III SA/Po 30/19

Dnia 25 września 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirella Ławniczak Sędziowie WSA Marzenna Kosewska (spr.) WSA Walentyna Długaszewska Protokolant: st. sekr. sąd. Sławomir Rajczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2019 roku przy udziale sprawy ze skargi K. T., L. T. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie nieuwzględnienia zarzutów zgłoszonych w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego oddala skargę Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Skarbowej, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096), dalej: K.p.a.", oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314 ze zm.), dalej: "p.e.a.", utrzymał w mocy na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z [...] października 2018 r. o nieuwzględnieniu zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia przedstawiono następujące uzasadnienie faktyczne i prawne. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] prowadzi przeciwko zobowiązanym L. i K. T. egzekucję z nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...]. W operacie szacunkowym z [...] stycznia 2018 r. ustalono wartość rynkową nieruchomości na [...] zł. W dniu [...] lutego 2018 r. w Urzędzie Skarbowym w [...] przeprowadzono opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Dłużnicy wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Z. F. do pisma z [...] kwietnia 2018 r. załączył skorygowany operat szacunkowy, w którym przyjął stan techniczny budynków znajdujących się na tej nieruchomości jako dobry. Wskutek zmiany (z dostatecznej) wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł (z [...] zł do [...] zł). Wskutek korekty operatu w zakresie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości organ egzekucyjny uznał zarzuty za uzasadnione postanowieniem z [...] kwietnia 2018 r., utrzymanym w mocy postanowieniem Dyrektora Izby Skarbowej z [...] czerwca 2018 r., a następnie [...] lipca 2018 r. przeprowadził ponowny opis i oszacowanie nieruchomości. Dłużnicy wnieśli następujące zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości: 1. naruszenie przepisów p.e.a.: a) operat szacunkowy nie ustala wartości gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, które przynosi nieruchomość (a jest ona przedmiotem najmu), b) nieprawdą jest, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu dłużników, gdyż znajdujące się na niej obiekty są przedmiotem najmu; 2. naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania (Dz. U. z 2014, poz. 742), dalej: "rozporządzenie w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości", gdyż protokół opisu i oszacowania nieruchomości nie zawiera niezbędnych elementów: roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia; 3. naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 2017, poz. 2109), gdyż w operacie brak: a) kryteriów pozwalających na ustalenie wysokości ocen nieruchomości w poszczególnych kategoriach, tj. położenie, stan techniczny budynku, stan zagospodarowania, udział w gruncie; b) opisu stanu technicznego nieruchomości; c) informacji, które mogłyby istotnie oddziaływać na wartość dokonywanych transakcji na ustalonym przez rzeczoznawcę rynku; 4. braki formalne operatu szacunkowego: w załącznikach do protokołu opisu i oszacowania wymieniono 6 pozycji, a operat zawiera jedynie 2 załączniki (polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej i dokumentację fotograficzną); brak jest zatem: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, kserokopii mapy i protokołu z wizji lokalnej; niedopuszczalne jest przy tym oświadczenie, że brakujące dokumenty stanowią załączniki do oryginału pierwszej wersji wyceny; 5. oszacowana wartość nieruchomości po weryfikacji jej stanu technicznego z dostateczny na dobry jest niewystarczająca. Rzeczoznawca majątkowy Z. F. w piśmie z [...] września 2018 r. odniósł się do zarzutów. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] postanowieniem z [...] października 2018 r. nie uwzględnił zarzutów. Zobowiązani wnieśli zażalenie na powyższe postanowienie. Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy orzeczenie organu pierwszej instancji podnosząc, co następuje. Jednym z etapów egzekucji z zajętej nieruchomości jest opis i oszacowanie jej wartości przez organ egzekucyjny (art. 110m-110u p.e.a.). Zgodnie z art. 110r § 1 p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ podaje: 1. oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2. obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3. stwierdzone prawa i obciążenia; 4. umowy ubezpieczenia; 5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6. sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7. określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8. zgłoszone prawa do nieruchomości; 9. inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzono zgodnie z art. 110m i nast. p.e.a. i przepisami rozporządzenia w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 110s § 1 p.e.a. do oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do § 2 tego artykułu przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, a także przynależności i pożytków. Wartość, o której tu mowa, to wartość rynkowa nieruchomości, zdefiniowana w art. 151 ust. 1 u.g.n., czyli szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W operacie szacunkowym z [...] stycznia 2018 r., a także przy sporządzeniu jego korekty z [...] kwietnia 2018 r., wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu jednej z podstawowych metod podejścia porównawczego - metody porównywania parami nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczeni w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 przywołanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i uwzględnia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W wycenie nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości - nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zastosowanie w przedmiotowym przypadku tego podejścia i metody wyceny wynikało z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku (część III operatu), która wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilka transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele produkcyjno-usługowe, które nie były jednak wystarczające do ustalenia wartości rynkowej. Z tego względu posłużono się rynkiem regionalnym obejmującym także powiat [...]. Dane do szacunku uzyskano na podstawie przeglądu aktów notarialnych, informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami i własnego banku danych cen transakcyjnych. Przyjmując okres 24 miesięcy na tak określonym rynku, poddano analizie 5 transakcji podobnych, a z nich do dalszej analizy wytypowano 3 - najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Operat wykonano zatem z zachowaniem należytej staranności, przejrzyście, kompletnie i zgodnie z przepisami prawa. Organ egzekucyjny ma obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego tylko od strony formalnej, tzn. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena ta dokonywana jest pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Oceny takiej władna jest dokonać jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organ egzekucyjny dokonując oceny operatu zasadnie stwierdził, że jest on logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne i wiarygodne. Ocenie nie podlega natomiast zasadność operatu, gdyż nie organ ma wiadomości specjalnych. Zobowiązani zakwestionowali założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie. Organ egzekucyjny był zatem zobowiązany do uzyskania wyjaśnień od autora operatu, który w piśmie z [...] września 2018 r. stwierdził, że: 1. operat ustala wartość rynkową całej nieruchomości; ustalona jest w nim także wartość prawa własności gruntu (jako składnika nieruchomości); różnicując wartość rynkową całej nieruchomości o wartość rynkową gruntu otrzymujemy wartość pozostałych składników, tj. budynków; wartość znajdującej się na działce infrastruktury (uzbrojenia) uwzględniono w wartości gruntu; wyceniający do ustalenia wartości rynkowej przyjął podejście porównawcze metodą porównywania parami; wartość uzyskiwanych pożytków z tytułu najmu mogłaby podlegać analizie gdyby do ustalenia wartości rynkowej wyceniający przyjął podejście dochodowe; wykonana przed sporządzeniem operatu analiza wykazała, że stawki czynszu na rynku lokalnym dałyby w efekcie wartość rynkową niższą niż przy podejściu porównawczym; niskie stawki czynszu są wynikiem dużej ilości pustostanów na podobnych nieruchomościach; wartość uzyskiwanych pożytków z tytułu najmu na wycenianej nieruchomości musiałaby być brana pod uwagę, gdyby było wyceniane działające przedsiębiorstwo, a nie składniki majątkowe (nieruchomość zabudowana); 2. wynajem nieruchomości zabudowanej nie ma wpływu na jej wartość rynkową, a jedynie stanowi problem do rozwiązania w przypadku zmiany właściciela; 3. w operacie dokonano opisu wycenianej nieruchomości w oparciu o dokonaną wizję i informacje uzyskane od właściciela; opisano budynki łącznie z datą ich budowy; sporządzone opisy są wystarczające do dokonania wyceny podejściem porównawczym; 4. dokonując oceny poszczególnych cech rynkowych wyceniający kierował się następującymi kryteriami: a) położenie: (-) bardzo dobre - nieruchomość położona w dużych kompleksach zabudowy produkcyjno- usługowej (specjalne strefy ekonomiczne) z bardzo dobrym dostępem do dróg krajowych. Tereny uznane za atrakcyjne dla inwestorów; (-) dobre - nieruchomość położona w małych kompleksach zabudowy produkcyjno-usługowej w otoczeniu innej zabudowy (m.in. zabudowy mieszkaniowej) z dobrym dostępem do dróg krajowych; (-) dostateczne - nieruchomość produkcyjno-usługowa położona w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej mogąca stanowić pewną uciążliwość, z utrudnionym dostępem do dróg krajowych; b) stan techniczny: (-) bardzo dobry - budynki nowe lub o niedługim okresie eksploatacji, wybudowane z nowoczesnych materiałów i wysokim standardzie wykończenia; (-) dobry - budynki o okresie eksploatacji 18-30 lat, wybudowane ze standardowych materiałów i dobrym zakresie przeprowadzonych remontów; (-) dostateczny - budynki o okresie eksploatacji powyżej 30 lat i słabym zakresie przeprowadzonych remontów; c) stan zagospodarowania: (-) dobry - nieruchomość ogrodzona atrakcyjnym parkanem, ciągi komunikacyjne i piesze wykonane z polbruku, nasadzenia atrakcyjnym drzewostanem oraz krzewami; (-) średni - nieruchomość ogrodzona parkanem, ciągi komunikacyjne i piesze utwardzone asfaltem i betonem niewielka ilość nasadzeń; (-) niski - nieruchomość nie ogrodzona, ciągi komunikacyjne i piesze w części utwardzone; brak nasadzeń; d) udział w gruncie (pow. zabudowy do pow. całej działki): mały: poniżej 0,2; średni: 0,21-0,6; duży: powyżej 0,6; 5. dokonując oceny poszczególnych cech nieruchomości, rzeczoznawca w sposób obiektywny dokonuje porównania cech nieruchomości wycenianej z cechami nieruchomości przyjętych do porównań; 6. w wycenie nieruchomości metodą porównywania parami przyjmuje się do porównania nieruchomości sprzedane na rynku wtórnym w wolnym obrocie; transakcje dokonane w przetargu mogą być brane do porównań, o ile nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne; 7. wyceniający z uwagi na kwestionowanie przez dłużników pierwszego operatu dokonał jego korekty; Komplet załączników stanowią załączniki w obu operatach; 8. dłużnicy kwestionują ustaloną wartość rynkową nieruchomości uważając ją za rażąco niską, ale brak z ich strony dowodów, aby podobne nieruchomości na przyjętym rynku sprzedawano za wyższą cenę (np. brak opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i brak przykładów podobnych nieruchomości sprzedanych za wyższą cenę). W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej postępowanie organu egzekucyjnego w sprawie złożonych zarzutów było prawidłowe. Merytoryczna wartość wyceny wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić dokonanych obliczeń ani też wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Poza zakresem analizy tego organu pozostają zatem kwestie zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących (metody wyceny, oceny cech rynkowych nieruchomości, kryteriów pozwalających ustalić wysokości ocen nieruchomości) czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Może o nią wystąpić również dłużnik. Strona kwestionująca operat winna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś jej niezadowolenie z opinii biegłego, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu. Strona bez skorzystania z możliwości, jakie stwarza przepis art. 157 u.g.n. nie może podważyć operatu. Organ miałby obowiązek zwrócić się o weryfikacji operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. tylko wtedy, gdy miałby uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, co nie miało miejsca. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i stanem faktycznym. Nie było podstaw do podważania określonej w nim wartości rynkowej nieruchomości. Wymogi, jakim podlega operat oraz protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie są przewidziane same dla siebie, ale w określonym celu: ustaleniu ceny sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Tylko zatem w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy ich sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy dyskwalifikujące jego walory dowodowe może dojść do ich zakwestionowania. Zobowiązani, podważając prawidłowość sporządzenia operatu, nie przedstawili przeciwdowodu na to, że jest on niewiarygodny. W skardze strona zarzuciła: 1. nieustosunkowanie się do zarzutów, że: a) nieruchomość nie znajduje się w posiadaniu dłużników (pkt 3 protokołu opisu i oszacowania), gdyż obiekty są wynajmowane, a brak informacji o tym jest brakiem formalnym tego protokołu (art. 110r § 1 ust. 5 p.e.a.); b) do protokołu opisu i oszacowania dołączono kserokopię operatu, podczas gdy winien być złożony w oryginale z własnoręcznym podpisem rzeczoznawcy bądź jego odpis winien być potwierdzony za zgodność z oryginałem; 2. błędne przyjęcie, że: a) operat: - jest kompletny, podczas gdy nie zawiera kryteriów oceny: położenia, stanu technicznego, stanu zagospodarowania i udziału w gruncie; zawarto je dopiero w zaskarżonym postanowieniu, co uniemożliwiło ustosunkowanie się do tej materii w zarzutach; - wykonano z zachowaniem należytej staranności, podczas gdy zawiera wnioski i wyliczenia bez wskazania kryteriów oraz ich podstaw, uniemożliwiając weryfikację tych wartości; a) protokół opisu i oszacowania spełnia wymagania określone w art. 110s p.e.a., w tym że wartość pożytków z tytułu najmu mogłaby podlegać analizie, gdyby do ustalenia wartości rynkowej wyceniający przyjął podejście dochodowe, podczas gdy obowiązek podania tej wartości wynika z art.110s § 2 p.e.a., niezależnie od metody ustalania wartości nieruchomości; 3. zaniechanie zbadania braków formalnych: a) operatu: nie zawiera on wszystkich załączników wymienionych w sekcji "załączniki"; bezpodstawnie przyjęto wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie; b) protokołu opisu i oszacowania: dołączono do niego kserokopię operatu, podczas gdy winien być złożony w oryginale z własnoręcznym podpisem rzeczoznawcy bądź jego odpis winien być potwierdzony za zgodność z oryginałem. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i utrzymanego nim w mocy postanowienia organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu, gdyż zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonego postanowienia. Sąd, z poniższymi zastrzeżeniami, podziela argumenty zawarte w zaskarżonym postanowieniu. W związku z obszernym ich omówieniem zbędne byłoby ich powtarzanie. Odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, co następuje. Zarzuty skargi są generalnie zasadne, ale nie miało to wpływu na wynik sprawy ani nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Pierwszym zarzutem jest nieustosunkowanie się przez organ do tego, że: a) nieruchomość nie znajduje się w posiadaniu dłużników (pkt 3 protokołu opisu i oszacowania), gdyż obiekty są wynajmowane, a brak informacji o tym jest brakiem formalnym tego protokołu (art. 110r § 1 ust. 5 p.e.a.); b) do protokołu opisu i oszacowania dołączono kserokopię operatu, podczas gdy winien być złożony w oryginale z własnoręcznym podpisem rzeczoznawcy bądź jego odpis winien być potwierdzony za zgodność z oryginałem. Odnośnie pkt a) należy podnieść, że zgodnie z art. 110r § 1 pkt 5 p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość i 2. jej pożytki; koresponduje to z art. 110s § 2 pkt 3 p.e.a. stanowiącym, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość pożytków. W powyższym protokole: 1. wpisano, że osobami, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość tymi są skarżący; nie jest sporne, że obiekty znajdujące się na nieruchomości są wynajmowane przez skarżących, stąd sama nieruchomość znajduje się w ich posiadaniu; nawet gdyby tak nie było, wpisanie niewłaściwych osób nie czyni protokołu wadliwym w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonego postanowienia, gdyż nie ma wpływu na wartość nieruchomości; 2. pożytków nieruchomości nie wpisano; nie miało to jednak wpływu na wynik sprawy, gdyż istotna w świetle celu sporządzenia protokołu (ustalenia wartości nieruchomości) jest wartość całej nieruchomości, a nie odrębna wartość jej pożytków (por.: wyrok o sygn. akt I SA/Bd 932/18 - dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Odnośnie pkt b) należy wskazać, że kluczowe znaczenia w sprawie ma to, że operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, a potwierdzony za zgodność egzemplarz znajduje się w aktach administracyjnych. Nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy okoliczność niedołączenia do powyższego protokołu kopii operatu szacunkowego, gdyż istotna w świetle celu sporządzenia protokołu (ustalenia wartości nieruchomości) jest wartość całej nieruchomości, a nie to, czy dołączono do niego kopię czy oryginał operatu. Nieustosunkowanie się przez organ do tych kwestii nie miało zatem wpływu na wynik sprawy. W drugim zarzucie strona podniosła, że błędnie przyjęto, iż: a) operat: - jest kompletny, podczas gdy nie zawiera kryteriów oceny: położenia, stanu technicznego, stanu zagospodarowania i udziału w gruncie; zawarto je dopiero w zaskarżonym postanowieniu, co uniemożliwiło ustosunkowanie się do tej materii w zarzutach; - wykonano z zachowaniem należytej staranności, podczas gdy zawiera wnioski i wyliczenia bez wskazania kryteriów oraz ich podstaw, uniemożliwiając weryfikację tych wartości; b) protokół opisu i oszacowania spełnia wymagania określone w art. 110s p.e.a., w tym że wartość pożytków z tytułu najmu mogłaby podlegać analizie, gdyby do ustalenia wartości rynkowej wyceniający przyjął podejście dochodowe, podczas gdy obowiązek podania tej wartości wynika z art.110s § 2 p.e.a., niezależnie od metody ustalania wartości nieruchomości; Odnośnie tego zarzutu należy podnieść, że na str. 11 operat zawiera określenie wpływu określonych cech nieruchomości (położenia - pkt [...], stanu technicznego - pkt [...], stanu zagospodarowania - pkt [...] i udziału w powierzchni gruntu. Ocena tej kwestii i ich wpływu na określenie wartości nieruchomości wykracza jednak poza kompetencje organu, który nie ma wiadomości specjalnych i z tej racji może oceniać operat jedynie pod kątem aspektów formalnych. Organ zasadnie wskazał, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników (np. kryteriów pozwalających ustalić wysokości ocen nieruchomości) mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., o której sporządzenie mogą wystąpić również skarżący, a tego nie uczynili. Odnośnie zarzutu niezbadania braków formalnych: a) operatu, że nie zawiera on wszystkich załączników wymienionych w sekcji "załączniki"; bezpodstawnie przyjęto wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie oraz b) protokołu opisu i oszacowania, że dołączono do niego kserokopię operatu, podczas gdy winien być złożony w oryginale z własnoręcznym podpisem rzeczoznawcy bądź jego odpis winien być potwierdzony za zgodność z oryginałem należy podnieść, co następuje. Odnośnie kwestii załączników do operatu, to w okolicznościach sprawy ich brak nie jest tego rodzaju brakiem, który powodowałby konieczność uchylenia zaskarżonego postanowienia. Skarżący, kwestionując niezałączenie do operatu kilku dokumentów (odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, kserokopii mapy i protokołu z wizji) nie kwestionowali konkretnych ustaleń operatu. Nie wykazali tym samym, aby brak tych dokumentów mógł mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. Kwestię zaś dołączenia do protokołu opisu i oszacowania kopii operatu wyjaśniono już powyżej. Nie miała ona wpływu na wynik sprawy. W tym stanie sprawy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), orzekł jak w sentencji.