sieci. Po sporządzeniu projektu decyzji, Wójt uzyskał pozytywne uzgodnienia: Starosty [...], Dyrektora Zarządu Wód Polskich w K. , Ministra Środowiska oraz Wielkopolskiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w P.. Pismem z [...] kwietnia 2018 r. strona postępowania M. K. zaprotestował przeciwko inwestycji, wskazując, że pomiędzy działkami mieszkaniowymi powstanie teren produkcyjno-handlowy. Decyzją z [...] maja 2018 r. Wójt [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. inwestycji uznając, że spełnia ona wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze z m., dalej: u.p.z.p.). W odwołaniu od powyższej decyzji M. K. wskazał, że aktualna działalność wykonywana na działce nr [...] powoduje znaczną uciążliwość (po bokach są działki z budynkami jednorodzinnymi) – zniszczone trawniki przy pasie drogowym, czasami zatarasowany wjazd na działkę, a w planach jest jedno miejsce parkingowe. Podniósł też, że kubatura planowanej zabudowy jest określona na 1600 m3 plus obecna zabudowa, co znacznie przewyższa stosunek kubatury do powierzchni działek sąsiadujących. Zaznaczył, że z działką nr [...] sąsiadują działki leśne [...] i [...], a nie wyznaczono od nich minimalnej odległości zabudowy. Planowana zabudowa stwarza zaś niebezpieczeństwo pożarowe. Ponadto planowana szerokość nowej elewacji frontowej – 12 m plus obecna ok. 5,5 – 6 m powoduje, że prawie cała szerokość działki (20 m) może zostać przesłonięta. Inwestorzy ustosunkowując się do tych uwag oświadczyli, iż nieprawdą jest, że na sąsiednich działkach są jedynie budynki jednorodzinne. W sąsiedztwie są działki, na których prowadzona jest działalność usługowa i produkcyjna: na dz. nr [...] – usługi transportowe, na dz. nr [...] – usługi stolarskie, na dz. nr [...] – usługi ślusarskie, produkcja i lakiernictwo proszkowe, na dz. nr [...] – renowacja mebli, na dz. nr [...] – usługi blacharskie, na dz. nr [...] i [...] - produkcja i sprzedaż mebli, a na dz. nr [...] – sprzedaż i montaż szyb samochodowych. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję SKO w K. przytoczyło przepisy art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. wyjaśniając ich istotę, w szczególności zasadę dobrego sąsiedztwa. Wskazało, że wymogi określone w tych przepisach bada się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie). Kolegium uznało, że organ I instancji w zgodzie z przepisami rozporządzenia sporządził analizę urbanistyczną, której wyniki prawidłowo doprowadziły go stwierdzenia możności ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wyjaśnił, że stosownie do § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia wyznaczono obszar analizowany wokół działki nr [...] (3 x 20m), na właściwej mapie o skali 1:1000. Następnie wskazał, że teren inwestycji znajduje się przy drodze wojewódzkiej. W obszarze analizowanym, na działce nr [...] znajduje się budynek usługowy, a za nim budynek mieszkalny jednorodzinny. Na działce nr [...] – budynek mieszkalny jednorodzinny i budynki gospodarcze w zabudowie zagrodowej, na działkach nr [...] i [...] – budynki mieszkalne jednorodzinne. Po przeciwnej stronie drogi, na działce nr [...] znajduje się zabudowa zagrodowa z budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Na działkach nr [...] i [...] - budynek mieszkalny jednorodzinny i produkcyjno-usługowy (produkcja i sprzedaż mebli), a na działce nr [...] - budynek mieszkalny i gospodarczy. Z kolei na działce nr [...] od frontu mieści się budynek usługowy (sprzedaż i montaż szyb samochodowych), a za nim budynek mieszkalny jednorodzinny. Na działce nr [...]/ 2 znajduje się zaś budynek mieszkalny i gospodarczy. Reasumując SKO stwierdziło, że w obszarze analizowanym nie ma innych działek przeznaczonych wyłącznie pod usługi, są zaś działki z dominującą zabudową usługową i zabudową mieszaną usługowo-mieszkalną. Można więc uznać, że planowana zabudowa usługowa kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym. Kolegium podzieliło ocenę Wójta [...], że działkę [...] można zabudować w 35%, bowiem wskaźnik ten nie jest wysoki i jest charakterystyczny dla terenów przeznaczonych wyłącznie pod usługi. Jednocześnie przyjęto, że budynki usługowe powinny być oddalono od drogi wojewódzkiej w sposób nawiązujący dla budynku usługowego znajdującego się po tej samej stronie drogi. W związku z tym ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy na 17 m od zewnętrznej krawędzi drogi. Z uwagi na występującą w obszarze zróżnicowaną formę dachów (i płaskie i strome o różnych kątach nachylenia) ustalono, zgodnie z wnioskiem inwestorów, że dachy budynków będą płaskie, dwuspadowe lub wielospadowe o kątach nachylenia w przedziale 0-45ş. Maksymalna wysokość nie powinna przekraczać 5m, tak samo jak górna krawędź gzymsu elewacji frontowej. Wskazano, że wnioskowana szerokość elewacji frontowej wynosi 12 m, z tolerancją do 20% stanowi zatem 12,89 do 19,33 m. Kolegium wyjaśniło, że w analizie urbanistycznej podano, że szerokość frontu działki wynoszącej ok. 20 m i znacznie zróżnicowanych szerokościach frontów zabudowy w obszarze (od 6 do 38 m) pozwala na ustalenie szerokości zabudowy na 12 m. Co do pozostałych wymogów art. 61 ust. 1 u.p.z.p. SKO stwierdziło, że po pierwsze z materiału dowodowego wynika, iż teren ma możliwość zaopatrzenia w energię elektryczną, wodę oraz odprowadzania ścieków. Po wtóre teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, a Starosta T. postanowieniem z [...] lutego 2018 r. w tym zakresie uzgodnił inwestycję. Kolegium przyjęło też, że inwestycja nie narusza przepisów odrębnych. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji stwierdził, że w sprawie o warunki zabudowy organ nie ma kompetencji do przesądzania, jaka powinna odległość budynku od granicy sąsiednich działek. Kwestię tę rozstrzyga organ wydający pozwolenie na budowę. Ponadto, ustalenie warunków zabudowy nie narusza interesów osób trzecich, gdyż decyzja w tym przedmiocie nie narusza prawa własności i innych praw. Zawiera natomiast wymagania dla inwestora, które mają zapewnić osobom trzecim swobodne korzystanie z ich nieruchomości. Kwestie zaś ochrony ewentualnych interesów osób trzecich wynikające z prawa budowlanego są rozstrzygane na etapie pozwolenia na budowę, kiedy to dochodzi do konkretyzacji rozwiązań. SKO wskazało też, że za niedopuszczalne na tym etapie procesu inwestycyjnego należy uznać zarzuty związane z kwestiami uciążliwości inwestycji, bezpieczeństwem, czy ochroną zdrowia. Kwestie te badane są na późniejszym etapie. Poza tym organ I instancji zastrzegł w pkt 5.2 decyzji, że inwestycję należy zaprojektować w sposób niepowodujący ponad przeciętną miarę zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego. Interesy osób trzecich zostały zaś zabezpieczone w pkt 5.1 decyzji poprzez określenie wymagań dla inwestycji. M. K., wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję SKO w K., zarzucił naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 3 k.p.a. poprzez niewłaściwą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, brak podjęcia kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i brak właściwego uzasadnienia decyzji, a także - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie możliwości zapewnienia kontynuacji już istniejących parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy raz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu, - § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez wadliwe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 35%, z pominięciem średniego wskaźnika zabudowy w obszarze zabudowanym i ustalenie wskaźnika na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia bez szczegółowego uzasadnienia, - art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieustosunkowanie się przez organ odwoławczy do zarzutu oraz - art. 7 i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie dostateczne wszystkich okoliczności sprawy w zakresie parametru wielkości powierzchni zabudowy. W motywach skargi podniesiono, że organy błędnie przyjęły za dopuszczalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 35% pow. działki, co narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy orzekające pomimo, że podają, iż ów wskaźnik ustaliły na podstawie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, to tego ostatniego wskaźnika nie podają. Z samodzielnych pomiarów strony wynika, że średni wskaźnik jest znacząco niższy. Organy dopuściły się więc naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia. W rezultacie inwestycja nie kontynuuje wielkości średniego wskaźnika intensywności terenu w obszarze analizowanym. Skarżący podkreślił, że samo przekroczenie przez jednostkowe nieruchomości średnich wartości zabudowy z obszaru analizowanego nie uprawnia jeszcze do zastosowania odstępstwa od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Dodał, że istotnym jest, że w obszarze analizowanym brak jest działek o powierzchni zbliżonej do wnioskowanej i o odpowiadającym wskaźniku zabudowy. Podniósł, że § 5 ust. 2 rozporządzenia zezwala na odstępstwo od średniego wskaźnika intensywności, a nie przekroczenie maksymalnego wskaźnika intensywności w obszarze analizowanym. Organy orzekające nie wyjaśniły zaś motywów takiego rozwiązania, które powinny wynikać z analizy urbanistycznej. Powinno się w niej przedstawić szczegółowo wskaźniki powierzchni zabudowy dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym, z podaniem powierzchni i wskaźnika każdej z działek. Takich wymogów sporządzona w niniejszej sprawie analiza zdaniem skarżącego nie spełniła. Choć zarzut ten podniesiony był w odwołaniu, Kolegium go pominęło, co stoi w sprzeczności z przepisami art. 7-9 i art. 11 w zw. z art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 136 k.p.a. W sytuacji bowiem rzetelnej oceny analizy urbanistycznej przez organ I instancji, Kolegium mogło wyjaśnić wątpliwości z nią związane. Tymczasem działań w tym zakresie nie poczyniło. W odpowiedzi SKO w K. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przyjęte w zaskarżonej decyzji. W piśmie z 14 listopada 2018 r. skarżący wskazał, że z jego wyliczeń wynika, że średni wskaźnik intensywności wynosi dla obszaru analizowanego 13% powierzchni działki. W załączeniu przedstawił własne wyliczenia. Na rozprawie sądowej skarżący wskazał, że tylko przedmiotowa działka ma funkcję usługową w obszarze analizowanym. Ś. wskaźnik zabudowy wynosi 13%, a najwyższy 20%. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skargę jako niezasadną należało oddalić. Przedmiotem skargi M. K. jest decyzja SKO w K. z [...] lipca 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy T. z [...] maja 2018 r., która ustalono na rzecz H. i W. K. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy kontenera stalowego oraz namiotu jako obiektów magazynowych związanych z prowadzoną działalnością handlową na działce nr [...], obr. C., gm. T.. Materialnoprawną podstawę ww. decyzji stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności zaś art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 tej ustawy. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W ocenie Sądu organy orzekające wykazały, że przedmiotowa inwestycja spełniała wszelkie ww. wymogi niezbędne do ustalenia warunków zabudowy. Podstawą oceny, czy wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. zostały spełnione stała się prawidłowo sporządzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy. Po pierwsze analizę oparto na mapie zasadniczej w skali 1:1000, na której to zgodnie z § 3 ust. 2 wyznaczono obszar analizowany w otoczeniu trzykrotnej szerokości frontu działki inwestycyjnej nr [...] (w promieniu 60 m). Autor analizy szczegółowo po kolei przedstawił funkcję, cechy, parametry i wskaźniki wszystkich działek, które znalazły się w granicach obszaru analizowanego. W analizie znalazły się również fotografie wszystkich 9 działek obszaru analizowanego. Wątpliwości Sądu nie budzą twierdzenia organów orzekających, że przedmiotowa inwestycja spełnia wymóg kontynuacji funkcji. W zamiarze inwestora zaplanowane obiekty magazynowe służyć mają funkcji usługowej. Skoro stwierdzono, że w obszarze analizowanym na działkach nr [...], [...] i [...] oraz [...] występuje funkcja usługowa wraz z funkcją mieszkalną, brak było przeszkód do uznania, że na terenie działki nr [...] dopuszczalna jest w całości właśnie funkcja usługowa (magazyny związane z handlem). Bez znaczenia jest, że żadna z działek nie jest w pełni przeznaczona pod funkcję usługową, skoro wystarczy ustalenie braku sprzeczności planowanej funkcji z funkcją występującą w sąsiedztwie. Zdaniem Sądu również poprawnie wyznaczono obowiązującą linię zabudowy. Ustalono ją na odległość 17 m za pasem technologicznym linii elektroenergetycznej niskiego napięcia tj., w odległości 17 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia zakłada, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Przy czym dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Mając na uwadze powołane przepisy Wójt [...] przyjął, biorąc pod uwagę, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] i [...] zabudowane są budynkami mieszkalnymi znajdującymi się w tylnych częściach nieruchomości, a na kolejnej działce nr [...] znajduje się od frontu działki budynek usługowy, że to ten obiekt będzie wyznaczał linię dla planowanej nowej zabudowy. Takie rozwiązanie ma umocowanie w § 4 ust. 4 rozporządzenia, a także jest o tyle racjonalne, że w linii sąsiedniego budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr [...] na działce, na której zaplanowano inwestycję znajduje się już obiekt. Zasadniczy zarzut skarżącego sprowadza się do błędnego uznania, że planowania inwestycja spełnia wymóg kontynuacji określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W sporządzonej w sprawie analizie urbanistycznej dokonano wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Waha się on od 10% do 27%. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wyniósł – jak obliczono w analizie – 17%. Zważywszy, że organ I instancji zgodził się na zabudowę na poziomie 35% powierzchni działki oczywistym jest, że ów wskaźnik intensywności ustalono na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ocenie podlega zatem, czy w sporządzonej analizie urbanistycznej organ I instancji wyjaśnił podstawy przyjęcia tego wskaźnika przewyższające średni, jak i najwyższy wskaźnik intensywności zabudowy. Sąd uznał, że oceny takiej dokonano. W analizie podano bowiem, iż średni wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy dla działek o funkcji usługowo-mieszkalnej jest nieco wyższy (20%) aniżeli wskaźnik dla ogółu zabudowy w obszarze analizowanym. Uznano przy tym, że skoro na przedmiotowej działce nr [...] występować ma wyłącznie zabudowa usługowa to wskaźnika na poziomie 35% nie jest zbyt wysoki. Ocena ta miała charakter urbanistyczny i zdaniem Sądu była wystarczająca, a tym samym wypełniła dyspozycję § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z pewnością zaś nie miała – jak zarzuca skarżący – cechy dowolności. Organ I instancji wziął bowiem pod uwagę, że inaczej kształtuje się ów wskaźnik w przypadku zabudowy mieszanej lub tylko mieszkaniowej, a inaczej może się kształtować w przypadku zabudowy usługowej. Przyjęte rozwiązanie tj. wskaźnika intensywności zabudowy dla zabudowy usługowej na poziomie 35% nie wydaje się oznaczać intensywnej zabudowy dla takiej funkcji. Sąd miał przy tym na uwadze, że nowa zabudowa, ze względu na wielkość działki inwestycyjnej, ma znajdować się w pobliżu drogi wojewódzkiej. Taki charakter zabudowy będzie korelował z istniejącą zabudową w miejscowości C., skoncentrowaną przede wszystkim wzdłuż drogi wojewódzkiej. Jednocześnie Sąd pragnie zaznaczyć, że za gołosłowne należało uznać zarzuty skarżącego co do błędnych wyliczeń wskaźników zabudowy poszczególnych działek znajdujących się w obszarze analizowanym, co w prosty sposób można potwierdzić obliczeniami arytmetycznymi na podstawie zawartych w analizie. Tych zaś skarżący nie zakwestionował. Przyjmując powierzchnie działek określone przez organ I instancji w analizie urbanistycznej i wielkość zabudowy na tych działkach Sad uznał, że wskaźniki zostały wyliczone prawidłowo. W świetle powyższego zdaniem Sądu organ I instancji nie dopuścił się naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia. W analizie urbanistycznej znalazło się bowiem wyjaśnienie przyczyn przyjęcia jako rozwiązania dla przedmiotowej inwestycji innego aniżeli średni wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Sąd jednocześnie dostrzega, że w wynikach analizy urbanistycznej stanowiących integralną część decyzji z [...] maja 2018 r. błędnie podano, iż ów wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Niemniej, zważywszy na wyjaśnienia zawarte w sporządzonej analizie urbanistycznej, Sąd stwierdził, że powyższe uchybienia są o tyle nieistotne, że faktycznie organ I instancji wyjaśnił w tekście analizy urbanistycznej przesłanki odstąpienia od ustalenia tegoż wskaźnika na poziomie średnim (o czym wyżej). W rezultacie w ocenie Sądu organy orzekające w tym zakresie nie dopuściły się naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewyjaśnienie kwestii intensywności zaplanowanej zabudowy. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie prawidłowo ustalono również szerokość elewacji frontowej. Przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przy czym, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 12 m. Stwierdzono, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 16,11 m, co oznacza, że z tolerancją 20% waha się od 12,89 m do 19,33 m. Organ stosując przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia w niewielkim zakresie odstąpił od ustalenia tegoż parametru na poziomie średnim podając w analizie urbanistycznej, że przy szerokości działki inwestycyjnej ok. 20 m i znacznie zróżnicowanych szerokościach frontów zabudowy w obszarze analizowanym (od 6 do 38 m) wnioskowana szerokość elewacji frontowej na poziomie 12 m nawiązuje do zabudowy w sąsiedztwie. Zdaniem Sądu ocena ta nie była arbitralna, miała umocowanie w powołanym § 6 ust. 2 rozporządzenia. Nie ma też podstaw do kwestionowania ustaleń organów co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalonej na poziomie "do 5 m". Przepisy § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia określają, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a gdy wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Skoro budynki mieszkalne na działkach sąsiednich nr [...] i [...] mają wysokość odpowiednio 8 i 7 m to dopuszczalne było ustalenie tegoż parametru na niższym poziomie – do 5. Prawidłowo również organ I instancji ustalił, że planowane obiekty mogą mieć dachy płaskie lub dwuspadowe, względnie wielospadowe o kątach nachylenia połaci dachowych w przedziale 0-45ş. Analiza urbanistyczna pokazała, że w obszarze analizowanym istnieją wszystkie ww. rodzaje dachów (płaskie, dwu i wielospadowe) o kątach nachylenia do 45ş. Przepis § 8 rozporządzenia stanowi zaś, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organy trafnie przyjęły, że planowana inwestycja spełnia pozostałe wymogi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Posiada dostęp do drogi publicznej – bezpośrednio przylegającej drogi wojewódzkiej (wymóg art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Z akt sprawy wynika, że inwestorzy przedłożyli stosowne umowy z gestorami sieci. Teren obejmujący inwestycję nie jest objęty wymogiem uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.), a przed wydaniem decyzji z [...] maja 2018 r. Wójt uzyskał uzgodnienie Starosty [...] z [...] lutego 2018 r. w zakresie ochrony gruntów rolnych. Nie stwierdzono również, by inwestycja naruszała przepisy odrębne (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Co również istotne, przed wydaniem decyzji Wójt [...] wystąpił na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. o niezbędne uzgodnienia i albo je uzyskał w formie postanowienia (jak wyżej), albo w formie milczącej zgody, stosownie do przepisu art. 53 ust. 5 u.p.z.p. (od Wielkopolskiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w P., Ministra Środowiska i Dyrektora Zarządu Zlewni Wód Polskich w K.). Reasumując sąd stwierdził, że organy orzekające nie dopuściły się zarzucanego im naruszenia przepisów postępowania (art. 7-9 i art. 11 oraz art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.) oraz przepisów prawa materialnego (§ 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Jakkolwiek widoczne są uchybienia w zakresie uzasadnienia decyzji organu I instancji, to zważywszy na precyzyjnie sporządzoną analizę urbanistyczną i wyczerpujące wyjaśnienie sprawy przez organ odwoławczy, Sad uznał, że skarga jest bezzasadna. Dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) skargę M. K. oddalono.