III SA/Po 256/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Sokołowska Sędziowie WSA Barbara Koś ( spr.) WSA Mirella Ławniczak Protokolant: ref. staż. Katarzyna Skrocka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 grudnia 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi E. R. i J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących E. R. i J. R. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ M. Ławniczak /-/ B. Sokołowska /-/ B. Koś WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Nr 230/XXVII/2000 Rady Miejskiej z dnia 29 grudnia 2000r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz jej zmianą dokonaną uchwałą nr 411/XLIII/2002 z dnia 16 września 2002r. nałożył na J. i E. R opłatę adiacencką w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] o pow. [...], nr [...] opow. [...] oraz nr [...] o pow. [...], KW Nr [...]. W uzasadnieniu wyjaśnił, że na wniosek właścicieli J. i E. R. decyzją z dnia [...]r. został zatwierdzony projekt podziału wskazanej powyżej nieruchomości na [...] działki o numerach ewidencyjnych od [...] do [...]. Decyzja stała się ostateczna z dniem [...] roku. Opłatę ustalono w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i naliczono ją wyłącznie z tytułu wzrostu wartości gruntu określonego w sentencji decyzji. Opłata została obliczona według stawki 20% wzrostu wartości gruntu i przy uwzględnieniu treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. W świetle przygotowanego operatu wartość 1m² gruntu przed dokonaniem podziału wynosiła 7,85zł, a po dokonaniu podziału 33,51zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost wartości 1m² gruntu o [...]zł, czyli wartość nieruchomości wzrosła o [...]zł. Stawka opłaty adiacenckiej wynosi [...] czyli w przedmiotowej sprawie [...]zł. J. i E. R. w piśmie z dnia [...]r. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji. Podnieśli w nim, że wskazany w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału jest zawyżony. Decyzja została oparta na operacie szacunkowym, który, zdaniem odwołujących się, zawiera błędy. Przyjęte do porównania nieruchomości, nawet po uwzględnieniu odpowiednich współczynników korygujących, nie spełniają kryterium podobieństwa. Stosując metodę porównawczą do oceny przyjęte zostały w większości nieruchomości z peryferyjnych części gminy, a ich powierzchnie znacząco odbiegają od powierzchni podzielonej nieruchomości. Nadto do porównania przyjęte zostały transakcje zawarte w 2003r.; nie uwzględniono przy tym żadnej z roku 2005, czyli naliczenia opłaty adiacenckiej. Pominięte zostało, iż na części nieruchomości podlegającej podziałowi znajduje się las. Zdaniem odwołujących się skutkuje to koniecznością zastosowania współczynnika korygującego, czego w operacie szacunkowym nie dokonano. Ponadto podniesiono, że żadna z porównywanych nieruchomości nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nawet, to nie wiadomo czy plan ten pozwala na zabudowę mieszkaniową. Przy czym uwzględnienie konsekwencji rynkowych przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego w ramach atrakcyjności nieruchomości współczynnikiem na poziomie 10% w żaden sposób nie oddaje prawdziwej wagi tej cechy nieruchomości. Przy wycenie nieruchomości po podziale popełniono również powyższe błędy. Nadto z niewyjaśnionych przyczyn zmianie uległ współczynnik korygujący cechę atrakcyjności z 10% na 20%. Podniesiono również, że ten sam rzeczoznawca opracowywał już operat szacunkowy dla jednej z działek powstałych na skutek podziału. Wyceny dokonywano na potrzeby naliczenia renty planistycznej. Wówczas, operat sporządzono na dzień [...]r., wartość 1m² działki o powierzchni [...] (działka o nr [...]) została określona na [...]zł. Z kolei na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej wartość 1m² została oszacowana na kwotę [...]zł. W odwołaniu wskazano również, iż stosownie do treści art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jako naruszające powołany przepis odwołujący się uznali wydanie decyzji po upływie ponad pół roku od dnia sporządzenia operatu. Zarzucając powyższe wskazali na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego i wydania ponownego rozstrzygnięcia w sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 138 §1 k.p.a. oraz art. 98a i 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, iż rzeczoznawca majątkowy [...] wykazał wzrost wartości działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, co wywiódł szczegółowo w operacie szacunkowym z dnia [...] roku. Kolegium stwierdziło, że podnoszone w odwołaniu zarzuty pod adresem operatu szacunkowego, opinii biegłego, są nietrafne. Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, zaś poszczególne etapy wyceny nieruchomości prowadzące do ustalenia ich wartości tworzą logiczna całość, w której brak nieprawidłowości. Działania rzeczoznawcy, zarówno przed, jak i po podziale, prowadzą do ustalenia prawidłowej wartości nieruchomości. Stosownie do postanowień Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych – III. 7 pkt.1 ust. 2, podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę. Nieuzasadniony jest więc zarzut przyjęcia do wyceny "przestarzałych" cen transakcyjnych. W świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany, do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Z tego względu kwestionowanie aktualności wyceny nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie. Nie słuszny jest również zarzut oparty na braku zgodności przyjętej wartości 1m² gruntu ustalonej na potrzeby opłaty adiacenckiej z wartością określoną na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Bezpodstawne jest porównywanie wartości nieruchomości ustalonych dla innych celów. J. i E. R. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, w której podnieśli zarzut naruszenia przepisów art. 92 ust. 1 w zw. z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W jej uzasadnieniu powołali następującą argumentację. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...]r. Nr [...] opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia [...]r. nr [...], poz.[...], oraz decyzją Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...]r. – [...] powstałe po podziale nieruchomości działki mają następujące przeznaczenie: a) działka [...] – teren gospodarki leśnej z prawem zabudowy siedliskowej, b) działki [...] oraz od nr [...] do [...] – teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, c) działki o nr od [...] do [...] – teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z wyznaczonym terenem gospodarki leśnej bez prawa zabudowy. Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów rozdziału I dział II powołanej ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. Oznacza to, iż do tych nieruchomości nie stosuje się w szczególności przepisów art. 98a dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Zdaniem skarżących, gdy część działki powstałej w wyniku podziału jest w planie miejscowym przeznaczona na cel leśny, wówczas obszaru, który zajmuje las nie uwzględnia się przy ustalaniu opłaty adiacenckiej. W operacie szacunkowym stanowiącym podstawę wydania zaskarżonej decyzji nie zostały odjęte od całkowitej powierzchni działek te części, które zgodnie z planem miejscowym przeznaczone są na cel leśny, a które ze względu na art. 92 ust. 1 powołanej ustawy nie mogą stanowić podstawy naliczania opłaty adiacenckiej. Skutkiem tego jest zawyżenie wartości działek po dokonanym podziale. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło wyżej wymienionego faktu, chociaż w piśmie z dnia [...]r. podpisanym przez kierownika Referatu Gospodarki Nieruchomościami Rolnictwa i Leśnictwa Urzędu Miasta I Gminy wskazano, iż działki od nr [...] do nr [...] są działkami z użytkiem leśnym; w piśmie tym wyszczególniono obszar zajmowany przez las dla każdej działki. Powyższy błąd, zdaniem skarżących, doprowadził do niewłaściwego ustalenia wartości działek częściowo zagospodarowanych, zgodnie z planem miejscowym, na cele leśne. W ich ocenie wartość jednego metra kwadratowego gruntu z działki, która w całości jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, jest inny niż jeden metr kwadratowy działki, która w blisko 80% jest przeznaczona na cele leśne. Na tej podstawie stawiają zarzut, że ustalenie wartości działki powinno uwzględniać jej przeznaczenie. W konsekwencji za nieprawidłowe uznają wyniki oszacowania stanowiącymi podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, które przyjmują identyczne wartości dla działek w całości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną z tymi, które nawet w 80% są przeznaczone na cele leśne. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu wniosku powołane zostały argumenty przytoczone w uzasadnieniu decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów skargi Kolegium nie zgodziło się z poglądem skarżących o wyłączeniu z wyceny nieruchomości części działek powstałych w wyniku podziału i przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cel leśny. Przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami dotyczy ustalenia opłaty w związku z podziałem nieruchomości, który w rozpatrywanej sprawie został dokonany na wniosek właścicieli nieruchomości i zatwierdzony nie kwestionowaną przez nich decyzją podziałową, wydana zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Tylko przy podziale nieruchomości dokonanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego nie stosuje się ust. 1 (art. 98 ust. 2 powołanej ustawy). Pełnomocnik skarżących, syn M. R., na rozprawie w dniu 01 grudnia 2006r., podkreślił, że skarga zawiera inne zarzuty niż te, które zostały poniesione w postępowaniu administracyjnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się do nich tylko w jednym akapicie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje Błędny jest pogląd skarżących, iż niedopuszczalne jest zastosowanie w sprawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Żądanie ustalenia opłaty adiacenckiej jedynie od tych części działek powstałych na skutek podziału, dla których w planie miejscowym określone zostało przeznaczenie inne niż leśne nie posiada uzasadnienia w przepisach prawnych. Relacja, pomiędzy przepisem art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej u.g.n.), a przepisem art. 98a tej ustawy, układa się inaczej niż założyli to skarżący w argumentacji skargi. Normy konstruowane z powołanych przepisów nie mają wspólnego zakresu zastosowania, gdyż przepisy te regulują odmienne kwestie, normują inne etapy postępowania. Przepis art. 92 u.g.n. wyznacza zakres zastosowania przepisów o przeprowadzaniu podziału nieruchomości decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek podmiotu, który ma w tym interes prawny lub z urzędu. Taki podział został w niniejszej sprawie już dokonany decyzją ostateczną o zatwierdzeniu projektu podziału wydaną w dniu [...]r. przez Burmistrza Miasta i Gminy . Natomiast zakres zastosowania normy kompetencyjnej dla ustalenia opłaty adiacenckiej został wyznaczony samodzielnie, niezależnie od treści art. 92 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami, w art. 98a tej ustawy. W szczególności ustalenie opłaty adiacenckiej obejmuje tylko takie sytuacje, gdy podziału dokonano na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Ponadto stosownie do treści art. 98a ust. 2 opłaty adiacenckiej nie ustala się dla podziału nieruchomości dokonanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W sprawie rozpoznanej zaskarżoną decyzją okoliczności takie, wykluczające wymierzenie opłaty adiacenckiej, nie zachodzą, w tym również co do części działek powstałych w wyniku podziału. Stąd niewątpliwie zaistniały warunki dla wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w stosunku do całości gruntu podlegającego podziałowi. Podkreślić należy, że stosownie do treści art. 98 ust. 3 u.g.n. przy określeniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnie działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod ich poszerzenie. Płynie stąd wniosek, iż pozbawione podstawy prawnej jest żądanie skarżących sprowadzające się do nieuwzględniania przy oszacowaniu wartości nieruchomości, tych części działek powstałych na skutek podziału, które w planie zagospodarowania przestrzennego posiadają przeznaczenie na cele leśne. Jednakże zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej warunkuje także wzrost wartości nieruchomości jako skutek dokonania podziału. Wykazanie tej przesłanki następuje poprzez określenie wartości nieruchomości, według stanu przed podziałem i po podziale, przy zastosowaniu przepisów wyznaczających zasady postępowania przy określaniu wartości nieruchomości (art. 149 u.g.n.). Wynik wyceny powinien zmierzać do określenia wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 u.g.n.). Określenie tej wartości ma istotne znaczenie dla sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej; decyduje o rozmiarze ciężarów publicznoprawnych nakładanych na stronę postępowania. Z tego punktu widzenia trafny jest zarzut postawiony w skardze, że wynikające z planu miejscowego prawne możliwości zagospodarowania nieruchomości mają wpływ na jej wartość rynkową. Operat szacunkowy nie wypowiada się w niniejszej kwestii, a organ prowadzący postępowanie odwoławcze nie wyciągnął z materiału zgromadzonego w aktach sprawy prawidłowych wniosków. Operat zawiera również błędy rachunkowe, np. w tabeli [...] na str. [...] operatu podając powierzchnię działki "razem" – przed podziałem wykazano [...]m², podczas gdy z podsumowania wynika [...]m². Następnie w tabeli [...] na str. [...] podano powierzchnię nieruchomości przed podziałem jako [...]m² wymieniając działkę nr [...]; taki numer działki nie pojawia się w innych tabelach operatu. Dlatego niezbędne dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dla załatwienia sprawy, które będzie miało na względzie także słuszny interes strony jest rozważenie wpływu okoliczności objętych zarzutami skargi na rozmiar obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej (art. 7 k.p.a.). W sprawie powinny zostać ustalone konsekwencje dla wartości rynkowej jednego metra kwadratowego gruntu, przed podziałem i po jego dokonaniu, uwarunkowane prawnymi możliwości zagospodarowania nieruchomości. Załatwienie sprawy wymaga przeprowadzenia jedynie uzupełniającego postępowania dowodowego (art. 77 k.p.a. w związku z art. 138 k.p.a.) w ramach dowodu z opinii biegłego. Wystarczające więc dla prawidłowego jej załatwienia jest uchylenie decyzji organu II instancji. Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) należało uchylić zaskarżoną decyzję organu odwoławczego. W konsekwencji na mocy przepisu art. 152 oraz 200 wskazanej ustawy orzeczono jak w sentencji. /-/ M. Ławniczak /-/ B. Sokołowska /-/ B. Koś