III SA/Po 135/08

Dnia 17 września 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz M. Geremek (spr.) Sędziowie WSA Marzenna Kosewska WSA Beata Sokołowska Protokolant: sekr. sąd. Damian Wojtkowiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2008 roku przy udziale sprawy ze skargi D.S. i T.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę /-/ B. Sokołowska /-/ T.M. Geremek /-/ M. Kosewska Na wniosek D. i T. S. decyzją z dnia [...]. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego zatwierdził podział nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 4560m2. W wyniku podziału ww. działki powstały działki nr: [...] o powierzchni 1619 m2 i [...] o powierzchni 2941 m2 . W tych okolicznościach w oparciu o art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed jak i po jej podziale organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego został przyjęty jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed podziałem wynosiła 284.954zł, a po podziale wyniosła 309.947zł. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o 24.993zł. W uchwale z dnia 20 kwietnia 2004r. nr XLII/444/IV/2004 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału Rada Miasta uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. W związku z tym opłata adiacencka wymierzona przez organ I instancji w niniejszej sprawie stanowiła 30% kwoty 24.993zł, o którą w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości, czyli opłata adiacencka wynosi 7.497,90zł. Pismem z dnia [...]. na podstawie art. 10 Kpa organ administracji zawiadomił wnioskodawców o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zebranym w sprawie oraz wypowiedzenia się co do nich przed wydaniem decyzji. W tym także celu w [...]. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Na rozprawie administracyjnej rzeczoznawca majątkowy udzielił odpowiedzi na pytania zadawane przez wnioskodawców, którzy zakwestionowali ceny transakcyjne nieruchomości wykorzystane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Następnie w piśmie z dnia [...]. wnioskodawcy zakwestionowali rzetelność sporządzonego operatu szacunkowego. Podważyli prawidłowość wykorzystania w procesie wyceny cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości położonych przy ul. [...] i ul. [...], stwierdzając, że nieruchomości te są nieadekwatne do działki nr [...] ze względu na uciążliwości związane z ich lokalizacją przy ruchliwej ulicy. Położenie to zdaniem strony zaniżyło wycenę działki przed jej podziałem. Na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia 30 lipca 2007r. poinformowano zainteresowanych, że ceny transakcyjne wskazanych nieruchomości zostały wykorzystane w celu wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwagi na niedobór transakcji porównawczych. Ze względu na różnice stanów w ramach przyjętych atrybutów wartościujących transakcje dotyczące tych nieruchomości zostały skorygowane zgodnie z przyjętą metodą wyceny. W wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru decyzją z dnia [...]. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 7.497,90zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli wnioskodawcy podnosząc, że w sporządzonym operacie szacunkowym w tabeli nr 1 zostały przedstawione cztery transakcje, a do oszacowania ww. nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy transakcje, dwie o bardzo niskiej cenie jednostkowej i jedną z pozostałych. Zdaniem odwołujących się tak wybrane nieruchomości znacznie zaniżyły wartość przedmiotowej nieruchomości. Po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ II instancji odnosząc się do zarzutów skarżących wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość tę koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Ponadto SKO wyjaśniło, że doboru nieruchomości, których ceny transakcyjne porównuje się z nieruchomością wycenianą dokonuje rzeczoznawca kierując się własnym rozeznaniem i w zgodzie z przepisami ustawy oraz standardami zawodowymi. W świetle powyższego zdaniem organu II instancji zarzut wnioskodawców poddający w wątpliwość zasadność wyboru jednej nieruchomości zamiast innej jest w świetle zasad szacowania nieruchomości chybiony. Operat szacunkowy został sporządzony przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W dniu 28 grudnia 2007r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzję złożyli wnioskodawcy, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji w całości jako niezgodnej z prawem. Skarżący podnieśli, iż organy administracji nieprawidłowo ustaliły wysokość opłaty adiacenckiej, z uwagi na błędy wskazane przez wnioskodawców w operacie szacunkowym, do których w ocenie skarżących przyznał się rzeczoznawca majątkowy na rozprawie administracyjnej i w dalszej korespondencji. W skardze zarzucono ponadto, iż SKO nie odniosło się do zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz nie skorzystał z opinii drugiego biegłego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało się na swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się nieuzasadniona. O opłacie adiacenckiej stanowi przepis art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zauważyć jednak należy, że przepis ten ulegał zmianie. Ostatnia nowelizacja została dokonana ustawą z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218). Ustawa nowelizacyjna wchodziła w życie w dwóch różnych terminach. Art. 10 tej ustawy stwierdzał, że wchodzi ona w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Ponieważ ogłoszenia dokonano z datą 21 września 2007r., to należy uznać, że weszła ona w życie 22 października 2007 r., a więc przed wydaniem decyzji organu I instancji. Natomiast niektóre inne przepisy ustawy nowelizacyjnej weszły w życie 1 stycznia 2008r., nie dotyczyło to jednak art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997r. Przepis art. 98a ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami po nowelizacji dokonanej ustawą z 24 sierpnia 2007 r. stanowi, że "jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości". Z akt sprawy wynika, że dokonany podział ma na celu wydzielenie działek, które mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997r. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Opinia taka w niniejszej sprawie została sporządzona. Jej analiza prowadzi do wniosku, iż spełnia ona wszelkie wymogi określone treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 -173c) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z akt wynika także, iż w niniejszej sprawie przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem skarżących i rzeczoznawcy majątkowego - autora operatu, który w obecności stron ustosunkował się do ich uwag. W dniu 30 lipca 2007r. rzeczoznawca jeszcze dodatkowo odniósł się do kolejnych zarzutów strony skarżącej z dnia 22 czerwca 2007r., czyli złożonych już po rozprawie administracyjnej. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej sprawie zastosował właściwie art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosując podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd organów administracji, iż rzeczoznawca majątkowy autonomicznie dokonuje doboru nieruchomości, których ceny transakcyjne porównuje z nieruchomością wycenianą, kierując się własnym rozeznaniem i postępując w zgodzie z przepisami prawa, co w przedmiotowej sprawie właściwie uczynił. Ponadto, w przypadku gdy nieruchomości porównywane nie odpowiadają idealnie pod względem kryteriów przedmiotowej nieruchomości, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, rzeczoznawca zgodnie z przepisami korzysta z wskaźników korygujących, przy pomocy, których koryguje się różnice stanów w ramach przyjętych atrybutów wartościujących poszczególne transakcje. Ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że ze względu na różnice stanów w ramach przyjętych atrybutów wartościujących, transakcje dotyczące tych nieruchomości zostały skorygowane przez rzeczoznawcę zgodnie z przyjętą metodą wyceny (m.in. str. 15 operatu szacunkowego), co czyni zarzut skarżących, iż organy administracji nieprawidłowo ustaliły wysokość opłaty adiacenckiej, z uwagi na wskazany wyżej błąd w operacie szacunkowym nieuzasadnionym. Świadczą o tym także wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 30 lipca 2007r., iż w przedmiotowej sprawie transakcje przy ul. [...] i [...] zostały odpowiednio skorygowane (k. 78 akt administracyjnych). Kolejny zarzut skarżących, iż SKO mimo wniosku strony nie powołało kolejnego biegłego, należy uznać za bezzasadny. W przepisach regulujących postępowanie przed różnymi pomiotami (sądami powszechnymi, prokuraturami, policją, organami administracji publicznej) uregulowania dotyczące biegłych zawarte są w częściach kodyfikacji dotyczących postępowania dowodowego i generalnie wynika z nich zasada, że to organ prowadzący postępowanie decyduje o powołaniu biegłego, nawet jeśli czyni to po wysłuchaniu wniosków stron, np. co do liczby biegłych i wyboru konkretnej osoby biegłego - przy czym następuje to wówczas, gdy w danej sprawie wymagane są wiadomości specjalne (art. 278 § 1, art. 280 Kodeksu postępowania cywilnego, art. 193 Kodeksu postępowania karnego, art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 197 § 1 Ordynacji podatkowej). Opinia opracowana przez biegłego jest niewątpliwie dowodem w danym postępowaniu (sprawie), ale "przydatność" tego dowodu ocenia organ zlecający jej opracowanie i to ten organ decyduje czy sprawa została należycie wyjaśniona, czy biegły ma uzupełnić swoją opinię, czy też konieczne jest powołanie kolejnego biegłego. Sąd przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy uznał, iż rozstrzygając sprawę organ administracji nie naruszył prawa, a w szczególności przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Wydana decyzja spełnia także wszystkie wskazania ustawodawcy zawarte w art. 107 Kpa. W szczególności organ zarówno pierwszej jak i drugiej instancji wskazał dlaczego i w oparciu o jakie przesłanki ustalił opłatę adiacencką, a organ drugiej instancji w zaskarżonej decyzji ustosunkował się także do zarzutów strony skarżącej zawartych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd skargę oddalił. /-/ B. Sokołowska /-/ T.M. Geremek /-/ M. Kosewska D.W.d