III SA/Po 298/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Lorych-Olszanowska Sędziowie NSA Tadeusz M. Geremek WSA Barbara Koś ( spr.) Protokolant: ref. staż. Janusz Maciaszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 grudnia 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi I. i T. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej o d d a l a s k a r g ę /-/B. Koś /-/M. Lorych-Olszanowska /-/T.M. Geremek Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej u.g.n.) oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...]r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej nałożył na I. i T. H. opłatę adiacencką w wysokości [...]zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym: G., arkusz [...], działka [...]. W uzasadnieniu orzeczenia wyjaśnił, że wskazana nieruchomość stanowiąca własność I. i T. H. zapisana w księdze wieczystej KW [...] była przedmiotem podziału na podstawie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...]r. Nr [...]. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie Urzędu Miasta i Gminy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale dla działki [...] została określona na [...]zł. Stąd wysokość opłaty adiacenckiej, przy uwzględnieniu 50% stawki procentowej określonej uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...]r. Nr [...], wynosi [...]zł. I. i T. H., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wnieśli odwołanie zarzucając naruszenie przepisu art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie; przyjęcie za podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej nierzetelnego operatu szacunkowego. W uzasadnieniu odwołania wskazali, że zastosowana metoda korygowania ceny średniej wymaga przyjęcia do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Podnieśli, że przyjęte do szacowania transakcje dotyczą nieruchomości położonych na terenie powiatu [...] i były dokonywane na nieruchomościach o znacznie mniejszej atrakcyjności. Nieruchomości ocenione jako podobne położone są w znacznej odległości od P. (S., L., J., K.) są mniej atrakcyjne pod względem komunikacyjnym (połączenie z miastem powiatowym) oraz mają nieznaną odwołującym się atrakcyjność pod względem położenia (lasy, jeziora). Z kolei wyceniana nieruchomość znajduje się w bardzo niewielkiej odległości od P. i ma bardzo dobre położenie komunikacyjne. W konsekwencji wnoszący odwołanie wywodzą, że wartość nieruchomości przed podziałem została sztucznie zaniżona, co obrazuje przyjęcie do wyceny jedenastu przypadków transakcji z ceną nie przekraczającą [...]zł za 1m² oraz tylko czterech, w których cena kształtowała się na poziomie [...]zł do [...]zł. Podnieśli również, że po podziale w celu ustalenia ceny średniej do wyceny zostały przyjęte transakcje dokonywane na nieruchomościach o powierzchni od [...]m² do [...]m² położonych w G., czyli z miejscowości, w której położona jest nieruchomość objęta postępowaniem. Wskazali, że według treści operatu szacunkowego wyceniana nieruchomość położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych i przez to posiada mniej atrakcyjną lokalizację niż nieruchomości będące przedmiotem transakcji przyjętych do określenia ceny średniej. Jednakże zastosowany przez rzeczoznawców wskaźnik korygujący w każdym przypadku zwiększał wartość nieruchomości. Podsumowując podnieśli, że dla ustalenia wartości przed podziałem oraz po podziale rzeczoznawca de facto zastosował dwie różne metody wyceny nieruchomości. Zdaniem odwołujących się powinien on, albo dokonać wyceny inną metodą, albo za podstawę ustalenia wartości nieruchomości po podziale przyjąć transakcje przeprowadzone na tym samym terenie, z którego przyjął transakcje dla określenia wartości przed podziałem. Wówczas relacja wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale byłaby rzetelna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy. Organ II instancji nie podzielił argumentów wnoszących odwołanie. Wyjaśnił, że operat szacunkowy został sporządzony przez osobę legitymująca się odpowiednimi uprawnieniami i wiedza fachową. Przygotowana wycena nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym i została wykonana przy zachowaniu standardów zawodowych określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca zastosował właściwe podejście oraz metodę szacowania dla określenia wartości nieruchomości, zarówno przed podziałem, jak i po podziale. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania wyjaśniono, że o wyborze nieruchomości do porównania decyduje rzeczoznawca i zgodnie z przepisami mogą to być nieruchomości z terenu całego kraju. Różnice pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do porównania a nieruchomością wycenianą niweluje się poprzez zastosowanie wskaźników korygujących. Jako nieprawdziwy i całkowicie chybiony oceniono zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości usytuowanych w większej odległości od P. niż działka wyceniana. Kolegium wskazało, że nieuzasadniony jest zarzut przyjęcia do porównania przed podziałem transakcji dotyczących nieruchomości z terenu powiatu , a po podziale z terenu G. Wyjaśniło, że powodem takiego postępowania rzeczoznawcy był fakt, że na terenie G. nie przeprowadzono transakcji obejmujących nieruchomości o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości wycenianej. Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że podważenie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania wymaga potwierdzenia stanowiska strony za pomocą dowodu w postaci kontroperatu. I. i T. H., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji Burmistrza Miasta i Gminy . Zarzucili niewłaściwe zastosowanie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami spowodowane przyjęciem za dowód w postępowaniu operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceni nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także przepisów postępowania - art. 7, art. 8, art. 77 i art. 107 §1 i § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu skargi, ponad zarzuty podniesione w odwołaniu, powołali następujące argumenty. Rzeczoznawca powinien, w pierwszej kolejności, do wyceny przyjąć nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. Najlepiej, aby były to nieruchomości położone w tej samej miejscowości. Powinny to być transakcje z najbliższej okolicy. Dopiero, gdy jest to niemożliwe, z bardziej odległych terenów – ostatecznie z terenu całego kraju. Zawsze jednak muszą to być nieruchomości o podobnej lokalizacji. Wskazali także, że rzeczoznawca za podstawę ustalenia wartości nieruchomości po podziale powinien przyjąć transakcje przeprowadzone na tym samym terenie, na którym przyjął transakcje dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem. W takim przypadku relacja wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale byłaby rzetelna. Nadto podnieśli, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustosunkowało się do zarzutów o konieczności zastosowania w sprawie innej metody określenia wartości nieruchomości i nieprawidłowego zastosowania współczynnika korygującego. Zarzucili, że uzasadnienie decyzji jest ogólnikowe i wybiórcze. Według twierdzeń skargi, nie odpowiada ono regułom sformułowanym w art. 107 k.p.a.. Brak wyczerpującego uzasadnienia zaskarżonej decyzji powoduje, że skarżący nie znają merytorycznych podstaw jej wydania oraz przyczyn nieuwzględnienia odwołania (art. 8 k.p.a.). Sprawia to wrażenie wydania decyzji bez wnikliwego zbadania istoty sprawy, bez przeprowadzenia niezbędnego postępowania dowodowego i nieprawidłowej oceny zebranego materiału dowodowego (art. 7 oraz art. 77 k.p.a.). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Ponad argumenty powołane w uzasadnieniu decyzji, wskazano w niej, że rzeczoznawca przyjął do porównania ceny transakcyjne gruntów z innych, leżących w podobnych odległościach, miejscowości wokół P., bowiem nie było takich transakcji w miejscowości, gdzie leży grunt będący przedmiotem wyceny. Dodatkowo podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości zostało przybliżone poprzez zastosowanie współczynników korygujących. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się nieuzasadniona. Sąd nie stwierdził naruszeń prawa materialnego lub procesowego, które uzasadniałby konieczność usunięcia zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w sprawie brak materiału dowodowego na potwierdzenie zarzutów błędnego zastosowania art. 98a u.g.n., naruszenia przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), czy przepisów określających reguły postępowania administracyjnego. Postępowaniem wyjaśniającym zostały objęte przesłanki istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w zakresie niezbędnym dla określenia opłaty adiacenckiej, a ustalenia faktyczne są logiczne i znajdują oparcie w zebranym materiale dowodowym. Przede wszystkim rozstrzygnięcie zostało podjęte na podstawie opinii biegłego; koniecznym w tym postępowaniu operacie szacunkowym sporządzonym przez osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawców majątkowych w zakresie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem zasad określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami , w szczególności art. 149 do art.159 u.g.n., oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zastosowane podejście porównawcze oraz metoda korygowania ceny średniej i metoda porównania parami jest prawidłowym sposobem ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, czyli określenia jej wartość przed podziałem i po podziale według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 98a u.g.n.). Wybór podejścia oraz metody szacowania został dokonany z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W celu ustalenia średniej ceny nieruchomości przed podziałem, rzeczoznawcy przyjęli jako próbę reprezentatywną, po przeanalizowaniu kilkudziesięciu transakcji, piętnaście spośród nich dotyczących niezabudowanych nieruchomości gruntowych najbardziej podobnych do wycenianej działki. W opinii (str. 24) szczegółowo wyjaśniono przyczynę i potrzebę takiego indywidualnego podejścia; konieczność podzielenia działki dla potrzeby wyceny na dwie części oraz zasady doboru działek podobnych. Postępowanie w tym zakresie nie nasuwa zastrzeżeń. Zarzut skargi, że operat szacunkowy nie uwzględnia transakcji dotyczących nieruchomości o takich samych cechach i warunkach jak nieruchomość podlegająca wycenie całkowicie pomija wyjaśnienia zawarte w treści operatu i pozbawiony jest twierdzeń o dysponowaniu przez stronę materiałem porównawczym, który pełniej realizuje zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.). Skarżący nie powołali ani jednego przykładu transakcji dotyczących takiej samej nieruchomości z G. lub okolic. Tym samym nie wykazali okoliczności faktycznych wskazujących na konieczność uzupełnienie postępowania dowodowego. Dlatego przedstawione argumenty nie podważają ustaleń rzeczoznawców majątkowych, że wśród analizowanych transakcji z powiatu (z wyłączeniem terenu miasta P.) w okresie od początku 2003r. do dnia wyceny nie odnotowano transakcji nieruchomościami o dużych (powyżej 0,5ha) powierzchniach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i pod tereny zaopatrzenia w wodę oraz związanej z nim zieleni izolacyjnej. To samo dotyczy zarzutu co do różnej atrakcyjności nieruchomości, którą skorygowano za pomocą odpowiednich współczynników. Argumentacja skargi poza ogólnymi uwagami o różnicach powodowanych lokalizacją, otoczeniem i kształtem działki nie podaje, który ze współczynników został błędnie zastosowany, czyli w sposób niezgodny z prawem zawyżał lub zaniżał wartość szacowanej nieruchomości. Twierdzenia skarżących noszą znamiona gołosłownych zarzutów i nie podważają ustaleń faktycznych organów prowadzących postępowanie. Skarżący nie wskazali żadnych dowodów, które uzasadniałyby twierdzenie, że organy prowadzące postępowanie ustaliły stan faktyczny sprawy niezgodnie z unormowaniami procedury administracyjnej. Nie zostały podniesione żadne okoliczności faktyczne, które wskazywałyby, że zaskarżona decyzja nie odpowiada zasadzie prawdy obiektywnej i konieczne jest przeprowadzenie uzupełniającego postępowania wyjaśniającego. Uznać więc należało, że w sprawie nie zachodzą podniesione w skardze naruszenia przepisów art. 7 oraz art. 77 k.p.a.. Zauważyć należy, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie w pełni odnosi się do wszystkich zarzutów odwołania. Jednakże Sąd nie podziela poglądu, że dostrzeżone braki są równoznaczne z nie wyjaśnieniem merytorycznych podstaw wydanej decyzji, czy wydania jej bez wnikliwego zbadania istoty sprawy lub bez przeprowadzenia postępowania dowodowego w niezbędnym zakresie. Niewątpliwie obowiązkiem organu, stosownie do treści art. 11 k.p.a. oraz art.14 k.p.a. w związku z art. 107 k.p.a., jest rozważyć i pisemnie ustosunkować się do wszystkich zarzutów odwołania. Jednak pomimo stwierdzonych uchybień ostatecznie decyzja odpowiada prawu i brak powodów do jej uchylenia. Z uwagi na powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) należało skargę oddalić. /-/B. Koś /-/M. Lorych-Olszanowska /-/T.M. Geremek