II SA/Po 927/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej kwotę 100zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w Poznaniu na podstawie upoważnienia Prezydenta Miasta P., w oparciu o przepisy art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), §9 uchwały Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia [...] 1991r. w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego [...] w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia . 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004r. Nr 83, poz. 1717) oraz art. 104 kpa, po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do wodociągu wybudowanego w ulicy bocznej od ulicy M., ustalił opłatę adiacencką w wysokości 1.562,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność J. M., położonej w P. przy ulicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb M., arkusz mapy [...], działka nr [...]. Do wniesienia opłaty ustalonej w punkcie 1 zobowiązano J. M. oraz ustalono termin i sposób uiszczenia opłaty. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, że Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] z dnia [...] 2005r. ustalił na wniosek Stowarzyszenia [...] lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie wodociągu w ulicy bocznej od ul. M. w P.. Następnie Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] z dnia [...].2006r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił Stowarzyszeniu pozwolenia na budowę wodociągu w ulicy bocznej od ul. M.. Protokołem z dnia 05.12.2006r. stwierdzono zgodność wykonania z dokumentacją i dopuszczono do eksploatacji sieć wodociągową w ulicy bocznej od ulicy M.. Na podstawie informacji uzyskanych z Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miasta P. ustalono, że budowa wodociągu została zrealizowana z udziałem środków Miasta P.. Ogólny koszt inwestycji wyniósł 57.500,95 zł, w tym udział Miasta P. wyniósł 43.152,62 zł. Na podstawie wyjaśnień A. S.A. jako podmiotu przejmującego w P. urządzenia wodociągowe, zawartych w piśmie z dnia 15.05.2009r. ustalono, że warunki do podłączenia nieruchomości do wodociągu wybudowanego w ulicy bocznej od ul. M. stworzono J. M. jako właścicielce nieruchomości położonej w P. przy ul. M., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb M., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 2.057 m2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...]. Następnie organ I instancji przytoczył podstawy prawne służące ustaleniu opłaty adiacenckiej. W myśl przepisów art. 146 ust. 1i1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisem § 40 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. W tych okolicznościach organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Operat sporządzony w dniu 20.10.2009r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. został przyjęty jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości wzrosła wskutek wybudowania wodociągu. Decyzją z dnia [...] 2009r. ustalono opłatę adiacencką, która na skutek odwołania J. M. została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2010r. W toku ponownego rozpoznania sprawy, w dniu 24.11.2010r. rzeczoznawca majątkowy M. C. potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 20.10.2009r., poprzez umieszczenie w nim stosownej klauzuli, a zatem operat ten może być nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ I instancji uznał, że zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy oszacowania wartości nieruchomości dokonał podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu mógł zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając na uwadze przedmiot wyceny rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości porównawczych. Do porównania przyjął transakcje nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa własności, niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położonymi w strefie peryferyjnej i pośredniej miasta P., czyli podobnymi do nieruchomości wycenianej. Za parametr do porównań rzeczoznawca przyjął 1 m2 powierzchni gruntu. W przypadku nieruchomości, których nie można podłączyć do wodociągu, przyjął dziewiętnaście transakcji porównawczych o powierzchniach od 392 m2 do 2367 m2 i cenach w przedziale od 225,00 zł do 507,25 zł za m2. Cena średnia nieruchomości bez dostępu do sieci wodociągowej wyniosła 343,59 zł za m2. W przypadku nieruchomości, które można podłączyć do sieci wodociągowej, biegły zestawił dziewiętnaście transakcji nieruchomościami porównawczymi o powierzchniach od 395 m² do 2507 m², których ceny za m² wynosiły od 220,00 zł do 591,42 zł. Na tej podstawie określił cenę średnią 1 m² nieruchomości z możliwością podłączenia do wodociągu - wyniosła ona 408,87 zł. Różnicę w powierzchni nieruchomości uwzględnił w wadze atrybutu powierzchnia działki. Organ stwierdził, iż rzeczoznawca na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek wybudowania sieci wodociągowej nastąpił wzrost wartości nieruchomości wycenianej. Organ przyjął, że operat szacunkowy nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości położonej przy ul. M. według stanu przed wybudowaniem sieci wodociągowej wynosi 520.894 zł, a według stanu po wybudowaniu tego urządzenia wynosi 529.019 zł. W wyniku wybudowania sieci wodociągowej wartość tej nieruchomości wzrosła zatem o 8.125 zł. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że w ulicy bocznej od ulicy M. wybudowano sieć wodociągową p. J. M. jako właścicielce nieruchomości położonej przy ulicy M. stworzono warunki do korzystania z tej sieci, zrealizowana inwestycja spowodowała wzrost wartości nieruchomości, a w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego wodociągu tj., w dniu 05.12.2006r., obowiązywała uchwała Rady Miasta Poznania nr [...] z dnia [...] 2004r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. W toku postępowania, w dniu 30.10.2009 r., A. P. oświadczyła, że wraz z J. P., jako współwłaściciele działki nr [...], przed zbyciem tej nieruchomości na rzecz J. M. ponieśli na wybudowanie wodociągu nakład o wartości 2.500 zł. W tych okolicznościach zasadne było uwzględnienie tego nakładu przy ustaleniu opłaty adiacenckiej należnej Miastu P. od J. M.. Pani J. M. podnosiła w toku postępowania, że poprzedni współwłaściciele zobowiązali się w umowie sprzedaży do doprowadzenia na własny koszt wody do nieruchomości. Organ wyjaśnił, że z dokonanych ustaleń wynika, iż budowa wodociągu w ulicy bocznej od ulicy M. sfinansowana została przez Miasto P. oraz przez A. P. i J. P.. W związku z częściowym udziałem środków publicznych w kosztach inwestycji J. M. zobowiązana jest do wniesienia opłaty adiacenckiej jednak pomniejszonej o wartość świadczeń wniesionych przez poprzednich współwłaścicieli (art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W uchwale nr [...] z dnia [...]2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka stanowi 50% kwoty 8.125 zł, czyli 4.062,50 zł. Zaliczeniu na poczet tej opłaty podlega wartość wniesionego świadczenia, a zatem po zaliczeniu kwoty 2.500,00 zł opłata adiacencka wynosi 1.562,50 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła J. M., w którym podnosiła, że nie jest odpowiedzialna za uiszczenie przedmiotowej opłaty. Powołała się na akt notarialny umowy nabycia działki, w którego wynika, że sprzedający zobowiązali się do pokrycia kosztów doprowadzenia wody i prądu do nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2011r. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że z uzasadnienia decyzji wynika, że Prezydent Miasta P. na wniosek Stowarzyszenia na rzecz budowy wodociągu i kanalizacji na osiedlu R. decyzją z dnia [...] 2004r. ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej z lokalnym punktem podnoszenia ścieków dla os. R. w P., a następnie w dniu 28.07.2004r. wydane zostało pozwolenie na budowę sieci kanalizacji sanitarnej w ulicach – W., O., R.,, K., W. i O.. W dniu 12.12.2006r. protokolarnie stwierdzono zgodność wykonania z dokumentacją i dopuszczono kanalizację sanitarną do eksploatacji wraz z odgałęzieniami przykanalików do granicy posesji, wybudowaną w ul. O., R., K., W. i O.. Ogólny koszt inwestycji wyniósł 2.534.492,35 zł w tym udział Miasta P. -1.900.869,26 zł. Kolegium następowanie wskazało, że ustaliło, iż w wyniku wybudowania opisanej inwestycji stworzono K. S. współwłaścicielowi nieruchomości położonej w P. przy ul. K., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb J., arkusz mapy [...], działka nr [...] warunki do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. Następnie Kolegium opisało przebieg postępowania poprzedzającego wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką od K. S. w kwocie 3.412 zł., wskazując na dokonane czynności procesowe, jak zawiadomienie o wszczęciu postępowania, sporządzenie operatu szacunkowego oraz zawiadomienie o zakończeniu postępowania dowodowego i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do niego. Następnie Kolegium wskazało, że odwołanie od decyzji organu I instancji złożył K. S. wnosząc o nie naliczanie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej następstwem wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Kolegium wskazało, że podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowi art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Następnie podano, że Kolegium wskazało wyżej, iż w dniu 5 grudnia 2006 r., dokonano odbioru inwestycji celu publicznego - budowie wodociągu w ulicy bocznej od ul. M. w P.. Od tego dnia stworzono właścicielom nieruchomości - w P. przy ulicy bocznej od ul. M. – J. M. warunki do korzystania z wybudowanego wodociągu. W tej sytuacji, skoro zaistniały okoliczności wymienione w przepisie art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany budową urządzenia infrastruktury technicznej, Organ I instancji mógł wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką i zobowiązać właścicieli nieruchomości do jej zapłaty. Głównym dowodem w niniejszej sprawie, stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej w stanie przed jak i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej - w tym przypadku kanalizacji. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie poddano, zgodnie z art. 80 Kpa ocenie. Operat szacunkowy z dnia 20 października 2009r. sporządzony został w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przeprowadzona analiza operatu wykazała, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji wynosząca - 520.894,00 zł i po wybudowaniu kanalizacji - 529.019,00 zł ustalone zostały prawidłowo. Wartości te są podstawą wyliczenia opłaty adiacenckiej, co szczegółowo przedstawił organ I instancji. Kolegium w pełni podzieliło argumentację organu I instancji. W tym przypadku wzrost wartości nieruchomości organ administracji ustalił na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego na kwotę 8.125,00 zł a stawkę opłaty adiacenckiej na 50% tej kwoty zgodnie z uchwałą Rady Miasta P.. Opłata adiacencka stanowi zatem kwotę 4.062,50 zł. Zaliczeniu na poczet tej opłaty podlega wartość wniesionego świadczenia, a zatem po zaliczeniu kwoty 2.500,00 zł opłata adiacencka wynosi 1.562,50 zł. W odniesieniu do zarzutów Skarżącej, stwierdzono, że ewentualne roszczenia Skarżącej względem poprzednich właścicieli są kwestią rozstrzyganą w ramach postępowania cywilnego, a nie administracyjnego. Organ prawidłowo zaliczył wkłady poprzednich właścicieli na budowę wodociągu i prawidłowo nałożył opłatę na Skarżącą. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego od powyższej decyzji organu II instancji wniosła J. M. zwracając się o wyjaśnienie sprawy. Skarżąca ponownie podniosła, że sprzedający nieruchomość zobowiązali się w akcie notarialnym doprowadzić na własny koszt wodę i prąd z drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną do przedmiotowej działki. Zaliczka jaką uiściła na poczet zakupu nieruchomości miała być przeznaczona na ten właśnie cel. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych względów, niż podniesione w zarzutach. Na wstępie wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 §1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle §2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 134 §1 w zw. z art. 145 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., - dalej jako p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to wydane zostało z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej wybudowanej ze środków Miasta P.. W pierwszej kolejności zaznaczyć jednak należy, że podstawą oceny określenia powyższej opłaty zgodnie z przepisami prawa musi być prawidłowo ustalony stan faktyczny sprawy. Dopiero bowiem wyjaśnienie wskazanych wyżej okoliczności stworzy w rezultacie podstawę do podjęcia merytorycznego rozstrzygnięcia w oparci o przepisy prawa. Prawidłowych ustaleń w tym zakresie przed organem II instancji w niniejszej sprawie zabrakło. W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z treścią art. 15 kpa postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, co oznacza, że konieczne jest, by rozstrzygnięcia organów obu instancji zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z organów, który wydał decyzje, merytorycznego postępowania w sprawie. Istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, w szczególności na podjęciu czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a następnie do wskazania podstawy prawnej decyzji. Zasada prawdy obiektywnej (art. 7 kpa) nakazuje organom dokonać wszechstronnej oceny okoliczności, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kpa. Stosownie do treści art. 107 §3 kpa uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Podkreślić trzeba, iż obowiązek rozpatrzenia całego materiału dowodowego jest ściśle związany z przyjętą w kpa zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa). Rozstrzygnięcie organu administracji zawsze musi się opierać na ocenie dowodów, wprawdzie swobodnej, lecz nie dowolnej. Wynika z tego obowiązek prawidłowego uzasadnienia przez organ swego stanowiska zajętego w sprawie (art. 107 §3 kpa). Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne nie znajdujące potwierdzenie w materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 §1 kpa), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 kpa), a następnie prawidłowe sporządzenie uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji (art. 107 §3 kpa.). W niniejszej sprawie nie można uznać, by organ II instancji w sposób prawidłowy dał wyraz temu, że w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy niniejszej sprawy. Przedstawiony w treści decyzji Kolegium stan faktyczny sprawy nie przystaje do zebranego w sprawie materiału dowodowego. W uzasadnieniu decyzji organu II instancji w części poświęconej okolicznościom stanu faktycznego wskazano inną osobę właściciela nieruchomości zobowiązanego do uiszczenia opłaty adiacenckiej, opisano inną nieruchomość, a także wskazano, że opłata dotyczy nakładów na budowę kanalizacji, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że przedmiotem sprawy jest opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej. Organ II instancji powołał się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 12 listopada 2009r., podczas gdy w aktach sprawy znajduje się operat z 20 października 2009r. Wymieniona w uzasadnieniu decyzji Kolegium oszacowana wartość nieruchomości odbiega od tej ustalonej przez rzeczoznawcę M. C. (k. 68 i nast. akt adm.). Nadto w uzasadnieniu decyzji odwoławczej znajdują się sprzeczności między ustalonym stanem faktycznym sprawy, a częścią zważeniową, w której wskazano podstawy prawne rozstrzygnięcia. W konsekwencji wartość opłaty adiacenckiej ustalona przez organ II instancji nie znajduje uzasadnienia w zgromadzonym materiale dowodowym niniejszej sprawy. Stwierdzone uchybienia musiały prowadzić do wniosku, iż zaskarżona decyzja organu II instancji uchyla się spod kontroli sądowej. Zaniechanie wszechstronnego zbadania sprawy i dokonania wnikliwej oceny zebranych w ten sposób dowodów oraz prawidłowe przedstawienie ustalonego stanu faktycznego w uzasadnieniu decyzji Kolegium Odwoławczego wskazuje, że została ona wydana z oczywistym naruszeniem przywołanych wyżej przepisów art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa, art. 80 kpa i art. 107 §3 kpa. Ubocznie należy jednak odnieść się do zarzutu skarżącej, na którym zasadza ona zasadność skargi. Wskazała bowiem, że sprzedający nieruchomość zobowiązali się w akcie notarialnym doprowadzić na własny koszt wodę i prąd z drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną do przedmiotowej działki. W tym względzie słusznie podaje organ II instancji, że kwestia ta nie może być przedmiotem postępowania administracyjnego. Spór w tym zakresie dotyczy bowiem ewentualnych roszczeń skarżącej w stosunku do poprzednich właścicieli przedmiotowej działki, które rozstrzygane mogą być jedynie w drodze postępowania cywilnego, a nie administracyjnego. Roszczenia o charakterze cywilnoprawnym podlegają kognicji sadów powszechnych. Sąd Administracyjny dokonuje bowiem oceny zgodności decyzji organów administracji publicznej z przepisami prawa i postępowania administracyjnego. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. zaskarżoną decyzję organu II instancji należało uchylić, jak orzeczono w punkcie I wyroku. W dalszym toku postępowania organ odwoławczy winien mieć na uwadze powyższe uwagi i dokonać wszechstronnego i prawidłowego ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Następnie organ II instancji winien swoje stanowisko wszechstronnie uzasadnić. O kosztach postępowania (punkt II wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji (punkt III wyroku) orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a.