III SA/Po 117/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2026 r. sprawy ze skargi T. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 września 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości. Decyzją z dnia 22 września 2025 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze ( dalej jako: " Kolegium", " SKO" ), po rozpatrzeniu odwołania M. S. i T. S. ( dalej jako: " skarżący" ) od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] ( dalej jako: " organ I instancji" ) z dnia 26 czerwca 2025 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podniosło, że decyzją z dnia 26 czerwca 2025 r. Burmistrz Miasta i Gminy [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie [...], w obrębie geodezyjnym [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], o pow. 1.2651 ha, na skutek jej podziału na działki o nr kolejno od [...] do [...] oraz zobowiązał do zapłaty T. i M. S. - właścicieli nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na dzień w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Organ I instancji działał na podstawie art. 98a ust.1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2024 r., poz. 1145, dalej też jako "u.g.n.") w zw. z uchwałą Rady Miasta i Gminy [...] Nr [...] z dnia 30.01.2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]). Organ I instacji wskazał, że na wniosek T. i Pana M. S., Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją z dnia 10.11.2022 r. nr [...], zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], o pow. 1.2651 ha, na działki o nr kolejno od [...] do [...], która stała się ostateczna w dniu 24.11.2022 r. Podziału dokonano zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] w obrębie wsi [...]- część dz. nr [...], przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia 24.04.2014 r. i pozytywnie zaopiniowanym postanowieniem Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 01.08.2022 r. nr [...] w wyniku czego działka o nr [...] podzielona została na działki o nr kolejno: od [...] do [...]- jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczony symbolem MN, i działkę nr [...]- w części jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczony symbolem MN, w części jako teren lasów oznaczony symbolem ZL, w części jako teren zieleni urządzonej, oznaczony symbolem ZP, a w części jako teren ciągów pieszo-jezdnych oznaczony symbolem KDX. Podział nieruchomości na w/w działki budowlane spowodował, że jej wartość wzrosła. W tych warunkach, w ocenie organu, ziściły się przesłanki od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony w dniu 06.05.2025 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pawła Góreckiego, który wartość nieruchomości przed podziałem (dz. nr [...]) ustalił na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł (20% wzrostu wartości nieruchomości). Analizując przedmiotową sprawę SKO stwierdziło, że odwołanie nie zawiera argumentów dających podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Wskazano, że w myśl art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta, może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat, od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (wszczęcie postępowania: 27.02.2025 r.). Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna., przy czym nic uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Ustalenie opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością, jaką nieruchomość ma po podziale. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. W przedmiotowej sprawie stawka procentowa, zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta i Gminy [...] Nr [...] z dnia 30.01.2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wynosiła 20 %. Zdaniem organu odwoławczego operat z dnia 06 maja 2025 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pawła Góreckiego jest prawidłowy. Biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, co dokładnie opisał w swoim operacie. Biegły zastosował podejście porównawcze, które jest uzasadnione w sytuacji gdzie znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne, po dokonaniu korekty ze względu na niektóre cechy różniące nieruchomości, biegły był w stanie obiektywnie określić wartość nieruchomości wycenianej. Z kolei metodę korygowania ceny średniej stosuje się, jeżeli istnieje przynajmniej kilkanaście transakcji porównywalnych do analizowanej. Zatem zastosowanie tej metody jest uzasadnione, gdyż rynek gruntów budowlano mieszkaniowych o mniejszych powierzchniach w analizowanym obszarze jest średnio rozwinięty. Operat wykonano na dzień 06.05.2025 r. dla nieruchomości przed działem (10.11.2022 r.- data wydania decyzji podziałowej), i według stanu po podziale, tj. na dzień 24.11.2022 r. , kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna. W wyżej wymienionych datach przedmiotowa nieruchomość jest w strefie zabudowy mieszkaniowej i terenów rolnych. Takie też jest jej sąsiedztwo. Lokalizacja nieruchomości przed jak i po podziale jest korzystna. Przez działkę przed jak i po podziale przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia (strona 5 operatu). W związku z tym uwzględniając powyższe, kształt i konfigurację działek wycenianych biegły uznał jako średnio korzystne. Dojazd do nieruchomości jest dobry- drogą gruntową. Nieruchomość w dniu, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna (24.11.2022 r.) położona była w strefie uzbrojenia w energię elektryczną i wodociąg. Również w tym czasie dla przedmiotowego terenu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego nieruchomość, oprócz działki [...] stanowiła tereny zabudowy mieszkaniowej. Organ odwoławczy podkreślił, że w momencie składania wniosku o podział nieruchomości, strony miały wiedzę o obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz to, że nad ich nieruchomością przebiega linia średniego napięcia. Podział dokonany został wg projektu stron , na podstawie obowiązującego planu. Zdaniem SKO dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, chociażby dlatego, że pochodzą z rynku lokalnego, a konkretnie z miasta i Gminy [...] oraz gminy okoliczne o podobnym stopniu rozwoju społeczno-gospodarczego, (północna [...]), co daje większą gwarancję porównań. Przede wszystkim do porównań biegły wziął transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Cechy przedstawiające wycenianą działkę przed jak i po podziale przedstawił biegły w swoim operacie następująco: lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie, dojazd, konfiguracja terenu oraz inne cechy. Podkreślono, że wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Operat szacunkowy, jest logiczny i wiarygodny. Biegły wykazał w nim, że na skutek podziału nieruchomości, nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Odpowiadając na zarzuty strony, organ odwoławczy wyjaśnił, ze decyzja zaskarżona doręczona została stronom w sposób poprawny (zwrotne potwierdzenie doręczenia - w aktach sprawy). Decyzja doręczona została w całości., bowiem operat jest oddzielnym dokumentem, który nie stanowi załącznika do decyzji, a jest dowodem w sprawie i z którym strony mogły zapoznać się w trakcie trwającego postępowania. Wyjaśniono również, że rzeczoznawca nie ma obowiązku zawiadamiania strony o wizji lokalnej, gdyż nie są to oględziny, o których stanowi art. 85 § 1 kpa, lecz czynność przygotowawcza biegłego przed sporządzeniem operatu. Kolegium wskazało też, że zapłata opłaty planistycznej przez byłego właściciela, na skutek sprzedaży działki po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma jakiegokolwiek znaczenia przy opłacie planistycznej, która ustalana jest zupełnie z innego powodu ( podział nieruchomości) i której wielkość nie jest zależna od dochodu właściciela nieruchomości. Jeśli natomiast strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Końcowo SKO podniosło, że zgodnie z najnowszym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skargę na powyższą decyzję wywiedli do Sądu M. S. i T. S. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia i ponownej wyceny z uwzględnieniem prawidłowej wartości - wad prawnych i faktycznych nieruchomości. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) art. 7 i 7a k.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i rozstrzygnięcie wątpliwości prawnych na niekorzyść strony, mimo wątpliwości co do treści norm prawnych, tj. odstąpienie od zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych na korzyść strony, mimo zaistnienia przesłanek do jej zastosowania; 2) art. 77 k.p.a., poprzez nie zebranie i rozpatrzenie w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy, pomimo oczywistego błędu w operacie szacunkowym, na który już wcześnie wskazywali skarżący, 3) art 80 k.p.a., poprzez brak oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego i przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości za udowodnione, a także art. 6 k.p.a. poprzez dopuszczenie się szeregu naruszeń prawa materialnego, a następnie oparciu na nich rozstrzygnięcia w sprawie, tj. naruszenie zasady praworządności, zgodnie z którą organy administracji publicznej winny działać na podstawie przepisów prawa, 4) art. 8 i 11 k.p.a. poprzez brak przyczynienia się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa; 5) art. 2 Konstytucji RP - poprzez zastosowanie nieprawidłowej interpretacji przepisów ustawy, która nie uwzględnia zasady sprawiedliwości społecznej oraz zasady równości. Zatem oparcie swoich decyzji na wadliwym materiale dowodowym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej "p.p.s.a.") wykazała, że zarówno rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i decyzja je poprzedzająca, powzięte zostały zgodnie z prawem. Skarga nie zasługuje zatem na uwzględnienie. Przedmiot oceny legalności w niniejszym postępowaniu stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą dla skarżących opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie [...] w obrębie geodezyjnym [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], o pow. 1,2651 ha, na skutek jej podziału na działki kolejno od [...] do [...] . Spór w sprawie sprowadza się do zakwestionowania przez skarżących dokonanej wyceny poprzez wskazanie występujących w ich ocenie nieprawidłowości operatu szacunkowego, opracowanego na potrzeby postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej przewiduje art. 98a u.g.n. Zgodnie z art. 98a ust.1, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b). W realiach rozpatrywanej sprawy postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej wszczęto niewątpliwie przed upływem trzech lat od daty uostatecznienia się decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 10.11.2022 r. nr [...], wydaną na wniosek T. i M. S., zatwierdzającą podział przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], o pow. 1.2651 ha, na działki o nr kolejno od [...] do [...], która stała się ostateczna w dniu 24.11.2022 r. W dacie wszczęcia postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej, i jego ostatecznego rozstrzygnięcia, obowiązywała uchwałą Rady Miasta i Gminy [...] Nr [...] z dnia 30.01.2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie z uchwałą stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) i wynosiła 20 %. różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości w sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wymogi co do formy, treści, stosowanej metodologii i sposobów sporządzania operatu określa, zgodnie z delegacją zawartą w art. 156 u.g.n., zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. O ile jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. to ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O ile badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu, to wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości w sposób autonomiczny dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), merytoryczne ustalenia z niego wynikające mogą być zaś kwestionowane jedynie w drodze przedstawienia równoważnego pod względem specjalistycznym dowodu (kontroperatu), lub w trybie przewidzianym w art. 157 u.g.n., tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie w ocenie Sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego, nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia co do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Z operatu szacunkowego wynika, że zawiera on wszystkie konieczne elementy wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Operat określa przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawy opracowania, istotne daty, opis prawny i faktyczny stanu nieruchomości, jej przeznaczenie oraz charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Biegły prawidłowo opisał rodzaj określanej nieruchomości, wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wynik końcowy wyceny wraz z obliczeniami oraz uzasadnienie dokonanej wyceny również wynika z treści operatu. Jest on sporządzony w sposób przejrzysty, zawiera kompletne i spójne ustalenia co do stanu faktycznego. Nie budzi wątpliwości część charakteryzująca rynek nieruchomości podobnych, zestawienie transakcji nabywania nieruchomości podobnych, jak i część operatu przedstawiająca przyjęty sposób wyceny (podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej). Nie dają się również stwierdzić uchybienia części rachunkowej, wynik końcowy wyceny wynika zaś z przedstawionych obliczeń. Z operatu wynika, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości skarżących na skutek podziału ich nieruchomości dz.nr [...] wyniósł [...] zł zł (różnica między wartością [...] przed podziałem i [...] zł po podziale). W konsekwencji czego wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł, co stanowi 20% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wskazano powyżej, weryfikacja merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego następuje w ściśle określonym trybie, tj. na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie zasady określone w pkt 1) cytowanego przepisu (wskazania dotyczące składu zespołu oceniającego) oraz w pkt 2) przepisu (wyłączenie członka zespołu oceniającego ze względu przesłanki z art. 24 k.p.a.). Skorzystanie z powyższego instrumentu przysługuje zarówno stronie postępowania administracyjnego jak i organowi administracyjnemu prowadzącemu to postępowanie z tym tylko, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. W toku postępowania administracyjnego skarżący, pomimo prawidłowego informowania o treści przedmiotowego operatu, do czasu wystosowania odwołania od decyzji organu I instancji nie zgłaszali zarzutów względem jego zawartości merytorycznej, nie zgłaszali także wniosku o ocenę tego operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżący nie przedstawili również kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, na którego podstawie można by powziąć wątpliwość co do merytorycznej prawidłowości przyjętego przez organ operatu szacunkowego jako głównego dowodu w sprawie. Z zawiadomienia z dnia 21 maja 2025 r. (k. 87 oraz 88 akt adm.) wynika, że skarżący zostali poinformowany o skompletowaniu materiału dowodowego (pozyskaniu przez organ do akt sprawy operatu szacunkowego z dnia 6 maja 2022 r.), o zasadniczych ustaleniach wynikających z tego operatu (wycenie wartości nieruchomości przed i po podziale, kwocie wzrostu wartości nieruchomości na skutek tego podziału), zostali poinformowani o możliwości zgłoszenia uwag lub zarzutów do wyceny oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Za nieuzasadniony zatem należy uznać zarzut skarżących, zgłaszany podczas trwania postępowania administracyjnego i podtrzymany w skardze, co do braku doręczenia skarżącym, wraz z decyzją organu I instancji, operatu szacunkowego i tym samym niemożność zapoznania się z jego treścią. Jak zostało już wskazane, operat szacunkowy stanowi jedynie dowód w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej i choć jest on dla sprawy kluczowy i ściśle powiązany z decyzją, to jednak jako odrębny dokument załączony jest do akt administracyjnych sprawy ( z którym skarżący mieli możliwość zapoznania się) nie jest natomiast częścią składową decyzji. Również na uwzględnienie nie zasługiwał, podtrzymany przez skarżących w skardze, zarzut braku udziału przy oględzinach nieruchomości dokonanych przez biegłego. Jak słusznie zauważono w zaskarżonej decyzji, oględziny dokonywane przez biegłego stanowią jedną z czynności przygotowawczych do sporządzenia opinii i nie ma do nich zastosowania przepis art. 85 § 1 k.p.a., który odnosi się do możliwości przeprowadzenia oględzin przez organ administracji publicznej Tym samym, po stronie biegłego, nie zachodził obowiązek poinformowania skarżących o przeprowadzeniu oględzin. W ocenie Sądu nie mógł również odnieść zamierzonego skutku zarzut skarżących pominięcia przez biegłego w operacie szacunkowym, istniejącej służebności przesyłu i przebiegającej po ukosie linii wysokiego napięcia w dokonanej wycenie wartości nieruchomości ( co w ocenie skarżących zmniejsza jej użyteczność czyli tez możliwość zabudowy i wyklucza możliwość zabudowy ). Sąd zauważa bowiem, że na stronie 5 operatu, biegły wskazał, że przez działkę przed jak i po podziale przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, w związku z czym uwzględniając ten fakt, kształt i konfiguracje działek wycenianych, biegły uznał jako średniokorzystne. Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżących, że biegły powinien był przyjąć do porównania działki rolne, to wskazać należy, że zgodnie z powołanymi powyżej przepisami prawa ( art.154 u.g.n.) przedmiotowej wyceny biegły dokonał, wskazując na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy [...] w obrębie wsi [...] ( str. 8 operatu)–zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia 24 kwietnia 2012 r., w którym to planie działki [...] - [...] przeznaczone są pod tereny zabudowy jednorodzinnej MN, działka [...] przeznaczona jest w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN0, w części pod tereny lasów ZL w części pod tereny zieleni urządzonej ZP oraz w części pod teren ciągów pieszo jezdnych KDX, którego prawidłowość w tym postępowaniu nie podlega badaniu. Zatem, jeżeli plan przewiduje zabudowę tak jak w tym przypadku, to działka jest wyceniana jako budowlana, nawet jeśli w momencie podziału działka faktycznie użytkowana jest jako rolna i jako taka została nabyta. Tym samym zarzut skarżących, że biegły zarówno przed podziałem jak i po podziale powinien przyjąć do porównania działki rolne, bowiem aby zgodnie z planem uznać je jako budowlane trzeba ponieść znaczne nakłady na skablowanie linii napowietrznych, w ocenie Sądu, w kontekście ustalania opłaty adiacenckiej jest niezasadny i nie ma oparcia w przepisach prawa. Zdaniem Sadu, prawidłowo przed i po podziale objęto transakcje dotyczące działek jako przedmiotu prawa własności przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową położoną na terenie gminy [...]. Operat szacunkowy określający wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału ma wykazać różnicę między wartością działek przed podziałem a ich wartością po podziale i nie uwzględnia przyszłych nakładów (np. budowy, czy modernizacji infrastruktury) w celu zmniejszenia jej wartości. Przedstawienie przez skarżących przewidywalnego kosztu skablowania linii napowietrznej ( na co zezwala plan miejscowy w § 16 ust. 1 pkt 2 ) nie oznacza, że biegły w sporządzonym operacie, powinien był przyjąć spadek wartości działek poniżej przyjętego (z linią napowietrzną). Wbrew zarzutom skargi zebrany w sprawie materiał dowodowy był kompletny i pozwalał na podjęcie zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przy tak zebranym materiale dowodowym chybione są zarzuty strony skarżącej naruszenia prawa procesowego w tym, art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., 80 k.p.a. Twierdzenia w tym zakresie nie znajdują oparcia w pozyskanym materiale dowodowym. W ocenie Sądu, organy na podstawie pozyskanych dowodów dokonały ustaleń, które właściwie przypisały pod zastosowane normy prawa materialnego z zachowaniem reguł prawa procesowego. Analiza materiału dowodowego w badanej sprawie została przeprowadzona z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów. Nadto stronie umożliwiono udział w każdym stadium postępowania, zapewniając jej możliwość wypowiedzenia się, czy zgłaszania wniosków dowodowych. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego wydanych w sprawie decyzji. Stwierdzić zatem należy, że kwestionowana opłata adiacencka została ustalona na podstawie prawidłowego pod względem formalnym, spójnego i logicznego operatu szacunkowego, którego merytorycznej wartości w kontrolowanej sprawie skutecznie nie podważono. Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.